yuvalganim

אתה אומר עיצוב מינימליסטי ואז ישר "שום שעון אפל". הסתכלתי על שעון הפיקסל, במה הוא יותר מינימליסטי מהשעון של אפל (עם רצועה מינימליסטית)? כי זה השעון הכי טוב בשוק בפער (מחזיק כזה כבר 4 שנים ועדיין סוס עבודה עם טעינה פעם ביום וחצי בעבודה קשה). אז אם אתה לא שונא אפל, מבקש להבין על מה ההתנגדות. כי הוא עונה על כל מה שאתה צריך ויותר

קודם כל המון מזל טוב. בתור אבא ל-2 ילדים, הילד השני נולד לפני חודש ו-10 ימים אז אני ממש בתוך הדבר הזה, אתייחס לשאלות שלך ואנסה לתרום את 2 הסנט שלי: 1. מוניטור לילד - בייביסנס, מהיום הראשון, לבריאות הנפשית שלך כדי שתצליחו לישון כשהוא ישן אחרת זה סרט שלא נגמר. 2.כיסא 0-8 - בדיוק מה שרשמת, סלקל מיותר בעיני וגם ככה הוא טוב בדיוק לכמה שבועות. חבל על הכסף. 3. ברית - אם אתה מאזור אשדוד יש לי מוהל מצויין שעושה את הדבר הזה כבר קרוב ל-40 שנה (הוא מל גם אותי!! ואני בן 36), אני פחות ממליץ על רופא-מוהל אלא מעדיף מישהו שזה מה שהוא עושה כל היום וכל הזמן - לחתוך לחתוך לחתוך!! 4. חימום חדר - לא להגזים עם החימום, לילד גם חם, הבן שלי נולד לפני חודש וחצי בשיא גל חום, שמנו לו מאז ועד היום רק שכבה אחת של בגדים (למרות שממליצים על 2 שכבות לילדים שרק נולדו), הוא ישן הרבה יותר טוב וככה ולא סובל. לא לחנוק את החדר זה מתכון לאסון לא עלינו. 5. כיסא הנקה - כורסא בחדר של התינוק זה חובה בלי קשר להנקה או לא, גם כשרוצים להרדים אותו בשקט בחדר בלי להשבית ולהחשיך את כל הבית (כיבוי טלויזיה, כיבוי אורות וכו') כי בלילה רוצים להכניס אותו לאווירה, מאוד מאוד ממליץ על כורסא נוחה בחדר של התינוק (אצלנו יש כורסת איקאה, סביב 600 שקל עלות לדעתי) 6. הכלב - אין לי כלב, גם לא יהיה לי, אבל לחמי וחמתי יש כלבה, גם בילד הזה וגם בגדולה שלי, כשהגענו אליהם הביתה, הם קראו לכלבה לבוא להריח את התינוק החדש, הכלבה הבינה טוב מאוד על מה מדובר ושומרת עליו מכל משמר מאז, כל פעם שהוא ישן בחדר בעגלה היא נכנסת כל 4 דקות לוודא נשימה ויוצאת חזרה.

הדבר הכי משמעותי במעבר למדיח - חסכון במים. חשבון המים שלי ירד ב-50% מאז שהפסקנו לשטוף ידני. אגב אצלי המדיח נפתח לבד כשהוא מסיים כדי למנוע ריחות וכדי שהייבוש יהיה מיטבי. הוא אמנם עושה את זה בדרמה עם רעש מבהיל (בעיקר בלילה), אבל זה די יעיל סך הכל

חתונה ברוב המקרים זה לא אירוע הפסדי (להיפך), אז אני לא מבין למה אתה ממשיך לנפנף בזה, זאת השוואה לא רלבנטית לדירה.

אבל הראיתי לך שהדירות הלא מכורות בידי הקבלנים הולכות וגודלות (מספרית), זה לא מספיק? מוזמן להציץ באתר של הלמס יש שם את כל הנתונים

אין קונים זו עובדה. יש נתונים, לא סיפורי מעשיות - מספר הדירות שבידי הקבלנים שלא נמכר הולך ועולה בכל חודש. עובדתית יש יותר מלאי מאשר לקוחות, והמלאי הזה גדל והולך. מבחינת הביקושים - הכיוון ברור, ככה להגיד שיש "מלא קונים" זה לא נכון. לגבי המחירים - חכה למדדי ינואר-פברואר 23, אז נראה את כל הספינה הזאת משנה כיוון.

נכון. הקבלנים הנוכחיים יתחילו להוריד מחירים רק אם המכירות יישארו נמוכות והם ייכנסו לבעיות תזרים. רק אז הבנקים יאשרו להם להוריד מחיר (כי הם מחוייבים ליחסי נזילות וכו').

הנחת הבסיס שלך הוא שתמיד יהיו קונים גם במחיר גבוה יותר. זה לא מחזיק מים. כרגע אין קונים (ירידה של כמעט 50% במכירות), בוא נראה קבלן מרים מחיר במציאות כזאת.

הנקודה היא שאפשר לקבל משכנתאות גדולות. בנוסף, רוב הצעירים היום יכולים לעמוד בהחזר חודשי גבוה, הבעיה שלהם זה ההון העצמי הראשוני ואת זה מחיר למשתכן פותר.

