natco

עד שהכנתי עזרים ויזואליים, בוקי כבר הקדים אותי. בקיצור-זה נקרא "חשבון משפחתי", ואכן רק אבא (בעל החשבון) יכול לשלם בסוף החודש. אם זה קריטי - תתחשבנו בביט לפי פירוט החניות.

איזה סוג שער/מנוע זה? הרמה? נגרר? צלם את יחידת הבקרה במנוע. ממה שראיתי אצל שכנים שלי שהתקינו טרלידור, הם עובדים עם כמה חברות איטלקיות שונות. אם זה נכון, כל מה שצריך, זה לקנות (אצל עלי המהיר, בדולר וחצי) שלט בתדר הנכון ו"לרשום" אותו ביחידת הבקרה. בדרך-כלל יש על הלוח כפתור שמכניס את המערכת למצב "לימוד". ברגע שמצב הלימוד פעיל, לוחצים על הכפתור בשלט. אחרי זה, בדרך כלל לחיצה חוזרת על הכפתור של הלימוד מחזירה את השער למצב רגיל, והשלט אמור לעבוד.

נכון. זה עדיין יהיה בסדר. אתה יכול לשחק גם על החלק של הבלת"ם ולתת אותו כהנחה לרוכשים. כל עוד לא תפגע הרווחיות (או אפילו תרד בטולרנסים המותרים)- אתה בסדר מול הבנק. ובגלל זה, הכתבה הזו היא חרטא בריבוע, ונסיון לייצר "עליהום" על הבנקים, או להרוויח קליקים, או השד יודע מה האג'נדה התורנית. אגיד את זה באופן הכי ברור- הבנקים *לא* מונעים מהיזמים להוריד מחירים. הבנקים *כן* אוכפים את העמידה בתנאי דוח האפס שהוגש להם, וזאת אכן בהוראת המפקח על הבנקים, כי אם תתחיל פה חגיגה בנושא הזה, זה יגמר במשבר בסגנון הסאב-פריים, ואת זה אף אחד לא רוצה. וכן- אתה כמובן צודק. כדי לרדת אחוז אחד ברווחיות, היזם צריך להוריד את מחיר הדירה הבודדת בהרבה יותר מאחוז. האם היזמים נותנים את כל ההטבות גם כדי להסתיר קצת את הקטסטרופה מהבנקאי שלהם? אולי. לא יודע. המצב בשוק אכן לא מזהיר. אני רואה באילו חששות יזמים נכנסים עכשיו לפרויקטים חדשים. דברים שלפני הקורונה לא היו נלקחים בכלל בתחשיב, יכולים היום להפיל פרויקט. מקסימום, נעבור לתכנן ברומניה. ג'ורג' סימיון הבטיח לרומנים בתים ב-35 אלף יורו. אם הוא זוכה מחר בבחירות, תהיה מלא עבודה🤪

הא בהא תליא. אם מחירי הדירות ירדו בשיעור חד, האיזון בדו"ח אפס יופר, ובהתאם תרד רווחיות הפרויקט. נכון, גם עליה תלולה במדד תשומות עלולה להפר את האיזון. יש בדו"ח אפס התייחסות גם לזה (בצורה של מרווח סביר לתקופת הפרויקט) , ויש התחשבות גם בבלת"מים עד טווח מסויים. מעבר לזה- כן. זו בהחלט תהיה הפרה. כמובן שבאופן תיאורטי, כי זה לא קרה עדיין שהמדד טס עד-כדי-כך מעבר לצפי+בלתמים. אגב- תהיו הוגנים: אני לא זה שהנפצתי את הברווז העיתונאי ש"יש לבנקים סעיף בחוזה מול הקבלנים שלא מאפשר להם להוריד מחירי דירות". להיפך- אני כתבתי מהו הסעיף שעליו התבססה הכתבה, והכוונה שלי היתה בדיוק להסביר שזו כתבה פופוליסטית, ושהמציאות ממש אינה כזו.

כן. יש אפשרות כזו. אתה צריך להחליף את מוח שלטי הנוחות הקיים שלך לאחד שבא עם שלטים משולבים במפתח קפיצי. משהו כמו 15 דולר אצל עלי המהיר. אח"כ, אתה תצטרך לשכפל להבים חדשים אצל מנעולן, וגם צ'יפים חדשין לאימובילייזר. כל סט של להב וצ'יפ יעלה בערך 300 ש', ואתה לא חייב לעשות שניים במכה. בשלב האחרון, תצטרך להרכיב לשלטים החדשים את הלהב והצ'יפ. הנה, בשנה שהרכב שלך עלה לכביש, עשיתי פרויקט דומה במאזדה שלי. (אותה קיבלתי בלי שלטים בכלל, רק מפתחות רגילים...)

