ay115

או, חוק עשיית עושר ולא במשפט? תודה רבה על ההפניה - לא פגשתי אותו מאז שנה א' בקורס "אכלו-לי-שתו-לי"...

שאלוהים יעזור לי, ועם כמה שאני יודע שאני הולך להצטער על זה - אבל: קראתי את כל השרשור, ונסיונות החברים פה לדברר לך את האמור - אין פה, להבנתי חוזה רטרואקטיבי, אתה רוצה לחדש חוזה? בעל הדירה דורש "מענק חתימה" של 12,000 ש"ח (לפי הערכה של 1,000 ש"ח לחודש, על כל חודש בשנה שעברה), זה חוזה חדש, עם תנאי חדש לכריתתו - ואין פה תחולה למפרע, החוזה חל ממועד ממועד כריתה (הצעה וקיבול, בז'רגון המשפטי), אתה לא רוצה לשלם? אין בעיה, אין מפגש רצונות - לא כורתים חוזה, וכל אחד לדרכו לשלום. בנוסף, 1. יש מושכלות יסוד בעולם המשפט - אבל זה לא אומר שהן רוחביות, שאלת התחולה הרטרואקטיבית, נדונה בעיקר בשאלת שינוי חקיקה/הלכה שיפוטית מחייבת, ולא בשאלת חתימת חוזה בין פלוני לאלמוני, בהתבסס על רצונם החופשי, ובהתאם לתנאים המסחריים שהם כללו בהסכם. 2. המושכלה היסודית אם לא היסודית ביותר בדיני החוזים היא "חופש החוזים", כך ששני צדדים (או יותר) יכולים לכרות כל חוזה הכולל כל תנאי שהם מצאו לנכון, ובלשון חוק החוזים (חלק כללי) "תכנו של חוזה יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים", וזאת למעט חוזים שהם פסולים במהותם, בלשון חוק החוזים (חלק כללי) "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל." 3. שאלת תום הלב נבחנת ב-2 נקודות זמן שונות, (א) במועד כריתת החוזה (ב) במועד קיום החוזה - במידה ופלוני דורש מאלמוני תשלום נוסף כתנאי לחידוש החוזה, ואלמוני מסכים, כורת חוזה מחייב - ולאחר מכן, מבקש לטעון כנגד החוזה (בטח לאחר שניצל את ההנאה שצמחה לו מהחוזה, במקרה זה חידוש החוזה), הדבר מהווה חוסר תום לב בקיום החוזה. 4. טענות "רטרואקטיביות" (קרי טענות לאחר כריתת החוזה) כנגד חוזה שנכרת, קיימות בחוק הישראלי (טענת טעות, הטעיה כפייה, עושק וכו'), כאשר המשמעות בטענות אלו, לרוב יהא ביטול של החוזה (ביטול מוחלט או חלקי) - אבל במקרה זה חובת ההוכחה על מי שמבקש להעלות מי מטענות הביטול. האם אני רשאי לדרוש תשלום בגין התקופה שחלפה כתנאי לכריתת החוזה נוכחי? כן, האם אתה חייב להסכים? לא. האם אני רשאי לדרוש שתפקיד לי ערבות בנקאית כתנאי לכריתת החוזה? כן, האם אתה חייב להסכים? לא. האם אני רשאי לדרוש שתצבע לי את הדירה שאתה נכנס אליה (למרות שהדיירים הקודמים הם אלו שלא צבעו)? כן, האם אתה חייב להסכים? לא. האם אני רשאי לדרוש כל בוקר תעשה מסדר בוקר בדירה, תשמיע את ההמנון ותצדיע? כן, (האם יש לי דרך לאכוף את זה? כנראה שלא), האם אתה חייב להסכים? לא. האם חוזה בין שני צדדים כשירים, הכולל תניה חוקית לתשלום נוסף בגין תקופה קודמת מהווה חוזה בלתי חוקי/בלתי מוסרי? כנראה שלא, האם ניתן להעלות טענה לעושק או כפייה בכריתת חוזה כזה? כנראה שלא, וזאת על אף אי הנוחות האינהרנטי שנובע ממעבר דירה (שהוא ככל הנראה, האלטרנטיבה להסכמה לחוזה הדרקוני...). האמור לעיל, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב, ואינו עוסק במקרה ספציפי, זה או אחר.

