redroze

אז במקום 4 שנים שלקח לי, ייקח לך 8 שנים. או במקום לקנות בגוש דן, תקנה בפריפריה. תשכיר ותשכור. יש פתרון להכל, רק צריך לרצות. לאחר עריכה: אם אתה עושה הקבלה אז תעשה עד הסוף. אתה רואה היום זוג עם הכנסות של בקושי 20 אלף ש"ח רוכשים דירה בידיעה שהם עלולים במקרה הכי גרוע לקחת משכנתא של 2 מיליון ש"ח. זו הסיטואציה שעמדה מולנו באותה תקופה.

ההתפתחות בכמה עמודים האחרונים של השרשור הזה מדכאים אותי מאוד. זה זורק אותי (פלאשבקים) 10-15 שנים, לתקופה שבה רכשנו את הדירה הראשונה שלנו. אני כותב את הפוסט הזה למען הזוגות הצעירים, בתקווה לעודד. אין לי כאן מטרה להאדיר את עצמי למרות שאני בטוח שזה יכאב לכמה נשמות טובות שאוהבות להתמרמר על מר גורלם. צריך להבין שהבסיס בחיים האלה להצלחה הוא פשוט לעשות. הכי קל למצוא תירוצים ולהריץ סרטים בראש למה זה ייכשל. ואתם יודעים מה? אולי באמת זה ייכשל. אבל ההבדל בין מי שניסה, זה שהוא אולי הצליח ואולי לא. אבל מנגד, מי שלא ניסה, בטוח לא הצליח. הכרתי את אשתי ב-2008 וכמה חודשים לאחר מכן עברנו לגור ביחד. התחלנו את חיינו המשותפים בלי חסכונות. מכיוון שהיא הגיעה עם כסף בחשבון ואני עם מינוס קטן. כנראה שחיידק הנדל"ן בער בי תמיד, כי לכל אחד מאתנו הייתה קופת גמל של כ-50 אלף ₪ (היה מקובל לפתוח לכל ילד בלידה בשנות ה-80). אז שיתפנו את ההורים ברצון שלנו לרכוש דירה בקבוצת רכישה. באותה תקופה היה אפשר לקנות דירה ולקחת משכנתא גם של 90%, אז 100 אלף ₪ הספיק לדירת 4 חדרים גוש דן. ההורים כמובן פצחו במסע שכנועים: "השוק בבועה", "המחירים תכף ירדו", "מי יכול לקנות במחירים האלה" וכו'. אנחנו כמו ילדים טובים הקשבנו. בשנה הראשונה (2009) שנינו עבדנו. אשתי עבדה במקצוע ולמדה תוך כדי לתואר שני. אני עבדתי בעבודה מועדפת ותוך כדי עשיתי מכינה. הכנסנו ביחד כ-12500 ₪ בחודש בממוצע. גרנו ביחידת דיור מכיוון שזה היה כלכלי יותר, כי תשלומי המים, ארנונה וכבלים (ובחלק מהדירות גם החשמל) היו על חשבון בעל הדירה. כדי להכניס לפרופורציות בשנת 2009 השכר הממוצע היה 7836 ₪. כלומר אנחנו הרווחנו פחות מהשכר הממוצע. שנה לאחר מכן (2010) אשתי עברה עבודה וקבלנו דיור מסובסד ע"ח מקום העבודה. אני התחלתי תואר בהנדסה ולכן לא יכולתי לעבוד. כתוצאה מכך ההכנסות שלנו ירדו לכ-9350 ₪ בחודש בממוצע. מכיוון שהדיור המסובסד חסך לנו כ-2000 ₪ בחודש, הפגיעה לא הייתה משמעותית. בשנת 2010 השכר הממוצע במשק עמד על 7884 ₪. כלומר חיינו שנינו על משכורת אחת שהיא קצת יותר גבוהה מהשכר הממוצע במשק. בשנה שלאחר מכן (2011) לא היו שינויים דרמתיים, אני התחלתי עבודה סטודנטיאלית לא במקצוע לקראת סוף השנה בהיקף של כ-20% משרה. אבל זה כמעט לא השפיע על ההכנסות שלנו שעמדו על כ-9500 ₪ בחודש בממוצע. בשנת 2011 השכר הממוצע במשק עמד על 8190 ₪. ב-2012 החלפתי עבודה סטודנטיאלית והתחלתי לעבוד במקצוע בהיקף של 30% משרה. גם זה