pooh-bear

ממתי מבקשים GMAT לתואר שהוא לא במנה"ס? ואם כבר מבקשים, תגיד תודה שלא את ה-GRE.

ואם הוא לקח משכנתא לפני 4 שנים? לא נדפק, הרוויח שלא משכן את חיו תמורת דירת 4 חדרים באור עקיבא (סליחה אושריקו) / חריש בשוק השכירות לצערינו אין מינוף, אין הלוואות ואין חרטות. משלמים ממה שיש. מי שאין לו עובר רחוק / עם שותפים / חוזר להורים. אנשים בערך יודעים כמה הם יכולים לשלם ולא יתאבדו על המחיר, ולכן, עם כל הכבוד לביקוש, העליות בו מוגבלות. יש עוד (לפחות) שני סוגי משקיעים: הסדרתי - מתחיל לחשוש מהמס של כחלון הצעיר - קנה דירה בעפולה כדי להשכיר ולהגדיל את ההון העצמי בינתיים. מאוד רגיש לשינויים במחיר הנכס, וגם מצטלם טוב לכתבות "איך נדפקנו" עתידיות (אם כבר פופוליזם). האם הצעירים והסדרתיים יתחילו להפיל מחירים? אולי. אולי לא. בוא נראה.

זה נכון בגדול, אלא אם יש לך יחסית הרבה הון עצמי (אבל זה מקרה נדיר). מצד שני, אם אתה משלם הרבה בריביות גבוהות מצבך ישתפר אם הריבית תרד, ואם שילמת הרבה לבעל הנכס מצבך יורע משמעותית אם הריבית תעלה. וכשלוקחים משכנתא ל-25 שנה, קשה מאוד לחזות מה יקרה לריבית, ולכן ההבדל בין שתי האופציות הוא לחלוטין לא זניח.

סקרנתם אותי, אז הלכתי לחפש בגוגל. גם אני זכרתי בוודאות שבקסנטיה 95 שהיתה לי היתה הוראה להחליף אחרי 10 שנים. גוגל טוען אחרת: הנה כמה תוצאות חיפוש שנראות סבירות, שבגדול אומרות שאין צורך להחליך כריות אוויר ברכבים מאמצע שנות התשעים. http://www.telegraph.co.uk/motoring/news/8078919/Out-of-date-airbags-should-not-need-replacing.html http://www.autotrader.com/car-shopping/do-airbags-need-to-be-replaced-at-a-certain-age-245010 https://www.edmunds.com/car-safety/do-car-airbags-expire.html ועדיין, גם אם כרית האויר תקינה לחלוטין, יש להניח שאם המחשב שלה לא תקין היא לא תעבוד. בנוסף, לא בטוח שהיא ממש תעזור אם ח"ח תצטרך אותה. לא הגיע הזמן לקפוץ איזה עשור קדימה?

למה? מה שחשוב זה שריבית המשכנתאות תעלה. מה משנה ריבית בנק ישראל? זה כמעט בלתי ניתן לחיזוי, אבל לרוב בועות מתפוצצות ברעש בגלל פסיכולגיית המונים, לא בגלל כלכלה נטו. במקרה של בועת הנדל"ן הפרטית שלנו, מי שכבר קנה דירה למגורים כנראה פחות מושפע, כל עוד הוא יכול לשלם את המשכנתא. מי שמאוד מושפע הם המשקיעים (וסליחה ישה, אין לי נגדם כלום) כי הם רוצים לראות רווח ריאלי על ההשקעה שלהם, לא להפסיד עליה כסף. בנוסף, הם גם ממונפים ברוב המכריע של המקרים, כך שהם הרבה יותר רגישים לשינויי מחיר. עכשיו, משקיע כזה, שמתחיל לראות ירידת מחירים, מגובה בכתבות פופוליסטיות (הלמ"ס - "ירידת מחירי נדל"ן ב-7 מתוך 10 ערים שנסקרו ברבעון השני. ירידות של עד 7% באזור השרון הדרומי". האם הבועה בדרך לפקיעה? מאת כתבנו לזריעת פאניקה בציבור פ. דוב"), ובקושי מכסה את המשכנתא שלו, עלול להתחיל לחשוב על למכור, עדיף עכשיו מאשר אח"כ. אור - אני מניח שמשקיעים הם מעט יותר רציונאליים ממי שקונה דירה למגורים, או לפחות מבינים קצת בחישוב תשואות. והקונים - האם הם יקפצו על הירידה הראשונית או יחכו לירידות נוספות? אני מניח שחלקם לפחות יחכה (אם כי ממש אין לי מושג האמת. אני הייתי מחכה. לא בטוח שאני מייצג אחוז גבוה באוכלוסיה - אחרי הכל אני נוהג ב-c5). בקיצור - אם מספיק משקיעים מוציאים דירות למכירה, ומספיק קונים מעדיפים לחכות, זה יכול להצטבר לכדורון שלג קטן, שיכול לגדול במהירות, בצורה מאוד דומה לעליית המחירים שנצפתה פה בעשור האחרון - גם זו לא ממש כלכלה אלא יותר פסיכולוגיה לטעמי. שוב - אני ממש לא אומר שזה יקרה, רק שזה תרחיש אפשרי. יש עוד המון טריגרים שיכולים לפוצץ את הבועה, כמו טראמפ, בחירות באירופה, משברי חוב כאלו או אחרים (יוון, בנקים איטלקיים, דויטשה בנק) - ובטח עוד הרבה כיוונים שלא חשבתי עליהם.

