BarryG

אני לא אור אבל אם לטענתך עושים צעדים לגדיל את ההיצע ופה יש צעד שיגדיל את הביקוש, למה לא להמשיך רק עם הצעדים שמגדילים את ההיצע בלי הצעד שמגדיל את הביקוש (ולא משפיע על ההיצע)? חוץ מזה שלהזכיר לך, המפקח על הבנקים החליט על הגבלת שיעור המימון לרוכשי דירה ראשונה על 75% בסוף 2012, וזאת על מנת לשפר את היציבות של נוטלי המשכנתאות ולהוריד ביקושים משוק הדיור. המחירים רק עלו מאז, מה שאומר שמבחינת בנק ישראל צריכה להיות דאגה רצינית ליציבות הפיננסית של נוטלי המשכנתאות אם יעלו את שיעור המימון המותר. מכאן, מדובר בצעד פופוליסטי של שר האוצר שנוגד את חוות הדעת המקצועית של בנק ישראל.

לכל מה שנאמר פה על ה- 90% משכנתא תוסיפו את עניין ערבות המדינה לפער שבין ה- 75% ל- 90%

אגב, אם לא מדובר בהונאה, הכסף מוחזק בחשבון נאמנות באחד הבנקים הגדולים ולכן פשיטת רגל של החברה המנהלת את חשבון המסחר לא אמורה להשפיע על מה שבחשבון.

היינו שבוע בקוסטה ריקה, גם חלק מירח דבש. נראה לי שקולע בול למה שאתם מחפשים. תבדקו רק בנוגע למזג האוויר בצדמבר, אנחנו היינו באפריל והיה בסדר גמור (בקוסטה ריקה בסדר גמור כולל מבול לפעמים). אם צריך המלצות למלונות אז המלון Nayara Resort Spa & Gardens באזור Arenal הוא מדהים ומתאים בול לירח דבש. הייתי מגיע לאזור הזה שוב רק כדי להגיע למלון הזה. נבחר לשני בעולם בטריפ אדוויזר ב- 2015. באזור מנואל אנטוניו Gaia Hotel & Reserve הוא גם אחלה מלון אבל לא משתווה ל- Nayara.

יודע שאפשר למנוע אותה ע"י מעיל טוב, מניסיון של פעמיים וגם, מה הקשר למה שכתבתי?

לפני 6 שנים טסתי לבד לכרתים, שכרתי Honda VT600C שחיכה לי בשדה התעופה (נסעתי לנתב"ג עם האופנוע שלי אז היו לי קסדה, מעיל וכפפות). הסתובתי איתו 4 ימים באי, כל בוקר בוחר כיוון ונוסע עד שנמאס וחוזר, היה כיף לאללה. לא זוכר שהרגשתי פחד לרכב אבל בהתאם לאופנוע המהירות הממוצעת שלי בטח הייתה איזה 80 קמ"ש...

אז לא יתנו לך

אם הכרטיס כולל כבודה בבטן המטוס אין בעיה. אם הוא לא כולל יש בעיה.

אל תתבלבל, המנגנון שתיארת הוא תאוריה. "ככה זה עובד" זה ממש לא נימוק. איך המודל שלך מסביר את ירידת מחירי השכירות בראש העין וחריש? אם נסתכל על שוק אחר, שוק המשרדים נגיד, אתה טוען שמחיר הרכישה של בנייני משרדים משפיע על מחירי השכירויות שאפשר לגבות? מה הקשר למחירי עוגן? תבדוק כל דוח של מחירי שכירות של חברות מחקר/יעוץ, תמיד שמים את מחירי השכירות מול שיעור התפוסה (שנובע ממאזן ההיצע/ביקוש), אין קשר למחיר השטחים. פה אתה טועה- מחירי השכירות הם ממש לא אחוז קבוע ממחיר הדירה. האחוז הזה משתנה בהתאם לאלטרנטיבות ההשקעה במשק והריבית על המשכנתא. וזה כמובן לא אומר שהמחיר משפיע על השכירות ולא להפך.

אין משמעות לאקט המכירה. או שבעל הדירה יוריד את שכר הדירה או שימכרו למישהו שיהיה מוכן לשלם בהתאם לשכר הדירה שהוא חושב שהוא יקבל והתשואה שהוא יבקש. מחיר הדירה בשני המקרים יירד בגלל הירידה בשכירות שנובעת מעודף היצע של דירות.

