yuvalganim

מסכים לגמרי, השאלה לא האם יהיה תיקון אלא כמה חזק הוא יהיה

נכון. וזה 50% ירידה במשכנתאות אם מסתכלים על חודש מרץ האחרון (רגע לפני עליות הריבית). לא רואה איך המחירים שומרים על ערכם במציאות כזאת.... אם היה ווינר על זה, כנראה שהיחס היה ממש גרוע

אני חושב שהיבואנים עוד לא חטפו את הזאפטה שהקבלנים חוטפים עכשיו בגלל שבאמת היה מחסור ברכבים. גם לשם זה יגיע. תמחורים הזויים. בקצב הזה אני נשאר עם הסי5 שלי עד שהיא הופכת לאספנות

כנראה בשביל transporter מאה אלף שקל זה לא הרבה כסף. אשמח לקבל 100 אלף שקל בזה הרגע

כל עליה של ריבית מקטינה את כמות ההלוואות. אז טלפון זה מוצר זול יחסית אז הפגיעה שם תהיה קטנה יותר. אבל מוצרים יקרים כמו: דירות, רכבים, שיפוצים, מוצרי חשמל גדולים במיוחד. כל זה יירד. כבר היום אתה רואה את כל מעטפת השירותים לנדלן מורידים מחירים (מטבחים, נגרים, מזגנים וכו'). בתור אחד שבעיצומו של הכנה לקראת כניסה לדירה חדשה, מרגישים את ההוזלות בצורה משמעותית.

זה כבר לא יכול להתקיים בעולם של ריבית פריים 5%, זה פשוט לא יקרה. אנשים שוכחים שהעשור האחרון שבו הריבית הייתה אפס אינו מייצג כלל, לאנשים יש זיכרון קצר. אבל בסדר, עכשיו מתפכחים

לשבת עם ערבים שונאי ישראל זה לא מיתוג, אל תקטין את האירוע. לגבי כל השאר - מסכים. אבל זאת בדיוק הבעיה שנקלענו אליה, הכל בפוליטיקה הפך לאישי במקום שכולם יעבדו בשבילנו.

כמו בנדלן, לא חושב שאינפלציית המחירים של שוק הרכב ימשיכו לעוד הרבה זמן. לא בטוח שיקנו כבר. בטח לא כמו פעם. אבל אולי אני טועה

תיאורטית כן. מעשית? אני בספק. אז במקום להיתקע על 80 יתקעו על 50. אני מהבלגים צורך רק בירה וצ'יפס.

אם זה המצב נצטרך להתחיל להשתמש במגביל המהירות באופן קבוע. פשוט שיטה עקומה שלא תעזור להפחית כמעט תאונות דרכים או ביריונות על הכביש. כי מי שמזגזג כמו מטורף לא עושה את זה על 120 קמש אלא במהירות מותרת. מי שתקוע על השמאל במהירות 80 קמ"ש עוד עשוי לקבל מדליה בשיטה המפגרת הזאת

הרבה לקחו משכנתאות עם החזרים מאוד נמוכים (בגלל חוסר יכולת) שהיו תופעת לוואי של ריבית נמוכה מאוד. הקטע הוא שעם עלית הריבית אי אפשר לקחת משכנתאות כאלה כבר כי הקרן תעלה יותר מאשר גובה ההחזר ואז אתה במינוס קבוע למרות שאתה משלם משכנתא.

יש לא מעט כאלו, במיוחד בשנתיים האחרונות. מה שמזעזע בזה הוא שמדובר בעיקר בזוגות צעירים ששיעבדו את עתידם על קירות.

לא מבין מה קפצת להגן על הקבלנים? אני בסך הכל אמרתי שבכל הפרסומים מטעם של הקבלנים הם אמרו שצריך 100 אלף דירות בשנה. איזה חלק בשקר שלהם לא נכון? לגבי הקרקע- המדינה קובעת את מחיר הקרקע במכרז, והקבלנים משלמים פי 4 ופי5 ממה שהמדינה מבקשת כי המציאות הייתה שאפשר לגלגל את זה על הצרכנים בסוף. עכשיו מחירי המכרזים על הקרקעות יורדים. האם למדינה יש חלק בדרעק הזה? ברור.

