BarryG

מסלול הליכה של כשעה וחצי (ממש באיזי) שכולל את החלקים ההיסטוריים: מתחילים ב- Plaza Puerta Del Sol, הולכים מזרחה כשאפשר לעצור ב- Chocolateria San Gines שטוענים שהם המציאו את הצו'רוס. קצת דרומה לכיכר Plaza Mayor ומשם מזרחה לשוק Mercado de San Miguel. משם ממשיכים מזרחה לארמון המלך והקתדרלה שלידו. בדרך יש מלא מקומות לעצור לשתות בירה.

לא כתבת מה אתה אוהב, מוזאונים, לטייל בעיר, פארקים?

האפשרות של שני הצדדים לסיים את ההסכם באופן חד צדדי בהודעה של 90 יום מראש לא מתנגשת עם האופציות?

אני אנסה לתת עוד הסבר לתמחור המעוות (להערכתי) של דירות למגורים בארץ ואת הסיבה שלדעתי במצב הזה לא יכול להתפתח כאן שוק שכירות משוכלל. כשקונים נכס כלשהו ולוקחים הלוואה, יש בעצם שני גורמים בעלי זיקת בעלות לנכס- בעל החוב ובעל האקוויטי (ההפרש שבין החוב לשווי הנכס). לבעל החוב יש קדימות ביחס לבעל האקוויטי- אם בעל האקוויטי לא עומד בהחזר החוב, הנכס יעבור לבעל החוב. כמובן שמכך נובע שהסיכון של בעל החוב נמוך יותר ותלוי ביחס שבין גובה החוב לשווי הנכס (אם החוב 90% מהשווי הנכס אז תספיק ירידה של 10% בשווי הנכס כדי שבעל החוב יתחיל להפסיד, אם החוב מהווה 60% משווי הנכס אז צריך ירידה של 40% כדי להתחיל להפסיד). כיוון שהסיכון של בעל החוב נמוך משל בעל האקוויטי, ההיגיון אומר שהתשואה אותה יבקש בעל החוב נמוכה מהתשואה אותה ירצה בעל האקוויטי. במצב כזה, התשואה על החוב תהיה נמוכה מהתשואה של הנכס והתשואה של האקוויטי גבוה ממנו, כיוון שהאקוויטי מקבל את מה שנשאר אחרי תשלום החוב. בשוק המגורים בארץ המצב הפוך- הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה על הנכס ומכך נובע שהתשואה של האקוויטי נמוכה ממנה. המצב הזה בישראל אינו ייחודי להיום- הוא התקיים רוב הזמן ב- 20 השנים האחרונות, אם כי ההפרש בין הריבית על החוב לתשואת הנכס השתנה. במצב הזה, אין שום היגיון לגוף השקעה המעוניין בהשקעה ארוכת טווח להיכנס לשוק, ולכן אנחנו לא רואים כאן חברות שרוכשות/בונות בנייני מגורים ומשכירות אותם. נתון לשם השוואה- בארץ כיום התשואה הממוצעת של שכירות היא כ- 3%. במנהטן, במיקומים לא רעים, יזמים שבונים היום פרויקטים להשכרה מעריכים את שווי הנכס על בסיס תשואה של כ- 5.5% (גבוה מהריבית על החוב).

חן, אין ספק שלגור בדירה משלך ולגור בשכירות הם לא "מוצרים" זהים וכנראה עבור רוב האנשים היתרונות בלגור בדירה משלך עולים על החסרונות ביחס לשכירות. עם זאת, מבחינה כלכלית נטו, ברוב המקרים לשכור דירה משתלם יותר- זה גם קוהרנטי עם הערך הגבוה יותר של לגור בדירה משלך. ככל שההבדל בין היתרונות של לגור בדירה שלך מול שכירות גבוה יותר, למשל, כשהשוק, כמו בארץ, מתקשה לספק יציבות, אז גם העלות של לגור בדירה משלך גבוהה יותר ביחס לשכירות, מה שמתבטא בתשואות שכירות נמוכות מאוד בישראל.

זה לא תאוריה כלכלית, זה מתמטיקה של כיתה ה'

אם חסכת עד גיל 60 ולא קנית דירה לא תצתרך משכנתא.

