redroze

אהמ, אהמ ... אומנם לא אספנות, אבל אפשר "לעשות את זה" גם במיאטה, רק צריך לרצות.

עצור, קבל הצעה: אני שם 100% מההון העצמי, אתה לוקח משכנתא. אני משלם את המשכנתא. מוכרים ברגע כשאפשר, אתה מקבל 40% מהרווח ואני 60%. הולך?

הדרך היחידה להפוך את הקומה העליונה מ-3 לחדרים ל-3.5 זה לשנות כך שיחידת ההורים תהיה היכן שכתוב "דירה מס' 2". להגדיל טיפה את המקלחת (ולקחת בחשבון גם את השטח של מרפסת השירות) לכיוון שבו נמצאת היום יחידת ההורים, כדי שיהיה מספיק נפח לחלק ל-2 חדרי רחצה. אחד להורים ואחד לילדים. לבטל את חדר הארונות ומקלחת הורים ולהפוך אותם לחדר שינה נוסף. את הדוד להעיף לחצר. יעלה ארגזים של כסף. יהיה מאוד צפוף. אבל אפשרי. אני לא האיש הנכון להתייעץ אתו כי אני כבר מפונק מדיי בבחירת דירות/בתים, אבל עבורי חדר שנאים זה דיל ברייקר. אי אפשר לפתור את זה בכסף.

כן, משאית משא תומך יכולה לשאת עד 50 טון משקל כולל בהובלה רגילה. בהובלה של ציוד כבד/חריג יכולה לשאת מעל זה אבל זה דורש תיאום, לווי ותכנון של התוואי. השלט כנראה נמצא שם כדי להזהיר את המתכננים של התוואי.

הדירה ממש בסדר גמור. אני לא הייתי מבטל את השירותי אורחים. הייתי שוקל לאחד את האמבטיה עם חדר הכביסה כדי לצמצם מקום ולהגדיל את הרוחב של המזדרון. כך ליצור נישה לפינת אוכל. קצת קשה להגיד אם זה ישים כי אין מידות. אני הייתי מבטל את חדר הארונות. מגדיל את האמבטיה ע"ח חצי מחדר הארונות ומתקין ארון 7 דלתות על הקיר שצמוד לחדר שינה שצמוד לחדר שינה הורים. בעתיד כשהילדים יצאו מהבית ניתן לוותר על הקיר שמפריד בין החדר שינה לסלוו ולהגדיל את החלל הציבורי.

אני עברתי מאאוטלנדר לדאסטר. ממליץ לך לעשות סיבוב אם לא מפריע לך רמת הבטיחות הנמוכה. הוא גבוה יותר, מרווח יותר, חסכוני יותר ומהיר יותר מהאאוטלנדר.

יש לי גם שכן כזה. תמיד יש מודעה באוויר. כל פעם שיש משהו רציני שמוכן להתקדם לטויוטות הוא מפוצץ את העיסקה ומפרסם את הבית ב-250 אלף ש"ח יותר. הוא לא באמת רוצה למכור.

מעבר לדבריו החכמים של @ישה יש לי הצעת פשרה אחרת. מה אתה אומר על פדיון של חצי מכספי קה"ש? ככה תגשר על הפער הפסיכולוגי שיש לך עם ה-300-400 אלף ש"ח האלה.

לא בהכרח נכון, לעיתים משתלם למכור דירה לפני הפינוי בינוי בפועל. אבל לא נראה שיש לבחור כל כך הרבה ברירות. האופציה היחידה להמשיך להחזיק ב-2 הדירות זו הלוואת גישור שתהיה מוגבלת לשנתיים. @Nemesis אני מקווה שאתה מודע לעובדה שרב הבנקים לא מוכנים לתת משכנתא לבתים בסיכון. זה אומר שתצטרך למצוא קונה עם 1.7-1.8 מיליון ש"ח נזיל. אם כך אז האופציה להמשיך להחזיק את הנכסים לא רלוונטית.

אם הבנתי נכון אז לבחור יש 600 אלף נזיל ועוד 600 אלף בקה"ש. סה"כ 2 הנכסים מעל 5 מיליון ש"ח. ז"א משכנתא מקסימלית של 2.5 מיליון ש"ח לפי המגבלות של בנק ישראל. סה"כ 3.7 מיליון ש"ח. חסר כ-300 אלף ש"ח כדי לממש את העיסקה. נכון שזה סכום לא מבוטל אבל לדעתי שווה את המאמץ (אלא אם כן פספסתי משהו ויש לו רק קה"ש של 600 אלף ש"ח, אז הפער לא ניתן לגישור).

