BarryG

אגב מבחינת תמחור השוק (S&P500 ספציפית), באוניברסיטת ניו יורק עובד פרופ' דמודרן שנחשב לאורים והתומים של תחום הערכות השווי, ומפרסם המון מאמרים וגם מידע מעובד וגולמי. אחד החישובים החשובים שהוא מפרסם הוא עדכון של פרמיית הסיכון של המניות, או, כמה ה- S&P500 אמור להניב מעבר לתשואת ריבית חסר סיכון (אג"ח ממשלת ארה"ב). החישוב מתבצע בין השאר על ידי אמידת גובה המדד ושיעור הצמיחה הצפוי על ידי אנליסטים ל- 5 שנים. שיעור הצמיחה הצפוי הממוצע ב- 35 השנים האחרונות היה בערך 7%, ופרמיית הסיכון עמדה בממוצע על כ- 4.2% בתקופה זו. בחישוב של החודש האחרון, פרמיית הסיכון עומדת על 4.6%, לא רחוק מהממוצע הרב שנתי. לפי זה, ה- S&P500 אמור להניב בשנים הקרובות כ- 6.2% בשנה (1.6% ריבית אג"ח ארה"ב פלוס 4.6% פרמית סיכון מניות). אממה, תחזית הצמיחה ל- 5 השנים הקרובות עומדת על 12.5%- מה שאומר, אם היא תהיה נמוכה מכך, התשואה השנתית תהיה נמוכה מ- 6.2%. יודעים מתי תחזית הצמיחה הייתה באזור ה- 12%? ב- 1999, 2000 ו - 2006.

איך הכסף של הבנק נשרף בדיוק? נניח שההון העצמי 750 א', והוא קנה שני דירות בשווי 1.5 מיליון כל אחת (70% LTV) כך שסך החוב הוא 2.25 מיליון. קרה משהו נורא והבית הנוסף שווה 20% פחות. עכשיו יש לנו 2.25 חוב על 2.7 שווי נכסים (83% LTV). באסה אבל בטח לא נורא (מבחינת הבנק) ולכסף של הבנק לא קרה כלום.

כיום בערך שליש מהחברות ב- S&P500 מוגדרות כ- Information Technology, כשמיקרוסופט, אפל, אמזון, גוגל וטסלה מהוות 23%. מה שמעניין לראות, מכפיל הרווח הממוצע משוכלל של המניות המוגדרות כרטכנולוגיה הוא 35, ושל השאר 31, כאשר הממוצע של המדד הוא 32. כך שבפועל, מניות ההייטק מושכות את התמחור למעלה, אבל לא משמעותית ובעצם הכל מתומחר גבוה.

אני נוטה להסכים עם הרוב, אבל הספר הספציפי הזה בסדר גמור, נכתב מזמן.

מעולה. אז למה אתה רוצה לדרוש ממי שהבנק מוכן להעמיד לו מימון מלא (כי הוא מסתמך על יחס המינוף של נוכס נוסף) להביא מזומן? הרי הסיכון הזה לא מתקיים.

זה התחמקות, שאלתי למה. התחמקות חמישית, אגב. נקבל תשובה? מסכים, כנראה הייתי צריך להסביר את עצמי יותר טוב לגבי ה- פלאט רייט (הכוונה שלי הייתה לעסקאות ממוצעות).

אני ממשיך לספור התחמקויות, הפעם התחמקות רביעית. במה שרשמת עכשיו כתבת שהוא דורש, שוב לא הסברת למה. למה הבנק דורש לראות מזומן בעת לקיחת משכנתא? עריכה: אני מתעלם בכוונה מהדברים שרשמת לגבי סיכון, זה דיון טוב, אבל אני רוצה להתמקד בסלע המחלוקת. אפשר לפתוח דיון אחר לגבי סיכון של דירות להשכרה ואיך גורמים מממנים אמורים לראות את זה.

אני מסכים שיש הבדל בסיכון בין מישהו שמחזיק את הדירה שלו לבין משקיע, אבל מנגד בהשקעה בהרבה דירות יש יתרון של פיזור. בכל מקרה, 75% מימון מאפשר מרווח ביטחון גדול. אני כמובן שמח שעברנו לדבר על היגיון כלכלי, הסיכון שהלווה לא יעמוד בהחזר החוב או ששווי הבטוחה יירד מתחת לרמת החוב, במקום להשתמש בטיועני רגולציה או טיעונים חסרי היגיון. אתה מתחמק מהשאלה בפעם השלישית, וברור למה- אין בזה שום היגיון כלכלי, כל עוד הבנק מעריך ששוי הדירה נכון, לא מעניין אותו איך מימנת את חלק ההון העצמי.