זורם איתך גם על 50 בשנה, זה לא משנה. הנקודה היא שבונים יותר ממה שצריך. כל סיפורי המעשיות של הקבלנים שפימפמו שצריך 100 אלף דירות בשנה הן פיקציה שנועדה לשרת אג'נדה. תעשייה שלמה שכל תפקידה לרפד את הכיסים של בעלי האינטרס על חשבון הזוגות הצעירים.

שוב, להניח ש"זוג" אנשים יוצרים בית זה לא מדוייק בעליל. מה עם דירות מחולקות? מה עם עיר כמו תל אביב שבבית אחד גרים 3-5 שותפים? (וגם בעוד הרבה ערים סטודנטיאליות כמו באר שבע, חיפה, ירושלים ועוד). ההנחה של 2 וזהו היא לא מדוייקת. ובכל מקרה, 75 אלף יחידות דיור בשנה שנבנות (זה הקצב בארבע חמש שנים האחרונות) זה מעבר לביקוש (כולל הספקולטיבי). אבל מה אנחנו בכלל מתווכחים, כל השוק הזה מתפוצץ לנו מול העיניים, כל ה"ביקושים" פתאום נעלמים ואנחנו עוד נשמע הרבה על הבועה וגנבת הדעת שהייתה פה בשוק הנדל"ן. לקחו זוגות צעירים, רימו אותם ועכשיו הם צריכים לשלם 30 שנה משכנתא מנופחת שבעוד שנה אנחנו נצחק שפעם מישהו שילם 2 מיליון שקל על 4 חדרים באשקלון.

תשמע אתה הזייה. באמת אבל, גם הסגנון אבל נשאיר אותו בצד (ספוילר: רדוד) ממוצע למשק בית זה 3.2, ככה מחשבים צורך מה לעשות. לגבי מתגרשים, אחלה - מה עם נפטרים? או שאף אחד בישראל לא מת אף פעם? מה עם יורדים מהארץ? יש משהו? וגם אם נלך איתך, המספר שאתה כתבת נמוך מ-56 אלף דירות בשנה.

לוקח אותך שוב לנתוני הלמ"ס (תמונה למטה). בגדול - נוספו 150,000 איש בישראל בשנת 2022 (אחרי מתים, יורדים וכו). יש בישראל (בערך) 3 נפשות לכל דירה (זה גם מהלמס). לכן הצורך עומד על סביב 50,000 דירות בשנה של ריבוי טבעי. אממה? מי שנולד היום יצטרך דירה רק עוד (בערך 25 שנה), לכן כדי לדעת על הצורך האמיתי היום אתה צריך ללכת לנתון של הלמ"ס מלפני 25 שנה. עכשיו מכיוון שאין לי אותו, בוא נניח שהנתון היה בערך 50% ממה שהוא היום (ישראל הייתה בערך חצי אז). אתה מגיע לצורך אמיתי של בערך 25,000 דירות בשנה. עכשיו מכיוון שזה חישוב די גס אני מגדיל את זה ל-30 אלף בשנה. פייר אינוף?

דירה שקיבלה טופס 4 ולא נמכרה על ידי הקבלן לדעתי נחשבת לדירת רפאים (אבל אני לא בטוח על ההגדרה). אבל אם נלך איתך, זה רק מחזק את הטענה כי על ה-180 אלף תוסיף את כל מה שיש בידי הקבלנים (באמת נראה לך שהם מכרו הכל?) ובהכרח אם יש פה 180 אלף דירות ריקות זה אומר שהביקושים האמיתיים קטנים משמעותית

יש בישראל סביב 180 אלף דירות רפאים. (נשמע מטורף נכון?) אבל זה המספר. הנתון האחרון פורסם לפני 4 שנים (אשמח אם מישהו ימצא נתון נוסף) ואפשר להעריך שהמספר רק גדל כי ב-4 השנים האחרונות בהכרח בנו יותר מאשר הצורך. מישהו פה יכול להסביר מדוע הלמ"ס הפסיק לפרסם את הנתון הזה? (אזהרת אינטרס)