ביום יום אני קורא המון מסמכים, ובאיזה שהוא שלב החלטתי שנמאס לי להדפיס מאות עמודים בשבוע, אז חיפשתי פתרון שיאפשר לי לקרוא מסמכים בצורה נוחה ולכתוב הערות בכתב יד - אבל לא רציתי להשקיע יותר מידי, אז החלטתי להתפשר על טאבלט אנדרואיד + עט אקטיבי, בכנות, אני יכול להגיד שאנדראויד, לא מהווה מערכת הפעלה מספיק אפויה בשביל לשמש כמכשיר עגול ושלם, זה מרגיש כמו טלפון נייד גדול, והפונקציונליות בהתאם, מוגבלת, אפילו בשימושים כמו גלישה, מולטיאסקינג וכו', בפועל הטאבלט שלי משמש בעיקר לנטפליקס - והעט? (שעלה 25% משווי המכשיר) יושב במגירה. יש סיבה טובה מדוע אפל שולטים ביד רמה בשוק הטאבלטים, ובטח עם הגרסה החדשה שהולכת לצאת ולשפר את השימושיות, אבל אם אתה לא רוצה להוציא הרבה/פחות משתמש באקו סיסטם של אפל - שווה לבדוק את האופציה של chromebook, יש הרבה דגמים שתומכים בUSI ו-USI2, שנותנים שימושיות טובה יותר, ובנוסף, אתה תהנה גם מתמיכה באפליקציות אנדרואיד, בנוסף למערכת הפעלה עם פונקציונליות גבוהה.

המערכת מגיעה עם הפאנל או שמדובר בפאנל המקורי?

שכונת קרול (רחוב אורלוב)

אה, עלויות הלבשת הדירה נכנסו לתחשיב השנתי, ושולמו כמעט במלואן - והיתרה נמצאת בעו"ש ממתינה לתשלום בסוף השנה/תחילת שנה הבאה. אנחנו מאוזנים מבחינת הוצאות - וממשיכים בחסכון לטובת ריהוט/מוצרי חשמל + כסף לסגירת המסלול הצמוד מדד במשכנתא.

@sperial הזמנו מטבח - וסיימנו עם כל התשלומים שלו (כולל שיש, ברזים וכו'), נשארו רק העלויות של מוצרי החשמל הלבנים. התלבטנו מאוד לגבי האמבטיה/מקלחון - החלטנו לוותר על האמבטיה, ולעשות מקלחון מרווח - במקום, זה פחות נוח עם ילדים, אבל זה נלקח בחשבון.

אז עברה כמעט שנה מאז שהאשכול נפתח - וכמו תמיד, דברים שרואים מפה לא רואים משם, אז לטוב, רכשנו דירת 3 חדרים בפתח תקווה במחיר של 1.65 מליון ש"ח - והיום דירות עם נתונים דומים בעיר, מפורסמות במעל 1.9 מליון ש"ח. שלמנו לקבלן 85% משווי הנכס לאחר 3 חודשים ממועד הרכישה, ללא הצמדה למדד תשומות הבניה כלל, כולל לא על היתרה של ה-15%. לקחנו משכנתא בסמוך לרכישת הדירה בתנאים מצויינים, שספק אם היינו מקבלים אותם היום 75% מימון, 20% מ"צ ריבית 1.4% (יסגר לפני עדכון הריביות); 40% קל"צ ריבית 3%; 40% פריים - 0.6 (היה 1%, עכשיו עלה ל-1.25%). לאחר מעבר מעברי עבודות שלא היו מתוכננים באותו זמן - הנטו שלנו גדל בטיפה יותר מ-40%, כך שמרווחי הביטחון שלנו גדלו, וכך גם אחוז החסכון. ולרע, עלות הלבשת הדירה, הוערכה בחוסר, משמעותי - הערכנו את העלות בכ-50,000 ש"ח, ובגלל הגודל המוגבל של הדירה (72 מ"ר), והרצון שלנו למקסם את שטחי האכסון ומשטחי העבודה החלטתנו לשדרג את המטבח, להחליף את האמבטיה במקלחון, ולהוסיף ארונות בנויים במרפסת השירות - העלויות המצטברות (כולל ביצוע התאמות בחשמל ובתאורה) עברו את הערכה בכ-30%, לפני מיזוג הדירה. התעסקות - החלטנו לעשות הכל בעצמנו - למרות שלא מדובר בתחום ההתמחות שלי, את התיקונים והשינויים בחוזה המכר, ביצעתי בעצמי בעזרת עו"ד ממחלקת הנדל"ן במשרד שעבדתי בו; משכנתא - למדנו את הנושא באופן עצמאי, ובנינו את התמהיל שמתאים לנו, והקדשנו הרבה זמן לכיתות רגליים בין הבנקים + מו"מ. חסכנו כך אלפי שקלים, הן בעלויות של היועצים, והן בפועל למול הקבלן (אי הצמדה למדד, בנק שינויים ע"ח הקבלן) ולמול הבנק (ריביות מצויינות ביחס לאחוז המימון וגובה ההחזר, הנחה בעלויות פתיחת התיק) - אבל זה דרש הרבה מאמצים, ובדיעבד אולי היינו לוקחים אנשי מקצוע שיעשו את זה בשבילנו.

