yuvalganim

שוב. זה לא משחק שווה. זה כמו מלחמה בין מעסיק למועסק - זה פשוט לא משחק שווה. אני מסכים ששני הצדדים עלולים להיתקל בבעיות, אבל נקודת הפתיחה אינה זהה.

הנקודה היא שהכוח הוא בידיים של בעל הדירה. הוא בעל הנכס והוא זה שמקבל את הכסף. בנוסף, כל מעבר דירה של הדייר כרוך בהוצאות של אלפי שקלים, זוהי לא עיסקה שבה שני הצדדים באותו סטטוס. אכן יש מקרים של שוכרים מניאקים שמשמידים והורסים, אבל בשביל זה יש צ'יק בטחון ובתי משפט. ניסית פעם? זה כאב ראש שלוקח שנים שלאדם הממוצע אין כוח להתעסק.

לא חסרים מקרים של בעלי דירות שרק לוקחים את הכסף ולא נותנים שירות (אני הייתי בדירה כזאת עם בעלת דירה שרק לקחה כסף ולא הייתה מוכנה לתקן או לסדר שום דבר). ברגע שמשקיע קונה דירה להשקעה, הוא גם צריך לתת שירות ולא רק לקבל שיק בסוף החודש. זה לא המצב אצל בהרבה יותר מדי מקרים

לא צריך רואה חשבון בשביל זה. אפשר באינטרנט בממשק של 3 דקות פשוט וקל. מצהירים, מעלים חוזה ומקבלים. אין יותר פשוט מזה. (בדיוק כמו שעושים עם נקודת זיכוי לתואר ראשון אגב, שם מגיע לך שנה אחת של זיכוי). אופציה שניה היא דרך רואה החשבון של המעסיק המשלם לך את המשכורת. בקיצור, אם אתה חושש מרואי חשבון, אל חשש

לדעתי חסר דירה שגר בשכירות צריך לקבל זיכוי ממס על ההוצאה הזאת. ובעל דירה להשקעה צריך לשלם מס מהשקל הראשון (בדיוק כמו שוק ההון). אוסיף ואומר, שבעל דירה להשקעה שמשקיע בדירה שלו ומשפץ אותה - גם זה צריך להיות מוכר ממס.

זה לא שכירות ארוכת טווח. זה שאתה חכם וחותם לטווח יחסית ארוך זה מצויין (גם אני ככה). אבל שכירות ארוכת טווח זה שכירות לתקופה ארוכה מאוד (10 שנים +++) שבה המחיר קבוע וסביר. זה אינטרס של המדינה לארגן דברים כאלה, כדי למנוע בדיוק מקרים כמו שקורים עכשיו.

מסכים. אם היה פתרון של שכירות ארוכת טווח בהסדר סביר זה לגמרי מקובל.

נכון. ולבנקים אין השפעה על בנק ישראל? ברור שיש

לא יעשו כלום. הבנקים לא יוותרו על שקל. גרייס? אולי למי שיתחייב למכור את הבית שלו יתנו איזה גרייס (נניח). אבל בגדול? למדינה אין מספיק כסף להציל את כולם במקרה של אקסטרופה. מה שיקרה זה שאנשים פשוט יפסידו כסף על הדירות וימכרו אותם בפחות, אגב עבור רובם ההפסד הזה הוא על הנייר בלבד: אם מישהו קנה דירה במיליון שקל, היא עלתה ועלתה ועלתה ועשיו היא שווה 2 מיליון שקל, גם אם ימכור ב-1.5 עדיין הוא לא הפסיד. המחירים עלו כל כך הרבה שכדי שאנשים אשכרה יפסידו כסף על הבית צריך לקרות אחד מהבאים: 1) ירידה של מעל 50% במחיר (קיצוני) 2) מישהו שקנה בשלוש השנים האחרונות במינוף מטורף ועכשיו מוכר בהפסד כל השאר יפסידו קצת תיאורטית, אבל עדיין ימכרו ביותר כסף מגובה המשכנתא שלהם בבנק

אין פה עניין של בכי או לא. יש פה עניין שדירה זה מוצר צריכה בסיסי ומחירי הדירות בישראל הם היקרים בעולם. 200+++ משכורות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת זו הזייה וכשל שוק. זה גם יביא אותנו למיתון כי זה משעבד דור שלם של זוגות צעירים שבמקום לפרוח ולחיות הם ישימו כסף על שכירות או משכנתא מנופחת. תצא רגע מהפוזיציה של "יש מה לעשות עם הכסף" אני לא שם, זה לא המצב, יש פה בעיה חמורה שחייבת לקבל התייחסות.

אתה מסיט את הדיון. דיברנו על כך שמי שיש לו דירה למגורים והוא גר בה, עליית המחירים אינה מטיבה איתו. אנשים חושבים שהם עשירים יותר בגלל שהדירה שהם גרים בה שווה עכשיו פי 4. זה פשוט לא נכון. תחושת האושר זה מושג בכלכלה שבה אנשים מרגישים עשירים אפילו שאובייקטיבית הם לא. החוסך אמור גם לעשות תשואה על הכסף שלו. מי שחוסך בלי להשקיע את הכסף איפשהו מתנהל לא נכון.

