BarryG

יש לי כזאת, קניתי לפני שנתיים- עלתה 80 דולר בבלק פריידיי. אחלה מכונה אבל הגילוח עם ראשי הגילוח מתאים רק לזיפים קצרים מאוד (אצלי- עד יומיים), אחרת צריך לעבור על הכל עם קוצץ הפאות לפני (קוצץ הפאות שמגיע איתה גם מעולה אגב). ממליץ עליה למי שמתגלח כל יום, לא ממליץ למי שמתגלח פעם בשבוע.

אני אוהב את הנחרצות. לא כתבתי שלרוב המכוניות על הכביש, כתבתי שלרוב המכוניות המודרניות. ועכשיו בוא נראה מה קורה בדגמי הבסיס של רכבים חדשים. לפי סטטיסטיקת המסירות האחרונה, בקטגוריות המשפחתיות 4 דלתות מובילות קורולה, איוניק, אוקטביה, גרנד קופה, מזדה 3 ויונדאי אלנטרה. רוצה לנחש לכמה מהן אין חיישני תאורה? נכון, לכולן יש. בקטגיוריות הג'יפונים קטנים/בינוניים מובילות נירו, טוסון, ספורטאז', ראב4, CHR, סטוניק. רוצה לנחש לכמה מהן אין חיישני תאורה? נכון, גם כאן לכולן יש. נרד לקטגוריות הסופר מיני. כאן מובילות יאריס, i20, מזדה 2, בלנו, ג'ז ו- C3. נכון, ליאריס וולמזדה 2 אין, לכל השאר יש. נראה לי שהנקודה הובהרה.

האתר HomeByMe מאפשר, חינם, בניה נוחה של דירה עם ריהוט וצפיה ב- 3D.

זה לא אורות ערפל אלא אורות יום, וכיום ברוב המכוניות המודרניות יש חיישני תאורה שמדליקים את האורות הראשיים אוטומאטית בחושך.

אתה חייב להגיע לקבוצת הוואטסאפ של הזוכים שבחרנו לפניך, בוודאות יש כזאת. הם יוכלו לענות לך על רוב השאלות. תתחיל בלחפש לפי שם הפרוייקט/הגרלה בפייסבוק ומשם תגיע לקבוצת הוואטסאפ. לגבי החוזה, מניסיון ביבנה, אין שום אפשרות לשינויים.

מה שכתבת הוא דוגמה מעולה לכך שהשוק מסדר את עצמו, ירידה בהיצע גוררת עליית מחיר.

העניין של הנפילות נכון לגמרי, אם אתה הולך על סנובורד תתכונן ל- 3 ימים ראשונים על התחת וכאבים בשרירים שלא ידעת שקיימים. מומלץ מאוד מגן תחת וכפפות עם מגן מפרק כף היד.

שנתיים הם מעט מאוד זמן בכל השקעה (מסחר תוך יומי הוא לא השקעה), בטח בנדל"ן. שמע, אני מגיע מעולם ההשקעות המוסדיות/סמי מוסדיות- ביצועים של קרן כלשהי, לא משנה אם היא משקיעה במניות או בנדל"ן (ויצא לי לבדוק קרנות שמשקיעות בנדל"ן) על פני שנתיים הן חסרות משמעות. זה קצת יותר טוב מכלום אבל לא מסתכלים על זה כבעל ערך כלשהו. בנדל"ן בתקופה כזאת אתה מצליח לרכוש כמה נכסים, לשפץ אותם ואולי מתחיל לראות את העליה בשכ"ד עקב השיפוץ. זאת תקופה קצרה מכדי להראות איזשהי יכולת חוץ מיכולת due diligence בסיסית וביצוע שיפוץ בתקציב שתוכנן. סבירות הנחות וכו' אפשר לבדוק עוד לפני שבוצעה רכישה בכלל, כנ"ל לגבי תנאי המימון. בגדול, בשביל לבחון את התחזית והתכנית של היזם לא נדרשת רכישת נכס בכלל. אחרי שהוא נרכש, תקופה של שנתיים בדרך כלל לא מספיקה כדי לבחון את התממשות התכנית. הכוונה היא שאם לפניך שני משקיעים, אחד עבר משבר ואחד לא, כדאי הרבה יותר להסתמך יותר על המשקיע שעבר משבר. ברור שאם בגלל המשבר הוא הפסיק להשקיע בכלל זה חסר משמעות.