אתה מגיב לציטוט מריק & מורטי...

טאיזו, אוכל אסיאתי מאוד מיוחד, כולל פירות ים. 750 ש"ח יתנו לכם אחלה ארוחה עם קוקטיילים, קינוח וישאר קצת עודף. תזמינו מקום כמה שיותר זמן מראש. המליצו פה על הוטל מונטיפיורי- היינו שם לפני חודש, אוכל מעולה עם מנות מעניינות אבל לפי דעתי (ודעתה של האשה) לא מתקרב לרמה של טאיזו.

חידשת לי, לא ידעתי שזה קיים. אני דיברתי על זה: https://www.kitchenaid.com/shop/-[KSMPRA]-5750597/KSMPRA/

לנו יש את תוספי הכנת הפסטה לקיצ'נאייד. 10 דקות זה בחיים לא, הרי 10 דקות לוקח להכין פסטה מוכנה משקית. אני מעריך שבפועל זה יוצא בערך שעה מרגע תחילת הכנת הבצק ועד שיש פסטה מבושלת. אכן יוצא טעים משמעותית ביחס לפסטה מוכנה משקית אבל אני יכול לספור על אצבעות שתי הידיים את מספר הפעמים שהשתמשנו בתוספים האלה בשלוש השנים שהם אצלנו.

זה שיש שיקול בעד רכישת דירה בגיל 60 לא אומר שצריך לקנות דירה בגיל 30. בכל מקרה בגיל 60 יש הרבה היגיון לעבור לדירה קטנה ביחס לדירה שבה מגדלים את הילדים אז זה אפילו לא חוסך את תהליך הרכישה והמעבר.

כשאתה אומר שהמחיר יעלה אתה מניח שקנית במחיר נמוך. אם קניתי במחיר שמתחשב בפוטנציאל ההשבחה++ וכעבור שנתיים התחילו לבנות לידי שכונה חדשה של 2,000 יח"ד, המחיר של הנכס שלי בהחלט יכול לרדת. עודף היצע בשוק הדיור הוא אפשרי. אגב, חלק מהתגובות בשירשור הן תגובות קלאסיות של בועת מחירים- הפרדה בין ערך למחיר וסטייט אוף מיינד שהמחיר חסר משמעות.

המשאב "מוגבל" רק בגלל הממשלה. ברמת השטח עצמו אנחנו מאוד רחוקים ממיצוי כלשהו, גם אם תוציא את הנגב מהמשוואה. בשטח שבין הרצליה לחדרה אפשר לבנות עוד גוש דן אחד, וזה בלי לדבר על הפוטנציאל בהריסת בנינים ישנים של 3-4 קומות ובניה של בנינים בגובה 8-10 קומות במקומם.

"שטח המדינה מוגבל" זה טיעון גרוע מאוד (גם שטח כדור הארץ מוגבל, אז לקנות 2 דונם במדבר סהרה זה רעיון טוב?) ישה, אתה תסכים שלא שווה לקנות דירה בכל מחיר?

מה שמציק זה בעיקר אי ההודעה מראש, או אי ההתייעצות עם המנהל מראש. המנהל עכשיו אומר לעצמו שאם פותח השרשור לא דיבר איתו על אי ההגעה לפני הארוע, יכול להיות שמחר לא יתחשק לו לעשות את חלק X בפרויקט וזה יתברר בהפתעה רק אחרי הדד ליין. במקום פותח השרשור הייתי מתחיל את השיחה עם המנהל ב-"מצטער, אני מבין שהייתי צריך לדבר איתך לפני, בפעם הבאה שיהיה לי איזשהו ספק לגבי כל דבר שצריך לעשות במסגרת העבודה אני אדבר ואתייעץ איתך".

מה שאתה אומר זה שמחיר הדירה הוא חסר משמעות וכדאי לקנות בכל מחיר?

