yuvalganim

אתה רציני? אז אולי אתה בעל דירה שיכול לתמחר את זה, אבל 99% מהאנשים ממש לא. ועזוב את המחיר, הטיפול השוטף. כשיש חברה מסודרת אז הכל ברור וזה התפקיד שלהם לבוא לעזור. כשזה פרטי תמיד אבל תמיד יש חיכוכים

אף אחד לא אומר שאדם פרטי לא יכול, אדם פרטי יכול לקנות דירה בשוק ולהשכיר אותה. פה מדובר על פרויקטים לבניה שמראש מיועדים להשכרה, וזה לא מהלך של אדם פרטי

מפני שדירות להשכרה זה עסק ורק חברה יכולה לתת שירות כמו שצריך (וגם ניתן לפקח על זה). כשזה פרטי זה ג'ונגל (תראה מה קורה עכשיו). אם אתה רוצה להקים עסק של דיור להשכרה, תתאגד כחברה ותרכוש מספר גדול של דירות ותתחיל להשכיר

תסתכל בכמה מכרו בפועל ברמת אפעל לפני חצי שנה ותראה שאכן מדובר בהנחה. חוצמזה, אם חלק מהיזמים קנו בזול את הקרקע (נניח) ומורידים מחיר, מה נראה לך שהאחרים יעשו? יחכו על הגדרות?

למה תמיד כשהמחיר יורד מחפשים סיבות להצדיק. אבל כשזה עולה זה - "חייב לעלות יש ביקוש"

הם כבר לא מסתירים שהמחירים יורדים (הנחה שעד לפני חצי שנה אנשים הפריכו לחלוטין). עכשיו השאלה היא כמה המחירים יירדו.

בניגוד אליהם אני לא קורא לעצמי מומחה. וזה בא רק כקונטרה לבחור שאמר ש"בנק ישראל אמר" מה שבנק ישראל אומר לא מעניין אותי, מה שהוא עושה כן מעניין. לכן הרשה לי לפקפק בהערכות ובהשערות שלו.

ובנק ישראל רק באפריל 2022 אמר שהאינפלציה לא תעבור את היעד שנקבע (3%), באותה נשימה גם הכריז שצפויות רק 2 העלאות ריבית. רוצה לספר לכולנו מה הבנק עשה? הערכות בנק ישראל הן בדיחה, ככל שהזמן עובר רק רואים שכל מי שמתעסק שם חי כל חייו באקדמיה ולא מוציא את הראש מהמשרד. דור של כלכלנים שכל חייו הבוגרים העביר בסביבת ריבית אפס ואין לו שום יכולת לתפוס בכלל סביבת מחירים אחרת

המדד שלך לירידת מחירים לא סביר. זה שבאשקלון מוכרים ב-3.8 זו שערוריה, אבל אם לפני חודש היה 4 אז כנראה שהמחירים יורדים. ואני מכיר את אשקלון מעולה (בתור אשדודי), עצם זה שבעיר מוכת טילים כמו אשקלון מוכרים בכאלה מחירים רק מראה שאנחנו בבועה מטורללת. אתמול שהייתה אזעקה שוב אמרתי לעצמי, איך אנשים קונים שם דירה ב-2 מיליון שקל.

לוקח זמן לעכל. אבל זה לא רק זה, ברגע שבנק ישראל מכריז, לוקח חודש עד שהריבית נכנסת לתוקף ואז עוד חודש עד שזה בא לידי ביטוי בתשלום הבא שלך. הנה כבר הלכו חודשיים. נדלן זה משהו שלוקח זמן לקנות, מהרגע שמחפשים, מוצאים, משא ומתן ואז תהליך משכנתא יכול לקחת 4-5 חודשים לפחות, אז הנה לך עוד זמן של עיכול ותהליך. דבר נוסף, הריבית התחילה לעלות לאט ורק בשלושה חודשים האחרונים היא כבר באמת גבוהה. זמן זה המפתח.

מקרה בודד בלי שום קונטקסט לא אומר שום דבר על כלום. אם אגיד לך שכיכר לחם עולה 4 שקלים, זה הרבה או קצת? התשובה: זה תלוי.

כרגע זה באמת נכון. הדירות אולי מעט זולות יותר, אבל המשכנתאות יקרות יותר. ככה שבטוטאל באמת דירה היא למעשה יקרה יותר. אבל (וזה אבל גדול) אנחנו כרגע בעיצומו של התהליך, בסופו של התהליך מחיר הדירות + המשכנתא צריך להיות זהה או נמוך יותר למה שהיה לפני שנה. (אז הביקושים עדיין היו גבוהים). אם עושים חישוב גס מאוד, אם פעם היית משלם על מיליון שקל משכנתא נניח 5000 שקל, והיום זה 7500 שקל. היום כדי להחזיר 5000 אפשר לקחת נניח 700 אלף שקל, אז התיקון למחירים צריך להיות בלפחות 300 אלף שקל. שוב, זה חישוב מאוד גס, אבל אלו התמורות שצריכות לקרות.