אני מסכים שאפשר לרכך קצת את ה- "אם לא עברת משבר אין לך ניסיון", אבל ממש אי אפשר להגיד "כבר" על ניסיון של שנתיים. גם אם משקיע עם ניסיון של שנתיים הוא גאון אין לו שום דרך לדעת את זה או להראות את זה למישהו אחר. ועדיין, הניסיון שמשקיע יצבור במשבר הוא כאין ערוך משמעותי יותר מבשוק עולה שבו מספיק לזרוק חץ על מפה כדי להרוויח.

להזמין נעלי סקי/סנובורד בלי למדוד את הדגם הספציפי זה חתיכת סיכון...

הסטטיסטיקה של סקי מול סנובורד מבחינת בטיחות גורסת שהסיכוי להיפצע בסנובורד גבוה יותר (עם כוכבית), אבל הסיכוי למות גבוה יותר בסקי. הכוכבית בגלל שאחד ההסברים לכמות הפציעות הגבוהה יותר בסנובורד הוא הגיל הממוצע והניסיון של העוסקים בו, אשר נמוכים ביחס לגולש סקי ממוצע. כמו כן, סוגי הפציעות שונים מאוד כאשר בסנובורד נתקלים בהרבה פציעות בשורש כף היד (שאפשר לצמצם מאוד על ידי שימוש במגן יעודי) ובסקי פציעות בברכיים שיותר קשה לנטרל. https://www.theguardian.com/travel/2011/jan/17/skiing-snowboarding-study-deaths-injuries https://blog.mission-health.org/2018/02/23/skiing-snowboarding-which-is-safer/

דוגמה לא טובה, הפציעה של שומכר הייתה במהירות אפסית...

מעולה

לא "כבר" אלא "רק"... עד שלא עברת תקופה של שפל/מיתון אין לך ניסיון אמיתי.

האתר המומלץ זה עניין של תקציב. אם לא רוצים להשקיע הרבה בפעם הראשונה אז בנסקו זאת אופציה מעולה, החסרונות המשמעותיים שם זה התורים בגונדולה בתחילת היום והעומס על ההר במסלולים של המתחילים. בנוסף, השיעורים הקבוצתיים שמקבלים דרך החבילות המאורגנות (ולא משנה עם איזה חברה) הן של החברה שמפעילה את האתר ואיכות ההדרכה תלויה במזל- יש מדריכים טובים ויש גרועים. כנ"ל לגבי הציוד- רמת הציוד לא משמעותית לשבוע הראשון אבל נעלי בורד עם שרוכים וביינדינגס שנקרעים על ההר זה לא כיף. כמו שיגאל כתב, חשוב מאוד לתרגל המון מעבר לזמן השיעור. מבחינת מלון, תשתדל לבחור מה שהכי קרוב לגונדולה הראשית (בעצם איתה אתה עולה מהעיירה לאתר עצמו). לגבי ביגוד, אופפיסט שיושבים בחולון והרצליה משכירים מעיל ומכנסיים במחירים טובים. אם תעשה חבילה דרך סקידיל הם נותנים הטבה לקולומביה להשכרה במחיר של 100 ש"ח לזכרוני. אם יש תקציב גדול יותר אז מאיירהופן באוסטריה וואל טורנס בצרפת הם אתרים מעולים. שלא תהיה לך אשליה, אתה לא תנצל עשירית ממרחב הגלישה, אבל רמת ההדרכה, העומס במסלולים וכל החוויה שמסביב ברמה יותר גבוהה משמעותית מבנסקו. עם זאת, בגלל ה"בזבוז" של מרחב הגלישה שלא תשתמש בו, אידיאלית בשיקולי Value for money הייתי כנראה בפעם הראשונה הולך לבנסקו אבל מוותר על ההדרכה הקבוצתית והציוד שמסופקים בחבילה, לוקח מורה רק לקבוצה שלכם מאחד מבתי הספר הפרטיים (עדיין יצא זול) ושוכר ציוד גלישה שם.

אתה טועה, זה לא מעיד על כשל שוק אלא על שינוי בתשואות המבוקשות, כאשר השינוי בתשואה המבוקשת יכול לנבוע מכשל שוק אבל ממש לא בהכרח. מה שקושר את מחיר השכירות לשווי הנכס הוא התשואה המבוקשת. בעולם בו ריבית בנק ישראל היא 4% התשואה המבוקשת תהיה שונה מעולם בו ריבית בנק ישראל היא 0.25%, וזה נכון לכל נכס מניב, ממניות ועד דירות.