אין לבחור. להסתכל עם העיניים, לא עם הידיים😁. החלון שתיארת, הוא היחיד שתקני כרגע... גם אני חושב שהדרישה לפירוק הכנפיים מטופשת, אבל ביומיום הוא יותר נוח מהדרייקיפ מפצח הגולגלות הקודם. כשפקע"ר הכניסו אותו לשימוש, הם כנראה לא חשבו על מלחמה של אוטוטו שנתיים... יש דלתות מוגברות (שפקע"ר דורש כשאין מספיק הגנה על הדלת, כשהיא קרובה לחלונות וכו'). הן יקרות מאד, מכוערות נורא, וכבדות מידי לשימוש יומיומי. אם ההגנה על הדלת מספקת את פקע"ר, זה באמת מיותר. (אני ממש מקווה שלא יקרה יותר לעולם מצב שבו מחבלים יגיעו לעמוד ליד הדלת של משפחה כדי לירות עליה עם קלאצ').

קודם כל, בל נשכח שהבנק המלווה גם נותן בד"כ את ערבות חוק המכר לרוכשים, כמו שפינדר כתב, (תמורת עוד איזה אחוז ורבע מהפרויקט, כמובן...). אז כן יש לו אינטרס להגן על עצמו ולא לקחת ליווי של פרויקטים מסוכנים. זה לא רק ה(עד) 80 אחוז עלות שהוא נתן ליזם שהוא צריך להחזיר לעצמו. הוא צריך פרויקט גמור. עזוב רגע בצד את הריבית שהוא חשב להרוויח... כמו שכתבת, הוא ילך וימכור את הפרויקט, יחד עם קבלני הביצוע והמתכננים (אני אגב חותם לבנק המלווה על טופס מיוחד בכל פרויקט, שבו אני מתחייב להשאר בפרויקט, כל עוד הם עומדים בתנאי החוזה של היזם המקורי מולי, גם אם הבנק הכניס מישהו במקומו). אבל מה הוא צריך את הכאב ראש הזה? בדיוק כמו במשכנתא (או כל הלוואה רגילה למען האמת) ללווה פרטי- הוא תמיד יכול לממש את הבטוחה, אז למה הבנקים מסרבים לכל מיני ליצנים עם דרוג אשראי נמוך?

למעשה, המספר ה"רשמי" הוא 15 אחוז. יזמים ותיקים, בבנייה באיזורי ביקוש מצליחים לקבל מימון גם בקצת פחות מזה. (כמובן שבתנאים פחות טובים, כמו כל לווה "בסיכון"). ממה שאני רגיל ב-25 שנות נסיוני בעסק- "אין 13 אחוז, אין התכנות לפרויקט. כל טוב. תוציא חשבון שעתי על הכנת תכניות ההתכנות". נכון ומדוייק, אבל רק עבור חברות הבניה הציבוריות הענקיות. יש מאות יזמים בינוניים וקטנים, עם כמה מאות בודדות של יחידות בשנה לכל אחד מהם, שבונים משילוב של כסף "נוסטרו", עסקאות קומבינציה עם בעלי קרקע, או התחייבויות אישיות, והשאר בליווי בנקאי. זה בשילוב של התחלת שיווק מיד כשיש אישור מליאת הוועדה, והרבה לפני היתר, הם מצליחים לשרוד ולהרוויח. מצ"ב כתבה מדה-מרקר בנושא.

נשמע מאד נכלולי וקרטלי. אבל זה ברווז עיתונאי, כמו בד"כ. "מעבר לשיעור מסויים" אומר שלא ניתן לרדת מ-13 אחוז רווח על כלל הפרויקט, כי אז מופר סעיף מהותי בהסכם הליווי. מינימום 13 אחוז רוח קבלני, זה סעיף שנועד להגן על הבנקים מפני יזמים קמיקזיים שנכנסים במודע לפרויקטים הפסדיים, עם כוונה "להתיישר" עם הזמן שיעבור עד השלמת הפרויקט. הבנק לא רוצה להיות שותף בפרויקט כזה. עכשיו, אתה לא יכול להגיד לבנק "אני הולך להרוויח פה 18 אחוז" (כמובן שזה לא "להגיד", אלא אמור להיות מגובה בדוח אפס משמאי מוסמך), ואז פתאום להגיד "אופס, אין קונים, אני עושה 20 אחוז הנחה על כל הדירות". עכשיו, ברור לי שיהיו כאן כאלה שלא יוכלו להבין את "הצד השני" של הסיפור, ורק ייחלו ש"כל הבנקים והיזמים החזירים יחנקו", אבל המקרו-כלכלה קצת יותר מורכבת מזה...

