BarryG

אני חושב שאנחנו לא מנהלים את אותו הדיון בכלל... אני לא מצליח להבין את הטענה שלך. מצד אחד אתה אומר לעזוב היגיון כלכלי, מצד שני מבקש היגיון רגולטורי כלשהו כשברור שהרגולציה מעוותת... הרגולציה אגב לא קבעה שלדירה ראשונה צריך 30% מזומן, אלא שהבנק יכול להעמיד עד 70% כחוב. את הרגולציה לא מעניין כמה ואיך שילמת לקבלן (כראיה, במחיר למשתכן נותנים להביא פחות הון עצמי כל עוד הבנק לא עובר את ה- 70% מימון). אני לא מבין למה נתפסת לעניין הכסף מזומן, כאילו שזה הנכס היחיד שקיים. מבחינת מימון על ידי גופים חוץ בנקאיים, אין בעיה להחליף את המשכנתא הקיימת במימון מגוף כזה, אז לא צריך לרשום הערות אזהרה לשני גופים. תקבל את אותו האפקט של מימון לדירה השניה על ידי מינוף הראשונה.

m3x7r3m3, בוא נתחיל את הדיון שלנו מהתחלה כי הוא קצת התבלגן. נתחיל מעולם בלי רגולציה שמה ששולט בו זה רק היגיון כלכלי. יש לנו יישות שיודעת לתת הלוואות בכל תחום אם תאבון סיכון מסויים. מה שהיא בוחנת זה היחס בין שווי הבטוחה לגובה ההלוואה, ככל שהבטחה מסוכנת יותר כך היא רוצה יחס LTV נמוך יותר. במצב כזה לא אכפת לה איך מימנת את הנכסים שלך כל עוד ה- LTV נשמר לפי מה שהיא הגדירה. רוצה לקנות דירה ב- 2 מיליון ש"ח? מעולה, היא מוכנה לתת 70%, תביא 30% מהבית. מה זה 30%? לא מעניין אותה, אבל זה צריך להיות שווי שמתחת ל- LTV שהיא הגדירה לעצמה לכל סוג נכס. אם הבאת תיק מניות, ונניח שהיא מוכנה להלוות מולו 50%, אז אתה צריך להביא תיק של 1.2 מיליון. היא משעבדת את התיק ואת הדירה, ואז יש לה שווי בטוחות 3.2 מיליון וחוב של 2 מיליון. היא רואה דירה בשווי 2 מול חוב 1.4 ותיק מניות בשווי 1.2 מול חוב 0.6 מיליון. עכשיו נניח שלא כל ישות שיודעת לתת הלוואות יודעת לתת הלוואה כנגד כל סוג נכס. אין פה ממש הבדל- יש ישות שמוכנה לתת 70% כנגד דירה, וישות שמוכנה לתת 50% נגד תיק מניות. אתה הולך לישות השניה, מביא תיק של 1.2 מיליון, מקבל 600 אלף, הולך ליישות הראשונה ומציג לה את זה כהון עצמי לדירה. מבחינתך אין הבדל ביחס למצב העולם הקודם. עכשיו תכניס את הרגולציה הישרלאית- בנק ישראל בא ואומר לבנקים, בגלל שעשיתם בלגן בשנות ה- 80, אני אוסר לתת הלוואות כנגד ניירות ערך שנסחרים בבורסה. ראינו שעל זה אפשר להתגבר, אפשר לקחת הלוואות שלא מבנקים כנגד תיקי השקעות כאלה. עוד הוא בא ואומר, אני רוצה להוריד את הביקוש של משקיעים בדירות מהשוק, אז אני אוסר להשתמש בהון עצמי של דירה קיימת למימון דירה חדשה. אז האם יש בזה היגיון כלכלי? שום היגיון. יותר מזה, גם פה יש חברות לא בנקאיות שישמחו לתת לך הלוואה כנגד דירה קיימת, ואתה יכול ללכת עם זה לבנק כהון עצמי למשכנתא על דירה אחרת.