מאוד לא מדויק. היצע וביקוש לדיור משפיעים על מחירי השכירות- הם עלו בשיעור של 2.8% בשנה ב- 10 השנים האחרונות לפי הלמ"ס. מחירי הדירות עצמן הן התוצאה של חלוקת מחירי השכירות בתשואה המבוקשת. מחירי הדיור עלו ב- 10 השנים האחרונות ב- 8.4% בשנה בממוצע, וכיוון שראינו שמחירי השכירות עלו בשיעור נמוך משמעותית, הדבר נובע מהירידה בתשואה המבוקשת. אם התשואה הממוצעת כיום עומדת על כ- 3%, הרי ב- 2007 היא עמדה על 4.9% בערך. הירידה בתשואה המבוקשת נובעת הן מהריבית על המשכנתא והן מהתשואה האלטרנטיבית באפיקים שונים. שני פקטורים אלו תלויים בריבית בנק ישראל ובריבית ארוכת טווח של אג"ח ממשלת ישראל, המשפיעים כמובן אחד על השני. ב- 2007 ריבית ב"י עמדה על 3.9% ואג"ח ל- 10 שנים על 5.4%, כיום ריבית ב"י על 0.1% ואג"ח ל- 10 שנים על כ- 2.2%.

כשהריבית על החוב גבוהה מהתשואה של הנכס, המימון נועד בעיקר לאפשר את הרכישה ולא לשפר תשואה, כי הוא כמובן לא משפר אותה והתשואה על ההון תהיה נמוכה מהתשואה על הנכס. זאת הסיבה שבתמחור הנוכחי, חברה שמשקיעה בדירות למגורים בתור החזקה מניבה, כמו מגוריט, לא מגייסת חוב. עוד משהו- לפני כמה עמודים נכתב כאן שברכישת מדד מניות אין אפשרות להתמנף שזה לא מדויק כי אתה כבר קונה נכס ממונף.

אני גם מרחובות, את הטיפול האחרון עשיתי בהילוך שישי בבאר יעקב. המחירים לא נמוכים אבל השירות הרגיש מקצועי ולא ניסו לדחוף דברים שלא צריך.

חושב להדגיש, כל 15,000 או שנה, המוקדם מביניהם- אם עברה שנה מהרכישה ולא עברת 15,000, אתה צריך לעשות טיפול.

הדיג'יי שלנו אמנם לא היה דרך איזיווד (קיבלנו זיכוי חלקי) אבל מרגיש מחוייב להמליץ עליו (אחרי שקראתי מה אור כתב)- איתמר גבע. בפגישה הראשונית הוא נותן המון טיפים שקשורים לכל האספקטים של החתונה שרלוונטיים לבחירת שאר הספקים. ברמת המוסיקה, חוץ מלהבין איזה סגנונות אנחנו אוהבים בפגישה הראשונה, הוא מבקש לעשות שיעורי בית ולבחור שירים לכל השלבים- קבלת פנים, מסיבה ראשונה ומסיבה שניה (זאת שלפני האוכל שבה כל האורחים רוקדים וזאת שאחרי האוכל שבה נשארים בעיקר הצעירים). עם השיעורי בית האלה מגיעים אליו כחודש לפני החתונה לפגישת מוסיקה של כארבע-חמש שעות. בפגישה הזאת עוברים על כל השירים, הוא בוחר מה מתאים, מוסיף בהתאם לטעם, מציע גרסאות אחרות שמתאימות יותר לריקודים/קבלת פנים וכו'. בסופו של דבר, מתקבל פלייליסט שארוך יותר מפי 2 ממה שיתנגן בסוף, אבל אתם מכירים ומאשרים כל שיר בפלייליסט הזה. בחתונה עצמה הוא משתמש בשירים האלה בהתאם למה שהוא רואה על הרחבה. לא חושב שיש דיג'יי שמשקיע כל כך הרבה זמן בהכנה לחתונה הספציפית שלכם. אנחנו הגענו אליו אחרי שהוא היה ב- 2 חתונות של חברים והחלטנו שהולכים עליו למרות שהוא לא עובד דרך איזיווד. ממליץ לפחות להיפגש איתו לפגישה ראשונית, לא עולה לכם כסף.

"שני צלמים" היו ממש מעולים

לנו יש את ninja slim 700mw, מכשיר מעולה, מאוד מרוצים, משתמשים בעיקר לשייקים. קוטש קרח בלי בעיה.

יש לי מפת גוגל מפס עם אתרים ומסלולי הליכה, אם תרצה גישה שלח מייל בפרטי.