ואפילו לא נזכיר את הרכב האוטונומי, שגם הוא יקרה מתישהו.

אגרת רישוי היא אגרה שמשלמים פעם בשנה למדינה ע"מ שהרכב יוכל להמשיך ולנסוע באופן חוקי. טסט, או מבחן רישוי שנתי, הוא בדיקה מכנית של הרכב הנעשית במכון רישוי. ע"מ שרכב יורשה להמשיך ולנסוע הוא מחויב לעבור את הבדיקה אחת לשנה. כדי לגשת לטסט עליך לשלם קודם את אגרת הרישוי לשנה הבאה. לאחר ששילמת, אתה ניגש למכון הרישוי עם הטופס המשולם, שמהווה את רישיון הרכב לשנה הבאה. ולגבי הטויוטה - אני משער שסד"ג של 1000₪.

פה הבעיה - צריך לדעת איזו צרפתיה לקנות. הדור הראשון של הc5 היה פחות מוצלח משמעותית. מוזמן אם תרצה להתרשם מהגרסה המתוחה (2007) אחרי 10 שנים על הכביש. לא שהיא מופת לאמינות מוחלטת, אבל ממש לא ברמת הזוועות שאתה מתאר. מזכיר לי קצת את הקסנטיה שהייתה לי פעם ימ"ש.

בנייה בפריפריה משנה לא כי אנשים עוברים לפריפריה, אלא כי הם קונים שם דירות להשקעה. ברגע שמישהו קנה דירה ראשונה להשקעה, לצערו הוא יצא (לפחות זמנית) מהשוק, כי אין לו הון עצמי לקנות עוד דירה. כמובן שהוא יכול למכור ולקנות אחרת, אבל כל עוד הוא לא מכר יהיה לו מאוד קשה לקנות דירה יקרה יותר.

אני אנסה להסביר יותר טוב למה מחנק אשראי בבנקים לפחות יקשה על המשך עליית המחירים: כדי שקונה יוכל לשלם 10٪ יותר על דירה, הוא צריך להביא 10٪ יותר הון עצמי, וגם לקחת משכנתא גבוהה יותר ב-10٪. בהנחה הסבירה שלא יתגלו פתאום מקורות הון עצמי בלתי נדלים לכיסוי כל עליית המחיר, סך המשכנתאות שמעניקים הבנקים לכלל האוכלוסיה צריך לגדול גם הוא ב-10٪. בהנחה שהבנקים לא רוצים להגדיל את סכום המשכנתאות השנתי, נוצרת פה בעיה. אם באמת יהיה עודף ביקוש למשכנתאות, בסבירות גבוהה הריבית תמשיך לעלות. עם כל הכבוד ליצירתיות שאנשים מציגים פה בגיוס הון עצמי, לכל דבר יש גבול, וזה יוציא חלק מהקונים מהשוק. ככה הביקוש יורד, והמחירים עוצרים. אני בוודאי לא משוכנע שזה יקרה, ולא הייתי מבסס על זה את מדיניות ההשקעות שלי באופן בלעדי, אבל תחושת הבטן שלי היא שאנחנו די קרובים לקצה, ואפילו הבנקים הבינו את זה. האם תהיה רק עצירת מחירים או מפולת? בלתי אפשרי להגיד כרגע. לגבי מיסוי דירה שלישית - אני דוקא חושב שהוא די אפקטיבי. זה סכום לא מבוטל שאתה מרגיש כל שנה בכיס, לא איזה מס שבח תאורטי שישתנה עוד עשר פעמים עד שתמכור. אם אתה מתחיל להפסיד על השקעה כל חודש, וכבר עשית עליה אחוזים נאים, יכול להיות שזה הזמן לממש. אבל כאמור, צריך לחכות ולראות.