אף אחת מהאופציות הנ"ל. אני במקומך הייתי משאיר את כל הנכסים, לוקח משכנתא מקסימלית ל-30 שנה, כנראה שליש פריים ו-2 שליש קל"צ וממשיך לדגור על השמרים. הנימוקים: 1. שכר הדירה בדירה להשקעה יעלה יותר מהשינוי בהחזר החודשי של המשכנתא של הדירה למגורים. 2. שכר הדירה שתקבל ב-30 שנה יתקזז כנראה עם תשלום הריבית ל-30 שנה. בוא נזניח שנייה עליית שכירות. במשך 30 שנה תקבל הכנסה של 1.3 מיליון ש"ח משכירות. האם הריבית על משכנתא של 2 מיליון גבוהה יותר? 3. עליית הערך של 2 הדירות ביחד ב-30 שנה יהיה להערכתי פי 10 מסך כל תשלומי הריבית שתשלם ב-30 שנה. וזה לא משנה אם הדירה תעבור או לא תעבור פינוי בינוי. 4. לא לקחת בחשבון עליות שכר. מה שנראה לך כרגע חונק בעוד כמה שנים יכול להשתפר.

כל עוד אין לך אפשרות לחזור אחורה בזמן הנתון של מחירי הפרסום לפני שנתיים לא רלוונטי עבורך. ולמה עצרת בשנתיים דווקא? לפני 50 שנה דירות עלו שם 100 לירות.

יותר מפעמיים 😊 מסכים עם רוב דבריך. אני אוסיף גם שהריבית על המינוף מורידה את חבות המס שלך (למי שעובר את התקרה של הפטור). ואני אחדד שבחו"ל ניתן להתמנף. זה לא קל כמו בארץ והריבית לרוב גבוהה משמעותית. רק צריך למצוא את הבנק הנכון, לקנות את הנכס הנכון מבחינת מיקום ומחיר, ולדעת איך להגיש את המסמכים נכון. אם זה הכיוון שלך אז מומלץ לקחת ליווי של יועץ מקומי שידע לכוון אותך בכיוון הנכון כדי שלא תתאכזב. אני לא חושב שזה הוגן לעשות את ההשוואה בין נכסים בארץ לנכסים בחו"ל כי אלו השקעות שונות לגמרי, גם בסכומים, גם בתשואות וגם באופי ההשקעה.

לא הבנתי את הפיסקה הראשונה. אם אני מוכר את הדירות להשקעה כדי לסגור את המשכנתאות אז אין לי יותר הכנסה משכירות (אבל גם אין יותר משכנתא). אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה. הריבית שאני משלם לבנק לא מפריעה לי כי ההכנסות שלי משכירות גבוהות יותר. בלי הבנק החבר הטוב שלי לא הייתה לי את ההכנסה הזו. אז שיהיה להם רק בריאות, שייקחו את החלק שלהם וישבו בשקט. אני מעדיף להמשיך לעבוד קשה כדי להגיע למצב שבו 100% מהשכירות משלם את המשכנתא. מאשר החלופה ה"קלה" של למכור ולהעלים את המשכנתאות.

כן, דירה שניה (ואף יותר) כהשקעה. עכשיו כשהרחבת הבנתי את הפער. הדירה שלך עלתה ב-25-30% לאורך תקופה של כמה שנים? כמה השוק בכל הארץ עלה באותה תקופה? דירת המגורים הראשונה עלתה בחדות בגלל שקניתי אותה בפריסייל. דירת המגורים הבאה בתור אחריה הייתה בשכונה חדשה ולכן הערך גם קפץ. לקראת ההחלפה הבאה של דירת המגורים כבר עליתי ליותר מדירת מגורים אחת כי הבנתי שזה לא באמת מקדם אותי להחליף דירה אחת באחרת. העליות היו מעל הממוצע הארצי של כל השוק. אם אני היום עושה CASH OUT לכל הנכסים אז אני יכול לחזור לדירה הראשונה שרכשתי ב-2012 ללא משכנתא (לפי שווי הדירה היום) ולהשאר עם פנסיה יפה בצד של כמה מיליונים. או לחלופין להשאר בבית שיש לי היום ולסגור לגמרי את כל המשכנתאות. אני לא אעשה את זה ממספר סיבות: 1. ההשקעות משלמות לי 50-67% מגובה המשכנתאות. 2. המיסים שאצטרך לשלם למדינה על המהלך הזה ינגסו לי משמעותית בסכום שייכנס לבנק.