לא, זה לא תלוי איך אתה מסתכל על זה. כבעל דירה, אם קנית אותה במחיר יקר מדי זה לא אומר שתוכל להעלות את השכירות כי לשוכרים הפוטנציאליים יש אלטרנטיבות זולות יותר, ואם קנית אותה בזול אתה לא תוריד את המחיר כי מחיר השכירות בשוק גבוה יותר. כבעל נכס שמהווה חלקיק זעיר מהשוק אתה מקבל את מחיר השכירות מהשוק ואין ביכולתך להשפיע עליו.

אתה צודק שיש קשר בין מחירי הדירות למחירי השכירות אבל הפכת את המשתנה המסביר והמוסבר. מחירי השכירות נקבעים על פי הביקוש וההיצע לדיור ומחירי דירות נגזרים ממחירי השכירות והתשואה אותה בעלי הדירה מעונינים לקבל.

העלויות השוטפות יאכלו לך את הקרן לאורך הזמן, וכיוון שזהב זאת סחורה ולא נכס מניב אתה לא נהנה מתשואה שוטפת שנכס מייצר אלא עושה ספקולציה על מחיר.

פה אתה קצת מתבלבל במושגים, תשואה מחשבים רק על הכסף שהושקע- הרי אם השקעת את הכסף באמצע השנה ועשית עליו 5% עד סוף השנה, לא תגיד שהתשואה הנשתית שלך היא 2.5%... מה שכן, לא ברור הסיכון כשלא יודעים איזה שיעור מההון (או אולי מהעודפים) הם מעמידים כהלוואה, ובאיזה שלב הם מעמידים את ההלוואה.

תרגום שגוי, תשואה זה yield. ההודעה שלי אגב לא כוונה רק אליך (בדיעבד לא בצדק כי התכוונת למשהו אחר), היו פה כבר כמה הודעות שדיברו על מינוף כתורם לתשואה.

תשואת נכס- הכנסות השכירות (ואם תרצה לדייק, בניכוי עלויות אחזקה) לחלק במחיר הרכישה. אין עליית מחיר- המחיר של הנכס עצמו לא עולה, התשואה נובעת מההכנסות התזרימיות בלבד. תשואת אקוויטי- התשואה של ההון העצמי. אני ארחיב באמצעות תרגיל פשוט- נניח שרכשנו נכס במיליון ש"ח שמניב 30 אלף ש"ח בשנה, משמע תשואת הנכס 3%. אם רכשנו הכל במזומן זאת גם תשואת האקוויטי. עכשיו נניח שלקחנו משכנתא של חצי מיליון שקל, ולמען הפשטות נניח שמשלמים רק ריבית שוטפת בלי קרן בכלל. אם הריבית על המשכנתא היא 3% קל לראות שאנחנו מקבלים 30 בשנה מהנכס, משלמים 15 ריבית ונותרים אם תזרים של 15, משמע תשואת האקוויטי נותרה 3% למרות המינוף. ברור שאם הריבית גבוהה מ- 3% התשואה של האקוויטי תהיה נמוכה מ- 3%, בעצם המימון פגע בתשואה- כל זה בהנחה שמחיר הנכס לא עולה. קל להבין שזה גם המצב בלוח סילוקין שפיצר, פשוט בו שיעור המימון שלך משתנה כל הזמן ויותר קשה לתת דוגמה פשוטה ב- 3 משפטים. MiniMiz3r- בסוף 2018 הגירעון לא כלל את סוף 2017 כמובן כי מחשבים 12 חודשים אחרונים, אבל כשאתה אומר שלא היה גירעון באמצע 2018 זה כולל חצי שנה של 2017 עם הכנסות גבוהות מהצפוי. הגירעון ב- 31.12.18 התכנס ל- 2.9% כי הקדימו הכנסות בצורה מסיבית- עובדה שחודש אחרי זה הוא קפץ, כי את ההכנסות של ינואר 2019 הקדימו לדצמבר 2018. אני לגמרי איתך לגבי ynet כמקור מידע אמין, אפשר לחכות לדוח המעוכב של מבקר המדינה...

misterb, יש לך מושג איזה שיעור מההון הם נותנים ליזם?

רק להדגיש, כי זאת טעות שחוזרת על עצמה בשירשור הזה ודומים לו, כשתשואת הנכס 3% והריבית על המשכנתא 3%, המינוף לא תורם כלום לתשואת האקוויטי כל עוד אין עליית מחיר. בנוסף, בלא מעט מקרים בארץ הריבית גבוהה מתשואת הנכס, ואז היא אפילו מורידה את תשואת האקוויטי.

אם ב- "סולידי" אתה מתכוון למשהו עם תנודתיות נמוכה מאוד במחיר, אז אין.