אני משוכנע שהמנגנון שונה. מחירי השכירות נקבעים בשוק השכירות- ככל שיש יותר דירות מחירי השכירות יורדים, ולהפך, בהתאם לביקוש לאזור (שגם הוא בעקיפין מושפע מהמחירים). מכאן שהתפתחות מחירי השכירות מספרת על עודף/חוסר היצע של שירותי דיור, ומהם אפשר להסיק לגבי טענות כמו "לא בונים מספיק דירות". מחירי הדירות עצמן הם תוצאה של מחירי השכירות והתשואה המבוקשת/ריבית על משכנתא. ככל שהתשואה המבוקשת נמוכה יותר, או הריבית על המשכנתא נמוכה יותר, כך אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר ביחס לגובה דמי שכירות זהה. כשריבית בנק ישראל היא 3% אנשים ירצו, סתם לדוגמה, 4.5% על הדירה, וכך דירה שמשכירים ב- 5,000 לחודש תעלה 31.3 מיליון. כשרהיבית במשק ירדה ל- 0.1% אנשים מוכנים להסתפק בתשואה של 3% וכך מחיר הדירה עלה ל- 2 מיליון. אני טוען שמשכירי הדירות לא יכולים להעלות מחיר בגלל שקנו ביוקר- אם יש מספיק היצע הדירה שלהם תעמוד ריקה והם יצטרכו להתיישר עם שוק השכירויות. אפשר לראות את זה באזורים עם עודף דירות מובהק כמו ראש העין לדוגמה.

למה בעצם?

נשמע פנטסטי, 2 דירות בקומה זה מעולה, שני כיווני האוויר אחד מול השני מה שאמור ליצור אחלה בריזה בקיץ.

כמו שאר בעלי המניות, ה"טייקונים" הפסידו את כל ההשקעה. זה שהיו להם כמה השקעות לא אומר שההשקעה הספציפית (איידיבי, כלכלית ירושלים, פרטנר) לא הייתה הפסדית- יש סיבה טובה לכך שיש חברות בע"מ. עריכה: מסכים שהם כנראה הפסידו פחות משאר בעלי המניות, כמו שכתבתי קודם, בעלי שליטה יכולים למשוך מהחברה כסף גם כדמי ניהול ושיטות דומות, אבל בדרך כלל מדובר בסכומים לא גבוהים ביחס לכלל שווי ההשקעה.

מה זה "בוא נגיד"? זה ממש לא נכון.

הדיבידנדים מתחלקים באופן שווה לחלוטין בין בעלי המניות- כל מניה מקבלת X. היתרון בלהיות בעל שליטה הוא שאתה יכול למשוך כסף מהחברה בצורות אחרות, למשל, דמי ניהול. בבנקים בארץ אין את זה. ולגבי תיספורות, בדרך כלל בעל האקוויטי מפסיד את רוב, אם לא כל, ההון שהשקיע, בעוד שבעל החוב מקבל החזר כלשהו. נראה לך שפישמן, זיסר ודנקנר התעשרו מההסדרים שבוצעו בנכסים שלהם?

למה בעצם? דיבידנדים אתה מקבל כמו כולם. שניים מהבנקים, לאומי ודיסקונט, הם בלי גרעין שליטה. חוץ מזה, ההבדל בין מחזיקי השליטה למיעוט נובע בדרך כלל מהטבות שבעלי השליטה מושכים על חשבון המיעוט, כמו דמי ניהול. בבנקים בארץ הסכומים האלה זניחים לחלוטין אם בכלל קיימים.

אצלנו זה נראה ככה, על נקודת מים אחת יושבים הברז של הכיור, מדיח כלים, צינור לתמי 4 שמתפצל קצת לפני הכניסה לתמי 4 גם למכין קרח במקרר. לא הרגשתי בעיות כלשהן בשנתיים שאנחנו בדירה.

אם אני לא טועה הם טוענים שזה לא יהיה על בסיס בלוקצ'יין, ומכאן שזה ידרוש השקעה מטורפת בתשתיות מיחשוב- וזה בנוסף לכל החסרונות של מטבע "וירטואלי".

הירידה בריבית בעולם בהחלט השפיעה על רווחי הריבית של הבנקים, כיוון שיש גבול תחתון לריבית על הפיקדונות. יכולת לראות את זה בגרף של מרווח הריבית הממוצע של הבנקים בארה"ב. אם תוציא מדוחות הבנקים בארץ את הנתונים שלהם תראה תמונה דומה. למעשה, הבנקים הם מהעסקים היחידים שירוויחו מעליית ריבית- המרווח יוכל להיפתח. ואני כמובן לחלוטין איתך לגבי צרכנות נבונה.