צודק במלוא מובן המילה. בגלל העובדה הזו פעלתי מהר ככל האפשר, ברגע שהתאפשר לי מבחינה כלכלית כמובן, להגדיל את מספר הדירות שבבעלותי שיהיה גדול מ-1. אני כועס על עצמי בדיעבד, כי היום אני מבין שאם הייתי מקטין את ההחזר או מגדיל את המשכנתא (ואתה מגדיל את מחיר הדירה שרכשתי) אז הייתי מגיע לדירה השניה מהר יותר. הם לא מפטרים עובדים של סניפים שנסגרים. הם עוברים לתפקידים בדיגיטל. מי שלא מצליח להתאים את עצמו לעידן החדש מוצא את עצמו בחוץ (בעיקר הותיקים וזה לרוב מגיע מרצון של העובד). לא כל כך הבנתי מה לא מסתדר לך. ומה ההגדרה שלך לאקזיט? ברור לי שבאותה נקודת זמן לא עשיתי החלטה רעה. מה שהשתנה עם הזמן זו הפרספקטיבה שלי על דרך הפעולה הנכון וכתוצאה מכך ההבנה שעשיתי בעבר החלטות שהרחיקו אותי מהיעד. מצטרף לספיראל שזו חשיבה מוטעית. במשכנתא הראשונה גם אני הסתכלתי על יחס שקל שלקחתי לעומת שקל שהחזרתי. למרות שזה נשמע לך סכום משמעותי, זה התעסקות בפרוטות. ואני אוכיח לך באמצעות דוגמא. אחת הדירות שמכרתי עלתה במיליון ש"ח ב-4 שנים. במהלך הזמן הזה שלמתי לבנק ריבית של בין 100 ל-150 אלף ש"ח (תודות לשפיצר, בשנים הראשונות משלמים בעיקר ריבית ופחות קרן) אם הייתי "חוסך" את הריבית הזו מעצמי הייתי צריך לגייס בין 900 ל-850 אלף ש"ח מהבית כדי לרכוש את הדירה. ד"א, שנה אחרי שמכרתי את הדירה היא עלתה בכמעט מיליון ש"ח בשנה אחת, שתבין כמה "הרוויח" זה שרכש ממני.

למה הלכת רחוק? יונדאי מכרה עד 2018 את האחות התאומה עם גיר ידני ב-80 אלף ש"ח.

בוא נסכים שלא להסכים על זה? סטודנט יכול לנשור, יש חוסר ודאות אם יצליח להתקבל לעבודה בתום הלימודים (ומה בכלל יהיה השכר שלו), לא בהכרח יש לו פנאי לעבוד. נכון שהשכר שלו בהכרח במגמת עליה, אבל הבנק בודק אותך ביום נטילת המשכנתא, יום למחרת אתה יכול להתפטר וזה לא יזיז לו. לעומת ג'וניור שמחפש עבודה ויכול תוך כדי החיפושים לעבוד כמלצר בבקרים ולפנות זבל/לחלק עיתונים בלילה כדי שיהיה עם מה לשלם את המשכנתא. לגבי החזר של 10K, בוא אליי כדי שאהרוס לך את הסטטיסטיקה.

תשמע יקירי, אתה רחוק מהיעד. היום אני כבר בסיבוב השלישי של דירת המגורים, ויש לי ברקע דירות להשקעה. ב-2012 רכשתי דירת מגורים בפעם הראשונה בחיי, מי בכלל ידע מה זה דירה להשקעה? כדי לסבר את האוזן רק לקראת 2019 (אמצע הסיבוב השני) התחלתי בכלל להתעסק עם דירה להשקעה. דברת על יציבות תעסוקתית, אז אומנם הביקוש למקצועות שלי ושל אשתי מאוד קשיח בכל רחבי הארץ. אבל מנגד השכר הוא ממש לא מהמתגמלים ולהוסיף חטא על פשע ב-2012 בעת נטילת המשכנתא אחד מבני הזוג היה סטודנט/ית לתואר ראשון שנה ב'. אשתו עובדת בנק שזה נחשב יציבות תעסוקתית. אני חושב שג'וניור נמצא במצב הרבה יותר ודאי בהשוואה לסטודנט/ית. אני לא רוצה שחלילה ישתמע שאני חושב שהעסק קטן עליו ושהוא לוקח את זה בהליכה. אני בסך הכל מנסה להכניס לפורפורציה דברים שנראים לי היום לגיטימיים, לפני עשור נראו לי כמו מדע בדיוני. @farkash7 א. ב-2012 אתה צודק. היום בדיעבד זו טעות שעלתה לי עשרות אם לא מאות אלפי שקלים. ב. בסיבוב השני גם לי לא הייתה ברירה (או בסיבוב הראשון אם היינו הולכים על משכנתא של מיליון). עדיין בדיעבד זו הייתה החלטה מעולה. למרות שהריביות היו גרועות יותר מהסיבוב הראשון. ג. באיזה נקודת זמן אתה אומר את המשפט ש-6K ש"ח זה משהו שאפשר להסתדר אתו? היום ב-2022 מסכים בהחלט. ב-2012 זה היה כמו שנשמע לך 10K היום. מדהים ששנינו רשמתי בדיוק את אותו סיכום. מחזק את מה שרשמת, כל מה שהוא צריך לדאוג זה לשלם הכל בזמן ולדאוג לכרית בטחון. הסיכוי שיחזיק את הדירה לכל אורך חיי המשכנתא שואף לאפס מלמטה.