תראה, לומר באופן גורף שכולם גנבים, זה פתרון קל. (אם כי, יש להניח שמי שמשווק פרויקטים כאלה בטלמרקטינג "עיוור", כנראה נופל בקטגוריה של הגנבים. הזדמנויות אמיתיות בתחום הזה, משווקות דרך סוכני נדל"ן מתמחים, שפונים ללקוחות שיכולים לשים סכום שלא נמצא אצל סימה מפתח תקווה, שמקבלת שיחת דיוג. בדרך כלל, אלו יזמים שיכולים להרים לפחות חלק מהפרויקט, ולא אנשים שיקבלו "זכות לדירה"). צריך לקחת כל פרויקט כזה ולבדוק ספציפית מה המצב התכנוני בו. "זה בתכנית של הותמ"ל?" so what. יש לותמ"ל תכניות שתקועות בהתנגדויות מפה עד חולות ראשון. אותו כנ"ל לגבי "חברת דירה להשכיר לקחה את הפרויקט". תכנס ותבדוק כמה יח"ד הם הרימו עד היום בפועל. בינתיים, הם בעיקר מייצרים ג'ובים. מכיר יזמים שחשבו להכנס איתם להתקשרויות, וברחו כל עוד נפשם בם, אחרי בדיקת התכנות קצרה. מעבר לזה, הם לא בונים בעצמם כלום, אלא משווקים את זה במכרז ליזמים

ואולי באמת מישהו עם יוזר בצבע ירוק 😁 יפצל את השרשורים, כי חבל להמשיך להספים את השרשור הזה, שיכול להיות אינפורמטיבי ספציפית בנושא שלשמו הוא נפתח...

בענייני מימון הפרויקט אני לא מבין כלום ושום דבר 😁 לגבי החלק התכנוני/הנדסי: ה"שיווק" של התקנה הזו נעשה בצורה מבלבלת, והאדם הסביר מן הישוב, שלא מצוי בנבכי חוקי התכנון, לא מבין מה מותר ומה אסור. הנה, לראיה, השרשור... נעשה קצת סדר: 1. ה"פטור מהיתר", הוא פטור מקבלת היתר מהרשות המקומית. אין שום פטור מאישור הממד ע"י פיקוד העורף. מה שכן יש, זה כמה וכמה עתודאים חדשים וחרוצים, שקיבלו עמדת מחשב ברמלה, ועובדים כרגע רק בזה. הם לא בודקים שום בקשות אחרות, ולא מסייעים למהנדסים בפרויקטים האחרים. כתוצאה מכך, פקע"ר מתחייב לטפל תוך 14 יום בבקשות שהוגשו במסגרת הזו (בנו לשם כך "מחלקה" נפרדת גם במערכת האישור המקוונת של פקע"ר). 2. כדי להגיש לפקע"ר בקשה במסגרת הזו, צריך למנות עורך בקשה מוסמך, וכן גם מהנדס קונסטרוקציה. כך שלשלאלת פות"ש- צריך מהנדס קונס'. מה שלא חייבים (בתוספת ממ"ד בבית פרטי), זה דווקא אדריכל. הנדסאי/מהנדס בניין מוסמך להיות גם עורך בקשה בבקשה כזו. 3. יש חובת דיווח לאחר ביצוע גם לרשות המקומית, תוך 45 יום מסיום הבניה (כדי שהם יוכלו לגבות ארנונה על הממ"ד החדש...) 4. התנאים לפטור מהיתר לממ"ד הם מאד קשיחים. גודלו נטו לא יעלה אפילו בס"מ מ-9 מ"ר. מותר להוסיף רק איזו מבואה מינימלית בשביל לחבר אותו לבית. לא זוכר מטראז' בע"פ. הוספת ס"מ מעל זה? אתה צריך היתר תוספת מלא, על כל המשתמע. 5. במסגרת הפטור, יש פטור גם ממפת מדידה. זה עניין קריטי, כי זה אומר שהם מעלימים עין מבניה לא חוקית במגרש. אין מה לחשוש מהבחינה הזו הם בפירוש מבטיחים לא לאכוף בניה לא חוקית ישנה בשום שלב, כתוצאה מהוספת הממ"ד. 6. התכניות שמגישים מצומצמות יחסית. זה לא לשרטט את כל הבית מחדש כמו בהיתר תופסת, אבל כן יש נוהל שמראים את ההתחברות של הממ"ד לבניה הקיימת, בתכניות,חתכים,חזיתות. 7. לגבי עלויות תכנון, אני לא יודע לומר, יש כמה כמה עשרות טובות של ש"ע. אני יודע שהיו התארגנויות בקבוצות של אדריכלים ומהנדסים ישר אחרי שיצאה הוראת השעה. אנשים שם נתנו שירות לאנשים מהעוטף ממש בחינם, או במחירי הפסד אמיתיים, כי כולם הרגישו שצריכים לתרום למאמצי השיקום של הדרום. זה קצת דעך עכשיו... 8. לא לשכוח שזו הוראת שעה. אם רוצים - עכשיו זה הזמן להכות על הב-300 . מצ"ב סרטון של פקע"ר עם הסבר בשפה של בני אדם: ןמצ"ב גם "הנחיית רע"ן מס' 1283", שלא כ"כ כתובה בשפה של בני אדם, אבל אפשר בכל-זאת להוציא ממנה תשובות להרבה מהשאלות שעלו פה... (אני ממש מקווה שהיא העדכנית, כי נשלחו אלינו המתכננים איזה 3 גרסאות...) 1283.pdf