אני אומר שההיגיון הכלכלי אומר שאם אפשר לממן דירה אחת ב- 75% LTV, אפשר לממן כמה שרוצים דירות בשיעור המימון הזה. לכן, לאפשר למשקיעים לקחת מימון של 75% על כל הפורטפוליו שלהם הוא מצב תקין לגמרי. שוב- למה זה אכפת לבנק?

שוב מגילה... שאלתי שאלה קצרה, אפשר לקבל עליה תשובה? כדי לחסוך לך את הגלילה למעלה: "למה הבנק דורש לראות מזומן בעת לקיחת משכנתא?" אני מזכיר, אתה לא יכול להגיד "כי זאת הרגולציה".

אתה שוב מערבב טיעוני רגולציה לתוך הדיון ("אסור לעשן סמים כי זה לא חוקי"). אתה לא יכול לטעון שהיה loophole ברגולציה, וכשמישהו טוען שההיגיון הכלכלי תקף להגיד לו "אבל תראה, הנה הרגולציה!". רוב הטיעונים שלך פה הם "לפי התנאים של בנק ישראל...". רוצה להשתמש בטיועני רגולציה? אין בעיה, תסביר למה הם הגיוניים כלכלית. אז בוא תסביר למה הבנק דורש לראות מזומן? אני מזכיר, אתה לא יכול להגיד "כי זאת הרגולציה".

אתה מפסיד את האינפלציה, אתה לא מפסיד מזה שהכסף לא מושקע. להסתכל על תשואה אלטרנטיבית כהפסד זה לא חכם (תמיד יהיה נכס שעשה תשואה יותר גבוהה ממה שאתה משקיע בו).

אתה מבלבל/מתבלבל, ולמען האמת אני כבר לא יודע איך להסביר כי אני מרגיש שאתה מתעלם ממה שאני רושם. לבנק לא אכפת איך אתה משלם לקבלן- אני אזכיר, המזומן שאתה מביא כרוכש דירה ראשונה הולך לקבלן, לא לבנק. לבנק אכפת רק משיעור ה- LTV שלו, כי בסופו של דבר זה מה שיש לו, הלוואה מול בטוחה (דירה). זה ההיגיון הכלכלי. או שאתה מבלבל בכוונה או בטעות. אנחנו מדברים על מצב שלמישהו יש 1.4 מיליון ש"ח מזומן. אתה מבין שמבחינת הבנק, וההיגיון הכלכלי, אין הבדל בין לממן עם זה דירה אחת בשווי 4.8 ללממן 3 דירות שהשווי המצרפי שלהן הוא 4.8? בכל מקרה הבנק צריך לתת הלוואה של 3.4 מיליון, בכל מקרה יחס ה- LTV שלו הוא 29%. הבנק לא רואה את הכסף שיש לך בעו"ש כי אתה משלם אותו למוכר הדירה. הבנק רואה את שווי הדירות מול החוב שהוא נתן, זה מה שמעניין אותו. אתה מסרב להבין שהבנק לא מקבל את המזומן והוא חסר משמעות מבחינתו, כי את המזומן מקבל מוכר הדירה. לא יכולת לקבל 100% מימון, יכולת לקבל מימון שיביא את הדירה הראשונה לשיעור של 75%, בדיוק כמו ההלוואה שיכולת לקחת כשקנית אותה. נכון, ככל שמחירי הדירות עלו יכולת לקבל חוב גבוה יותר, בגלל שיחס ה- LTV לא השתנה. מבחינת הבנק למה שתהיה עם זה בעיה אם הוא מעריך ששווי הבטוחה אכן עלה? אתה חמוד, קצת ענווה לא תזיק, בטח כשאין לך מושג עם מי אתה מדבר ומה הניסיון שלו. כמובן, המימון של גופים חוץ בנקאיים יקר משל הבנקים (פקדונות) והם לא יכולים לתת את אותה הריבית. למזלם יש רגולציה שמגבילה את הבנקים כך שהם יכולים לעשות עיסקאות כאלה בסיכון דומה למשכנתא רגילה. ברגע שהגדרת שתאבון הסיכון שלך הוא לממן 75% משווי דירות, אין סיבה להתייחס שונה למשקיעים.