זה לא משנה איך אני חושב, מבחינת מבנה העלויות של הבנק הוא לא יכול להציע לך ריבית נמוכה שמשתקפת מהחישוב שאתה עושה. הרי כדי להקים X הלוואות, ולתת Y פיקדונות, העלויות שלו זהות בלי קשר לריבית, והם ההון שלו זהה בלי קשר לריבית. אם הוא רוצה לכסות את העלויות האלה ולייצר תשואה סבירה על ההון הוא חייב שיהיה מרווח מסויים בין הריבית שהוא נותן לזו שהוא מקבל, כשמה שמשפיע על ההכנסה זה המרווח עצמו ולא היחס בין הריביות. אז אתה רוצה לטעון שמרווח ממוצע של 2.5% זה מוגזם, או מרווח ממוצע למשקי בית של 5% ומשהו לפי הכתבה בכלכליסט זה מוגזם, סבבה. אבל אל תצפה שהמרווח יהפוך ל- 0.5% כי במרווח כזה הבנק מפסיד.

2. מבחינת הבנק אין שום הבדל בין ריבית זכות 10% וריבית חובה של 13% למצב של ריבית זכות 0.5% וריבית חובה של 3.5%. ההכנסות מריבית נטו בשני המקרים יהיו זהות לחלוטין כמובן. אני מקווה שלא צריך לעשות בשבילך את החישוב... כל שאר הטיעונים שלך לא רלוונטיים כי הם נובעים מההנחה שצריך לחשב שיעור רווח על הריבית, שזה מוטעה לחלוטין. עוד הוכחה שזה מוטעה? אנליסטים בוחנים יעילות של בנקים בין השאר באמצעות "יחס היעילות", היחס בין הוצאות הבנק (במונה) להכנסות (במכנה). בצד ההכנסות, חלק מההכנסות המשמשות לחישוב הן ההכנסות מריבית נטו, הכנסות הריבית פחות הוצאות ריבית. לא לוקחים את הכנסות הריבית במכנה ואת ההוצאות במונה, שזה מה שאתה עושה משום מה.

עכשיו ברור איפה אתה מתבלבל. היזם קונה את הקרקע, שוכר קבלן לביצוע הבניה ומוכר את הדירות. הקבלן רק מבצע את הבניה. גם לפני עליית המחירים הקבלנים לא התקיימו בכבוד אלא על שיעורי רווח אפסיים, וכך גם עכשיו.

2. פער, או מרווח ריבית, זה הריבית שהבנק גובה מינוס הריבית שהוא משלם, לא חילוק. פער ריבית של 2.5% נשמע סביר. 3. סבבה, אתה טוען שהשוק בארץ לא תחרותי כי ועד עובדים וכו'. תבדוק מה פער הריבית בבנקים אמריקאיים בשוק שאי אפשר להגיד שאינו תחרותי. אפילו תן לי לעזור לך: https://www.statista.com/statistics/210869/net-interest-margin-for-all-us-banks/ 4. לא ביקשתי ממך להצדיק את הבנק, אלא להבין שהחישוב שלך מעוות לחלוטין ושאין לך סיכוי לקבל את הריבית שאתה מבקש כי מדובר בהפסד לבנק. 5. הטיעון לא רק שלא רלוונטי, אלא גם לא נכון. תבדוק את הנתונים.

Spire, אבל אתה לא מביט בנתונים. לפי הנתונים הרווח של היזמים שמשווקים קרקעות שהם קנו מזמן קפץ משמעותית והקבלנים עדיין עם רווחיות נמוכה מאוד בגלל התחרות ביניהם. בדוגמה, שלך, גיל עבד עם רווחיות אפסית בגלל שלידו עוד 3 חנויות שמוכרות מילקי. כשהמחיר מהספק שלו עלה הוא גם העלה מחיר, אבל נשאר ברווחיות אפסית כי המחיר רכישה עלה באותו הסכום. אצל קבלנים ויזמים המצב הפוך כמובן, גיל הוא זה שהצליח לקחת אליו את כל הרווח מעליית מחיר המילקי ודניאל לא הצליח להעלות את המחיר שבו הוא מוכר לגיל כי גיל יכול לקנות מילקי מ- 10 ספקים אחרים שמתחרים ביניהם.