זו בדיוק תחושת העושר של עם ישראל. אני רואה סביבי אנשים מבסוטים שהדירה שהם קנו במיליון שווה עכשיו שני מיליון, כשאני מסביר להם שזה לא משנה כי זו דירה למגורים - אין עם מי לדבר. זה מה שעושה סביבת ריבית נמוכה, היא גורמת לאנשים לחשוב שיש להם הרבה כסף כי הם חיים ממה שאין.

כל דירה שנקנתה לפני עשור שווה היום פי 2 או פי 3.... לא חכמה

גם היבואנים מציעים מימון.... תבדוק אם מהירות האספקה שווה את ההפרש

לא דיברתי ספציפית עליך, שום דבר לא אישי פה. אז אל תיקח אישית. "לפני 5-6 שנים יכלת לקנות בחצי מחיר ממה שיש היום" יפה שאתה נכנס לי לחישובים. לא יכלתי לפני 6 שנים, כרגע הסברתי למה. לא היינו שם, עזוב שלא הייתי אפילו נשוי לפני 6 שנים, מה לעשות לא כל דבר בחיים מסתדר בתזמון. קונים דירה אם המשכנתא המתקבלת היא סבירה והגיונית, זה השיקול המנחה שלי - ממש לא המחיר. וכן, המחירים פה מנופחים והזויים ואני מקווה ומאמין שהם יקרסו. 50% זה לא מספר גבוה אחרי שרק השנה הם עלו ב-20%

אני עובד מגיל 16 רצוף, למעט תקופת הצבא שלא יכלתי לעבוד בה. השתחררתי ואחרי שבוע התחלתי לעבוד, רצוף כל הזמן. כל התואר שלי (ראיית חשבון) גרתי בבית עם ההורים ולא הוצאתי שקל על דיור. טיול אחרי צבא עלה לי סביב 35 אלף שקל. רכב ראשון קיבלתי בירושה בלי להוציא שקל, רכב ראשון שלי קניתי רק בגיל 33, אחרי שהתחתנתי והרכב הישן שלי (כבר היה בן 13) כבר מיצה את עצמו. כל זה, עם גירודים מההורים, לא הצלחנו להגיע להון עצמי מספיק כדי לקנות דירה מסריחה בת 4 חדרים בעיר מוכת טילים באשדוד בלי לקחת משכנתא של 1.5 מיליון שקל. עכשיו בגלל שאני לא מתאבד שיעי, גרנו בשכירות. אם לא היינו זוכים במחיר למשתכן, עד היום לא היה לי בית. אה ואני מרוויח משכורת גבוהה משמעותית מהממוצע במשק. אז אני מציע למבוגרים פה שחושבים שהם הכי חכמים בעולם, קצת צניעות - כי מה שזוג צעיר עובר היום, לא עברתם בחיים. אני מאוד מקווה שהשוק יקרוס ונחזור לשפיות.

הבנקים בכל מקרה מרוויחים תמיד, מן פרדוקס כזה. הריבית לה עולה דה פקטו "כבר תקופה". היא בסך הכל עלתה בשלושה החודשים האחרונים ב-1%, זה שולי ולא משמעותי. עכשיו העלו בעוד 0.75% וזה מתחיל להצטבר. כרגע מדברים על עוד 2 עליות עוד סוף השנה, כך שאם הריבית תהיה סביב 5% בסוף שנה, זה כבר משמעותי. אני מבין שאתה פשוט לא מאמין שתהיה ירידה בכלל (רק התמתנות עליה), בכלכלה אין דבר כזה משהו שרק עולה כל הזמן, גם בנדלן בישראל לא.

החלוקה הייתה שונה, אבל זה המפתח. היום החסם העיקרי ברכישת דירה הוא ההון העצמי הנדרש. עם התשלומים אין בעיה - עובדה שאנשים משכירים דירות מאוד יקרות. זה בדיוק מה שמחיר למשתכן עשה, הנגיש את העלות (וגם עזר קצת במחיר). לאף אחד לא אכפת מהנומינלי. בשנים 2005-2008 המחירים ירדו ריאלית ב-30%, ואז הם היו נמוכים משמעותית ממה שהם היום.

אף משקיע לא *מתכנן* שהדירה שלו תהיה ריקה. זה לא אומר בהכרח שהדירה תתמלא. עובדתית יש דירות ריקות בגלל בעלי דירה שמבקשים שכר דירה גבוה מדי. הרבה פרויקטים נשארים עם דירות ריקות כשהבניין כבר מוכן. אני יכול להגיד לך ממקור ראשון משיחה עם קודקוד של חברה ענקית בתחום הנדל"ן שבונה בכל הארץ, הם אמרו במפורש שלמשל בתל אביב יש בניינים חדשים ריקים עם 30% מכירות בלבד ושאר הדירות עומדות ללא רוכשים, בעולם שאתה מתאר כל הדירות היו נמכרות כל הזמן כי אנשים גרים באוהל בחוץ. זה לא המצב, רחוק מכך. מרבית הביקושים בישראל נובעים ממשקיעים שמנסים לעשות תשואה ולא בגלל שלאנשים אין איפה לגור. גם אתה תבין את זה בקרוב כשתראה מה קורה לשוק הנדלן המנופח