עוד קוקטייל טוב לחורף, אבל לא על בסיס ויסקי, זה חצי מנה אמרטו, מנה גרנד מרינייה וקוביית קרח.

רוסקי סטנדרט פלטינום

זה מתקמפל כי אין פה הטבה, ובטח לא "על חשבון". יש פה היגיון כלכלי שמיושם כלפי מי שיש לו עודף הון עצמי בדירה. ההיגיון הכלכלי לתת למישהו עם הון עצמי של 1.4 מיליון לקנות 3 דירול שעולות 4.8 מיליון הוא אותו ההיגיון שמאפשר למי שיש לו הון עצמי של 1.4 מיליון לקנות דירה אחת שעולה 4.8 מיליון. העיקרון הזה הוא הסיכון הפיננסי, שנמדד כיחס החוב לבטוחה. אם כבר, ככל שיש יותר דירות ושמרת על יחס LTV מצבך יותר טוב כי קיבלת גם פיזור. לא הראיתי כלום, היה לי בחשבון חצי מההון העצמי הנדרש ובעל פה אמרתי שיש לי את היתרה בתיק השקעות, לא דרשו צילום אפילו. נכון, יש הבדל. בגלל זה כנגד מזומן תקבל 100% מימון, כנגד דירה 75% וכנגד נכס אחר שיעור מימון אחר. ככל שהסיכון גבוה יותר כך תקבל יחס LTV נמוך יותר. כשבנק מוכן להלוות כנגד דירות ב- 75% LTV, זה לא משנה לו כמה דירות תביא כל עוד היחס נשמר. אני לא יכול לפתוח בנק משלי ולממן עיסקאות כאלה כי בנק ישראל לא מרשה לבנקים לעשות את זה. אבל, יש גופים חוץ בנקאיים, כמו קרדיטו לדוגמה (לא עושה פירסומת) ששמחים לתת הלוואות כאלה, כי ההיגיון הכלכלי פשוט- אתה עומד ביחס ה- LTV שהגדרנו בהתאם לתיאבון הסיכון שלנו? מעולה, קח הלוואה. לגבי הגבלות בנק ישראל, אני חושב שזה לא רע שיש הגבלה על שיעור המימון (בסופו של דבר בנק ישראל אחראי, בין השאר, ליציבות הבנקים), אבל היא צריכה להיות קשורה לסיכון, קח שיחס ה- LTV המקסימאלי צריך להיות אחיד, לא משנה אם זה דירה ראשונה או עשירית.

אני מקווה שזה ברור ש- 6% זה ביחס לשנה שעברה ולא חודשי, שהיה 0.95%.

אין לי מה לענות לשאלות שמתחילות ב"עזוב היגיון, מה שמעניין זה שוויון" כי בנק ישראל רוצה להוריד ביקוש של משקיעים, אין פה היגיון כלכלי. אתה כל הזמן מערבב טיעונים רגולטוריים עם טיעונים הגיוניים כלכלית- פעם אחת טוען שמשהו הגיוני, ועל משהו אחר טוען שזאת הרגולציה. זה כמו יאיר לפיד שאמר שאסור לעשן מריחואנה כי זה לא חוקי. אם אתה טוען שהיה צריך לשנות את הרגולציה בניגוד להיגיון כלכלי, ז"א, להגביל את המשקיעים, אתה לא יכול להסתמך על עיוות רגולטורי אחר כנימוק. אתה טועה, לא חייבים קודם לשלם מזומן. מה שאתה צריך זה שהסכום ששילמת במזומן לא ירד מיחס ה- LTV בו אושרה לך המשכנתא. כראיה, כשקניתי דירה ביצעתי שני תשלומים מהון עצמי, אחרי זה משיכה של המשכנתא, ואז עוד תשלום מההון העצמי, והכל בהתאם ליחסים שהוגדרו מראש. ואנחנו מדברים על 2019, לא משהו היסטורי. אתה שוב טועה- כשקיבלתי אישור עקרוני, ויותר מזה, כשחתמתי על מסמכי המשכנתא, לא היה לי את ההון העצמי במזומן בחשבון הבנק. תכל'ס, זה סלע המחלקות לדעתי- אתה חושב שיש הבדל בין מזומן לאקוויטי, ואני טוען שאין. אין שום דבר תאורטי בהון עצמי שנמצא בתוך דירה, בשביל זה יש יחס LTV- על מזומן ישמחו לתת לך 100% מימון, על דירה 75%, בדיוק כדי להתחשב בסיכון של כל אחד מסוגי הנכסים. השאלה שבתחתית מדגימה את זה ויש לה תשובה חד משמעית- אני אשמח מאוד מאוד לממן 3 דירות בשווי מצרפי של 4.8 מיליון שקל על בסיס הון עצמי של 1.4 מיליון ש"ח, שזה 70% LTV.

