BarryG

מעבר לטעות בניתוח הנתונים שכבר העירו לך לגביה מספר פעמים (לגבי השוואת גיל המתים לתוחלת החיים של תינוק שנולד) אתה עושה פה טעות נוספת ומכריז שקורונה היא מחלה שבאה בסוף החורף ותחילת האביב ומשווה לשפעת שמתפרצת בעיקר בחורף. לא רק שזאת לא הסקה הגיונית בגלל שהקורונה רק "נוצרה" בסביבות דצמבר, וכמובן לקח לה זמן להתפשט, אלא מספיק לראות את מה שקורה בברזיל, שכמובן ממש לא נמצאת בסוף החורף/תחילת האביב, כדי להבין שזאת לא מסקנה סבירה.

קראתי אתמול פוסט מעולה של האוורד מרקס, יו"ר של קרן השקעות מצליחה מאוד, שמדבר על אי וודאות וקבלת החלטות, בהקשר לסיטואציה הנוכחית: https://www.oaktreecapital.com/insights/howard-marks-memos ממליץ מאוד לכל משתתפי השרירשור הזה לקרוא, הוא מסכם הרבה מאוד נושאים שדוברו כאן בצורה ענינית, ברורה וקלה לקריאה. זה קצת ארוך אבל בהחלט שווה. הוא מביא כמה ציטוטים טובים בתוך הטקסט שנראים כאילו נכתבו עבור חלק ממשתתפי הדיון פה, למשל, הציטוט הזה של John Kenneth Galbraith: וציטוט של Ian E.Wilson (יו"ר GE לשעבר):

איזה טמטום. כאילו תשלום המשכנתא צריך לכסות את השכירות, ומה זה משנה בכלל לאיזה תקופה נלקחה המשכנתא וכתוצאה מכך מה גובה התשלום החודשי. אבל אין מה לדאוג, כוחות השוק חזקים ממנה, כמה חודשים ללא שוכר והיא תבין שכדאי להוריד את השכירות במקום לשלם משכנתא, ארנונה וועד בית.

סורי, כתבתי בתגובה שלי, אני לא מבין מספיק במאקרו כדי לנהל דיון ברמת העומק הנדרשת (לדעתי). איפה כתבתי שהם רואים את הנולד? כתבתי שהם מבינים את הנושא. יש הבדל בין להבין את הנושא ללעשות תחזית נכונה (בטח באי הוודאות של כלכלה). אם כבר, זה מראה שגם מישהו שמתמחה בנושא לא בהכרח יודע לעשות תחזיות טובות, אז מה טובות תחזיות של מישהו שלא? אתה מתפרץ לדלת פתוחה. אני הראשון שיגיד שלציבור חסר חינוך פיננסי, ושהציבור אפילו לא מבין עד כמה זה חשוב כן להיות בעל ידע כזה. יותר מזה, אני אשמח להסביר לכל מי שרוצה, בחינם, כל מושג שהוא רוצה בתחום שוק ההון. אפילו הצעתי פה בכמה שירשורים שעסקו בשוק ההון לשאול שאלות. איפה אנחנו חלוקים פה? אתה מערבב חינוך פיננסי וידע במאקרו כלכלה. המכשירים "המסובכים" שאתה מדבר עליהם, CMBS ו- CDO? הם בכלל לא מסובכים, אני יכול להסביר איך זה עובד ב- 10 דקות. אבל מאקרו? זה כבר סיפור אחר לגמרי. כדוגמה, הנה תאור סכמטי של המודל שבנק ישראל משתמש בו לקביעת המדיניות הומניטרית: אתה מבין כמה השפעות שונות יש על כל דבר בגמישויות ועוצמות שונות? חד משמעית, תלמד, תחקור, תשאל שאלות. אבל אל תחשוב לרגע שאתה יודע מספיק כדי לתת תחזיות כמו שנתת. כמו שאמרתי, אפקט דנינג-קרוגר. לא מסביר אותו. המצב המאקרו כלכלי נראה גרוע- צפי לירידה בתוצר ועליה באבטלה על ידי כל גורם מקצועי. מנגד, שוק ההון לא נראה זול בכלל. תבין, אפשר להגיד "לא יודע" במקום לנסות להמציא הסבר.