תשמע אני לא אומר שכולם מתנהלים כראוי (הצעירים). אבל עובדתית, מעולם לא היה כל כך קשה לקנות דירה בישראל לזוג צעיר, אלו הנתונים בסופו של דבר. והחסם המרכזי? ההון העצמי הראשוני הנדרש (שהיום צריך חצי מיליון בצד, רבים לא מגיעים לזה וזה החסם) אין לי איך להתמודד עם משפטי ראש בקיר שלך אחרי שאני מסביר בכמה פסקאות. זה לא קרב הוגן ואין לי עניין בו. רק אומר שהזלזול שלך והסגנון שלך לא לטעמי

מי שלא מבין שמחיר הכסף הוא זה שקובע את הביקוש - גם לא מבין בכלכלה. אסביר: שוק הדיור זה לא רק ביקוש של אנשים שצריכים לגור, זה גם ביקוש של משקיעים שיש להם כסף זמין ומחפשים אפיק השקעה. ברגע שיש משקיעים אזי יש יותר מתחרים על כל דירה ולכן המחיר עולה. שים לב יש הבדל בין הביקוש לדירות לבין הביקוש לדיור - זה לא אותו דבר. הביקוש לדירות בישראל גבוה משמעותית מהביקוש לדיור בגלל אותם משקיעים שמגיעים עקב ריבית נמוכה. אז מה קורה עכשיו? הריבית עולה וביקוש לדירות יורד (לא לדיור - לדירות!) ובהכרח המחירים יירדו. אתה צודק בזה שכולם צריכים לגור איפה שהוא, ועובדה שאפילו היום אתה לא רואה אף אחד ברחוב. בתקופות קודמות, למשל בעליה הרוסית, גרו 2-3 משפחות בבית אחד כי באמת לא היו בתים, היום אנחנו לא קרובים לזה. גם סבא וסבתא שלי כשעלו לארץ בשנות ה-60, גרו 4 משפחות בדירת 3 חדרים כי פשוט לא היו דירות, אנחנו לא שם. עכשיו כשהריבית עולה - המחיר יהיה חייב להתאים את עצמו למציאות החדשה, וזה גם יקרה.

כן זה בדיוק מה שזה אומר. לא רציתי לכתוב 200 כי 180 זה המספר האחרון שזכרתי. אבל זה בדיוק מה שזה אומר. זה ממחיש בדיוק את הקושי של הזוגות הצעירים לרכוש דירה היום, כי להבדיל ממשפרי דיור - הם מתחילים מאפס (אין להם דירה). לכן גם מפריע לי כל האנשים גם כאן בפורום שמסבירים שהצעירים של היום "בזבזנים ולא יודעים לחסוך", זה פשוט לא המצב. זוג צעיר היום, לא יכול לקנות דירה ללא עזרה משמעותית מההורים (כבר לא 100 אלף שקל אלא הרבה יותר). אתן דוגמא עוד יותר מדהימה בעקבות עליית הריבית. עד לפני חצי שנה, זוג יכל תמורת החזר של 5,000 שקלים בחודש לקבל משכנתא של בערך 1.7 מיליון בפריסה ל-30 שנה. היום, לאחר עליית הריבית (שתעלה עוד בוודאי), 5,000 השקלים האלה נותנים רק 1.2 מיליון של משכנתא. זה אומר שזוג עם הון עצמי של 500 אלף שקל, יכול היום לקנות דירה ב-1.7 בלבד במקום ב--2.2 לפני 4 חודשים. הכסף יותר יקר, מי שחושב שזה לא יוריד את מחירי הדיור פשוט לא מבין בכלכלה. בכמה יוריד? כשכדור שלג כזה מתגלגל, אף אחד לא יודע איפה הוא עוצר.

היום צריך סביב 180 משכורות. אין לי מקור בשלוף לצערי. אבל זה המספר מחירי הנדלן עלו מהר יותר מהשכר.

זה הכל תלוי במחיר הבסיס של הנדלן מלכתחילה. אף אחד לא אומר שלא קונים בריבית גבוהה...אבל בישראל המחירים מראש מופקעים ולכן זה יירד. בסדר, אבל אז מחירי הדיור היו חצי מהיום.... צריך להסתכל על התמונה בכללותה, אף אחד לא אומר שריבית גבוהה מונעת לחלוטין רכישות, אבל ריבית גבוהה + מחיר מופקע? בוודאי ובוודאי שהמחירים יתקנו למטה. ולמי שאמר שהקבלנים כבר סגורים בחוזי אפס...נו באמת... ואם המכירות יהיו אפס? לא ימכרו? אז יפשטו רגל והכונס ימכור במקומם.

נזק במשמעות גבוהה, רוצה לומר - תתרחק מהנבלה הזאת ותחפש אקזמפל אחר... וברצינות - שוק הנדל"ן יהיה שונה לחלוטין בעוד 3-4 חודשים מעכשיו.