לא תרם משמעותית וההכנסה הממוצעת שלנו עמדה על כ-9750 ₪ בחודש בממוצע. בשנת 2012 השכר הממוצע במשק עמד על 8503 ₪. באותה שנה גם התחתנו ואשתי מיד דחפה שנקנה דירה. ב-4 שנים שחיינו ביחד חסכנו ביחד כ-300 אלף ₪. איך הגענו לזה? פשוט שמנו לנו כמטרה לחסוך כל שנה 100 אלף ₪ כי החלטנו שרכישת דירה היא בפסגת סדר העדיפויות שלנו. כמובן שלא עמדנו ביעד, אבל עשינו את הטוב ביותר כדי להגיע כמה שיותר קרוב אליו. חיינו כל הזמן ב-2 רמות מחייה נמוך יותר מהסביבה שלנו. כשלכולם היו 2 רכבים אנחנו החזקנו אחד. כמעט ולא טסנו לחו"ל. עכשיו יגיעו משביתי השמחה ויגידו שזה לא הוגן כי היה לנו מזל עם הדיור המסובסד. אז כמה זה חסך לנו? 25 אלף ₪ בשנה. זה לוקח אותנו שנה אחורה מבחינת חיסכון (כ-100 אלף ₪ חיסכון בשנה) על טווח של 4 שנים אם לא היה לנו את הסבסוד הזה. תוסיפו לסכום שחסכנו את קופות הגמל וזה הספיק לנו כדי לשלם מקדמה לדירה בשווי של 1.423 מיליון ₪, מחיר של דירה ממוצעת בגוש דן. עכשיו בוא נסתכל על הסיטואציה, אנחנו דקה אחרי מחאת האוהלים של 2011. כולם מסביב אומרים ש"השוק בבועה", "המחירים תכף ירדו", "מי יכול לקנות במחירים האלה" וכו'. נשמע לכם מוכר? אז בואו נוסיף שמן למדורה, משכנתא ממוצעת באותה תקופה עמדה על כ-500 אלף ₪. אנחנו ידענו שנצטרך במקרה הכי גרוע מיליון ₪. כל מי שסיפרנו לו מה עשינו אמר לנו שאנחנו מתאבדים. למה אני אומר במקרה הכי גרוע? כי נשאר לנו כסף מהחתונה. שיערנו שההורים יעזרו כמיטב יכולתם. היה לנו רכב בשווי של 6 ספרות שיכלנו למכור, תאריך מסירת הדירה היה שנתיים וחצי קדימה אז הסתמכנו על יכולת החיסכון שלנו מהשנים האחרונות. אבל עדיין הסיטואציה הייתה באותה נקודת זמן הכנסות של פחות מ-10,000 ₪ בחודש ויתרה של מיליון ₪ לרכישת הדירה. ובעיקר המון אמונה ודבקות במטרה. שנה מאוחר יותר מדד תשומות הבניה התחיל להשתולל אז הקדמנו את לקיחת המשכנתא. קבלנו כסף מההורים, המשכנו עם החיסכון, מכרנו את הרכב ולקחנו משכנתא של 600 אלף ₪ (יותר מהממוצע לאותם שנים), עם שנתיים גרייס כי אני עדיין הייתי סטודנט והיה עדיין חסר לנו 200 אלף ₪ לתשלום אחרון ותשלומי המשכנתא היו מקשים על החיסכון. למזלנו הקבלן איחר במסירת הדירה בשנה וחצי אז היה לנו מספיק זמן כדי לחסוך את הסכום הזה. מה שאני מנסה להגיד הוא שגם לנו בעבר דירה הייתה נראית כמשהו לא מושג. כמו לטפס על הר אוורסט. בדיוק כמו שאנשים לא קמים בבוקר ומחליטים שמחר הם שמים תרמיל על הגב ומגיעים לפסגת האוורסט, אלא מתכננים, מתאמנים, מטפסים בהדרגתיות. כך גם עם רכישת דירה. צריך המון תכנון, אורך רוח, הליכה בצעדים מדודים, לדעת את המגבלות והיכולות שלך וכמובן גם לדעת לאלתר ולהכין תכנית חלופית כשדברים משתבשים. גם לנו המחירים "ברחו" ב-400 אלף ₪ ב-4 שנים (או 40%, 10% כל שנה, למי שאוהב את זה באחוזים). אבל במקום לשבת ולקטר על מר גורלנו, בחרנו בגישה של להילחם, לא להתבכיין.