הפוך. המצב הקודם היה הגיוני מבחינת המממנים, בנק ישראל התערב בשוק מתוך מטרה לצנן אותו עם רגולציה שמגבילה את המממנים ללא היגיון כלכלי. אין פה שום loophole, מבחינת גוף שיודע להעמיד הלוואת כנגד דירות מה שמעניין זה יחס החוב לשווי הנכס (LTV), לא האם שילמת לקבלן במזומן או לא. אתה כתבת שלא ייתכן שתקנה דירה ויספרו לך את תיק ההשקעות כהון עצמי ותמשיך לצבור עליו רווחים. אז הנה, בבקשה, זה אותו הדבר, קח הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות, תמשיך לצבור עליה רווחים, ותכניס את המזומן שקיבלת כהון עצמי. מה זה משנה מי היישות שנותנת את ההלוואה- נכון, לבנק למשכנתאות אין ידע להעמיד לך מימון כנגד נכס אחר, אבל זה לא אומר שאתה לא יכול לעשות את זה עצמאית. ההיגיון לממנים נשאר אותו הדבר- יש גוף שיודע להעמיד הלוואות ביחס LTV מסויים כנגד תיקי השקעות, וגוף אחר כנגד דירות. כל עוד אתה עומד ביחסי ה- LTV שמוגדרים על ידי תאבון הסיכון שלהם אין בעיה. לא, כי בנק למשכנתאות לא יודע להתעסק עם זה.

שמע איזה קטע, מסתבר שאתה יכול לקנות דירה ולהחזיק את תיק ההשקעות- פשוט קח הלוואה על חשבון קרן ההתשלמות שלך, שהיא תיק השקעות לכל דבר, ותשתמש בזה לממן חלק/כל ההון העצמי שאתה צריך כדי לקנות דירה! מבחינה מימונית, יש נכסים ויש התחייבויות. לנכסים יש סיכונים שונים, יש כאלה שיהיו מוכנים להלוות לך מולם 70%, יש כאלה ש- 50% ויש כאלה שפחות. אם אנחנו יוצאים מההנחה שדירה בישראל היא נכס בסיכון מאוד נמוך, ושהגיוני לנותני חוב לממן לך 70% מהדירה, אז זה לא משנה כמה דירות אתה מחזיק- 1, 2 או 20. מה שחשוב מבחינת מי שנתן לך את ההלוואה הוא שיתרת ההלוואה לא תעבור את ה- 70% משווי הדירות שלך. כל השאר זה הגבלות רגולטוריות שאין בהכרח קשר בינן לבין היגיון מימוני.

אני לא מבין למה אתה חושב שיש הבדל גדול בין 1 מיליון שקל בכיס לדירה בשווי 2 מיליון ש"ח שעליה משכנתא בסך 1 מיליון ש"ח. מה זה משנה אם זה בכיס או בשווי נכסים? זה לא בכאילו יש לו בכיס 1.4 מיליון ש"ח בדוגמה שלך, זה בהחלט שווי האקוויטי שלו (אלא אם אתה טוען שהוא לא יצליח למכור ב- 2 מיליון , אבל להבנתי זה לא מה שאתה טוען פה)...

אתה טועה, משקיע צריך להביא הון עצמי שנמצא בדירה קיימת בתת מינוף. משקיע לא יכול לקחת משכנתא של 70% על דירה ולקנות עוד אחת בלי להביא הון עצמי מהבית, הוא יכול רק אם המינוף בדירה הראשונה נמוך מאוד.

מסכים, אבל: 1) אם אתה חושד שיש בועה בעיקר במניות טכנולוגיה, עדיף לקנות מדד לא מוטה טכנולוגיה כמו הנאסד"ק. 2) במקום להיכנס בבת אחת אפשר לפזר את ההשקעה על, נגיד, שנתיים, כל רבעון להשקיע שמינית מהסכום.