אני חושב שאנחנו לא מנהלים את אותו הדיון בכלל... אני לא מצליח להבין את הטענה שלך. מצד אחד אתה אומר לעזוב היגיון כלכלי, מצד שני מבקש היגיון רגולטורי כלשהו כשברור שהרגולציה מעוותת... הרגולציה אגב לא קבעה שלדירה ראשונה צריך 30% מזומן, אלא שהבנק יכול להעמיד עד 70% כחוב. את הרגולציה לא מעניין כמה ואיך שילמת לקבלן (כראיה, במחיר למשתכן נותנים להביא פחות הון עצמי כל עוד הבנק לא עובר את ה- 70% מימון). אני לא מבין למה נתפסת לעניין הכסף מזומן, כאילו שזה הנכס היחיד שקיים. מבחינת מימון על ידי גופים חוץ בנקאיים, אין בעיה להחליף את המשכנתא הקיימת במימון מגוף כזה, אז לא צריך לרשום הערות אזהרה לשני גופים. תקבל את אותו האפקט של מימון לדירה השניה על ידי מינוף הראשונה.

m3x7r3m3, בוא נתחיל את הדיון שלנו מהתחלה כי הוא קצת התבלגן. נתחיל מעולם בלי רגולציה שמה ששולט בו זה רק היגיון כלכלי. יש לנו יישות שיודעת לתת הלוואות בכל תחום אם תאבון סיכון מסויים. מה שהיא בוחנת זה היחס בין שווי הבטוחה לגובה ההלוואה, ככל שהבטחה מסוכנת יותר כך היא רוצה יחס LTV נמוך יותר. במצב כזה לא אכפת לה איך מימנת את הנכסים שלך כל עוד ה- LTV נשמר לפי מה שהיא הגדירה. רוצה לקנות דירה ב- 2 מיליון ש"ח? מעולה, היא מוכנה לתת 70%, תביא 30% מהבית. מה זה 30%? לא מעניין אותה, אבל זה צריך להיות שווי שמתחת ל- LTV שהיא הגדירה לעצמה לכל סוג נכס. אם הבאת תיק מניות, ונניח שהיא מוכנה להלוות מולו 50%, אז אתה צריך להביא תיק של 1.2 מיליון. היא משעבדת את התיק ואת הדירה, ואז יש לה שווי בטוחות 3.2 מיליון וחוב של 2 מיליון. היא רואה דירה בשווי 2 מול חוב 1.4 ותיק מניות בשווי 1.2 מול חוב 0.6 מיליון. עכשיו נניח שלא כל ישות שיודעת לתת הלוואות יודעת לתת הלוואה כנגד כל סוג נכס. אין פה ממש הבדל- יש ישות שמוכנה לתת 70% כנגד דירה, וישות שמוכנה לתת 50% נגד תיק מניות. אתה הולך לישות השניה, מביא תיק של 1.2 מיליון, מקבל 600 אלף, הולך ליישות הראשונה ומציג לה את זה כהון עצמי לדירה. מבחינתך אין הבדל ביחס למצב העולם הקודם. עכשיו תכניס את הרגולציה הישרלאית- בנק ישראל בא ואומר לבנקים, בגלל שעשיתם בלגן בשנות ה- 80, אני אוסר לתת הלוואות כנגד ניירות ערך שנסחרים בבורסה. ראינו שעל זה אפשר להתגבר, אפשר לקחת הלוואות שלא מבנקים כנגד תיקי השקעות כאלה. עוד הוא בא ואומר, אני רוצה להוריד את הביקוש של משקיעים בדירות מהשוק, אז אני אוסר להשתמש בהון עצמי של דירה קיימת למימון דירה חדשה. אז האם יש בזה היגיון כלכלי? שום היגיון. יותר מזה, גם פה יש חברות לא בנקאיות שישמחו לתת לך הלוואה כנגד דירה קיימת, ואתה יכול ללכת עם זה לבנק כהון עצמי למשכנתא על דירה אחרת.