שאלה באמת קצת "חודרנית"... אבל התעדוף הוא בדיוק העניין. באותו תקציב/זמן פנוי, יש מי שיעדיף לשדרג את האייפון, או לשחק קנדי קראש, ויש מי שיעדיף ללמוד משהו חדש. אני יודע מה אני אעדיף, אבל לא שופט מי שיבחר אחרת

אני הבנתי שהמכשיר לא אמין. יש לנו "פמילי" בן 18. אפס תקלות (טפו טפו ..) מידי פעם מתקשרים משטראוס עם הצעות שדרוג. לא השתכנעתי בינתיים. המכשירים עומדים זה לצד זה במטבח. השיפור בנוחות לא יהיה כזה דרמטי ממילא. אבא אמר לי "אם זה עובד, אל תתקן את זה"

שוב, בעיני, זה לא עניין של מחיר, זה עניין של נוחות. אני אוהב מאד את הסודה של סן בנדטו. הייתי צורך שישיה וחצי-שתיים בשבוע. לך תסחב את זה, לך תאחסן את זה, לך תזכור לשים כל הזמן במקרר שיהיה לך קר... עם הסודהסטרים, אני ממלא בקבוק מים קרים מהתמי4, מגיז ושותה. כל הפרוצדורה זה 3-4 בקבוקים שנשטפים במדיח היומיומי, 3 מיכלי גז - כשאחד במכשיר ו-2 בארון מטבח.

אני רק שאלה: מילוי בלון סודה של 400 גרם אצל סודה סטרים - 60 שקל. 60/400=15 אגורות לגרם. מילוי בלון סודה של 400 גרם אצל המתחרים 45 שקל ל450 גרם (כך הם טוענים)= 10 אגורות לגרם. מילוי בלון סודה 6 קילו פודגרייד (לא נראה לי שתרצו לשתות co2 מבלון שמיועד לרתכות) עולה, מסקר גוגל קצר, כ-600 שקל . לזה יש להוסיף רכישת בלון פרטי, וכנראה גם "טסט" לבלון מידי פעם, כמו אצל הרתכים. וגם פה 10 אגורות לגרם. עכשיו, נניח שאתם צורכים קילו וחצי גז בחודש (לפי תחשיב של שו"ע לכ-4 מיכלי גז סטנדרטיים). מדובר על .75 ש' חסכון בחודש. לפי התחשיב הכי אופטימי. באמת שווה לכם את כל הטררם?

זה עניין תרבותי. במיוחד בעדה שפות"ש מגיע ממנה, רכישת ידע/השכלה/לימוד מעמיק נחשבת תמיד למעלה. או בקיצור-זה נראה להם מוזר, כשזה נראה למישהו אחר מוזר😃. לא חושב שהשקעה בידע יכולה להיות בזבוז. סבא שלי (למרות שהוא בכלל מעדה סמוכה), נהג לומר לי ש"ידע זה הרכוש היחידי שאי-אפשר לקחת ממך". אני אישית מקנא בבוקי שיש לו זמן ללמוד דברים מעניינים. לא הייתי קורא לרכישת ידע מתחומים רבים ושונים "להתפזר". הייתי קורא לזה לפתוח את הראש בצורה רחבה. אנשים מולטי-דיספלינריים הם אלו שמצליחים לעשות פריצות דרך, כי הם יכולים לעשות סימביוזה בין תחומים שבד"כ לא נפגשים

