BarryG

טיעון מנצח, אין ספק: למה X? אל תגידו ש- Y מסביר את X, אני לא מאמין ש- Y נכון. למה Y לא נכון? אין לי מושג.

הרגשתי אותו הדבר תוך כדי צפיה, שעתיים של שיעמום בשביל סצנה אחת מגניבה בסוף. מה שכן, בדיעבד מסתבר שזה מבוסס על סיפור אמיתי וטרנטינו הוסיף את הדמויות של דה קפריו ובראד פיט וכמובן שינה את הסוף. מניח שלמי שיש היכרות עם הדמויות ועם מה שקרה זה יותר מעניין.

יפה, התקדמות. בוא נדבר על הנתונים עצמם. מה הנתונים של מה שאתה קונה (כמה מ"ר עיקרי, כמה חדרים, מה המחיר הכולל) ומה אתה רואה כמחיר ממוצע למ"ר באזור? מה הנתונים הללו עבור מכירות בשוק החופשי באותו פרויקט?

לדעתי אין פה התלבטות- אם אתה חושב שתרצה להשכיר דו גלגלי בחו"ל כדאי שיהיה לך ניסיון קודם, גם אם מינימאלי ביותר.

הוא לא הסביר על מה הוא מתבסס כשהוא אומר שהפער 400 א'

אתה צודק כמובן, דיברתי על מצב "רגיל" ולא על המקרה בו דנים בשירשור. לגבי המקרה הספציפי של transporter, הוא עוד לא הציג את הנתונים שעליהם הוא מתבסס כשהוא אמר שהרווח יהיה 400 א', למרות שביקשתי פעמיים ולמרות שזה הדבר שהכי יכול היה להועיל לו, לקבל פידבק מאנשים שכן מכירים את האזור לגבי רמת המחירים. ו- transporter, אני לא חושב שאנשים כאן באים להציג לך רק את התמונה הקודרת הפוטנציאלית, אלא פשוט הרושם שנוצר כאן הוא שאתה לא ממש מבין בהשקעה בנדל"ן ורוצים להראות לך שלא הכל ורוד ומה הבעיות הפוטנציאליות ושתיקח את זה בחשבון. במקומך הייתי רושם לי בסעיפים כל פידבק שניתן לך כאן לגבי בעיה פוטנציאלית ואז עובר עליהם אחד אחד וחושב איך אתה מתמודד איתו במידה ויקרה, מה הסיכוי שיקרה והאם אתה מוכן לקחת את הסיכון הזה.

לוקחים משכנתאות או בגלל שאין את כל הסכום הנדרש ויכולים לעמוד בהחזר החודשי, או שרוצים להוריד חשיפה לדירה ולשים חלק מהכסף במקום אחר, או שמאמינים בעליית מחיר ואז המינוף משתלם.

ספציפית לגבי הטענה שזה מגדיל גירעון, אני לא חושב שזה נכון- המדינה הודיעה שהיא מעונינת להוריד את מחירי הדירות, וכיוון שעלויות הבניה פלוס מינוס קבועות זה אומר שהקרקע חוטפת את כל השינוי במחיר. מה שאומר, שגם אם הממשלה הייתה עושה את הדבר החכם ופשוט מגדילה מאוד היצע והמחירים היו יורדים, היא הייתה מוכרת את הקרקע במחיר זול יותר ומכניסה פחות. כך שהקטנת ההכנסות לא נובעת ספציפית ממחיר למשתכן אלא מהשאיפה להוריד את מחירי הדירות- לא תיתכן תוצאה אחרת אם הצלחת להוריד מחירים. מזכיר שאני נגד התוכנית, פשוט ספציפית הטיעון של הגירעון לדעתי לא נכון, אלא אם אתה מאמין שהמדינה לא צריכה לנסות להוריד את מחירי הדיור (נזכיר שהיא מחזיקה ברוב הקרקעות).

התגובה שלי הייתה בתגובה לזה שהוא כתב שההשוואה זה להשקיע מיליון בשוק ההון, כאשר ברור שאם הוא שם 100 אלף הון עצמי אז האלטרנטיבה היא של 100 אלף בשוק ההון. שים לב שאחרי זה גם כתבתי את המשמעות של המינוף.

אבל אתה לא קונה דירה במיליון הון עצמי, אתה שם הון עצמי של 100 אלף. אם מחיר הדירה יורד ב- 10% ההון העצמי שלך נמחק. המיליון בכלל לא מעניין, הוא לא שלך.

ומצד שני היה כנראה יותר מקומם שאבי ישראלי, אח של ישראל שגם גר ביבנה ועובד בהיי טק, זכה בדירת 5 חדרים ביבנה וקיבל מהמדינה מתנה בסך 400 א' ש"ח בעוד שמוישה זוכמיר יכול היה להשתתף רק בהגרלה באזור שלו שנותנת הנחה של 100 א' ש"ח בקושי. p.s. מה זה "להשכיר ברווח"?

בגירה, נראה לי שהבנתי איפה הבלבול, אני אתנסח מחדש: יש 2 טענות: 1) התוכנית מחיר למשתכן היא תוכנית גרועה כי היא מחלקת כסף של הציבור על בסיס הגרלה 2) האישור להשכיר דירות במחיר למשתכן לא טוב כי הוא יוצר משקיעים בעל כורחם אני לגמרי איתך בטענה הראשונה. לגבי השניה, אני טוען שבהינתן והתוכנית קיימת, המצב היה פחות טוב אם היו אוסרים להשכיר- כי אז אתה מצ'פר עוד יותר את אלה שיכולים לקנות דירה במרכז ביחס למי שגר היום בפריפריה.