הפוך. המצב הקודם היה הגיוני מבחינת המממנים, בנק ישראל התערב בשוק מתוך מטרה לצנן אותו עם רגולציה שמגבילה את המממנים ללא היגיון כלכלי. אין פה שום loophole, מבחינת גוף שיודע להעמיד הלוואת כנגד דירות מה שמעניין זה יחס החוב לשווי הנכס (LTV), לא האם שילמת לקבלן במזומן או לא. אתה כתבת שלא ייתכן שתקנה דירה ויספרו לך את תיק ההשקעות כהון עצמי ותמשיך לצבור עליו רווחים. אז הנה, בבקשה, זה אותו הדבר, קח הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות, תמשיך לצבור עליה רווחים, ותכניס את המזומן שקיבלת כהון עצמי. מה זה משנה מי היישות שנותנת את ההלוואה- נכון, לבנק למשכנתאות אין ידע להעמיד לך מימון כנגד נכס אחר, אבל זה לא אומר שאתה לא יכול לעשות את זה עצמאית. ההיגיון לממנים נשאר אותו הדבר- יש גוף שיודע להעמיד הלוואות ביחס LTV מסויים כנגד תיקי השקעות, וגוף אחר כנגד דירות. כל עוד אתה עומד ביחסי ה- LTV שמוגדרים על ידי תאבון הסיכון שלהם אין בעיה. לא, כי בנק למשכנתאות לא יודע להתעסק עם זה.

שמע איזה קטע, מסתבר שאתה יכול לקנות דירה ולהחזיק את תיק ההשקעות- פשוט קח הלוואה על חשבון קרן ההתשלמות שלך, שהיא תיק השקעות לכל דבר, ותשתמש בזה לממן חלק/כל ההון העצמי שאתה צריך כדי לקנות דירה! מבחינה מימונית, יש נכסים ויש התחייבויות. לנכסים יש סיכונים שונים, יש כאלה שיהיו מוכנים להלוות לך מולם 70%, יש כאלה ש- 50% ויש כאלה שפחות. אם אנחנו יוצאים מההנחה שדירה בישראל היא נכס בסיכון מאוד נמוך, ושהגיוני לנותני חוב לממן לך 70% מהדירה, אז זה לא משנה כמה דירות אתה מחזיק- 1, 2 או 20. מה שחשוב מבחינת מי שנתן לך את ההלוואה הוא שיתרת ההלוואה לא תעבור את ה- 70% משווי הדירות שלך. כל השאר זה הגבלות רגולטוריות שאין בהכרח קשר בינן לבין היגיון מימוני.

אני לא מבין למה אתה חושב שיש הבדל גדול בין 1 מיליון שקל בכיס לדירה בשווי 2 מיליון ש"ח שעליה משכנתא בסך 1 מיליון ש"ח. מה זה משנה אם זה בכיס או בשווי נכסים? זה לא בכאילו יש לו בכיס 1.4 מיליון ש"ח בדוגמה שלך, זה בהחלט שווי האקוויטי שלו (אלא אם אתה טוען שהוא לא יצליח למכור ב- 2 מיליון , אבל להבנתי זה לא מה שאתה טוען פה)...

אתה טועה, משקיע צריך להביא הון עצמי שנמצא בדירה קיימת בתת מינוף. משקיע לא יכול לקחת משכנתא של 70% על דירה ולקנות עוד אחת בלי להביא הון עצמי מהבית, הוא יכול רק אם המינוף בדירה הראשונה נמוך מאוד.

מסכים, אבל: 1) אם אתה חושד שיש בועה בעיקר במניות טכנולוגיה, עדיף לקנות מדד לא מוטה טכנולוגיה כמו הנאסד"ק. 2) במקום להיכנס בבת אחת אפשר לפזר את ההשקעה על, נגיד, שנתיים, כל רבעון להשקיע שמינית מהסכום.