BarryG

המשאב "מוגבל" רק בגלל הממשלה. ברמת השטח עצמו אנחנו מאוד רחוקים ממיצוי כלשהו, גם אם תוציא את הנגב מהמשוואה. בשטח שבין הרצליה לחדרה אפשר לבנות עוד גוש דן אחד, וזה בלי לדבר על הפוטנציאל בהריסת בנינים ישנים של 3-4 קומות ובניה של בנינים בגובה 8-10 קומות במקומם.

"שטח המדינה מוגבל" זה טיעון גרוע מאוד (גם שטח כדור הארץ מוגבל, אז לקנות 2 דונם במדבר סהרה זה רעיון טוב?) ישה, אתה תסכים שלא שווה לקנות דירה בכל מחיר?

מה שמציק זה בעיקר אי ההודעה מראש, או אי ההתייעצות עם המנהל מראש. המנהל עכשיו אומר לעצמו שאם פותח השרשור לא דיבר איתו על אי ההגעה לפני הארוע, יכול להיות שמחר לא יתחשק לו לעשות את חלק X בפרויקט וזה יתברר בהפתעה רק אחרי הדד ליין. במקום פותח השרשור הייתי מתחיל את השיחה עם המנהל ב-"מצטער, אני מבין שהייתי צריך לדבר איתך לפני, בפעם הבאה שיהיה לי איזשהו ספק לגבי כל דבר שצריך לעשות במסגרת העבודה אני אדבר ואתייעץ איתך".

מה שאתה אומר זה שמחיר הדירה הוא חסר משמעות וכדאי לקנות בכל מחיר?

מאוד לא מדויק. היצע וביקוש לדיור משפיעים על מחירי השכירות- הם עלו בשיעור של 2.8% בשנה ב- 10 השנים האחרונות לפי הלמ"ס. מחירי הדירות עצמן הן התוצאה של חלוקת מחירי השכירות בתשואה המבוקשת. מחירי הדיור עלו ב- 10 השנים האחרונות ב- 8.4% בשנה בממוצע, וכיוון שראינו שמחירי השכירות עלו בשיעור נמוך משמעותית, הדבר נובע מהירידה בתשואה המבוקשת. אם התשואה הממוצעת כיום עומדת על כ- 3%, הרי ב- 2007 היא עמדה על 4.9% בערך. הירידה בתשואה המבוקשת נובעת הן מהריבית על המשכנתא והן מהתשואה האלטרנטיבית באפיקים שונים. שני פקטורים אלו תלויים בריבית בנק ישראל ובריבית ארוכת טווח של אג"ח ממשלת ישראל, המשפיעים כמובן אחד על השני. ב- 2007 ריבית ב"י עמדה על 3.9% ואג"ח ל- 10 שנים על 5.4%, כיום ריבית ב"י על 0.1% ואג"ח ל- 10 שנים על כ- 2.2%.

כשהריבית על החוב גבוהה מהתשואה של הנכס, המימון נועד בעיקר לאפשר את הרכישה ולא לשפר תשואה, כי הוא כמובן לא משפר אותה והתשואה על ההון תהיה נמוכה מהתשואה על הנכס. זאת הסיבה שבתמחור הנוכחי, חברה שמשקיעה בדירות למגורים בתור החזקה מניבה, כמו מגוריט, לא מגייסת חוב. עוד משהו- לפני כמה עמודים נכתב כאן שברכישת מדד מניות אין אפשרות להתמנף שזה לא מדויק כי אתה כבר קונה נכס ממונף.

אני גם מרחובות, את הטיפול האחרון עשיתי בהילוך שישי בבאר יעקב. המחירים לא נמוכים אבל השירות הרגיש מקצועי ולא ניסו לדחוף דברים שלא צריך.

חושב להדגיש, כל 15,000 או שנה, המוקדם מביניהם- אם עברה שנה מהרכישה ולא עברת 15,000, אתה צריך לעשות טיפול.