היי, אז אחרי שקנינו דירה - הגענו לשלבים הכייפים (לא באמת) של אבזור הדירה, סיימנו עם החדרים הרטובים, עם המטבח, ועם השינויי דיירים - ועכשיו הגענו למיזוג - ביקשנו הצעה מהקבלן המבצע וזו ההצעה שקבלנו (המחירים לפני מע"מ) - מאיש המיזוג שעובד עם הקבלן המבצע: מזגן מיני מרכזי רגיל + דמפרים מזגן מיני מרכזי - אינוורטר + דמפרים על המחירים האלה, יש להוסיף עלויות גבס, שיהיו זהות בין 2 החלופות. אין לנו מושג ירוק אם העלות הנוספת מצדיקה את ההשקעה, וכל ניסיון למצוא תושבה חד משמעית באינטרנט לא צלחה, אז אודה לייעוצכם - הדירה היא דירת 3 חדרים (72 מ"ר) - מטבח סלון פינת אוכל 35 מ"ר חדר שינה - 11 מ"ר ממ"ד (גם ישמש כחדר שינה) 10 מ"ר בנוסף, אני לא יודע אם המחירים סבירים, ככל מישהו מבין, אשמח לשמוע ולוודא שלא "עושים עלי סיבוב" עם הקבלן המבצע.

אתה יודע מה ההבדל בין חכם לבין פיקח? אחרי שראיתי את ההודעה שלך, הרצתי חיפוש פסיקה קצר על אזכורים של תקנה 293 ו-295 (לתקנות התעבורה), נראה שאכן אין הרבה בפסיקה בנושא, אבל במקומות שזה כן עלה, נראה שחברות הביטוח השתדלו מאוד להתכחש לפוליסה, האם זה סיכון ששווה לך?

אתמול בפרץ נוסטלגיה (או אולי שעמום של סוף חג-שבת-חג-שבת) עברתי על השרשור, עושה רושם שמזל שקפצאתי על הרכבת של הנדל"ן מתי שקפצתי. פעם אחת מזל, שכן השנה הזאת הייתה מוחקת לי חסכון של שנה שלמה... דירות שהסתכלתי עליהן ברמת גן עלו מ-2 מיליון ש"ח ל-2.2-2.3 מיליון ש"ח הדירות בפתח תקווה - שדומות בנתונים לדירה שלי, עלו מ-1.65 מיליון ש"ח ל-1.85-1.95 מליון ש"ח. בינתיים הבניה מקדמת, הרכבת מתחילה לעשות סימנים של נסיעות מבחן (בתקווה שיעמדו בתאריך הייעד), אישרו תכנית לפינוי בינוי ברחוב הגובל, ועושה רושם שהשכונה ממשיכה להתחדש. פעם שניה מזל שלקחתי משכנתא לפני חצי שנה (ומשלם כרגע גרייס חלקי) ושריינתי ריביות מצוינות, שהיום כנראה כבר לא יהיו קיימות באחוז המימון שלקחתי. פעם שלישית מזל, שהתמקחתי עם הקבלן, וקבלתי פתור מהצמדה למדד על על יתרת התשלום, שחסכה לי בחודשים האחרונים עשרות אלפי שקלים, הטבה שהיום לא הייתה ניתנת בשום מצב. מי יודע, אולי העלאות הריבית, המלחמה באוקראינה, הירדות בשוק ההון, הלונג-קוביד או סיבה אחרת יביאו לירידה במחירי הדיור, או למשהו אחר.