הוא עושה את המעשה הנכון ואני הייתי האידיוט. כי הייתה לי משכנתא פנטסטית, לא בגלל השנים, אלא בגלל התזמון, ולא יכלתי לגרור אותה כי לא עמדתי ביחס החזר בנכס החדש שקניתי. אז נאלצתי לסגור את המשכנתא המעולה, לשלם קנסות והסוכריה הייתה לקחת משכנתא חדשה גרועה יותר מבחינת ריביות. כשלקחתי את ההחזר של 6 אמרתי לעצמי אני הולך להתכלב עשור והמתנה שלי למשבר גיל 40 תהיה דירה ללא משכנתא. אם אני הנוכחי היה פוגש את האני של לפני 10 שנים בעת ההחלטה הזו. הייתי נותן לאני של לפני 10 שנים סטירת לחי מצלצלת עם החלק המעליב של היד כדי שיחשוב שוב על הטעות שהוא עושה. ולראיה בנכס הבא לקחתי את אותו החזר ל-30 שנה (כלומר יותר מהכפלתי את השנים). ובנכס שאחרי הנכס הזה כבר נגמרו לי השנים אז הכפלתי את ההחזר. אני החזקתי את עצמי שלא לרשום את זה בפוסט הקודם כי זה לא הוגן לרשום כזו מסקנה כתור משהו שחווה רק שוק עולה (באיזשהו מקום אני רוצה לחוות נפילה כי עד שזה לא יקרה, אני לא אדע איך זה מרגיש ואיך אגיב לסיטואציה). להתעסק עם אחוז ריבית לכאן או לכאן זה להתעסק עם התפל ולא העיקר. כשהנכס שלך עולה במעל ל-10% בשנה אתה חושב שפער של 0.25% בריבית זה מה שיזיז לי? תן לבנק להרוויח את לחמו והעיקר שישחרר את הכסף. @motizknמצחיק שאתה רושם את זה כי זו בדיוק הייתה הדילמה שלנו ב-2012. התלבטנו בין 2 דירות, דירה אחת שדרשה משכנתא של מיליון ש"ח לכ-25 שנים ודירה שניה שדרשה משכנתא של כחצי מיליון ל-10 שנים. באותה תקופה משכנתא של מיליון ש"ח הייתה שקולה לקפיצה מצוק בלי מצנח. כמה אני מכה על חטא שלא קנינו את הדירה הראשונה. הדירה השניה עלתה כ-40% ב-4 שנים. הדירה הראשונה עלתה כ-80% ב-5 שנים. הייתי עכשיו בפנסיה אם הפחד לא היה משתק אותי ב-2012. שוב, אני מזכיר לך מה זה פחד. משכנתא של מיליון ש"ח עם הכנסות של 15 אלף ש"ח זוג בתחילת הדרך.