ספארק 15 = הגה הידראולי, של פעם, עם "משקל", ותחושה טובה מהכביש. זה אחד הפיצ'רים הכי שווים באוטו הזה😃

זו לא מערכת מקורית של טויוטה, זו מערכת שהותקנה כאן, בבונדד, ע"י גילקאר. כנראה מערכת של סנג'י (שלטי חייזר). אין סיכוי להשיג כזו תואמת, תצטרך להחליף גם את הצמה. כלומר לא plug and play. אם יש לך נסיון ומעט ידע באלקטרוניקה, תוכל לאתר מה עושה כל חוט בצמה הישנה, ולחבר אותו לחדשה, במערכת שקנית. אם לא, שווה לשלם כמאתיים ש' למתקין. פוטנציאל הנזק גדול מזה בהרבה.

צודק. הל"ת:

אבל אתה מקבל רכב חליפי על חשבונם בזמן הזה.

אתם מפספסים את הנקודה של פות"ש. העניין כאן הוא לא הפוליסה דלו. העניין כאן, הוא שחברת הליסינג גוררת רגליים עם התשלום, (שכמובן במקרה של פגיעה ברכב חונה אין חולק על האחריות לתשלום). גם אני, לצערי, מכיר את זה. כשהרכב הפוגע הוא בבעלות חברת ליסינג, גם המוסך יודע שהכסף לא יגיע במהרה. למזלי, משום שזה היה תיקון ולא אבדן מוחלט, המוסך הפעיל את העו"ד שהוא מחזיק בריטיינר, וההוא כתב מכתב לחברת הליסינג, עם רשימת נזקים פלוס שכר הטרחה שלו, במידה וזה יגיע לשופט, והחברה העבירה צ'ק במהרה.

אולי בשלה השעה למכתב מעו"ד, שיבהיר לחברת הליסינג, שאם היא לא רוצה להוסיף עוד כמה אלפים (עבור שכירת רכב חליפי עבורך) לנזק המפואר שהנהג ה"תכשיט" שלה גרם, אז כדאי להם לזרז את התשלום...

יש להם תב"ע מאושרת. הם לא גוזרים מכפילים מהקיים, אלא מהתב"ע.... אתה שואל אם זה טריק שיצליח להם? לדעתי הלא מחייבת- כנראה שלא על מלא. כמו בבזאר טורקי- מתחילים קצת גבוה, שיהיה לאן לרדת. להבנתי, הצעת ההשקעה שלך היא מול זכויות של דייר קיים, כן? אתה לא קונה ישירות מאאורה. אם כך, הם לא מחוייבים מולך בחוק מכר, אלא לפי החוזה הפרטני של הדייר שמוכר לך. בטח כתוב שם ש"כל הזכויות הנוספות הן בכפוף לאישור הרשויות" או משהו דומה. אם יקצצו להם יח"ד, יש מצב שהם יקטינו תמורות, בהתאם למה שהחוזה מאפשר להם. אם יקצצו להם מטרים, אפשר לנחש שהמטרים האלו ירדו גם בדירות התמורה. סה"כ השקעה עם סיכוי, אבל גם עם סיכון. הנטיה החששנית היא להמתין ולראות לפחות איך תראה התכנית המופקדת. וגם לנסות להבין מההתנגדויות לתכנית הקודמת, מה הולך להיות עכשיו. כמובן שככל שהוודאות תעלה, המחיר יעלה איתה לינארית...

פשוט מטורף. אתה יודע כמה זמן לוקח לי לעשות מחקר כזה? אני רק מקווה שהוא לא מחרטט, כמו שהוא נוהג לפעמים בדברים אחרים, כי אם יזם לוקח החלטה שגויה של כמה עשרות מיליונים עפ"י מחקר כזה, הוא תובע את האמאמא של מי שנתן לו את הנתונים השגויים... לעניין השאלה של פות"ש: לפי הצ'אט, אכן מדובר באותה תכנית שמצאתי, שעומדת לעבור רוויזיה. מאחר והיא עדיין לא הופקדה, אני אהיה קצת פחות אופטימי מהצ'אט הנכבד, ואומר שעוד חזון למועד. הפקדה מחדש פותחת שלב התנגדויות חדש... הצ'אט כנראה מגיע ממדינות נורמטיביות יותר, ולא מחשב שאצלנו, רק השלב הזה יכול לפתוח עכשיו שנתיים של סחבת (בעיקר כי התכנית היא במסמכות מחוזית, וההליכים שם נסחבים בגלל עומסים). אני הייתי נותן הערכה כפולה (4ש') לתחילת ביצוע, ומקסימום תהיה הפתעה של חצי שנה-שנה לטובה...