redroze

העיקר לפי הסטטיסטיקה כל הזוכים יצאו ממעגל הביקוש למינימום 5 שנים (3 המתנה + שנתיים בנייה) כאשר בפועל הם משלמים שכירות מדי חודש. רק העניין הזה עלה להם במינימום 250 אלף ש"ח בהשוואה לדירה חדשה מוכנה מקבלן (לא חסרות כאלה בשוק). אבל עדיף "לזכות" ולקנות ב"הנחה", לנצל את ה"מתנה" שהמדינה נותנת.

כל רכב נבדק (לא יודע אם במכון או לא). הסיבה שלא מציגים היא בגלל שגם מכונים טועים ולא רוצים להכתים את שמם (הטעו את הלקוח). זה מבלי להיכנס לצד המלוכלך יותר של "ייפוי טפסי בדיקה" שעושים במגוון מגרשים אחרים. רכב מצא חן בעיניך? קח לבדיקה. זה גם יעזור לך לישון טוב יותר בלילה וגם כל פיפס שירשמו בבדיקה הם יתקנו לך.

לא מסכים אתך, יש הברקות פה ושם, כמו לדוגמא הפרסומת של מאזדה3 נגד אופנת הג'יפים. I30N [emoji849]

כמה הון עצמי יש לך לרתק להשקעה הזו? מה צפי השכירות שתקבל לאחר שהבית יהיה מוכן?

צור קשר בטלפון שמופיע בחתימה.

אז אני אחדש לך, לפי חוק שירותי רכב, גם אם הם לא מחליטים לייבא את הדגם, הם מחויבים לתקן ולטפל בו. כלומר אם דויד32 החליט לייבא את ה-208 החשמלית, מוסך של לובינסקי שייסרב לטפל ברכב עלול לגרום ליבואן הרבה נזק מול משרד התחבורה.

אם החבר קנה כדי לגור ולא כהשקעה אז זו סאגה אחרת. יש לך מספרים כדי לגבות את האמירות האלה? לא יכול לדבר בשם אחרים, יכול לדבר בשמי בלבד. אני בעצמי משקיע ואני בוחן את ההשקעה בעיניים של משקיע. רוב החישובים שראיתי פה לא לוקחים בחשבון את כל ההוצאות ומסתכלות על ההשקעה בעיניים של חובבן. פה אתה טועה, משקיע שלא מבצע כל הזמן השוואה של ההשקעה שלו לממוצע בשוק ולא מחשב את הסיכונים של ההשקעה שלו עלול להפסיד. כן, גם אם תצא בסוף התקופה עם אותו סכום שנכנסת אז הפסדת. כי אם היית שם בפקדון בבנק היית מרוויח פרומיל, ולא היית צריך לרוץ לחתום, לשלם, לנהל משא ומתן, לבוא לכנסים וכו'. ד"א, אני לא נגד התוכנית, למרות שהיא לא מושלמת. אני רק חושב שהיא מתאימה ל-2 סוגים של אוכלוסיות: 1. משקיעים שזו בפרויקטים בגוש דן ששם יש ביקוש לא משנה כמה יבנו. 2. אנשים שרכשו בכדי לגור בדירה שבה זכו.

לי זה גם מעולה, פותח השרשור יקבל שיעור של ההבדל בין "על הנייר" למציאות.

אם תפתח את הספרים של מוישה ותגלה שהתקורות שלו הם 20 ש"ח אז העיצה של רינה לא עזרה לו והלימוזינה זה רק בשביל לשדר לכולם "עסקים כרגיל". זה בדיוק הסיכון שאתה מפספס, אין באמת ביקוש כזה אדיר למאסה של דירות להשקעה ב"חורים" שבונים בהם (אני לא מתכוון לגוש דן). הבניה מרסקת את מחירי השכירות והשלב הבא יהיה עוד 5 שנים שכולם ירצו למכור ואז גם יגלו ש"מחיר השוק" שהשמאי של הבנק רשם הוא רק פיסת נייר שאפשר לעשות איתה מטוס מנייר. ומה יעשו זוכי מחיר למתבכיין? בדיוק כמו בקישור לכתבה פורסם פה, יבואו בטענות למדינה שעבדה עליהם וידרשו שיקנו מהם בחזרה ב"מחיר שוק" ש"הבטיחו" להם ברגע ה"זכייה".