אני איתך בנוגע לתמחור בשוק ההון, אבל זה לא קשור למאקרו כלכלה.

khalil ו- ChemGuy85, אני מסכים לחלוטין עם שתי ההודעות האחרונות שלכם. יחד עם זאת, מה לעשות, הנושא מורכב מאוד והטענה הזאת: חסרת משמעות כשהיא באה ממישהו שלא מכיר לעומק את התאוריה הכלכלית. ביקורת צריכה לבוא ממקום של ידע.

אין לי שום בעיה עם הבאת דעה כלכלית באופן כללי (לדוגמה, להגיד שהעליה באבטלה תשפיע על יכולת רוכשי הדירות לקנות דירה ויכולה להביא לירידת מחירים). יש לי בעיה עם טיעון שבו ברור שהכותב נמצא בפסגת אפקט דאנינג קרוגר אבל לא מודע לזה- טיוענים מורכבים במאקרו כלכלה בהחלט נכנסים לקטגוריה הזאת. המשפט שכתבת אולי פשוט אבל כדי להבין את המנגנונים הכלכליים שקשורים אליו צריך להכיר לעומק כמה מודלים מאקרו כלכליים, משהו שתואר ראשון (או סירטונים ביו טיוב) ממש לא מספיק בשבילו. אין לי מה להסביר שזה שטויות כי אני לא יודע אם זה שטויות- באמת, יכול להיות שאתה צודק; אבל ברור לי שגם לך אין את הכלים לבחון אותו (לא מנסה להעליב או משהו, כאמור, גם לי עם תואר ראשון בכלכלה אין). זה כמו שמישהו עם תואר ראשון בפיזיקה יתן ניבוי על סמך תורת המיתרים- אין לו את הכלים לעשות את זה, לא חייבים לנסות להפריך את הטיעון שלו כדי להראות שאין לו מושג על מה הוא מדבר. פלוס, במקרה הנ"ל, אתה טוען משהו שהפוך למה שחושבים בכירי הפד (אחרת כנראה היו מתווים מדיניות אחרת), שהם כן פרופסורים למאקרו. הערך בתגובה שלי הוא להזכיר למי שקורא את התגובה שלך שאתה, כאמור, נמצא בפסגת אפקט דאנינג קרוגר ושאין לך מושג על מה אתה מדבר.

זה אתה, פרופ' למאקרו כלכלה?