שר הסטלה ושר הטסלה, הכי dad jokes שהיה לי

לפני חודש עברתי לנורד2 (שים לב שיש נורד 2 ונורד 2 CE) המכשיר חביב למדי, סוללה בינונית (הם דחו לשם מעבד מדיה טק חזק, אך זולל סוללה) מצלמה מצויינת, רמקול סביר, מסך מצוין, טעינה סופר מהירה. אבל אם אתה מצפה לחוויה של אנדרואיד סטוק, אתה עשוי להתאכזב, oneplus היא חברת בת של תאגיד BBK, שמייצר גם את המכשירים של oppo ו-vivo, והם התחילו לאחד את מערכת ההפעלה שלהם - ובהתאמה התרחקו מהאנדרויד הנקי. הדבר ניכר בעיקר בהבדלים בין הגרסה אחרונה לאנדרואיד 12, שדרך אגב טרם הגיע למכשיר.

כפי שאכן צוין, הפיג'ו 108 בניגוד לדגמים המקבילים (C1, וה-AYGO) זכתה במנוע הפיור-טק (שאגב, הביא לכך שבחרתי בה במקום ב-C1 שהייתה זולה בכמה אלפי ש"ח ב-2016 טרם היה ידוע על התקלה ברצועת התזמון, ותוספת הכח שכנעה אותי להוסיף את ההפרש). על אף העובדה שלא נשאל - הרכב מגלה אמינות מצויינת, אף אם לא מופתית - התקלה היחידה שאירעה (ומקווה שלא פותח פה לשטן) הייתה בנגד מהיריות למאוורר, שהחליט להפסיק להפעיל את המהירות הנמוכה (התקלה אירעה כחצי שנה לאחר תום האחריות - והנזק היה כ-400 ש"ח בגבע. ככל הנראה מדובר בתקלה מוכרת, בעל רכב זהה דיווח על תקלה זהה (וזכה לתיקון חינם מלווינסקי, מחוץ לתקופת האחריות). הרכב מאוד פשוט מבחינה מכנית, ומאוד זול לטיפול ואחזקה - ועד כה על אף החשש מהרצועה שעשויה להתפורר, וההתנהלות הכושלת של לווינסקי, בהתמודדות עם תקלה זו, שכן, למיטב ידיעתי, הרבה רכבים עם המנוע האטמוספרי סבלו מהתופעה ומהשלכותיה. עכשיו לעניין מה שכן נשאל, הרכב מאוד נוח - בניגוד לרכבי מיני אחרים שהגיעו לארץ בזמנו (במיוחד בגרסאות הידניות) כיסא הנהג מאפשר כיוונים והתאמות בכל המישורים, כולל בגובה המושב, ואני לא מתקשה למצוא זוויות ישיבה נוחה. ביצעתי נסיעות ארוכות עם הרכב ברוב כבישי הארץ (למעט הגבול הדרומי, טיילנו בכל רחבי הארץ) - בדרך כלל בהרכב זוגי, ולא הרגשתי אי נוחות משמעותית אפילו לאחר נסיעה של 3+ שעות רצופות (נסיעה מאשקלון לאזור החרמון), כמו כן, לצערי אני נוסע בעיקר בפקקים של ת"א-ר"ג, כך שלפעמים נסיעה של 6 ק"מ, לוקחת חצי שעה, ויותר. הקלאצ, והעברת הילוכים - הם סיפור אחר, דוושת הקלאצ' על אף העובדה שהיא עם כבל - נעדרת כל תחושה, ולקח לי הרבה זמן להתרגל לנקודת החיכוך, ידית ההילוכים גם פחות לטעמי, היא ארוכה מאוד - כך שהיא נמצאת בערך בגובה הברך של הנוסע, והתנועה שלה יחסית מגושמת. אבל אחרי עשרות ק"מ עם הרכב (ו-6 שנים) אני פחות שם לב לכך, אלא לאחר נסיעה ממושכת על רכב ידני אחר. אבל לא סבלתי מאי נוחות בברך, בטח שלא יותר מאף רכב ידני אחר.