קיה סיד הידניות היו עם מנוע דיזל ונמכרו לרוב למוניות ולימוד נהיגה.

אחלה פתרון רק שהשנתון הכי גבוה שראיתי זה 2017. חלפים של הרכב קצת יקרים וגם המחירון בשמיים, אבל רכב מאוד אמין, מרווח ומוצלח.

לאן נעלמה גנסיס?

ומה גורם לך לחשוב שעוד 6 שנים כן תוכל לקנות באזור המדובר דירה?

התשובה הקצרה היא כן. הם מאשרים הרבה פרויקטים ואנשים שלא עוברים בשאר הבנקים. אני אישית גם פניתי אליהם בעבר סתם בשביל הספורט. למרות שאני עם דירוג מושלם וקבלתי ריביות יותר גבוהות ממה שיכלתי לקבל בשוק החוץ בנקאי.

לא נמכרו הרבה משפחתיות ידניות ב-5 שנים האחרונות אז האופציות הן דאציה דאסטר או סוזוקי SX4 קרוס אלא אם כן אתה רוצה לרדת לרכבים שכבר יותר מ-5 שנים על הכביש. בדאציה תוכל לקבל שנתונים 2020-2021 שעדיין באחריות יצרן או לקראת סופה (יש לקוחות שאפילו הרחיבו אחריות ל-5 שנים). דגם הדיזל עדיף משמעותית אבל יהיה מאוד קשה למצוא רכב עם ק"מ שפוי בתקציב. אם התפשרת על הבנזין אז ללכת על מנוע 1.3 ליטר בלבד, לא להתפתות למנוע 1.2 ליטר. אם ניתן אז עדיף לחפש את דגם הפרסטיג' שטיפה יותר מאובזר מדגם הבסיס (לורייט). היתרונות הם שנתון גבוה, נוחות, חסכון בדלק ומרווח פנימי. החסרונות הם בטיחות אקטיבית ופאסיבית נמוכה. בשביל הסוזוקי תצטרך לרדת 2-3 שנתונים. גם כאן מדובר בדגם ותיק עם בטיחות פאסיבית ואקטיבית נמוכה יחסית לשנתון. מנגד מדובר ברכב סופר אמין וחף תקלות. אם ביצועים חשובים לך אז עדיף ללכת על השנתונים עם מנוע 1.4 טורבו בנזין.

אני בעד שתצית את הדירה שלך, תצלם איפה יחנו הכבאיות ואז יהיה לך קייס נגד העירייה.

שוק הנדלן לא מגיב מהר כמו שוק המניות. אתה כנראה תראה כמה שנים רצופות של ירידה חד ספרתית כזו שבשילוב עם האינפלציה תשחק את מחירי הדיור. אם אתה מצפה לראות ירידה סטייל 2008 בארה"ב, שמחירים נחתכו בעשרות אחוזים בפחות משנה, אז צפוייה לך אכזבה.

@Transporterהכלכלנים בבנק דיסקונט גם טועים? https://www.funder.co.il/article/146212

כשאתה מחשב תשואה על מניה אתה לוקח בחשבון רק תשואת דיבידנד או שאתה מתייחס גם למחיר המניה? לוקחים בחשבון את כל האלמנטים שמשפיעים על הערך. בניגוד אלייך אני חושב שאין לך/לי/למשהו סיכוי לתזמן את השוק. אתה מזכיר לי את כל החוכמולוגים שהעבירו את כל החסכונות לאג"ח עם פרוץ הקורונה. אל תנסה לתפוס סכין שנופלת, זה מתכון להיפצע.

עד כמה שזה נשמע מופרך, בתוך סל הטיפול יש הרבה סעיפים של בדוק X ובדוק Y. אם היית עושה טיפול בזמן, יכול להיות שבאחד ה"בדוק"ים היו עולים על התקלה בזמן, ויכול להיות שלא היו עולים. על חוסר הוודאות הזו שוללים את תעודת האחריות.