כיוון שיש פה הרבה בילבול וחוסר ידע לגבי איך עובד שוק הדירות למגורים, להלן הסבר מתומצת (כמה שאפשר). חשוב לציין שההסבר הוא לא משהו שהמצאתי על דעתי אלא הקונצנזוס הכלכלי ושל מי שמתעסק בתחום: - מחירי השכירות נקבעים בהתאם להיצע וביקוש באזור כלשהו. ההיצע מושפע מכמות הדירות שעומדות לשכירות והביקוש מושפע מיכולת כלכלית וכמות האנשים שרוצים לשכור דירה באותו אזור. נכון, אזורים משפיעים אחד על השני כי בסופו של דבר רחובות היא אלטרנטיבה ליבנה ונס ציונה וכו'. - מחירי הדירות הם תוצאה של חלוקת שכר הדירה באזור בתשואה המבוקשת על ידי משכירים. למשל, עם שכר הדירה הוא 60 א' ש"ח בשנה והתשואה המבוקשת 3%, מחיר הדירה יהיה בערך 2 מיליון ש"ח. כמו שאמרנו, שכר הדירה נקבע בהתאם להיצע וביקוש. התשואה המבוקשת תלויה בריבית במשק- היא מכתיבה גם את הריבית על משכנתא וגם את התשואה האלטרנטיבית של משקיעים. לכן, ככל שהריבית במשק גבוהה יותר התשואה המבוקשת על דירות תהיה גבוהה יותר, ומכאן המחיר יהיה נמוך יותר, ולהפך. - למה אנחנו מתייחסים רק למשכירים? כי בתכל'ס מדובר בכל השוק. לצורך העניין, אפשר להתייחס למי שרכש דירה למגורים עבור עצמו כמישהו שמשכיר דירה מעצמו. - היזמים (שנהוג לכנות קבלנים, למרות שזה לא תמיד נכון) קונים קרקע, בונים את הבניין ומוכרים את הדירות. בהינתן והם רוצים שיעור רווח מסויים (בערך 15%) ובהינתן ועלות הבניה לא משתנה הרבה, מה שמשתנה כשמחיר הדירות משתנה הוא מחיר הקרקע. למשל, כשמחיר הדירה באזור הוא בערך 20 א' ש"ח למ"ר, זה אומר שהיזם יראה הכנסה של 17 א' ש"ח למ"ר לפני מע"מ. הוא ירצה 15% רווח, בערך 2.5 א' ש"ח למ"ר. עלות הבניה עומדת על בערך 7 א' ש"ח למ"ר. מכאן, מחיר הקרקע יהיה בערך 7.5 א' ש"ח למ"ר. למה? כי אם היזם יציע מחיר נמוך יותר או שבעל הקרקע יבנה בעצמו, או שיזם אחר יהיה מוכן לקנות אותה במחיר הזה. מכאן, כשמחיר הדירות עולה שווי הקרקע עולה בשיעור גבוה יותר, ולהפך.

אתה ממש לא בכיוון, מה עם מחיר הקרקע? קודם כל, בהגדרה, מי שקונה קרקע ומתחיל לבנות לא יכול להרוויח הרבה מעבר לרווח נורמטיבי של כ- 15% מההכנסות. למה? כי מי שמוכר לו את הקרקע לא ימכור אותה במחיר שמאפשר רווח גבוה יותר. מי שיושב על קרקע הרבה זמן יכול להגיע לשיעורי רווח גבוהים יותר, אבל בדרך הוא רואה את התשואה שלו יורדת בגלל אלמנט הזמן. בנוסף, עם קנית קרקע וקיבלת תוספת זכויות או שינית תב"ע אתה תשלם מס שבח, אז גם פה הרווח שלך מוגבל.

בהינתן והוא כבר בנה אתה צודק, אבל זה לא מודל הגיוני עבור הקבלן. אם הוא שוקל לקנות קרקע ומעריך שהוא לא יצליח למכור הוא יוותר על העסקה, הוא לא יחליט לקנות את הקרקע במטרה ליזום להשכרה.

הקבלן (ללא הטבות המס הספציפיות שיש כרגע) עדיין רואה 3% כי האלטרנטיבה שלו היא למכור את הדירה, לכן החישוב הכלכלי הוא כאילו הוא מכר אותה לעצמו- את הרווח מהייזום הוא עושה בכל מקרה. הסיבה שצצו בארץ פרויקטים כאלה היא בגלל שקבלנים מתקדים למכור, ובגלל חוק עידוד השעקות הון שמקנה להם הטבות מס במידה והם משכיירם את הדירות ל- 5 שנים ומוכרים אותן לאחר מכן.

גרמניה אני מניח? יש גם חברות ישראליות שעשו את זה באזור דיסלדורף. בארץ הדרך ללהפוך בניני משרדים נטושים לדירות למגורים רחוקה מאוד, במיוחד לאור ההבדל בארנונה והתנגדות העיריות. אבל נראה, אם המשבר הזה היביא באמת לירידה משמעותית בתפוסות משרדים אולי נגיע לזה. בכל מקרה, לגבי להקים בניין דירות בארץ על תב"ע מתאימה, ליזם לא משתלם להשכיר לולא הטבת מס שהיא הגיונית רק במידה והוא מוכר את הדירות אחרי 5 שנים.