סיכום שנה 6: אז איכשהו עברה עוד שנה, המרחק לעבודה התקצר ל-5 ק"מ לכיוון, צריכת הדלק נשארה באזור ה-13 ק"מ (פקקים ורכב שבקושי מצליח להתחמם לפני שאני חונה). היקף הנסיעות השנה עמד על 8,000 ק"מ לערך. השנה הייתה השנה הכי יקרה מבחינת אחזקת הרכב - אחרי 5 וחצי שנים (ו50,000 ק"מ) החלפתי צמיגים לראשונה (המקוריים שרדו ממש יפה, אז לא לשפוט), בנוסף החלפתי השנה את רצועת הטיימינג (למרות הנחיית היבואן ל10 שנים או 165,000 ק"מ) ורצועת האביזרים שנסדקה קלות והתחילה לשרוק שהרכב קר, ריעננתי גם את נוזל הבלים (בהתאם להוראות היצרן יש לרענן כל שנתיים). רבעיית הצמיגים עלו 1,200 ש"ח הטיפול (כולל הטימינג) בגבע - 3,000 ש"ח (ועוד 200 ש"ח לשירות העברת הטסט). לא היו תקלות במהלך השנה האחרונה, המצבר חגג לאחרונה 3 שנים - ואני צופה את החלפתו בחודשים הקרובים. לגבי רצועת הטיימינג - הרכב עבר 56,000 ק"מ - ולדברי המוסך, הרצועה רק התחילה להתפורר (למרות שמדובר ברצועה דור ראשון) את 35,000 הק"מ הראשונים הרכב עבר בנסיעה בין עירונית ללא פקקים ואת ה20,000 ק"מ האחרונים הוא העביר בנסיעה משולבת, ברובה בפקקים על כביש 4/איילון ובתוך העיר. בקרוב מתחילים את עבודות הרכבת הקלה (הקו הסגול) באזור דרך השלום-דרך הטייסים, מה שיביא להפקעת חלק גדול (מאוד) של מקומות החניה בשכונה, מה שהולך להביא להחרפת מצוקת החניה בצורה משמעותית, מה שגורם לי לשקול את מכירת הרכב בחודשים הקרובים.

לא ממש בא לי להיכנס לכם לכיס או לזוגיות, אבל בעיניי המשפט הזה נוראי, בזוגיות התמיכה אחד בשני לא צריכה להיות כי אתה "בן אדם" או אפילו כי אתה בן אדם "טוב", היא אמורה להיות חלק אינהרנטי מהזוגיות.

בלי לדון בכל יתר התגובות, לי אישית קשה לדמיין זוגיות, בטח לאחר חתונה - בה כל צד מחזיק בחשבון עצמאי, ממנו הוא מפריש את חלקו היחסי בהוצאות - והיתרה הוא כסף פרטי של אותו צד - שיכול לעשות בו מה שעולה על רוחו. מה קורה ביום בו לצד אחד אין הכנסה? הוא לא זכאי לגור בדירה? הוא לא זכאי לצרוך את המזון שנקנה בסופר? מבחינתי, הכנסה אמורה לשרת את התא המשפחתי - ברגע שיש קשירת גורל משותפת - ההכנסה המשותפת צריכה להיות משותפת (אני מוכן לקבל מצב בו יש הפרדת נכסים, לכאלה שקדמו לזוגיות), בניית התקציב צריכה להיות חלק מהזוגיות, הוצאות משותפות, חסכונות למטרות עתידיות משותפות, ואם רוצים להקצות כסף לבזבוזים/מותרות? נהדר, אבל זאת אמורה להיות החלטה משותפת, אתה רוצה רכב לסופ"ש? ההחלטה צריכה להיות משותפת, ולא להתבסס על "זה הכסף שלי, אני עושה מה שאני רוצה". יש בעיה של בזבזנות באחד הצדדים? קורה, מדברים על זה, מחליטים כמה מוציאים ועל מה, גם בסופר, לא מקימים חומה סינית עם הקצבה חודשית. כמו שאמרו אחרים, לא עובר חלק בגרון - ההתנהלות הזו מזכירה לי מגורים בדירת שותפים, בה כל אחד מקצה כל חודש חלק מסויים מההכנסה לכיסוי ההוצאה המשותפת... ולגופו של האשכול, אני ובת זוגי התחלנו לצאת מעט לפני הלימודים, בשנים הראשונות גרנו בנפרד, ועבדנו בעבודות סטודנטיות, עם הכנסה דומה (ז"א לא היה לנו שקל על התחת). לאחר סיום הלימודים (ולאחר כ-3.5 שנים) עברנו לגור ביחד ואיחדנו את ההכנסות/הוצאות (מבחינה מהותית לפחות, מבחינה טכנית טרם - אין בפפר חשבון משותף...) בתקופות מסויימות אני הרווחתי יותר, ובתקופה האחרונה - היא מרוויחה כמעט כפול ממני, וזה מעולם לא היה אישיו מבחינתנו. ההצלחה שלה היא הצלחה שלי, ולהיפך - ולכן אני השתדלתי ואשתדל לתמוך בה שהיא צריכה, בדיוק כפי שאני יודע שהיא הייתה ותהיה שם בשבילי.