לכמה זמן התשואה הזו מובטחת? שנה? שנתיים? ומה יקרה אחרי זה אם הריבית תרד לאזור 2%, תמשיך לקבל את אותו סכום? ומה יקרה אם חצי שנה לפני שייפתח הפקדון מחירי הדיור יחזרו לטוס בשיעור דו ספרתי כמו לפני שנה? הכסף נעול והרכבת ממשיכה לנסוע. בדירה התשואה לא יורדת ואף הולכת ועולה. נכון, יש גם סיכון בניגוד לפקדון שהוא חסר סיכון. ויש גם הוצאות שבפקדון אין. אבל אלו חוקי הפורמט וכל אחד בוחר מה שטוב לו.

זה מכיוון שלא נמכרו הרבה כאלה ומי שקנה, קנה כדי לנסוע. הפער ברכישה מהסוכנות בין הבנזין לדיזל היה כ-20 אלף ש"ח. כיום הפער קטן לפחות מ-10 אלף ש"ח ולכן כדאי לעשות את המאמץ. 200 אלף ק"מ לרכב דיזל זה באפילו לא אמצע הדרך. לא נראה לי שיש בעלי קקטוס שעשו טיימינג על חשבונם. כשנתיים שלוש לאחר שהדגם נמכר פורסם ריקול דו שלבי שבו מחליפים טיימינג ע"ח החברה ואז חוזרים שוב אחרי 60-80 אלף ק"מ לעשות שוב החלפת טיימינג ע"ח החברה. לא שמעתי על מנועים שהתפגרו כתוצאה מהכשל הזה. לעומת זאת בבנזין היצרן הכחיש את התקלה וגרר רגליים עד שהכיר בכשל. מנועים התפגרו אחרי כמה עשרות אלפי ק"מ. גם כיום רכבים לאחר הריקול מדווחים לעיתים על צריכת שמן מוגברת. משאבת אוריאה זה עסק קצת יקר, כ-3 אלף ש"ח אם אתה מייבא את החלק מחו"ל. רוב הרכבים כבר עברו את התיקון, לרוב ע"ח האחריות. עלות ביטול האוריאה כ-1500 ש"ח. קקטוסולר נמכרה בין השנים 2016-2017, קשה לי להאמין שהוא ימצא רכבים בגיל הזה עם 100 אלף ק"מ.

לא רשמתי בשום מקום שהיא חפה מבעיות. כל תקלה כזו זה אלפייה בערך לסדר, כאשר הטיימינג בכלל בלי עלות כי הוא על חשבון החברה. לדעתי זה עדיף מאשר החלפת מנוע שתעלה לך חמישייה וצפונה, ותשאיר אותך כמה ימים בלי רכב.

מזרק אוריאה דולף. בית תרמוסטט. ריקול לטיימינג. אטם מכסה שסתומים.

אם אתה כבר בכיוון של קקטוס לך על הדיזל, אל תתקרב לבנזין. היא לא חפה ממחלות אבל לפחות הם פתירות בהשקעה של קצת כסף ולא משביתות את הרכב.

כל עוד: 1. ההכנסות גדולות מההוצאות, כלומר אתה לא גרעוני. 2. אתה משקיע את כל החסכונות, אני לא אכנס לענייני אפיקים, פיזור ותשואה כי זה לא רלוונטי. 3. אתה שומר על כח הקניה של דירת החלומות שלך. וזה לא משנה אם זה פנטהאוס בת"א או דירת שיכון באשקלון. אז באמת אין עם זה בעיה. אני יכול להעיד על עצמי שאם לא הייתי רוכש דירה לעולם לא הייתי מגיע לאיפה שאני היום. מחזק ומעלה. אנחנו קפצנו על העגלה לפני כעשור כאשר אני הייתי סטודנט וההחזר החודשי חצה את ה-50% הכנסות. לא היו ילדים והיה לנו דיור מסובסד אז בחרנו "להתכלב" ורכשנו דירה על הנייר עם גרייס של שנתיים. לאחר שנתיים הדירה עדיין לא הייתה מוכנה. התחלתי לעבוד במקצוע אך מנגד הגיע הילד הראשון וההחזר ירד לאזור 33% מההכנסה. המשכנו לשלם את המשכנתא עוד כמעט שנתיים ומכרנו את הדירה עם קבלת מפתח. הדירה עלתה בממוצע כ-7500 ש"ח בחודש. אין שום סיכוי בעולם שהיינו מצליחים לחסוך סכום כזה כל חודש. כלומר אם היינו מחכים 4 שנים ולא "מתאבדים" על הדירה, רוב הסיכויים שלא היינו מצליחים לרכוש את הדירה (או שהיינו מגדילים משמעותית את המשכנתא). וכן, גם בתקופה שאנחנו קנינו היו מחאות על יוקר המחייה וכולם האמינו שפיצוץ הבועה מעבר לפינה.