הדיג'יי שלנו אמנם לא היה דרך איזיווד (קיבלנו זיכוי חלקי) אבל מרגיש מחוייב להמליץ עליו (אחרי שקראתי מה אור כתב)- איתמר גבע. בפגישה הראשונית הוא נותן המון טיפים שקשורים לכל האספקטים של החתונה שרלוונטיים לבחירת שאר הספקים. ברמת המוסיקה, חוץ מלהבין איזה סגנונות אנחנו אוהבים בפגישה הראשונה, הוא מבקש לעשות שיעורי בית ולבחור שירים לכל השלבים- קבלת פנים, מסיבה ראשונה ומסיבה שניה (זאת שלפני האוכל שבה כל האורחים רוקדים וזאת שאחרי האוכל שבה נשארים בעיקר הצעירים). עם השיעורי בית האלה מגיעים אליו כחודש לפני החתונה לפגישת מוסיקה של כארבע-חמש שעות. בפגישה הזאת עוברים על כל השירים, הוא בוחר מה מתאים, מוסיף בהתאם לטעם, מציע גרסאות אחרות שמתאימות יותר לריקודים/קבלת פנים וכו'. בסופו של דבר, מתקבל פלייליסט שארוך יותר מפי 2 ממה שיתנגן בסוף, אבל אתם מכירים ומאשרים כל שיר בפלייליסט הזה. בחתונה עצמה הוא משתמש בשירים האלה בהתאם למה שהוא רואה על הרחבה. לא חושב שיש דיג'יי שמשקיע כל כך הרבה זמן בהכנה לחתונה הספציפית שלכם. אנחנו הגענו אליו אחרי שהוא היה ב- 2 חתונות של חברים והחלטנו שהולכים עליו למרות שהוא לא עובד דרך איזיווד. ממליץ לפחות להיפגש איתו לפגישה ראשונית, לא עולה לכם כסף.

"שני צלמים" היו ממש מעולים

לנו יש את ninja slim 700mw, מכשיר מעולה, מאוד מרוצים, משתמשים בעיקר לשייקים. קוטש קרח בלי בעיה.

יש לי מפת גוגל מפס עם אתרים ומסלולי הליכה, אם תרצה גישה שלח מייל בפרטי.

ישה, במקרה הספציפי שלי יש עוד כמה פרמטרים שאני מעדיף לא לחשוף חלק מהם ולכן להיכנס יותר לעומק זה מיותר. מבחינת הדוגמה שהבאתי, אני בגדול אומר שלדעתי בהכנסה של 20 וחיסכון של 5 עדיף לא לקחת משכנתא של 8 בחודש אלא להמשיך עם השכירות ב- 5 ולחכות לעליה בהון עצמי (שצובר תשואה) כי משיקולי ניהול תז"מ של משק הבית אתה הרבה יותר גמיש בשכירות. כשהתשואה של המשכיר היא 2.8% והמשכנתא בסביבות ה- 4%, אתה חי בדירה ברמה גבוהה מזו שיכולת לקנות. לגבי מחירי הדיור, אם נצא מהנחה שהתשואה הממוצעת היום בישראל היא 3% אז הנתונים ההיסטוריים משנת 1994 הם כאלה: תשואה ממוצעת בתקופה: 4.24% תשואה שנמוכה מ- 4% הייתה בתקופה 1995-1997 והחל מ- 2010. השיא הוא שנת 2003, 5.21% על רקע המשבר במשק בישראל. החל מ- 2010 התשואה כאמור נמוכה מ- 4% ובממוצע 3.46% כאשר במקביל הריבית הממוצעת של ב"י בתקופה זו היא 1.3%. לשם השוואה, מ- 2004 (בכוונה מתעלם מ- 2003) עד 2009 התשואה הממוצעת היא 4.84% וריבית ב"י היא 3.6%. להערכתי, כשהריבית תעלה (לא נביא, לא יודע מתי זה יקרה, כנראה לא בקרוב) התשואה תעלה לפחות לאזור ה- 4%, שזה אומר ירידה של 25% ביחס למחירים היום. אבל זה גם בלי שדיברנו בכלל על ההיצע והביקוש למגורים שאמור להתבטא יותר בשוק השכירות.