אתה אומר את זה מ-2 סיבות: 1. אנחנו בתקופה ארוכה של עליות. 2. הרבה אנשים יורשים ונכנסים להשקעת נדל"ן גם אם הם לא רוצים את זה. אין לזה מקביל בעולם העסקים וכשאתה מקבל דירה בחינם אין לך באמת איך להפסיד כי כל שקל שתכניס הוא רווח. אנשים לא יודעים לחשב תשואה, לא מתמחרים הרבה הוצאות קטנות שמקטינות את התשואה, לא מהוונים סכומים כדי שתהיה השוואה הוגנת, לא מתמחרים סיכונים ואז כשהם מתממשים הם בוכים שהתשואה נמוכה (לא שווה את הסיכון), לא מתמחרים את הזמן שהם משקיעים (לדוגמא, עסק א' הרוויח 100 ש"ח ודרש ממך 100 שעות עבודה, עסק ב' הרוויח 50 ש"ח ודרש ממך 20 שעות עבודה, רוב האנשים יבחרו בעסק א' רק בגלל ש"הוא מכניס יותר"). אתה שוב פעם לוקח את הדיון לכיוון של שחור ולבן. אם אתה בעל עסק אז בטוח אתה יודע לבנות תוכנית עיסקית. בוא תראה לנו את המספרים ונוכל לדבר תכלס. אני לא טוען שתפסיד מהעיסקה, אבל אני כן חושב שהתשואה לא מצדיקה את הסיכון.

זה פשוט שילוב קטלני של אנשים שאין להם ניסיון בהשקעות + אנשים ששומעים רק על הצלחות בנדל"ן (חס וחלילה משהו יפרסם את הכשלונות שלו) + מחיר מבצע של המדינה + אנשים שלא קנו לעולם דירה. השילוב הקטלני הזה גורם לאנשים שכן עשו את כל/חלק מהסעיפים הנ"ל לצפות בעדר נשלח לטבח. אני חלילה לא אומר שזו עיסקה שלא תרוויח בה. אני בסך הכל טוען שיש כל כך הרבה סיכונים שלא מתומחרים בעיסקה שאם אחד או חלק מהסיכונים יתממש אתה תהיה במצב לא נעים. לעזאזל, רק המחשבה שאני צריך להוציא כסף כל חודש מהכיס שלי בכדי שמשהו יגור בדירה שלי מטריפה אותי. אני לא חושב שפותח השרשור מבין שזה עלול לבוא על חשבונו/חשבון המשפחה שלו.

הבעיה שאם היית משקיע את הכסף במקום אחר תוכל לקבל גם עליית ערך בלי כל ההתעסקות מסביב. יכול להיות שהתשואה תהיה נמוכה יותר אבל בהכרח גם הסיכון והזמן שזה גוזל ממך. שאתה לא לוקח בחשבון את כל הסיכונים בהשקעה שעכשיו תיארת. התשואות והשכר דירה נשמעים לי קצת אופטימיים לאזור שבו יש עודף היצע (בונים בו כל הזמן דירות חדשות). צר לי אבל אתה והחברים שלך מדברים כמו "תיירים" ולא כמו משקיעים. החישוב שאתה עושה הוא בדיחה כי יש לך עוד מעל 100000 ש"ח הוצאות בעיסקה שאתה מתעלם מהם כוונה כדי לצבוע את ההשקעה בצבע ורוד. תריץ את הדוגמא של נהריה עם מקרה כמו חריש שבו השכירות בפועל הייתה 30% פחות ממה שציפו (תסריט רלוונטי מאוד באזורים שאתה מדבר עליהם כי יש שם עודף היצע), תוסיף לזה חודשים שהגירה עומדת ריקה ותבין שלא כל הנוצץ הוא זהב.