ממליץ לבדוק דאצ'יה סנדרו סטאפאווי. קצת ספרטני מבחינת אבזור רבל רכב מאוד נח וחסכוני. בתקציב הזה תוכל חרכוש רכב יחסית צעיר מאזור שנת 2020.

נראה אותך נוסע שבוע רצוף עם הדבר הזה. אתה תצטרך אשפוז כפוי ואוברול מלא.

כי המשאיות שפרסמת אולי "חיות" בשטח אבל מאוד לא יעילות וקשות לנהיגה בכביש. רכבת כביש מבלה 95% מהזמן שלה בשיוט במהירות 90-100 קמ"ש אז זה יהיה מאוד לא יעיל להשתמש בכלים כאלה באופן סדיר.

זו לא הסתכלות נכונה על הדברים כי המציאות הרבה יותר מורכבת. ה-7500 ש"ח שהוא משלם מורכבים מריבית וקרן. הריבית באמת "הולכת לפח" ושוות ערך לתשלומי השכירות. מנגד, בתשלומי הקרן הוא מחזיר לעצמו כסף שיוחזר לו כשימכור את הדירה. סוג של חיסכון כפוי. זה כמובן בהנחה שמחיר הדירה סטטי ובעתיד הוא ימכור באותו מחיר שקנה. חישוב אמיתי יהיה עלות שכירת דירה זהה + השקעה של הפער באג"ח סולידי. כנגד תשלום חלק הריבית של המשכנתא + הפסד תשואה השקעה באג"ח סולידי של חלק תשלום הקרן של המשכנתא. אפשר עוד להתפלפל עם תוספת של ביטוח חיים, תיקונים וכו'.

אל תכניס את עצמך לכאב ראש, תעדכן את בעל הדירה, תפרסם את הדירה ותסביר לו שאתה והוא נמצאים בזה "ביחד". כלומר אתה לא בא לדפוק אותו ולברוח כך שהוא יישאר בלי הכנסה ומצד שני הוא לא בא לדפוק אותך ולהתעקש שתשאר בדירה עד סוף החוזה. לגבי מצב השוק, אני בדיוק בימים אלה מחליף דייר באחת הדירות שלי. הדירה מאוד מושקעת אז תמיד יש ביקוש גבוה למרות שאנחנו דורשים מחירים על הצד הגבוה של הסקאלה. בד"כ מגיעים לשלב הסיום בנאדם 1, גג 2, שעוברים את כל הסינונים והדרישות שלנו. הפעם הזו ממש הופתעתי מהביקוש. הראנו את הדירה פעמיים בשבוע האחרון לכ-10 אנשים. 5 רצו להתקדם בלי לדבר על המחיר. נאלצנו לפסול אנשים על "שטויות" כמו גיל, היסטוריה שכירותית, סוג מקצוע וכו'. וכל זה כאשר אנחנו אפילו לא ב"עונה החמה" (יולי-אוגוסט). ד"א, הסיבה שהחוזה של הדירה הזו לא נפתח בקיץ היא בדיוק בגלל סיפור זהה אחד לאחד למה שאתה רשמת. דייר שהיה תחת חוזה ופנה אליי בבקשה לסיים אותו לפני הזמן.

אתה לא באמת יודע מה עומד מאחורי זה. יכול להיות שהבחור במושב בשרון פרסם ב-3.97 אבל היה מוכן לסגור ב-3.8. זה שהוא הוריד ל-3.9 רק הוריד את טווח הגמישות שלו.