הוא מנסה "להרוג" את הביקוש של המשקיעים, ואפשר לשאול אם זה נכון או לא. אין פה אמת אבסולוטית. הוא גם לא ממש מנסה להוריד מחירים לכלל האוכלוסיה, אלא בייחוד לזוגות צעירים. זו, לדעתי האישית, טעות. לדעתי אין בעיית היצע עצומה כמו שמנסים להציג אותה, מחוץ למגזרים החרדי והערבי. כשמסתכלים על חילונים, הגידול הטבעי לא כזה עצום, אבל תוספת הבנייה די מורגשת (לאו דוקא בשנה האחרונה).

דיסקליימר: הכתוב הוא דעתי האישית, המוטעה, והלא מקצועית ולא מייצגת. כמו כן אין לי דירה. קרו שני דברים מעניינים בחודשים האחרונים: ריבית המשכנתאות התחילה לעלות במנותק מריבית בנק ישראל, וחוק מיסוי דירה שלישית עבר. הריבית היא החלק המעניין. היא לכאורה עולה לא כדי להתאים לאיזה נתון פיקטיבי של בנק ישראל, אלא (לפי העיתונים הכלכליים) כי לבנקים די נגמרה מסגרת האשראי, כלומר, הם כבר נתנו כל כך הרבה אשראי לדיור שהם מנסים לתת פחות (מכל מיני מגבלות, בלי להיכנס לפירוק מייגע). אלא אם הם יגייסו הון מגופים חוץ בנקאיים (פנסיות, ביטוח, גופים מחו"ל), הריבית לא אמורה לרדת בקרוב. העובדה הזו בעצם חונקת את המשך עליית המחירים, שמחייבת גם הון עצמי גבוה יותר אבל גם משכנתא גבוהה יותר. מהצד השני, המלחמה של כחלון במשקיעים, אם תצליח, עלולה להתחיל להוציא אותם מהשוק. אם זה יקרה בהתאם לחלון הזמן להטבה במס שבח (8 חודשים אאל"ט), עלול להיווצר לחץ למכור מס' דירות לא קטן בחודשים הקרובים. השילוב של שתי העובדות האלו עשוי להביא לתחילת ירידת מחירים - כי מצד אחד יהיו מספיק דירות למכירה בלחץ זמן ומצד שני לבנקים לא יהיה איך לממן משכנתאות לקנות אותן. אם זרמתם איתי עד לכאן, מה שיקרה בהמשך הוא נעלם גדול. מצד אחד, עלולה להיות ירידת מחירים מינורית מאוד או בכלל לא, כי המשקיעים לא ימהרו למכור ויעדיפו להמשיך להחזיק בדירות למרות הכל. מצד שני, עלולה להתחיל ירידת מחירים מהותית כי משקיעים יהיו מוכנים לרדת קצת במחיר כדי לנצל את הטבות המס, משקיעים אחרים שלא ממש רצו למכור יראו שהמחירים מתחילים לרדת וימכרו בלחץ כדי בכל זאת לנצל את הטבות המס, ומשקיעים שבכלל לא תכננו למכור ימהרו למכור כי המחירים התחילו לרדת בחדות. זה יותר עניין של פסיכולוגיית המונים מכלכלה למען האמת. מה אתם חושבים על התאוריה המופרכת הזו?

יש פה לפעמים בעיה בלהעביר אירוניה בפורום. אפשר אולי להוסיף איזה tag (משהו כמו [irony]), למנוע עוד טעויות עתידיות כאלו או משהו. עכשיו חסר שמישהו יקח גם את זה ברצינות ויוסיף טאג כזה.

זה בדיוק הפוך. אתה לוקח את הרכב לבדיקה כדי לדעת אם לקנות. מה אני מפספס? לרכב הספציפי הזה היתה תאונה מאחור. אי אפשר לדעת מקריאה בפורום כמה חמורה היא היתה, בשביל זה צריך בדיקה. בהסתברות מסוימת, אחרי בדיקה הוא יפסל. אם זה לא מספיק טוב, אל תיקח אותו. בנוסף, הבדיקה שמציגים לך יצאה חלקה פרט לזה, אבל זה ממש לא מבטיח שגם הבדיקה שאתה תעשה תצא יפה כל כך. נסעת עליו? ראית אותו? זה כבר ייתן לך אינדיקציה מסוימת. ראית היסטורית טיפולים שלו? היה לו משהו מיוחד מעבר לטיפולים שוטפים? ראית דו"ח שמאי וקבלה על תיקון התאונה? ד"א, למה אתה מחפש רכבים רק ממגרשים? אם אין לך צורך במימון, הייתי מציע לנסות לחפש גם מפרטיים. יש את זו שהזכרתי קודם (לא היברידית), קצת מיקוח ואתה מאוד קרוב לתקציב. והיא מ-2014 ועשתה פחות מ-60,000 ק"מ.

