BarryG

יש הרבה בעיות עם התוכנית הזאת, אבל דווקא הדברים שציינת הם או לא נכונים או שנמצא להם פיתרון. בחירת הדירה מתבצעת לאחר שהועדה המקומית נתנה היתר בניה, והתשלומים מהרוכשים אמורים להתחיל עם תחילת הבניה. לגבי מצב שהקבלן פשט רגל, לרוב הפרויקטים יש ערבות חוק מכר. בכל מקרה, בשאלות ותשובות של התוכנית כתוב: "משרד הבינוי והשיכון פועל בשיתוף מטה הדיור ומשרד האוצר כדי להבטיח שזכויות הזוכים לא ייפגעו בשום פרויקט של תכנית מחיר למשתכן או תכנית מחיר מטרה."

חישוב מס על אג"ח הוא לא חישוב פשוט של הורדת 25% מהתשואה לפדיון ברוטו בגלל שבמצב השוק הנוכחי אתה כנראה קונה במחיר גבוה מסכום הקרן, ותשלומי הריבית השוטפים (בגינם משולם מס) גבוהים מהתשואה לפדיון.

זה הנטו על פי ביזפורטל, הם מנכים רק מס

אצלי בפיקנטו ידנית שעלתה לכביש באוקטובר 2011, החלפתי מצבר בפעם הראשונה במרץ השנה, החזיק קצת מעל ל- 6 שנים.

אין לי אלטרנטיבה טובה יותר, אבל זה לא אומר שהשקעה באג"ח בדירוג גבוה זה משהו שכדאי לעשות בהינתן התמחור הנוכחי בשוק- בהשקעות, גם לא לעשות כלום זאת אופציה שלפעמים עדיפה. אני חושב שבאג"ח, ההסתכלות על תשואה של אג"ח X לעומת אג"ח Y לא תמיד מספרת את כל הסיפור, וצריך להסתכל על התשואה גם באופן אבסולוטי- האם סכום הכסף שארוויח שווה את החשיפה לסיכון, במיוחד בתמחור הגבוה של השוק היום. סתם לדוגמה, כמה מאגרות החוב שהזכרתי קודם: אמות ד'- תשואה ברוטו 2%, נטו 1.2% ריט 1 ה'- תשואה ברוטו 1.7%, נטו 0.76% ארפורט סיטי ה'- תשואה ברוטו 1.75%, נטו 1.14% מליסרון יד'- תשואה ברוטו 2.1%, נטו 1.55%. יוצא ממוצע של תשואה נטו בערך 1.15%. תוריד מזה עמלות, אתה באזור ה- 1% צמוד למדד במקרה הטוב. כמה זה בכסף? 2,000 ש"ח בשנה, כ- 14.5 א' ש"ח בשבע שנים לפני אינפלציה. הסיכון נמוך מאוד, אני מסכים, אבל כולל חשיפה גבוהה לחברות נדל"ן מניב בישראל (פשוט כי אלו האג"חים הקיימים לפי הקריטריון הזה). ועדיין צריך לחשוב עם רווח של סך הכל 14 א' שווה את הסיכון. ככל שאני חושב על זה, חברות הנדל"ן מניב הגדולות נסחרות בתשואות ריאליות (צמודות מדד) של בערך 8%-9% בממוצע, ואפשר לקנות אותן דרך קרן נאמנות של איי.בי.איי שמתנהגת כמו תעודת סל ועם עלויות נמוכות. אם שמים 20 א' שקל בקרן הזאת (סה"כ 10% מהסכום הכולל), והתשואה באמת תהיה 8%, זה גם בערך 14 א' רווח ב- 7 שנים. אין באמור להוות המלצה כמובן, וגילוי נאות שאני מחזיק בקרן הזאת של איי.בי.איי בתיק האישי.