מקווה שתמצא רכב כלבבך, אבל בינתיים תעשה שירות לקהילה - מאחר ומכרת את הרכב לסוחר, שבטוח יתקן את הרכב - וידע להעביר אותו הלאה... אז אם תוכל תעלה דיווח + תמונות לאתר "משומשת", אולי תציל מישהו מפה מהמציאה הזאת.

היי, הצטברו אצלי מס' מוצרי טכנולוגיה שעומדים ללא שימוש - 1. אוזניות Tronsmart onyx ace בצבע לבן - 120 ש"ח חדשות באריזה (התקבלו מהיצרן לאחר תקלה בזוג שלי, אבל נקנו אוזניות חדשות עד שהמשלוח הגיע) (https://www.tronsmart.com/products/tronsmart-onyx-ace-true-wireless-bluetooth-earphones) 2. טאבלט Lenovo TAB P11 Plus TB-J616F ‎WiFi - 64 giga + עט אקטיבי תואם (Precision Pen 2) + מגן חכם - 1000 ש"ח הטאבלט נקנה לפני שלושה חודשים מKSP (אחריות עד דצמבר הבא) ועט נקנה מבאג בסמוך לכך, נקנה גם מגן חכם מאמזון (ינתן במתנה לרוכש) (https://ksp.co.il/web/item/179880) (https://www.bug.co.il/brand/lenovo/precision/pen/2) 3. Xiaomi Redmi note 9 pro 128 giga/6 ram בצבע אפור - 500 ש"ח המכשיר נקנה והיה בשימוש לפני כשנה ו-4 חודשים - במצב מצויין ללא שביר/מכות/תיקונים (https://www.gsmarena.com/xiaomi_redmi_note_9_pro-10217.php) כל המוצרים במצב מצויין ללא סימני שימוש/סימני שימוש מינימליים (Redmi note 9) יגיעו באריזות המקוריות + כל האביזרים המקוריים (מטען/מטען מהיר + כבלים). איסוף מת"א (מזרח העיר)/הבורסה (רמת גן)

גם אני חשבתי ככה, וכך גם נכתב בפורום, אבל במסמך שהיבואן העביר אלי - ציינו שצריך להחליף אחרי 10 שנים או 165,000 ק"מ. מישהו מכיר מסמך רשמי אחר?

כידוע לכולם, למנוע puretech 1.2 קיימת תקלה סדרתית, שגורמת לרצועת הטיימינג להתפורר, עיקר המקרים היו בגרסה מוגדשת, אך מיעוטם הופיעו גם בגרסה האטמוספרית. 108.service.pdf במרץ הקרוב, הפיג'ו 108 שלי עתידה לחגוג 6 שנים על הכביש וכ56,000 ק"מ, לקראת הטיפול - פניתי ליבואן לקבל שאת שגרת הטיפולים, מתוך הנחה שאראה שקיימת הנחייה להחליף את רצועת התזמון לאחר 6 שנים, כמו שהמליצו לגבי לגבי הדגם המוגדש, והופתעתי לגלות שהנחיית היצרן היא להחלפת הרצועה לאחר 10 שנים או 165,000 (בתנאים קשים 160,000) האם מישהו מכיר המלצה אחרת? בהינתן ההנחיה, ובהינתן הקילומטרז' הנמוך (בשנים האחרנות כ-8,000 בשנה) האם כדאי להקדים את החלפת הרצועה? או להמתין למועד המתוכנן\לתקלה?

אתה צודק.