המנוע אכן בעייתי. חיפוש יביא לך תוצאות. חלק מהבעיות ניתנות להכלה, אבל מאוד מומלץ לדבר עם מוסך מתמחה לפני רכישה כזו. אם תחליט ללכת על זה, חשוב מאוד לוודא שהרכב מטופל כראוי במקום סביר. בשנים האלו יש ל-c5 שתי גרסאות עיקריות - קומפורט ודינמיק. הקומפורט מגיעה עם המערכת ההידרו-פנאומטית המוכרת של סיטרואן, הדינמיק בלי. עניין של העדפה אישית, אם כי לטעמי הדינמיק מעט מיותרת (ואם אתה דוקא מחפש משפחתית גדולה מבית psa גם ה-508 היא אופציה). יש גם גרסת אקסקלוסיב, שהיא מאובזרת יותר ועם שינוי כלשהו במתלים, אבל היא גם יקרה ונדירה יותר. (ובמאמר מוסגר יש גם גרסת אקסקלוסיב עם מנוע 2.2 דיזל, יחידות ממש בודדות). בקיצור: אם אתה מצליח לחיות עם המנוע, זה הרבה מאוד אוטו במעט כסף. אבל זה כנראה לא פשוט, ועלול להיות יקר.

בלתי אפשרי לדעת מה יקרה עם רכב בסכום כזה. זה תמיד סיכון, ולטווח קצר זה סיכון גדול יותר. אם היית מתכוון להחזיק את הרכב לטווח ארוך, היית יכול להנות ממה שתתקן למשך תקופה ארוכה יותר. תמיד יש סיכוי למצוא רכב יפני עמיד במצב סביר בכמה אלפים. יש גם סיכוי שהוא יסע חודשיים בלי שום בעיה. השאלה היא מה יקרה אם משהו יקר יתקלקל, וכדאי לענות עליה לפני שנכנסים להרפתקה כזו. בחלק מהמקרים (אם כי לאו דוקא בכולם), אנשים שמוכרים רכבים בסכומים כאלו מנסים לא לתקן בעיה כזו או אחרת. יכול להיות שהחימום התקלקל ולך זה לא משנה, ויכול להיות שעוד שניה הגיר שובק חיים. אם כי עדיין יש סיכוי למצוא מישהו שמוכר רכב תקין, אולי מישהו מבוגר שפשוט מפסיק לנהוג, מישהו שקיבל שלילה או מקרה דומה.

חשוב בנוסף להזכיר את עניין המינוף - אם אתה משקיע מכספך 25% והיתר משקיע הבנק, אם ח"ח ערך הנכס ירד ב-x%, אתה מפסיד 4x%, כלומר אם ערך הנכס ירד ב-10٪, אתה מפסיד 40٪ מההון העצמי. כמובן שזה עובד גם בכיוון ההפוך, רק צריך לדעת לשקלל את הסיכון הגבוה שנוצר כתוצאה מהמינוף.

ככל שהמשכנתא באחוזים מערך הנכס נמוכה יותר, כך השכירות מכסה אותה טוב יותר. אל תשכח שהרווח הוא על ההון העצמי, כך שגם אם באחוזים ממחיר הדירה הכולל הוא נמוך, באחוזים מההון העצמי הוא משתפר. ובכל זאת, לא נדל"ן בארץ. בטח לא עכשיו.

למיטב הבנתי, המשכנתא המקסימלית שאפשר לקבל (לפי הגבלות בנק ישראל) לדירה להשקעה היא 50٪, כלומר המשקיע צריך להביא את ה-50٪ הנותרים בעצמו. אפשרות אחרת היא לרשום את הדירה על מישהו אחר (ילד?), ואז אפשר לקבל 75٪ משכנתא, אבל גם בתרחיש כזה סכום התחלתי של 200,000 לא יביא אותך אפילו למיליון, ככה שאתה עדיין לא קרוב למחירים שהזכרת. בכל מקרה, גם אם היה להם ביד סכום של 300,000 והם היו מחפשים דירה ב-1.2 מיליון, לא בטוח בכלל שהשכירות היתה מכסה להם את המשכנתא. בטח ובטח אם הם חושבים לקחת משכנתא על השווי של שתי הדירות. לדעתי, במצב הנוכחי, עם מחירי הדיור הנוכחיים ושר האוצר הנוכחי שלא מהסס לנסות להוציא משקיעים מהשוק, לא בטוח שכדאי להשקיע בנדל"ן, לפחות לא בארץ. אני מסייג כמובן שזו אולי עדיין תהיה השקעה טובה לטווח הארוך, אבל לטעמי זה הרבה יותר מתאים כחלק מפיזור סיכונים בהשקעה של מיליונים, ולא כמינוף מטורף על 200,000₪. דיסקליימר: זו דעתי האישית בלבד, ואין לי דירה על שמי.