אני בהחלט לא ממליץ לו להשקיע באג"ח עם דירוג נמוך

קיימות 14 אגרות חוב בדירוג AA ו- -AA עם מח"מ שבין 6.5 ל- 8.5, רובן של חברות נדל"ן מניב וקצת ביטוח ובזק. כולן חוץ מאחת צמודות מדד, עם תשואה ברוטו שבין 1.6% (בזק) ל- 3% (גזית גלוב), אבל רובן באזור ה- 2%. לא מציאה גדולה...

אי התערבות בשוק ומנגד אחזקה בקרקעות, אישורי תב"ע ובניה זה לא אוקסימורון?

זאת המהות של הבעיה- ההנחה שאנשים הם טיפשים, כשהנגזרת של זה בדרך כלל היא שהם צריכים מישהו שיגיד להם מה נכון/לא נכון/טוב/רע.

מבחינת נופים בדולומיטים, ממליץ לעלות ברכבל לקרחון מרמולדה, נוף מדהים מגובה של 3.2 ק"מ.

ללא קשר לדיון הנוכחי, אי אפשר להסתמך על ג'ון אוליבר כעל מישהו שמציג תחקיר רציני. התחקירנים שלו קודם כל מסמנים את המטרה ואז מחפשים נתונים שמצדיקים אותה. אז יוצא שהנתונים, כ- stand alone, בדרך כלל נכונים אבל בטח לא מציגים את כל התמונה ובטח לא מתיימרים להציג משהו אובייקטיבי. מבחינתי הוא הופך את השיח לרדוד ולא באמת תורם להבנה של הנושאים עליהם הוא מדבר.

"משכיר טוב" זאת מילת המפתח. החוזה לא נועד למצבים של משכיר ושוכר טובים...

מסלול הליכה של כשעה וחצי (ממש באיזי) שכולל את החלקים ההיסטוריים: מתחילים ב- Plaza Puerta Del Sol, הולכים מזרחה כשאפשר לעצור ב- Chocolateria San Gines שטוענים שהם המציאו את הצו'רוס. קצת דרומה לכיכר Plaza Mayor ומשם מזרחה לשוק Mercado de San Miguel. משם ממשיכים מזרחה לארמון המלך והקתדרלה שלידו. בדרך יש מלא מקומות לעצור לשתות בירה.

לא כתבת מה אתה אוהב, מוזאונים, לטייל בעיר, פארקים?

האפשרות של שני הצדדים לסיים את ההסכם באופן חד צדדי בהודעה של 90 יום מראש לא מתנגשת עם האופציות?

אני אנסה לתת עוד הסבר לתמחור המעוות (להערכתי) של דירות למגורים בארץ ואת הסיבה שלדעתי במצב הזה לא יכול להתפתח כאן שוק שכירות משוכלל. כשקונים נכס כלשהו ולוקחים הלוואה, יש בעצם שני גורמים בעלי זיקת בעלות לנכס- בעל החוב ובעל האקוויטי (ההפרש שבין החוב לשווי הנכס). לבעל החוב יש קדימות ביחס לבעל האקוויטי- אם בעל האקוויטי לא עומד בהחזר החוב, הנכס יעבור לבעל החוב. כמובן שמכך נובע שהסיכון של בעל החוב נמוך יותר ותלוי ביחס שבין גובה החוב לשווי הנכס (אם החוב 90% מהשווי הנכס אז תספיק ירידה של 10% בשווי הנכס כדי שבעל החוב יתחיל להפסיד, אם החוב מהווה 60% משווי הנכס אז צריך ירידה של 40% כדי להתחיל להפסיד). כיוון שהסיכון של בעל החוב נמוך משל בעל האקוויטי, ההיגיון אומר שהתשואה אותה יבקש בעל החוב נמוכה מהתשואה אותה ירצה בעל האקוויטי. במצב כזה, התשואה על החוב תהיה נמוכה מהתשואה של הנכס והתשואה של האקוויטי גבוה ממנו, כיוון שהאקוויטי מקבל את מה שנשאר אחרי תשלום החוב. בשוק המגורים בארץ המצב הפוך- הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה על הנכס ומכך נובע שהתשואה של האקוויטי נמוכה ממנה. המצב הזה בישראל אינו ייחודי להיום- הוא התקיים רוב הזמן ב- 20 השנים האחרונות, אם כי ההפרש בין הריבית על החוב לתשואת הנכס השתנה. במצב הזה, אין שום היגיון לגוף השקעה המעוניין בהשקעה ארוכת טווח להיכנס לשוק, ולכן אנחנו לא רואים כאן חברות שרוכשות/בונות בנייני מגורים ומשכירות אותם. נתון לשם השוואה- בארץ כיום התשואה הממוצעת של שכירות היא כ- 3%. במנהטן, במיקומים לא רעים, יזמים שבונים היום פרויקטים להשכרה מעריכים את שווי הנכס על בסיס תשואה של כ- 5.5% (גבוה מהריבית על החוב).