אני התכוונתי תשואה על ההון שהוא מרתק לטובת הקבלן. בדוגמא שלך 10% מההון ל-5 שנים. בוא תסביר לי מה בדיוק ניפחתי? ברכישה אין עו"ד ומתווך, אבל במכירה יש. צריך להסתכל על כל מכלול העיסקה. בוא תספר לי איזה תשואת שכירות יש ב-90% משכנתא. אם כבר אז צריך להוון את הפסדי ההון שנגרמים לו כל חודש שהוא משלים כסף לבנק כדי לכסות את המשכנתא. אם נתגלח על פותח השרשור, הוא רכש דירה ב-1.4 מיליון, ריתק 140 אלף ש"ח (הפסיד ב-5 שנים כ-30 אלף ש"ח תשואה). משכנתא של 1.26 מיליון ש"ח זה בערך 6000 ש"ח החזר חודשי בריבית ממוצעת של 4%, מתוך ההחזר כ-4000 זה רק הריבית (יורד עם הזמן בגלל לוח שפיצר). דירה כזו בחלומות הלילה תקבל שכירות של 4000 ש"ח ולכן אין פה שום רווח משכירות (אלא אם אתה הבנק). אם כבר אז בוא תחשב את הפסד תשואה אלטרנטיבית על ה-2000 ש"ח שתצטרך לשלם לבנק במשך 5 שנים (כ-6 אלף ש"ח) כי השכירות לא מכסה את ההחזר של המשכנתא. מה עם לקחת את המשכנתא איפשהו באמצע תקופת הבניה כי צריך לשלם לקבלן לפי קצב הבנייה אבל אין עדיין הכנסה משכירות. לפחות 50 אלף ש"ח ואני אבוא לקראתך ולא אחשב לסכום הזה הפסד תשואה אלטרנטיבית ל-5 שנים. ביטוחים בכל התקופה עוד כ-20 אלף ש"ח. אבזור הדירה (מזגנים, רשתות, חיבורי מים/גז/חשמל) עוד כ-25 אלף ש"ח. מדדים במהלך הבניה, אני אהיה עדין ואזרוק 50 אלף ש"ח, מכיר כאלו שהגיעו גם ל-100 אלף ש"ח. מזל טוב, מכרת את הדירה אחרי 5 שנים ב-1.8 מיליון ש"ח אבל רוב הסיכויים שתצטרך תיווך ועו"ד, בשקט 30 אלף ש"ח. אני חושב שכבר חצינו את רף ה-200 אלף ש"ח ובטוח יש דברים ששכחתי. איפה חודשים ללא שוכרים? איפה אובדן ימי עבודה ללכת להראות את הדירה (או לשלם למתווך חודש שכירות בשנה, במקרה הכי גרוע, כדי שהוא יעשה את זה בשבילך)?

בגלל זה רשמתי פרארי ולא דאצ'יה, יש סיכוי שזה דגם נדיר שמחירו רק עולה.