שוק הדיור כבר מתקרר ידידי, הנתונים יתחילו להראות את זה כבר במדדים הקרובים. למעשה, המדד האחרון כבר הציג ירידה של 2.4% בדירות חדשות מקבלנים. פשוט אף אחד לא מדבר על זה כי האינטרס לא נמצא שם. אין עולם שבו משכנתא מתייקרת כל כך הרבה אבל הביקושים (והמחירים) נשארים זהים. לריבית לוקח זמן להשפיע, קודם כל כי לוקח חודש עד שהריבית נכנסת לתוקף ממועד ההחלטה ואז עוד חודש-חודשיים נוספים עד שהחשבון מגיע (משכנתא, הלוואה או כל דבר אחר).

אני על אייפון. הגרסה הכי חדשה. הניווט בוויז ושיטת החיווי פשוט לא טובה מספיק לטעמי.

הפתרון - לעזוב את הוויז. בלי טיפת ציניות. מחקתי את האפליקציה לפני כחודש רק בגלל דברים כאלה. הדבר הכי גרוע בוויז זה שהחיווי לפניות ולמסלולי הכביש פשוט לא קיים (אין לי מושג למה), בגוגל מפות/אפל מפות, כשיש פניה מנתיב, כל הנתיבים מסומנים לך על המסך ואתה יודע בדיוק איפה לעמוד כדי לבצע פניה. לדעתי גוגל שאבו את וויז ולא משקיעים בה יותר, אין לי הסבר אחר. האפליקציה הזאת ממש מזמינה טעויות ניווט (ולא באשמת הנהג)

יגיעו גם לשם. אשקלון הגיע כמעט לרמת המחירים של אשדוד, זה לא סביר באופן קיצוני. נראה שהכל מתקרר עכשיו

איך אני אוהב מוסכניקים שנותנים דעה שלא מבוססת שום נתונים רק כי "ככה נראה להם".

מזכיר לי את בעלי הדירות כאן בישראל

איפה שהכי יקר - תמיד יורד הכי מהר. כי באחוזים זה זהה, פשוט במספרים ההבדל גדול.

מתפתחת כאן נורמה מסוכנת שכל ממשלה מבטלת את כל מה שקודמתה עשה. זה גרוע מאוד כי זה לא מאפשר המשכיות כמעט.

האג'נדה קובעת... לפעמים ההחלטות שנעשות על ידי היועמ"ש ושאר חבריהם הן מהמקפצה. לא פחות. לפחות את הפוליטיקאים אפשר להחליף, אותם לא.

שוב מזכיר, חברת בת 14. הם גם ככה מוכרים מעבר ליכולת שלהם, עוד דגמים זה לירות באוויר סתם לטעמי. מרחיבים את המגוון כשיש בסיס לזה מבחינה תפעולית, לא סתם. חברה שהיא מודל לחיקוי בעיני, לא פחות

מזכיר שמדובר בחברה שהוקמה בסך הכל לפני 14 שנה ושינתה את שוק פני הרכב לחלוטין. אז מצפים פה שיהיה להם דגם ותת דגם לכל קטגוריה? כנראה שהם יודעים מה הם עושים, בונים מספר מצומצם של דגמים ודוחפים אותם בכל הכוח מכל הבחינות - אחלה עבודה. זה דומה למסעדה עם תפריט מצומצם מאוד שמצליחה לשמור על כל המרכיבים והמנות טריים לעומת מסעדה עם מבחר ענק אבל חצי מהמלאי שלה יושב וגם הטעם שלו כזה.

אבל זה בדיוק מה שאני מנסה להסביר. אם יש יותר עסקאות זולות זה מושך את המחיר למטה בהמשך. ולהיפך.

צריך להבין את הסיבה למה קונים יותר יקר או יותר זול. ברגע שאנשים קונים יותר דירות יקרות, זה מעלה את כל המחירים למעלה, כי הקבלנים מתמחרים יותר גבוה. ברגע שהתנועה היא הפוכה והולכים לדירות הזולות (היקרות נשארות על המדף יותר) אז מורידים את המחירים בהתאמה. בסוף כמות המכירות/רכישות היא פונקציה של הכסף הפנוי בשוק, ברגע שכמות הכסף יורדת אז גם המכירות יורדות ולאחר מכן גם המחיר