ויסקי מאלט מיוצר מלתת שעורה, שהוא יקר יותר, ויש ויסקי גריין שמיוצר מדגנים אחרים (תירס, חיטה...) ונחשב לפחות איכותי. מה שעושים בבלנדד זה לערבב כמה מאלטים עם גריינים, וככה מוזילים את הייצור. זה לא בהכרח איכותי פחות, אבל בגדול השיטה של לערבב מאלט עם גריין נועדה לחסוך עלויות. יש גם בלנד שהוא עירבוב של סינגלים בלבד, כמו מאנקי שולדר שהוא עירבוב של גלנפידיך, בלוויני וקינינבי.

מונקי שולדר נכנס לתקציב

לצורך העניין, ככה נראה הגרף הלוגריטמי מותאם אינפלציה של S&P500 ב- 30 השנים האחרונות:

זה לא נכון להתסכל ככה על גרף שעולה אקספוננציאלית, צריך להסתכל על גרף של הלוגריטם הטבעי של המחירים כדי לקבל פרספקטיבה נכונה... פלוס, יש משמעות לריבית, התמחור בשוק אמור להיות שונה לגמרי בין סביבת ריבית 4% ל- 0%. לא אומר שהתמחור הנוכחי לא מנופח, אבל סתם להסתכל על הגרף הזה לא מסביר את זה טוב.

לגמרי. המלצה דומה תהיה monkey shoulder, שהוא בלנד של 3 סינגל מאלטים, גם VFM מעולה.

מצד אחד, השקעה במדדי מניות לתקופה ארוכה אמורה לספק תשואה טובה יחסית לאלטרנטיבות. מצד שני, מבחינת התזמון הנוכחי, יש הרגשה של בועה בתחום ההיי טק, כאילו אנחנו ב- 1999... אז לשים כל כך הרבה מהחסכונות במדד מוטה היי טק היום לא נראה כמו הדבר הכי חכם.

כשאתה משתמש במושג שקרוב ב- 90% למשמעות המקורית שלו, ניחא. אבל אצלך, לא רק שאתה משתמש במושגים בצורה מטעה ולא נכונה בעליל, אתה גם לא עקבי- קודם אמרת שטבע ו- IBM הן לא מניות טובות, אחרי זה נתת כדוגמה למניות לא טובות מניות שהמחיר שלהן יורד בצורה חדה, ועכשיו אתה אומר שמניות טובות בעיקר בגלל מחזורי מסחר גבוהים. אבל הרי גם בטבע וגם ב- IBM יש מחזורי מסחר גבוהים... עוד משהו- בפורום יש סוג של אנונימיות, אתה לא בהכרח יודע עם מי אתה מדבר ומה הרקע והניסיון שלו... יכול לצאת שבטעות תגיד למכונאי רכב לא לעשות טיפול לאוטו כי זה לא בשבילו...

בקיצור, אין לך מושג על מה אתה מדבר... זה שמיליוני תיקי השקעות מחזיקים במניה כלשהי הופכת אותה ליציבה? "ניירות ערך טובים" הם ניירות ערך שמחיריהם לא נופלים בשיעור חד, בדיעבד?

"מחיר הוגן" הוא לא המחיר שאתה רוצה לשלם, הוא המחיר שבו יש עסקה בין הקונה למוכר. גם אין דבר כזה "מוכר חזיר", המטרה של כל אחד היא למקסם רווח, מחירים נקבעים לפי מה שהקונים/מעסיקים יהיו מוכנים לשלם. מי שמפנים את זה מוקדם יהיה הרבה פחות ממורמר...

