השקעה - שעבוד/משכון דירה ורכישת נכס נוסף? מה הקאצ'? בעלי נסיון עזרתם דרושה.

[Guest Automatic1]

אהלן חברים,

 

ובכן, נקצר במילים ואספר על רצון של זוג כלשהו, בביצוע משהו מעניין והשאלה היא, האם זה אפשרי.

אלו הם הנתונים היבשים כפי שהם כיום:

 

1. יש דירה חדשה בשווי ערך ריאלי במיקום מצויין ומאוד אטרקטיבי ב ~2.3 מליון שקלים לפחות, מחיר מכירה מיידי (בעיר אשדוד).

2. לזוג אין משכנתא מזה כעשור או הלוואות וחובות כלשהם, נקיים

3. הזוג בעל הכנסה של מעל 22K נטו בחודש יציבה קבועה לאורך שנים רבות

4. יש קרנות השתלמות ופנסיות סבירות כלשהן

5. לזוג יש הון עצמי סביר כלשהו ויכול לגדול גם ל 200K נטו אם יידרש (אך יידרשו כמה פעולות לכך)

 

חשב הזוג על העניין עוד לפניי בדיקות, טבלאות אקסל, מחירים, הבנה בתחום, האם זה אפשרי בכללי והאם זה ריאלי? אולי להעביר לילדים והם ישלמו את הריביות ומה שנדרש?

 

זאת אומרת, לצאת לרכישת דירה חדשה מהקבלן? המחיר ההתחלתי תמיד נמוך וכמובן יהיה את נושא השיפוץ או הכנסת ציוד ואז להשכיר למשך X שנים (בשאיפה לרשום על הילדים או על עצמם ואז להמתין בגלל המס במכירה מוקדמת).

 

או, לרכוש דירת יד 2 בעיר במחיר סביר של 1.3-1.6 ולהשכיר ואז למכור עם הגעה לגיל הפנסיה?

 

אשמח לדעת דעות, אנשים שביצעו את זה, האם זה פרקטי, ריאלי או ישים בכלל? הגיוני?

מה האחוזים? מה הריביות? מה האפשרויות?

 

תודה רבה.

[pooh-bear]

למיטב הבנתי, המשכנתא המקסימלית שאפשר לקבל (לפי הגבלות בנק ישראל) לדירה להשקעה היא 50٪, כלומר המשקיע צריך להביא את ה-50٪ הנותרים בעצמו.

 

אפשרות אחרת היא לרשום את הדירה על מישהו אחר (ילד?), ואז אפשר לקבל 75٪ משכנתא, אבל גם בתרחיש כזה סכום התחלתי של 200,000 לא יביא אותך אפילו למיליון, ככה שאתה עדיין לא קרוב למחירים שהזכרת.

 

בכל מקרה, גם אם היה להם ביד סכום של 300,000 והם היו מחפשים דירה ב-1.2 מיליון, לא בטוח בכלל שהשכירות היתה מכסה להם את המשכנתא. בטח ובטח אם הם חושבים לקחת משכנתא על השווי של שתי הדירות.

 

לדעתי, במצב הנוכחי, עם מחירי הדיור הנוכחיים ושר האוצר הנוכחי שלא מהסס לנסות להוציא משקיעים מהשוק, לא בטוח שכדאי להשקיע בנדל"ן, לפחות לא בארץ. אני מסייג כמובן שזו אולי עדיין תהיה השקעה טובה לטווח הארוך, אבל לטעמי זה הרבה יותר מתאים כחלק מפיזור סיכונים בהשקעה של מיליונים, ולא כמינוף מטורף על 200,000₪.

 

דיסקליימר: זו דעתי האישית בלבד, ואין לי דירה על שמי.

[Nemesis]

ריביות המשכנתא היום לרוב גבוהות יותר מהתשואה על השכרת דירה. אלא אם כן אתה בונה על עליית ערך עתידית, זה מהלך הפסדי.

[pooh-bear]

ככל שהמשכנתא באחוזים מערך הנכס נמוכה יותר, כך השכירות מכסה אותה טוב יותר. אל תשכח שהרווח הוא על ההון העצמי, כך שגם אם באחוזים ממחיר הדירה הכולל הוא נמוך, באחוזים מההון העצמי הוא משתפר.

 

ובכל זאת, לא נדל"ן בארץ. בטח לא עכשיו.

[ישה]

אפשרי

 

אם הילדים מתחת לגיל 18 העברה אליהם לא מסייעת בכלום כי רואים את כל יחידי התא המשפחתי כאחד.

 

אפשר לממן את הרכישה על ידי משכנתא , עד 50% על הנכס הישן ועד 50% על הנכס החדש

 

אפשר לממן חלק מהלוואה מקה"ש , במידה והיא נזילה - 80% משוויה, במידה והיא מעל וותק של 3 שנים ופחות מ 6 שנים עד 50% משוויה.

 

וכמובן להיעזר בהון העצמי של ה 200K שיש כרגע פחות או יותר. מבין שפחות.

 

האם זה כדאי

 

שאלה טובה

 

מחירי הנדלן גבוהים , יעלו עוד - נבואה ניתנה לשוטים

 

ריביות גבוהות יותר מאשר לפני שנה -שנה וחצי , ויכולים עדיין לעלות "בכיף"

[pooh-bear]

חשוב בנוסף להזכיר את עניין המינוף - אם אתה משקיע מכספך 25% והיתר משקיע הבנק, אם ח"ח ערך הנכס ירד ב-x%, אתה מפסיד 4x%, כלומר אם ערך הנכס ירד ב-10٪, אתה מפסיד 40٪ מההון העצמי.