אולי כי השקעה זה לא כזה פשוט כמו שאנשים חושבים, מחיר קניה פחות מחיר רכישה שווה רווח. ב-5 שנים הקרובות השכירות לא תכסה את המשכנתא, זה אומר שכל חודש הוא יצטרך לשלם לבנק כדי שמשהו אחר יגור בדירה שלו. בזמן הבניה, כל כסף שלא שולם לקבלן צובר מדד תשומות הבניה (כאילו הוא לקח הלוואת בלון על הסכום והריבית היא כערך עליית המדד). כסף שהוא שילם לקבלן ננעל ל-5 שנים ולכן הוא מאבד עליו תשואה אלטרנטיבית שהיה יכול לקבל עליו אם היה משקיע באפיק אחר. תשלום ריבית לבנק על המשכנתא שלקח. תשלום ביטוחים (דירה, חיים) שלא היה משלם אם לא היה משקיע באפיק זה. תשלום עורך דין, מתווך, זמן מבוזבז להראות את הדירה, לבחור אביזרים לדירה (ריצוף וכו'). עכשיו זה ברור לכולם פה שהדירה מושכרת 24/7 ושכל הדיירים נשמות טהורות. אין חודשים ללא שוכר, אין נזקים שהדייר יכול לגרום לדירה (שלא בטוח שתצליח לגבות ממנו). מי אמר שבעתיד לא יהיה "אות קין" לדירות אלו בהשוואה לדירה רגילה בשוק שמי שרכש אותה יכל לשנות מה שהוא רוצה? פתאום ה-400 אלף הופכים במציאות ל-200 אלף. 40 אלף ש"ח לשנה, פחות מ-3% תשואה בשנה. יש אג"ח שיכולים לתת לך תשואה כזו, בשביל לרכוש אותם לא תצטרך להשקיע 0.01% מהזמן והמאמץ שתצטרך להשקיע ב"מתנה" שקבלת. כן, ראה תשובה הנ"ל. אם היו מציעים לך מחר לקנות פרארי במקום במחיר 1.65 מיליון ב-1.115 מיליון היית קונה כי זה בהנחה ממחיר השוק?

קראתי את כל השרשור ועדיין לא הבנתי מה המטרות שאתה מנסה להשיג בפעולה שאתה מבצע (רכישת דירה בישראל). הפעולה שאתה הולך לבצע היא השקעה לכל דבר ועיניין, תוכל להסביר לי מה התוכנית העיסקית שלך?

ראיתי, תענוג לחובבי הקלאסיות. הכניסו הרבה אקשן כדי לתבל את הסיפור (ולהפוך אותו להוליוודי). העלילה קצת צפויה, השחקנים מעולים ולמרות שמדובר בסרט ארוך בהחלט החזיק אותי מרותק.

זו החלטה קשה מאוד לעשות עסקים עם משפחה. אם האח נקלע לצרות ובאים לעכל את הבתים שלך, מה תעשה? תבקש מההורים שייחלצו את שניכם? אני רואה שפגעתי בול עם דירת השותפים. בוא נראה אם ממשיך לי המזל. רשמת שהדירה בבעלותכם כבר 5 שנים, האם העלתם את השכירות בתקופה זו?

קודם כל תודה על השיתוף. תשואה של 4.5% (גם בפריפריה) נשמעת לי על גבול הדמיונית, אלא אם כן מדובר בדירה מחולקת/שותפים ושם יש כבר סיכונים אחרים שיכולים לפגוע בתשואה. ממליץ לך בחישוב הגס להכניס מס על שכירות, לחשב תפוסה של 11 חודשים בשנה ולקחת חודש שכירות בשנה על "תיקונים/שיפוצים" (אלא אם כן מדובר בדירה חדשה). אתה מתכנן לקחת מימון של 1.375 מיליון ש"ח. האם לקחת בחשבון שהבנק ירצה לראות הכנסות בגובה 20 (אם לא 25) אלף ש"ח לפני שהוא יאשר לך מימון כזה?

ובמעבר חד חזרה לפותח השרשור (הרי זה הנושא שלשמו נפתח השרשור), אני אשמח לדעת כיצד, מתי ואיך אתה מתכוון להגיע להכנסה של 10000 ש"ח משכירות? רק כדי להכניס לפורפורציות מחישוב מפית קצר שעשיתי, בשביל לקבל הכנסה של 10000 ש"ח לפי תשואה של 3% תצטרך הון של 4 מיליון ש"ח (וזה לפני מיסים, אם ניקח בחשבון מס על שכירות תצטרך 5 מיליון, תוסיף לזה מס רכישה, הוצאות על בעלי מקצוע וכו').