בטוח? בוא נראה, מחיר שיא ותחתית ב- 12 החודשים האחרונים: אפל- 108 עד 157, 45% פער טסלה- 396 עד 1215, 200% פער גוגל- 1612 עד 2973, 84% פער בואינג- 150 עד 278, 85% פער קוקה קולה- 48 עד 57, 18% פער נייקי- 123 עד 174, 41% פער אז למה אתה מתכוון כשאתה אומר שהמניות יציבות? ולמה הן בכלל צריכות להיות יציבות, ומה זה "מניות טובות"?

תראה איזה יופי, גרף עולה של הנאסדק 10 שנים: יודע מה קרה אחר כך? פותח השירשור אפילו לא טרח להגיב כשהוסבר לו ש"רמת סיכון בינונית" זה די חסר משמעות בלי לפרט יותר. אם "רמת סיכון בינונית" מבחינתו זה "כסף שהוא לא צריך עד הפנסיה", אז העצה להשקיע היום בנאסדק היא סבירה מינוס. אם "רמת סיכון בינונית" היא "אני צריך את הכסף ב- 5-10 השנים הבאות, ואסור לי בשום פנים ואופן להפסיד יותר מ- 20% ממנו" אז זאת עצה ממש גרועה.

"עשיתי חיסון, תודה לכולם על שום דבר תכלס. מדובר על דיון נטו, ולא היה שום דיון. נשאלה שאלה כללית על התחסנות למי שיכול להתחסן. ברור שיש המון אופציות, והמון דעות, בשביל זה זה נקרא דיון." מה היה עוזר לך לקרוא מה אנשים עושים עם הכסף שלהם כשאתה לא מכיר לא את מי שעונה לך, לא את הצרכים שלו ולא את רמת הידע שלו בנושא? הנה, מישהו כתב לך שחבר שלו הרוויח המון מקרקע חקלאית. אז מה? הרי אין לך כלים לשפוט אם הוא אומר דברים הגיוניים או לא. וזה לא שאמרו לך רק ללכת להתייעץ עם מומחים, אלא שאחרי שתתיעץ עם מישהו כזה, שיהיה לך איזשהו בסיס, תבוא ותשאל לגבי העצה שלו.

באחוזת הנשיא דירת 4 חדרים שעזבנו הקיץ הושכרה לבאים אחרינו ב- 6 אלף...

דוגמה מעולה למה השאלה של פותח השירשור לא טובה לפורום כזה

א. השאלה בעייתית לפורמט של פורום הטרוגני שזה לא נושא העיסוק שלו. יותר הגיוני לבקש עזרה ממומחים, ואז להתייעץ בפורום לגבי העצות שלהם. ב. מה זה רמת סיכון בינונית? כל אחד תופס סיכון אחרת, מה שאתה תגדיר כבינוני מישהו יגדיר כגבוה ומישהו אחר כנמוך.

פתאום הבנתי שאין לי בבית אפילו פנס למקרה שתהיה הפסקת חשמל (שצפויה להיות בוודאות, שכונה חדשה עם היסטוריה של הפסקות חשמל בחורף הקודם). מפישפוש באמזון נראה שפיתרון של Camping Lantern נראה הגיוני, אבל מניסיון העבר לפורום יש עצות בכל נושא 😅 אז, אשמח לרעיונות אלטרנטיביים, המלצות, למה לשים לב, וכו'?

אפשר גם mclaren f1

מחזק לגבי דיבלים, לפני מעבר לדירה חדשה קניתי באמזון חבילה של הפישר האלה, מעולים, נתקעים חזק, לא מסתובבים בתור החור, מרגישים עמידים מאוד. ובאמזון יותר זול מ- KSP, עם המשלוח חינם מעל 65$ הזמנה, נקראים Fischer Duopower #8 בגירסה האמריקאית: https://www.amazon.com/dp/B08665MZ7M?psc=1&ref=ppx_yo2_dt_b_product_details (משום מה כרגע אין במלאי, הזמנתי לפני כשבועיים והגיע בלי בעיה, אלו 12$)