בהתחלה שלחת את פותח האשכול לפתות את נספח הבינוי של התכנית ואת תיק הבית המשותף/נספח הסכם המכר, עכשיו אתה שולח אותו לבדוק קווי בניין? אם תחזור ותקרא את מה שכתבתי, תראה שלא פעם ולא פעמיים כתבתי שהוועדה המקומית היא זו שצריכה להוכיח אם וכמה מזכויות הבנייה ניתן לנצל. כרגע אין לנו שומת וועדה ביד ולא חוות דעת תכנונית לניצול הזכויות, ואנחנו מתבססים על ספקולציות - ובספקולציה הזו, מטעמי שמרנות עדיף לצאת מנקודת הנחה שהחיוב יהיה על כלל הזכויות. לעניין ערכי הקרקע, יש 6 שומות מכריעות לעניין התכנית, בגין מימוש נכסים בכל רחבי העיר חריש - ושם נקבעו ערכי קרקע בטווח של 1,450-2,000 ש"ח למ"ר מבונה. השאלה אם הוא היה נדרש להקלה או לא היה נדרש להקלה לא רלוונטית, שכן הוא מדבר על מימוש במכר - והחיוב יהיה רק השטח שניתן לממש בפועל ולא על שטחים שהיה ניתן לנצל בהקלה. ככל והוא היה מגיש בקשה להקלה, המועד הקובע - ואף זאת לעניין ההקלה בלבד ולא ניצול הזכויות מהתכנית היה נגזר ממועד אישור ההקלה על ידי הוועדה.

קראת את מסמכי התכנית? קראת שומות מכריעות שניתנו לגבי התכנית? קראת החלטות של ועדות הערר לעניין התכנית? לתכנית הספציפית הזאת אין נספח בינוי - ההיתכנות למימוש זכויות הבניה בנכס הספצפי, היא שאלה עובדתית, שכפי שצטטתי לעיל, הועדה המקומית צריכה להוכיח בחוו"ד מקצועית (בהתאם להחלטה עקרונית שניתנה על ידי ועדת הערר). ערכי הקרקע נקבעים למועד הקובע של התכנית - ולכן ערכי הקרקע שהוצגו בשומות מכריעות, גם אם לא יתנו הערכה וודאית לשווי נכס זה או אחר, יכולות לתת הערכה גסה לערכי מ"ר מבונה במועד הקובע בעיר, וכן באזורים מסויימים, וכן להפחתות שניתנות לשווי זה (שוליות, בניה, דחייה וכיוב').

אז בהמשך למס' התכנית - צריך לציין שהמועד הקובע לתכנית הוא 25.3.17 - ולכן במידה וחוזה המכר נחתם (ככל ונחתם) לאחר 26.3.21 (ז"א שחלפו 4 שנים מהמועד הקובע), אפשר שתהא זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה (עד לשטח של 140 מ"ר), אז שווה שתבדוק את הנושא הזה למול הועדה המקומית, יכול לחסוך לך את כל ההתעסקות. בנוסף, בהמשך למה שניר אמר - באופן עקרוני שאלת ההיתכנות הפיזית למימוש תוספת הזכויות, היא נטל שמוטל לפתחה של הועדה המקומית - יש החלטה של ועדת הערר לעניין זה שקבעה כך - "...מכאן ולהבא, שומות היטל השבחה הנקבעות על ידי הוועדה המיוחדת בהתבסס על התכנית יתייחסו לאפשרות מימוש הזכויות מכוח התכנית בנכס הספציפי שעבורו נערכת השומה, בין אם על ידי חוות דעת כתובה של מהנדס/ת הוועדה או חוות דעת של בעל מקצוע כגון אדריכל מטעמה" כמו כן, אכן נראה שההשבחה במלואה - הייתה גבוהה בהרבה (40-50,000 ש"ח) - וזאת אפילו בהתחשב בערכי הקרקע של חריש בשנת 2017... מעיון במס' שומות מכריעות שנערכו לעניין התכנית - נראה שנקבעו מקדמי הפחתה משמעותיים (בשל מגבלות שנקבעו בתכנית) שהביאו להפחתת ההשבחה בפועל, ובהאתמה להפחתת ההיטל: ראו לדוגמא מתוך שומה מכרעת שנערכה לנכס ברחוב האורן בחריש: וכן ראו לדוגמא תחשיב לעניין נכס ברחוב האתרוג בחריש: כמובן, שערכי השווי המדוייקים יקבעו על ידי שמאי הועדה בהתאם לתקינה ולנורמות השמאיות ולנתונים שקשורים לנכס הספציפי. לעניין מס שבח - אני מכיר את הנושא באופן שטחי בלבד, ואעדיף שלא להתייחס לעניין. (*** האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע כללי ועקרוני בלבד)