כמובן שזה עובד גם בכיוון ההפוך, רק צריך לדעת לשקלל את הסיכון הגבוה שנוצר כתוצאה מהמינוף.

[discoTD5]

בנוסף, קחו בחשבון מס רכישה של 8% בגלל שמדובר בנכס שני. תוסיף מתווך ועו"ד ואתה כבר בהוצאה של 10% מערך הנכס.

עכשיו תחשוב שוב אם זה כדאי, כמה זמן יקח להחזיר רק את ה 10% האלה, וזה עוד לפני החזר ההלוואות.

[Yony_S]

אם יורשה לי להציע אופציה שלא הרבה חושבים עליה כשהשקעה אבל מניבה תשואה פנומנלית ועלותה זולה ואחזקתה שואפת לאפס

מספר זכות ציבורית שנסחרת סביב ה240 אלף שח כולל מעמ אפשר להשכיר אותה (לא באמת צריך להתעסק עם נהגי מוניות כשאפשר פשוט לקחת מתווך - אם כי מודה ומתוודה שאבי נהג מונית זר בנוף הישראלי המצוי מבלי לפגוע בשאר נהגי המוניות)

מקבלים כל חודש 1500-1700 שח אני לא בקיא במספרים עד הסוף ובחישוב שנתי יוצא תשואה שנתית שנעה סביב ה8 אחוז בשנה

 

גילוי נאות, אני כרגע בוחן את הנושא לעומק ודוחה את החלום הדירה כנראה עבור זה, לא בשוק הנוכחי אקנה דירה אולי אני טועה ואולי לא, אולם קשה לי לראות את עצמי משלם פי 4-3 על אותה דירה בדיוק שהוריי קנו לפני קרוב ל20 שנה

[Nemesis]

כשאובר נושפים בעורף נהגי המוניות, לשלם 240,000 על זכות למונית נשמע לי מעשה לא הכי נבון.

[ישה]

לסבי היה בית חרושת לקרח

[pooh-bear]

ואפילו לא נזכיר את הרכב האוטונומי, שגם הוא יקרה מתישהו.

[ישה]

אם יורשה לי להציע אופציה שלא הרבה חושבים עליה כשהשקעה אבל מניבה תשואה פנומנלית ועלותה זולה ואחזקתה שואפת לאפס

מספר זכות ציבורית שנסחרת סביב ה240 אלף שח כולל מעמ אפשר להשכיר אותה (לא באמת צריך להתעסק עם נהגי מוניות כשאפשר פשוט לקחת מתווך - אם כי מודה ומתוודה שאבי נהג מונית זר בנוף הישראלי המצוי מבלי לפגוע בשאר נהגי המוניות)

מקבלים כל חודש 1500-1700 שח אני לא בקיא במספרים עד הסוף ובחישוב שנתי יוצא תשואה שנתית שנעה סביב ה8 אחוז בשנה

 

גילוי נאות, אני כרגע בוחן את הנושא לעומק ודוחה את החלום הדירה כנראה עבור זה, לא בשוק הנוכחי אקנה דירה אולי אני טועה ואולי לא, אולם קשה לי לראות את עצמי משלם פי 4-3 על אותה דירה בדיוק שהוריי קנו לפני קרוב ל20 שנה

 

כל מוצר

 

שהמדינה קובעת את מחירו

 

שומר נפשו ירחק

 

הוסף על כך את התמורות שחלות ועוד יחולו בשוק המוניות כגורם סיכון נוסף.

[Yony_S]

כשאובר נושפים בעורף נהגי המוניות, לשלם 240,000 על זכות למונית נשמע לי מעשה לא הכי נבון.

 

אובר חי קיים ובועט כפלטפורמה מתחרה לגט טקסי

אחד הדברים שמטרפד את השינוי בשוק הוא צורך של המדינה לפצות את כל בעלי הזכות הציבורית (נהגי המוניות דרשו ובצדק שבמידה ואובר תאושר הם מצפים שהמדינה תרכוש את המספר חזרה ותבטל את הצורך בו לחלוטין, כרגע כץ שומר על נהגי המוניות אבל מה יהיה בהמשך אינני יודע)

[ישה]

האם בעל הזכות שרכש אותה ב מאה אלף נדרש לשלם את ההפרש ל 240 אלף

 

לא

 

אז למה עכשיו כשהמחיר של הזכות יירד הוא צריך לקבל החזר

 

אבל כאשר כץ נתמך על ידי נהגי המוניות במרכז ובפריימריז הכל אפשרי

 

אבל כחלון לא ימהר להוציא שיקים. אלא אם נהגי המוניות יתמכו בו������

 

בקיצור לבנות על זה כמשהו שמונח בכיס

 

ואולי אם יצא לפועל

 

מניח שכל מי שנכנס כעת לרכישה יגרע חלקו בהחזר כי הוא מודע שאולי השוק נפתח לתחרות חדשה

עריכה אחרונה ב-10 לפברואר, 2017 על ידי ישה

[Night Driver]

ככלל, נכס שנותן תשואה ריאלית גבוהה ובטוחה אף אחד לא ימכור.

 

גם אם יש תי זכות כזו ואני זקוק לכסף אני אשעבד אותה לבנק, אשלם 5% ריבית ועדיין ארויח 3% אז למה שמישהו ימכור.