קצת באיחור, אבל עדיף מאוחר מאשר אף פעם לא. 30.12.16, יום שישי, יוצאים מהחניה של הסופר, עמוסים בקניות, עוברים את המחסום וה-c5 העתיקה שלי מסרבת לזוז מעבר למהירות זחילה. מבט מהיר מגלה שב-1500 סל"ד הרכב נחנק ושנורת service דלוקה. אחרי 2-3 נסיונות כיבוי והנעה מחדש הבעיה לא נעלמת. גרר, הקפצות הביתה, בלאגנים - הרכב נגרר לגבע וממתין עד יום ראשון. כמובן שבארוחת הערב המשפחתית של שישי כולם מתעניינים בגרוטאה התקועה... חיתוך מהיר לראשון בבוקר - אבחון מהיר של יוסי מצביע על צורך בניקוי ולימוד מצערת אלקטרונית. בצהריים הכל כבר כמו חדש, בעלות שעת עבודה. לכאורה, סיפור פשוט. רק בארוחת הערב המשפחתית בשבת הבאה, כשכולם הופתעו מהעלות הנמוכה, הבנתי שבעצם, הצלחתי להכניס c5 בת 10 על גרר למוסך ולצאת עם רכב תקין בעלות שעת עבודה - לא הישג פשוט בימינו. והכל במקצועיות, במהירות ובצורה הכי חברית שאפשר. אז שוב - הפרחים לגבע. אין עליהם.

הבעיה עלולה לצוץ אם הרכב יהיה שווה פחות משארית ההלוואה. הרכב שלך במקור לא היה מאוד יקר, אבל למי שקנה ספורטאז' זו עלולה להיות בעיה יותר אקוטית. בסוף אתה משלם כמעט 15,000₪ בשנה ירידת ערך. זה בוודאי לא נורא, והעובדה שהרכב חדש מונעת ממך הפתעות כספיות ואובדן זמן, אבל זה גם לא מעט. כל אחד ומה שמתאים לו.

תתחדש ותהנה! כל הכבוד על האומץ, ההשקעה והרצון ללמוד. הלוואי עלי (אולי בפנסיה). וגם, חייבים לציין, שאפו עצום לגבע על הנכונות לעבוד עם חלקים מהאינטרנט, ללמד אותך תוך כדי התהליך, ועוד לעשות לך מחיר אחרי כל זה. כל זה, כמובן, מעבר למקצוענות הסטנדרטית. אין דברים כאלה.

עוד אופציה ששכחתי - 208 אוטומטית מלפני מתיחת הפנים (מנוע 1.6). לא מאוד חזקה, הגיר סביר בקושי (אבל עם אמינות סבירה), די נוחה, לא חסכונית.

מבחינת כח ונוחות הוואגיות (פאביה, איביזה, פולו) כנראה יתנו תשובה לא רעה. הגיר שלהן (חפש dsg7) לא ידוע באמינות מופלגת, בטח בשנתונים האלו. אם תרצה להתפשר על ידני זה יכול להיות פתרון לא רע. הלאון והגולף יהיו כבר קצת ישנות - פחות מוצלח בקטע של האמינות, אפילו בלי קשר לגיר (לא זוכר בדיוק איזה גיר היה להן אז). אופציה אחרת היא יונדאי i20, אבל פה לא תמצא כח. בשני האספקטים האחרים היא בסדר. מצד שני, הגיר אמין, אין צורך בידני. אופציה מעניינת אם בא לך לעלות קטגוריה (קצת על גבולות התקציב) היא מגאן קופה ידנית. תיתן לך כנראה כל מה שאתה מבקש (פרט לגיר). חבר הפורום daniel.gri רכש לאחרונה אחת כזו בתקציב כזה (אולי טיפה יותר), תוכל לבדוק איתו.

אבל לא כולם באים ביחד, בגלל זה חשוב שתציין מה יותר חשוב לך. הסכום שיש לך הוא מצד אחד לא נמוך, ומצד שני לא יכול לקנות לך הכל.