אתה חוזר על זה שוב ושוב (לגבי שלא יקבלו 2 מיליון משכנתא במחיר למשתכן), אז אסביר לך למה הם כן יקבלו. אחוז המימון עבור נכס הוא בהתאם למחיר השוק, בעוד שמחיר למשתכן משלמים מתחת למחיר השוק. דוגמא קצרה להסבר: - מחיר עלות לזוכים: 1 מיליון. - שווי שוק לזוכים: 2 מיליון. הון עצמי ראשוני: 100 אלף שקל. אחוז מימון על פי הבנק: 900 אלף משכנתא מתוך נכס של 2 מיליון שווי שוק. כלומר הם נמצאים ב 45% מימון בלבד. ובגלל שניתן לקחת עד 75% מימון, תיאורטית הבנק יכול לתת להם על הדירה הזאת משכנתא של 1.5 מיליון (למרות שיש להם רק 100 אלף הון עצמי). זה אחד הדברים הייחודיים במחיר למשתכן כדי לעזור לזוגות צעירים לרכוש דירה. עכשיו, עזוב את זה שהדבר היחיד שזה עושה זה לתדלק את השוק, כי זה נותן לזוגות הצעירים מימון מכסף שאין להם, אבל זה המצב.

אתה מוזמן לפתוח מכרזים ולראות שיזמים משלמים למדינה פי 4 ופי 5 ממה שהמדינה דרשה על הקרקע. למה? כי היזם יודע שהוא יכול לגלגל הכל לצרכן הפראייר שישלם כל מחיר על דירה. המדינה היא לא הבעיה (למרות שהיא בהחלט נהנית מזה)

אמנם גם אני יובל אבל אני יודע שלא הפנית את התגובה הזאת אליי. ובכל זאת - כבר היום אפשר לראות איזה תכנון "מדהים" יש בשכונות חדשות. בונים שכונות חדשות מאפס ללא תחבורה ציבורית, ללא בתי ספר וללא פתרונות תעסוקה (וכל זה בעולם של ותמ"ל כן?). בקיצר - הכל פה חובבני ומושחת.

לא תמיד יש מה לקצץ. לפעמים עליית הריבית מכניסה אותך לגרעון חודשי קבוע (בעיקר זוגות צעירים וממונפים מאוד). אז מי שבגיל 35+ וכבר מבוסס בעבודה עם משכורת גבוהה יכול לצמצם (אולי). זוג צעיר? אין לו מה לצמצם. הוא גמור

אני לא מסכים איתך. עליית הריבית היא מספיקה בהחלט לשנות את שוק הנדלן על פניו. השוק כבר השתנה, בעוד 2-3 אחוז תהיה פה קטסטרופה

בית שנהרס ונבנה מחדש זה לא תמ"א זה פינוי בינוי. תמ"א זה כשמוסיפים 2-3 קומות מעל בניין קיים ומגדילים - זה דרעק.

אני אפילו לא מדבר על השכונה. אני מדבר על רמת הביצוע של התמ"א ורמת הבנייה. האופן שבו משפצים את הלובי, מעלית, מרפסות וכו'

בינתיים יש ירידה של 50% כמעט במכירת דירות חדשות. אין ספק שהשוק משתנה לנגד עינינו. אני עדיין טוען שהמדדים של תחילת 23 (ינואר-פברואר) כבר יסמנו את הכיוון החדש. נחכה ונראה

קומבינות זה בסדר כל עוד אפשר לשלם.... עם עליית הריבית הרבה כבר לא יעמדו בזה. ואז מה? או שימכרו את הבית. או שיירדו משמעותית ברמת החיים (אין חול, אין חופש, אין בגדים חדשים, אין מסעדות אין כלום) ובסוף ימכרו את הבית.

וכל זה בהנחה והתמ"א יסתיים בזמן וכמו שצריך? תמ"א זה כמו לוטו, יש פרויקטים נהדרים, יש פרויקט מחורבנים

ככה שוק הנדלן מתנפח. היזמים משלמים כל מחיר על הקרקע (הרבה מעבר למכרזים) ומגלגלים לקונים. ברגע שאי אפשר יהיה לגלגל, המחיר יירד כי פשוט יציעו פחות.

היחיד פה שחושב שאיך שהריבית עולה המחירים צריכים לקפוץ הוא אתה. נדלן זו אונייה ענקית, הריבית עולה והמחירים יירדו, אבל זה לא קורה תוך חודש. הריבית גם עדיין לא מספיק גבוהה. אבל חכה לינואר פברואר

הנה בסוף התפלק לך האינטרס.

אתה בוחר להיתמם. אז אסביר שוב. עסקה שנסגרה ביולי נסגרה ביולי רק ברשות המס, עד שהלמס לקח אותה עבר עוד חודש לפחות. ומבחינת העסקה עצמה, עסקה שנסגרה ביולי נסגרה בתנאי אפריל במקרה הטוב (משא ומתן על מחיר, סגירת ניירות ומשכנתאות וכו). בקיצר, לפחות חצי שנה פער בין המדידה לבפועל, דהיינו, נתוני היום משקפים את חודש אפריל במקרה הטוב. הלמ"ס בעצמו מעדכן תוך כדי תנועה כל הזמן (הוא גם מודה בזה) לכן גם מדד מחירי הדיור משתנים חודשיים אחרי הפרסום הראשוני.

אתה עושה סלט. ה-30 יום דיווח אינו ללמ"ס אלא הצהרה לרשות המס. עד שרשויות המס מעבדות ומעבירות נתונים ללמ"ס לוקח זמן. אם אתה חושב שהכל כל כך מיידי כאילו זה מניה שמוכרים ומייד משפיעה על המחיר, אז זה ממש לא שם. לכן עסקאות שבוצעו ביולי לא נסגרו ביולי, זה פשוט לא נכון. (רחוק מכך)

עסקאות שבוצעו ביולי נסגרות כבר במרץ, דירה זה לא לחם. צריך לנהל מו"מ, ללכת לבנק, לסגור משכנתא ולהשיג אישורים. ואז אחרי כל התהליך צריך לרשום את העסקה ברשות המיסים (רק זה לוקח חודש ++). להגיד שמדד ספטמבר מתבסס על יוני יולי....צריך להבין מה זה יוני-יולי קודם.