זה בדיוק מה שאני אומר, שעדיף בינתיים לשלם 5 א' בחודש שכירות ולא לקחת משכנתא בתשלום חודשי גבוה משמעותית.

מצטער על התוגבה המאוחרת, אבל בדוגמה שלי החיסכון של ה- 5 נובע מהכנסה נטו של כ- 20, שכ"ד של 5 והוצאות שוטפות של כ- 10. (אפשר לחשב את זה מהתגובה הקודמת שלי) לכן משכנתא של 10 בחודש זה התאבדות כלכלית, גם אם הייתה אפשרית. משכנתא של 8, גם אם אפשרית, גם נראית לי כמו החלטה מאוד לא חכמה מבחינת ניהול התזרים של משק הבית.

אם בדוגמה שלי התא המשפחתי היה מרוויח 30K אז החיסכון החודשי עם שכירות של 5K היה 15K ולא 5K...

אוקי, זה יוצא הגיוני. אבל כאמור, אם אתה מתעלם מהתשואה על ההון העצמי אתה בעצם מתייחס לעלות השכירות ככסף שנזרק לפח ואז ייצא שעדיף לקנות, ודבר שני הוא שאנחנו מניחים שתשלום של 10 א' בחודש על משכנתא ל- 13 שנים זאת התחייבות סבירה (כאשר בפועל זה סכום ממש גבוה שלא הייתי לוקח וכנראה גם הבנק לא היה מאפשר).

לפי בנק ישראל ריבית קל"צ ממוצעת לתקופה של 10-15 שנה היא 4.25% ו 15-20 שנה 4.69%, נניח אמצע 4.47%. אפילו אם החלק של הפריים הוא 0, הריבית לתקופה יוצאת 387 אלף... באיזה קלט השתמשת בריבית???

מסכים לגבי להתמודד עם בעל הבית ומעבר דירה שיכול לקרות ויכול לא לקרות- למעשה הסיכון היותר גבוה הוא עליה בשכירות. הדירה חדשה בשכונה מעולה, לכן מבחינתי השכירות ביחס למחיר מגוכחת (כאמור, 2.8% תשואה ברוטו לבעל הבית). למעשה, מבחינת החשבון שעשיתי, לא בטוח שהייתי יכול לרכוש את הדירה הזאת כרגע בגלל גובה המשכנתא. לגבי הלצבוע והלתלות, דווקא הפוך, זה שאני בשכירות זה יותר קל ביחס לדירה בבעלותי כי ההוצאה על מה שהייתי עושה בין כה וכה זהה ובשכירות בעל הבית משלם על חלק מהתיקונים שהייתי צריך להוציא עליהם לא מעט כסף בדירה בבעלותי. בסופו של דבר ברור שיש פה שיקולים שאינם פיננסיים בלבד, כל אחד והתפיסה שלו. אם הריבית על משכנתא תהיה 6% או 8% אז מחיר הדירות יהיה הרבה יותר נמוך.

מבחינת חשבון פשוט, לא ברור לי איך הגעת לסה"כ ריבית של 330 א' על 1.5 מיליון ש"ח בריבית של 4% ל- 16 שנים (זה יוצא ריבית של 533 א' והתשלום החודשי יוצא 10,590). חוץ מזה, סביר שאם אתה מתעלם מהתשואה על ההון העצמי כדאי לקנות היום (הרי במקרה כזה עלות השכירות היא הוצאה נטו ולא נבחנת כאלטרנטיבה לתשואה על ההון הקיים). עוד אספקט שלא מתבטא במתמטיקה אבל בחיים כן הוא סכומי התשלום- להתחייב עכשיו על משכנתא של 10,590 ש"ח בחודש זה די כבד, ובכלל לא בטוח שהבנק יאפשר משכנתא כזאת. לשלם 5000 שכירות ולחסוך 5,000 הרבה יותר ריאלי מבחינת ניהול התזרים של משק הבית.