אני מקווה שאני לא עובר על כללי הפורום אבל אולי תעניין אותך דירה שסיימתי לשפץ לאחרונה (השיפוץ בשלבי סיום ולכן אין תמונות במודעה): https://www.yad2.co.il/s/c/ev4ppb הדירה אומנם ללא חניה אבל יש באזור לא מעט חניות להשכרה (תוכל לראות ביד2), לדוגמא: https://www.yad2.co.il/s/c/4cr5ha

תיבת ההילוכים נכנסת למצב "הגנה" ונועלת את עצמה בהילוך שלישי כדי לסמן לך לנסוע למוסך. רק ע"י התחברות למחשב במוסך ניתן לאבחן את התקלה.

למה צריך ג'יפ בתל אביב? כדי לנסוע לסופר? אם ידני זו אופציה אז דאצ'יה לודג'י תתן לך שנתון הכי גבוה לתקציב.

לגיטימי לחלוטין, זה עדיין לא הופך את העסקה לכלכלית. החישוב שלך לא נכון כי אתה מתעלם מהמקדמה ששמת. וכמה מקדמה שמת? שוב אתה טועה בחישוב שאתה עושה. לחלק את גובה התשלום החודשי בשווי העדכני של הרכב לא נותן לך שום אינדיקציה. אז לקחת על הרכב מימון של 89.5%. לא שזה משנה, רק למען הדיוק. רק שבפועל שלמת על הרכב השני 1525 ש"ח בחודש אם לא מתעלמים מהמקדמה, אבל אתה ממשיך להציג את זה כאילו כל מה שיש בעיסקה זה התשלום החודשי. לעשות השוואה בין איוניק לקליאו זה לא הוגן. אתה משווה לימונים של משהו אחר לתפוחים שלך כדי שתוכל להראות שהם טעימים יותר. ד"א, אפשר גם להציג ככה, אם היית שם מקדמה של כ-80 אלף ש"ח אז גם את האיונק היית יכול "לקחת" בעלות של 1300 ש"ח בחודש. ואז לפי חישובי פרנקוס הרכבים היו שווים בעלות שלהם. יכלת לעשות את אותו חישוב עם הקליאו (שאתה מחזיק אותה עד שתתפגר) ואז גם היא הייתה הופכת לעסקה משתלמת? לחלופין אם יהיו לך 4 ילדים ותצטרך להחליף את הרכב הנוכחי ברכב 7 מקומות (כלומר לא תחזיק עד שייתפגר) אז פתאום זו לא תהיה עסקה משתלמת? זה שאתה מתאים את התשלום החודשי ליכולות הכלכליות שלך זה מצוין, אבל שוב ההשוואה למחירון של הרכב היא מיותרת. עוד שנתיים וחצי המחירון של הרכב יהיה 50 אבל עדיין תשלם עליו 1300 ש"ח, זה אומר שהעיסקה פחות טובה מהיום? לא, זה לא אומר לנו כלום. למה? אם הזוג מכניס 50 אלף ש"ח בחודש?

סורי פרנקוס, אתה חייב להחליף דיסקט. גם על הרכב הראשון הייתה לך מקדמה, אם היית ממתין לסוף התקופה המקדמה הראשונה הייתה מתפרסת על כל התקופה. ד"א, אם רכשת רכב ב-75 אלף ש"ח והיית צריך לשלם 9 אלף ש"ח מקדמה לא קבלת 100 % מימון. אם החלטת להשאיר את הרכב בסוף התקופה אצלך אז שלמת עליו 9 אלף ש"ח יותר בהשוואה למשהו שנכנס לסוכנות עם מזומן (בלי להתייחס כרגע לעניין של הנחת מזומן).