קודם כל, בכלל לא בטוח שלזה הוא התכוון, החברות האירופאריות/אמריקאיות הגדולות לא בונות בעצמן אלא רוכשות את הבנינים. דבר שני, בארץ, בלי הטבת המס ומכירת הדירות ע"י היזם לאחר 5 שנים המודל הזה נופל.

היזמים שעושים את זה (כמו נצבא בראש העין, שבירו ביבנה וכו') מקבלים הטבות מס משמעותיות ולכן זה משתלם להם במצב של האטה משמעותית בקצב המכירה. זה לא אומר שזה מודל עסקי סביר לחברה שתרכוש דירות כאלה ותשכיר אותן, ללא הטבת מס.

לפני שאתה מסיק מסקנות כאלה קודם תבדוק מה התשואה שהחברות האלה רואות באירופה/ארה"ב מול התשואה בארץ. כשהתשואה (לפני הוצאות) על דירה בישראל היא בקושי 3% אין בזה הרבה היגיון כלכלי, אלא אם אתה מאמין שתוכל להעלות את שכר הדירה משמעותית.

אתה מתעלם בניתוח שלך שהא חסך 120 א' בשנה כשהשכר הממוצע עמד על 4,450 ש"ח, והיום הוא 10,139 ש"ח.

לא אומר שהמחירים היום לא גבוהים מאוד, אבל לקחת דווקא את 2000 כשנה התחלה זה גם לא מייצג, לצד השני... אגב, משנת 1999 עד 2019 המחירים עלו בדיוק פי 2, שזאת עליית מחיר של 3.5% בשנה סך הכל. בקשר שבין הריבית (התשואה המבוקשת) למחיר הדירה אתה צודק, אבל בקשר של שכר דירה לשכר הממוצע במשק אתה טועה, זה לא חד חד ערכי ותלוי גם בהיצע כאשר העדפת השכירות על פני רכישה היא ממש לא בעוצמה יחידנית. ככה אתה מגיע ל- 300 משכורות.

אני מתכוון שלא כלכלי לקנות כסף/זהב על מנת להחזיק אותו בכספת בבית מתוך ציפיה למכור אותו ביוקר במשבר חמור.

תחשוב על פערי ה- bid-ask שיהיו במכירה כזאת. אין בזה שום היגיון כלכלי.

בדרך כלל זה הפוך- למי שבא מתחום כלשהו מאוד קשה לבוא עם ראש פתוח ולקבל עצות מאנשים באותו התחום. הסבירות הגבוהה ביותר היא שמישהו מהתחום יבוא עם הדעה שלו ויישם אותה, בעוד שמישהו לא מהתחום כל הזמן יבדוק את עצמו ויבקש עוד ועוד דעות ורעיונות. לכן, עדיף שמנהלים יהיו טובים בלנהל- לדעת לקבל החלטות על פי הקלט שהם מקבלים מהגורם המקצועי ולהוריד אותן לשטח. מנכ"ל זה מקצוע בדיוק כמו רו"ח ומתכנת. הידע והניסיון בניהול חשובים הרבה יותר מידע מקצועי בתחום הרלוונטי.

זה לא תלוי במתכון? אשתי מצאה לאחרונה מתכון לבצק פיצה שבכלל עושים אותו עם מעבד מזון, עם סכינים במהירות גבוהה. יוצא מעולה.

צודק, אני מתנצל, חשבתי שזה משהו שאתה כתבת. החישוב שלו של ה- 1,200 לגמרי מצוץ מהאצבע:

אתה ממש לא יכול להקביל בין איבוד תוצר פוטנציאלי בסכום X להוצאה של סכום X כדי שמישהו לא ימות, הניסיון לעשות חשבון כזה מעיד על חוסר הבנה מוחלט של מאקרו כלכלה. חוץ מזה, מאיפה הנתון של 1200 איש לא מתו? למה לא 10,000? 100,000?

מה יקרה?