בהחלט אפשר לנסות לכמת סיכון. למשל, אנחנו יודעים שהיסטורית, יש סיכוי של 27.6% שמדד ה- S&P500 ירד בשנה נתונה. הנתון הזה בהחלט מספיק כדי להבין שלא משקיעים במדד הזה לתקופה של שנתיים כסף שנדרש לרכישת דירה. בנוסף, התמחור הגבוה של המדד כיום מעיד על כך שהסיכוי לירידה גבוה יותר מהממוצע הסטטיסטי הפשוט.

לא שכחתי, ואם כבר זה רק 2,000 שזה ההפרש בין ה- 8 אלף משכנתא ל- 5 שכ"ד. אפשר להתייחס ל- 2000 האלה כמה שנכנס לקרן השתלמות ואי אפשר להוציא היום, או כסכום שתרצה לוודא שאתה חוסך ביחס לאופציה של מכשנתא (הרי לא תקח משכנתא בתשלום חודשי כזה שלא יישאר לך שום חיסכון)

אתה צודק ש- 1.5% זה פי כמה וכמה על 0.05% בפק"מ, אבל מבחינת כסף ביחס להשקעה של 200 אלף זה הבדל של 3,000 ש"ח בשנה, כפול שנתיים זה 6,000. בשביל 6,000 שקל שהם סה"כ 3% מהסכום שאתה משקיע אתה חושב שכדאי להחשף לסיכון שברמת היתכנות לא אפסית יכול להוריד הרבה יותר מ- 3% מהיקף ההשקעה?

אם הבחירה היא בין לשכור דירה לפי תשואה של 2.8% ולקנות אולי בעוד 7-8 שנים במחיר של 80% מהיום או לקנות היום ולקבע ריבית של יותר מ- 4% על המשכנתא, בכלל לא בטוח שכדאי לקנות היום. למשל דוגמה מספרית- נתונה דירה במחיר של 2.15 מיליון ושכ"ד של 5000 בחודש (הדירה שאני גר בה כרגע למעשה). האלטרנטיבה הראשונה היא להמשיך לשכור ומתוך אמונה שבעוד 8 שנים המחיר ירד ל- 80% לקנות אותה ב- 1.7 מיליון עם הון עצמי של כ- 1.1 מיליון (645 א' זה 30% ממחיר הדירה שנניח קיים כיום ועוד חיסכון של כ- 60 א' בשנה, לא לקחתי שום תשואה על הסכום הזה) מה שמשאיר משכנתא של כ- 600 א' ש"ח, ממש לא נורא. האלטרנטיבה השניה היא לקנות עכשיו, מה שאומר לקחת משכנתא של 1.5 מיליון, בריבית של 4% זה תשלום חודשי של 8,000 שקל, כבר די כבד והרבה מעל השכירות המשולמת כיום.

מצטרף לחוות הדעת לגבי פק"מ או אג"ח קצרצר (לוודא שהעמלות לא אוכלות את הרווח). - קרנות/תעודות סל מנייתיות זאת לא השקעה חכמה לשנתיים, במיוחד כשמכפיל הרווח של ה- S&P500 עומד כיום על כ- 25. - קרנות על אג"ח הינן גם טעות שיכולה להיות משמעותית כי, בשונה משהקעה באג"ח עם פדיון ידוע מראש (בעצם מקבע את הריבית), אתה חשוף לשינוי בריבית. הכיוון של הריבית בשנים הקרובות הוא ככל הנראה למעלה, מה שאומר שהאג"חים ירדו.