הנקודה שהועלתה הייתה שלא בונים מספיק - אז הראיתי שכן בונים מספיק. אני יכול לתת לך גם כמויות בניה של 4 השנים האחרונות ואתה תראה שגם אז בנו מספיק. אחזור ואומר, הביקוש האמיתי של דירות בישראל עומד על סביב 30,000 דירות. הממוצע של 56 אלף שאתה מדבר עליו כולל כמה דברים: 1) משפרי דיור שאמנם קונים נכס, אבל מפנים את הנכס הקודם. 2)משקיעים - שלא באמת משפיעים על הביקוש כי משקיע מכניס חסר דיור שיגור שם 3)רוכשי דירה חדשה לכן המספר של 56 אלף יחידות שנמכרו הוא מנופח מלכתחילה, בשביל להבין מה הצורך צריך לנקות את הלכלוך ולהגיע למספר הנכון. לגבי בנק ישראל - אתה באמת חושב שבנק ישראל יודה אי פעם שמדיניות ריבית אפס היא הגורם הכי משמעותי בעליית מחירי הדיור? נו באמת. הרי אנחנו רואים מה קורה עכשיו כשהריבית עולה - הביקושים קורסים, אז איך הם לעזאזל מרשים לעצמם בכלל לדבר בנושא? בנק ישראל רק לפני שנה (!) אישר לקחת משכנתאות של עד שני שליש ריבית פריים (!) וזה רגע לפני עליות הריבית בעולם. בנק ישראל במו ידיו הכניס עשרות אלפי זוגות צעירים לבור כלכלי שספק אם יצאו ממנו, אז באמת נראה לך שהוא יאשים את עצמו? זה גם רק מראה עד כמה האנליסטים בבנק ישראל טעו, טועים וימשיכו לטעות בהערכות שלהם (ודנתי על זה פה המון) הם פשוט לא ראו/העריכו ש-4 חודשים (!) אחרי ההחלטה שלהם הריבית תתחיל לעלות. בדיחה. באופן כללי אני מציע שתהיה פחות נחרץ עם מחמאות/הערות לאחרים על כך שהם "טועים ומטעים" כי זה יכול לעבוד בשני הכיוונים.

הוא ענה בשבילי. 13% זה מספר מטורף, בכל קנה מידה

מה זה אזור ביקוש. כתוב לך 45% מהבניה זה תל אביב והמרכז. ראשלצ זה לא ביקוש? מה עם כפר סבא רעננה? והרצליה? אלו לא ביקושים? כל אלו מחוז מרכז. מה עם אשדוד? זה לא ביקוש? ומה לגבי ראש העין ופתח תקווה? אולי נתניה? על מה מדברים פה בכלל? יש לך 30,000 דירות בבנייה פעילה בלב של הלב של הביקוש. רק זה הצרכים של שנה שלמה (בלי אפילו לספור את ה-40 אלף הנוספים). יש קונספציה שגויה בישראל, שנובעת הרבה מאוד מפמפום ארוך שנים של בעלי אינטרסים שלא בונים מספיק. הקונספציה הזאת היא שקר של השקרים, האמינו לה כל עוד המחירים עלו (בגלל הריבית). עכשיו הכל יורד וימשיך לרדת עוד. בפרסום האחרון דווחו על ירידה של 2.4% במחיר של דירות מקבלן לחודש אוקטובר, אני מבטיח לך שהמספר יוכפל כבר בדיווח הקרוב. עד פסח אנחנו בירידות דו ספרתיות במחירים.

רשום לך. 21% זה מחוז תל אביב. כלומר סביב 15,000 יחידות דיור בבניה

הנה נתון מהלמ"ס. ממש עכשיו טרי טרי אגב, המספר הכולל של 70,000 דירות בשנה הוא הרבה יותר מהביקושים שעומדים על סביב 30 אלף בשנה. שלא יעבדו עליכם שלא בונים מספיק, בונים ועוד איך בונים. פשוט כשהריבית היא אפס וכל אחד הופך למשקיע נדלן, הכל נחטף.

בונים מספיק, גם במרכז. זה בכלל לא העניין. כל הסיפור היה הריבית, עכשיו כשהיא עלתה השוק יחזור לשפיות. זה לא אומר שלא צריך לשפר, יש המון עבודה: - לבנות שכונות עם תחבורה ציבורית נורמלית מראש - לקדם בנייה רווייה ודירות קטנות יותר ועוד ועוד