אתה מתפרץ לדלת פתוחה, אני נגד התוכנית בדיוק מהסיבות שרשמת

בגירה, רואים שאין לך מושג איך ההגרלות האלה עובדות. אין התאמה בין מספר הדירות בכל אזור לכמות המבוקשת, וההגרלות לפי פרויקט- אין לך יכולת לבחור מראש את הגודל הרצוי. התשובות שלך מניחות מאין אידיאל קומוניסטי של "המדינה יכולה לספק את מה שהאזרחים צריכים" ואברג'ל מניח בפניך את המציאות העגומה.

אם ההנחה היא 200 אלף יש מצב שזאת עיסקה לא כל כך טובה. אם תיקח בחשבון שצריך להשקיע עוד איזה 100 אלף כדי להביא את הדירה לסטנדרט של דירה חדשה היום בשוק, מדובר בהנחה של 100 אלף בלבד לדירה שהתכנון שלה לא בהכרח אופטימאלי, באזור שאתה לא מכיר ושאפילו לא היית חושב לקנות בו דירה אילולא התוכנית ופוטנציאל לעודף היצע. ככלל, מחיר למשתכן בפריפריה לרוב לא באמת משתלם, בטח לא למשקיעים, ובמרכז הארץ מאוד משתלם.

השיקול של לא לקנות דירה ב- 3% תשואה הוא לגיטימי מאוד כסיבה למה לא לקנות היום במחיר שוק, וכשמקבלים הנחה של 400 אלף שקל השיקול הזה הופך ללא רלוונטי ומבינים שעושים עסקה טובה בכל מקרה. מבחנת הדירה שאתה מתעד לקנות, תציג בבקשה נתונים שמראים את גובה ההנחה ואולי אנשים פה שמכירים את האזור יוכלו לעזור לך להבין אם מדובר בהנחות סבירות.

הקבלן הוא שבירו. סטנדרט גבוה משמעותי- מטבח משודרג, אסלות תלויות, ברז מים וגז במרפסת, מרצפות 80*80 ועוד. לא אמרתי שעשו עסקה לא טובה (אני קניתי מתוך כוונה לגור), אמרתי שאיפה שצפוי היצע משמעותי של מחיר למשתכן אסור להסתמך על מחירי האזור לפני מחיר למשתכן כמדד למה שתקבל.

אין, רק ועד בית כמו שאר הדיירים שקנו במחיר למשתכן

לא מכיר את האזור אבל ממה ששמעתי פוטנציאל טוב לעודף היצע משמעותי, לא הייתי לוקח בתחזית את השכירות המוצעת כיום באזור. אתן לך דוגמה מיבנה, נבנית שכונה חדשה של כ- 2,500 יח"ד, כמעט כולה במחיר למשתכן. הקבלנים קיבלו תוספות של כ- 13% בממוצע שהם יכולים למכור/להשכיר בשוק החופשי. הקבלן עם הכי הרבה פרויקטים החליט להשכיר את רוב (ואולי כל) היחידות שלו. בשכונה הירוקה שצמודה לשכונה החדשה ואמורה לשמש כמדד טוב לתמחור, מחירי שכירות של דירת 5 חדרים בגודל סטנדרטי של כ- 120 מ"ר היו לפני כחצי שנה בין 5,500 ל- 6,000 ש"ח. הקבלן מציע עכשיו להשכרה דירות 5 חדרים בפרויקט שבנייתו מסתיימת עכשיו ב- 4,850 ש"ח, ואלו כמובן דירות בסטנדרט גבוה משמעותית משל דירות מחיר למשתכן באותו בניין, כך שמי שקנה להשקעה ישכיר בוודאות בפחות או יצתרך להשקיע סכום משמעותי בשידרוג.

נשארת השאלה איפה זכית במחיר למשתכן?

ואני אוסיף למה ש-pooh-bear רשם: עליה/ירידת מחירים, בכל שוק, זה נגזרת של פרמטרים ראשיים כלשהם. זה מגוחך לנתח שינוי מחירים לפי המגמה ההיסטורית שלו, מה שרלוונטי זה מה צפוי להיות השינוי בפרמטרים. אגב מבחינת ביקוש, המכירות של הקבלנים הגדולים ירדו לחצי ממה שהיה לפני מחיר למשתכן.

אין שום דבר מוזר באופציה שכוללת עליה של 2% בשנה באזור ביקוש, והיא בהכרח לטובת השוכר כי הוא לא חייב לממש את האופציה.

עבורי זה היה קריטי, אחרי ניסיון של שנה בדירה עם דוד חשמל בלבד. חוץ מהעלויות פשוט מרגיש מטומטם להדליק דוד באמצע הקיץ. חוץ מזה, גרתי אז לבד, מעצבן שאין מים חמים כשמגיעים הבייתה... אז אולי טיימר שאפשר להדליק מהאינטרנט יתן לזה פיתרון, בזמנו לא היה.

היא התכוונה ל- "אתה כנראה ישראלי מיוחד שיודע סטטיסטיקה"

מה נכון לכל מכונה?