אני פשוט חייב לתת סיפור קונטרה אישי לכל פחדני החובות שרשמו כאן בדפים האחרונים. בשנת 2012 הייתי קצת יותר מבוגר מ- @nizzan943. באותה תקופה כולם דברו על כך שהבועה תכף תתפוצץ, ושמחירי הדיור לא הגיוניים. אני ואשתי לא הקשבנו לכל הנביאים בשקל וקנינו דירה מיד לאחר החתונה (ניסינו לקנות גם שנתיים לפני אבל כל פעם המשפחה עצרה בעדנו כי אנחנו לא נשואים). באותה תקופה הדעה הרווחת הייתה לקחת משכנתא עם החזר "נח" של כ-3 אלף ש"ח, גג 4 אלף ש"ח "כדי שלא תרגיש את המשכנתא חונקת אותך". גם כאן לא הקשבנו לכל עצות החכמים ועם הכנסה של בקושי 15 אלף ש"ח לקחנו החזר שגירד את ה-6 אלף ש"ח מלמטה (משכנתא של 10 שנים). לקחנו החזר כזה גבוה כי היינו ללא ילדים והכרנו את יכולת החיסכון שלנו. היום קל להיות חכם בדיעבד ולהגיד שזו אחת ההחלטות הכי טובות שעשינו בחיים. אם היינו מחכים עוד שנה או אפילו כמה חודשים היינו מפספסים את הרכבת ולא היינו מגיעים לרבע ממה שיש לנו היום. הרכישה הזו הייתה סטירת לחי מצלצלת עבורי. למדתי איך זה מרגיש לשלם משכנתא על דירה שאתה רק יכול לדמיין אותה. למדתי על תכנון נכון של המסלולים במשכנתא עבור פרעון מוקדם. למדתי על תכנון מס נכון. בכל מקום שרשמתי למדתי, בעצם התכוונתי שנפלתי. אבל זה שנפלתי גרם לי להיות "על זה" בעיסקה הבאה. למרות שכלכלית עשיתי המון טעויות סביב העיסקה הזו, כתוצאה מההחלטה הזו, ממש בעתיד הקרוב כ-10 שנים מתאריך הרכישה של הדירה הזו, אני אחצה מיילסטון מתודי של מעבר משווי נכסי נדלן של 7 ספרות ל-8 ספרות. עכשיו בוא נשים את הדברים בפורפורציה, אני לא איזה נדלניסט או איש עסקים ממולח. אנחנו התחלנו את החיים המשותפים שלנו עם גרעונות. אנחנו לא באים ממשפחות עשירות או משהו כזה. לפי גובה המשכורות שלנו לפני עשור, אתה יכול להבין שאנחנו לא הייטקיסטים מהעשירון העליון. כלומר את רוב השווי של הנכסים שלנו, לא אנחנו שלמנו, אלא השווי הגיע מהעלייה המוקדמת על רכבת הטירוף. ואחרי שעלינו על הרכבת, למרות שנראה שהגענו לקצה גבול היכולת שלנו, יכלנו פשוט לשבת באזור הנוחות ולהירגע. אבל עשינו בדיוק ההפך, מתחנו את הגבול מחדש לפחות פי 2 ממה שהוא היה לפני זה. @nizzan943, הטיפ היחיד שיש לי לתת לך, וזה הסוד שגורם לי לישון טוב בלילה. זה לשמור קרן חירום בצד של 100 אלף ש"ח. לא להתפתות להשקיע אותה ולא לפחד מזה שהיא לא עושה תשואה כשהיא עומדת בצד בפקדון או בעו"ש. אם וכאשר תהיה קטסטרופה, הקרן הזו תציל אותך. היא תקנה לך מספיק מרווח נשימה להיפטר מהנכס בזמן ראוי או להתאפס על עצמך מחדש ולעשות ארגון מחדש בחיים.

את המספרים של הלוטו יש לך? אם תעשה את המהלך הזה אתה מהמר שהפריים יעלה פחות מהמדד. זה אומר שאתה כנראה נביא שיודע מה יהיה בעתיד. היתרון היחיד במהלך הזה הוא שההצמדה בפריים משפיעה רק על ההחזר (שמוצמד לפריים) בעוד שבהצמדה למדד כל הקרן מוצמדת (גם הקרן וגם ההחזר מושפעים). למרות שקרן השתלמות היא השקעה הכי טובה שיש ואני לרוב ממש נגד פתיחה שלה. אני הפעם אחרוג ממנהגי ואמליץ לפתוח את הקרן כשהיא תהיה נזילה ולסגור את המסלול הזה. הסיבה היא שלא מתקנים טעות בטעות אחרת.

והנה סרטון שממחיש בדיוק את מה שדברתי עליו. החיסרון האדיר של רכב חשמלי עם נגרר (שבעצם מדמה מאמץ קבוע): לחסרי סבלנות מבנינו: במצב רגיל הרכב מציין טווח של 282 מייל. כשמכניסים למחשב את המידע שהרכב גורר נגרר אז הטווח מתעדכן ל-160 מייל. אבל השוס מגיע כשבפועל הרכב מגרד את ה-100 מייל מלמטה.

למה אתה חושב שהיא תהיה קרובה למחיר של 150? המחיר של ה- I30N היה כמעט 100 אלף מעל הגרסה הרגילה. לכן אני חושב שמחיר של 180 הוא הרבה יותר ריאלי.

קיים גם אצלי לצערי הרב