חן, אין ספק שלגור בדירה משלך ולגור בשכירות הם לא "מוצרים" זהים וכנראה עבור רוב האנשים היתרונות בלגור בדירה משלך עולים על החסרונות ביחס לשכירות. עם זאת, מבחינה כלכלית נטו, ברוב המקרים לשכור דירה משתלם יותר- זה גם קוהרנטי עם הערך הגבוה יותר של לגור בדירה משלך. ככל שההבדל בין היתרונות של לגור בדירה שלך מול שכירות גבוה יותר, למשל, כשהשוק, כמו בארץ, מתקשה לספק יציבות, אז גם העלות של לגור בדירה משלך גבוהה יותר ביחס לשכירות, מה שמתבטא בתשואות שכירות נמוכות מאוד בישראל.

זה לא תאוריה כלכלית, זה מתמטיקה של כיתה ה'

אם חסכת עד גיל 60 ולא קנית דירה לא תצתרך משכנתא.

אתה מגיב לציטוט מריק & מורטי...

טאיזו, אוכל אסיאתי מאוד מיוחד, כולל פירות ים. 750 ש"ח יתנו לכם אחלה ארוחה עם קוקטיילים, קינוח וישאר קצת עודף. תזמינו מקום כמה שיותר זמן מראש. המליצו פה על הוטל מונטיפיורי- היינו שם לפני חודש, אוכל מעולה עם מנות מעניינות אבל לפי דעתי (ודעתה של האשה) לא מתקרב לרמה של טאיזו.

חידשת לי, לא ידעתי שזה קיים. אני דיברתי על זה: https://www.kitchenaid.com/shop/-[KSMPRA]-5750597/KSMPRA/

לנו יש את תוספי הכנת הפסטה לקיצ'נאייד. 10 דקות זה בחיים לא, הרי 10 דקות לוקח להכין פסטה מוכנה משקית. אני מעריך שבפועל זה יוצא בערך שעה מרגע תחילת הכנת הבצק ועד שיש פסטה מבושלת. אכן יוצא טעים משמעותית ביחס לפסטה מוכנה משקית אבל אני יכול לספור על אצבעות שתי הידיים את מספר הפעמים שהשתמשנו בתוספים האלה בשלוש השנים שהם אצלנו.

זה שיש שיקול בעד רכישת דירה בגיל 60 לא אומר שצריך לקנות דירה בגיל 30. בכל מקרה בגיל 60 יש הרבה היגיון לעבור לדירה קטנה ביחס לדירה שבה מגדלים את הילדים אז זה אפילו לא חוסך את תהליך הרכישה והמעבר.

כשאתה אומר שהמחיר יעלה אתה מניח שקנית במחיר נמוך. אם קניתי במחיר שמתחשב בפוטנציאל ההשבחה++ וכעבור שנתיים התחילו לבנות לידי שכונה חדשה של 2,000 יח"ד, המחיר של הנכס שלי בהחלט יכול לרדת. עודף היצע בשוק הדיור הוא אפשרי. אגב, חלק מהתגובות בשירשור הן תגובות קלאסיות של בועת מחירים- הפרדה בין ערך למחיר וסטייט אוף מיינד שהמחיר חסר משמעות.