Arik TG

לא רק הבנקים הישראליים. יש בעולם, ובארה"ב במיוחד, תופעה שנקראת inverse yield curve. זו תופעה שבה הריבית לטווח קצר (חצי שנה עד שנתיים) גבוהה מהריבית לטווח ארוך (עשר שנים ויותר). הפער בין תשואת אג"ח ממשלת ארה"ב לשנתיים לעומת 10 שנים הגיע לשיא של יותר מ 1% (הקצרים משלמים ריבית גבוהה מאשר הארוכים). אם תמשוך בקישור את הטווח תראה שתופעה כל כך קיצונית היתה לאחרונה רק בשנות השמונים. אז הם צדקו בענק כי הריבית לטווח ארוך באמת התחילה בתהליך ירידה לאורך 40 שנה שנגמר רק לפני שלוש שנים (במשבר הקורונה של 2020). זה לא אומר שהם יהיו צודקים עכשיו, כי הרקע שונה ב 180 מעלות.

קצת בעיית הביצה והתרנגולת (או להניח את המבוקש). תוספת משקי הבית זה מה שקרה בפועל. משק בית זה קבוצת אנשים שגרים ביחד ויש להם הוצאות משותפות על מזון. אם אף אחד לא היה קונה דירה חדשה תוספת משקי הבית היתה אפסית. אבל אתה צודק. הדרישה הדמוגרפית לדירות חדשות היא אומדן בלבד. בנק ישראל גוזר את הדרישה הדמוגרפית לדירות לפי הגידול באוכלוסיה מעל גיל 25. זה נשמע מדד לא רע, אבל איכשהו בעבר התחזיות של בנק ישראל היו שגויות. עובדתית מלאי הדירות הלא מכורות שבנייתן החלה קפץ מיולי 2019 ליולי 2022 מ 26,000 דירות ל 47,000 דירות. זאת אומרת שעוד לפני שהביקושים נפלו בחצי השני של 2022 היה עודף בניה של 7000 דירות בשנה. אבל כמה מהביקוש היה מהצרכים הדמוגרפיים וכמה קנו "שיהיה"? מספר הדירות (הגמורות) הריקות גדל מ 170 אלף ב 2018 ל 180 אלף ב 2019, נתון מאוד מרשים, אבל לא הצלחתי למצוא נתונים לשנים האחרונות.

שתי מלים- עורך דין. אחד עם נסיון בתחום. אם אתה רוצה יש לי חבר, בפרטי.

כן. בדקתי בשנה שעברה ביבוא אישי לא היה יוצא פחות מ 270K , וזה כשהדולר היה טיפה יותר נמוך

קולולו!

שני הסנט שלי אודות שוק הדיור בארץ: אכן צריך להפריד, כמו שיובל העיר, בין צד הביקוש לצד ההיצע. מצד ההיצע זה נראה לי יותר פשוט. מה שאני רואה זה שוק שכבול למחזור החזיר בקנה מידה אפי, בגלל הזמן הכל כך ארוך שלוקח לשוק להגיב למחסור או עודף. הסייקל הוא עצום בגודלו. הסייקל האחרון התחיל עם עודף גדול בהתחלות בניה באמצע שנות התשעים(!), שיצר ירידה במחירים הריאליים של דירות מ 1997 עד 2006 וירידה מתמשכת בהתחלות בניה אל הרבה מתחת לרמת הביקושים ארוכת הטווח. בשנים 1995-1998 התחלות בניה היו בשיא של 57,500 יחידות דיור בשנה בממוצע, ב 1997 מחירי הדיור הגיעו לשיא והחלו לרדת. בארבע השנים הבאות 1999-2002 התחלות הבניה היו בהיקף ממוצע של 37,000 יח"ד בשנה אבל המחירים המשיכו לרדת כי השוק עדיין לא עיכל את עודף ההיצע של השנים הקודמות. בשנים 2003-2006 התחלות הבניה ירדו עוד לקצב של 31,000 יח"ד בשנה, ב 2006 כנראה כבר היה מחסור אבל המחירים עדיין לא עלו. ב 2007 מחירי הדירות החלו לעלות והתחיל החצי השני של הסייקל. ההערכות ב 2007 היו שהמשק זקוק רק ל 32,000 יח"ד בשנה, ואלו היו הערכות שגויות מאוד כי הן שכחו להתייחס לעודף שהשוק היה צריך לבלוע בשנים הקודמות. ב 2008-2009 מחירי הדירות זינקו, אבל גידול משמעותי בהתחלות בניה התחיל רק ב 2010. ממוצע התחלות בניה בשנים 2007-2009 היה רק 33,800 יח"ד בשנה. ב 2010 ההערכה של בנק ישראל היתה שהצרכים הדמוגרפיים הם ל 40,000 יח"ד בשנה, וכנראה שגם זו היתה הערכת חסר. ממוצע התחלות הבניה בשנים 2010-2014 הגיע ל 45,000 יח"ד בשנה, מה שעדיין לא פתר את המחסור והמחירים המשיכו לעלות. ב 2015 היתה קפיצת מדרגה נוספת בהתחלות בניה והממוצע בשנים 2015-2020 היה 55,700 יח"ד בשנה, שזה כבר מעבר לצרכים הדמוגרפיים, וככל שהיה עוד מחסור בשנים הקודמות עודף הבניה בשנים האלה כבר סגר אותו. בכל זאת המחירים המשיכו לעלות בגלל ביקושים ספקולטיביים. בשנת 2021 התחלות הבניה הגיעו לשיא מאז 1995 - הוחל בבנייתן של 63,300 יח"ד. עדיין ב 2022 מחירי הדירות עלו. לדעתי זהו סוף המחזור של 25 שנה, כאשר ישנו עודף של דירות בבניה לעומת הביקוש, והמחירים יתחילו לרדת השנה, אבל לא יפסיקו לרדת בשנה הבאה. האינדיקציה היא שב 2022 סך התחלות הבניה היה אפילו גדול יותר מאשר ב 2021 וגירד את רף 70,000 יח"ד. סיבות והסברים לפיגור העצום של ההיצע אחרי הביקוש לא חסר. החל מהליכי התכנון הארוכים, עבור בכמות העובדים הזרים, נכונות הבנקים ושווקי ההון להעמיד מימון (ב 2009, אחרי המשבר הפיננסי העולמי, הבנקים ושוק ההון היו מאוד זהירים) וכן הלאה. וכאן עוד מדובר בהתחלות בניה. כדי להגיע לאכלוס של הדירות הנבנות צריך להוסיף שנתיים וחצי. אולי כאן המקום להעיר שבגלל הקורונה היו פרוייקטים שתהליך הבניה בהם התעכב, ולכן בשנים 2020-21 היה גמר בניה נמוך מאשר ב 2017-2019, ומלאי הדירות בתהליך גדל מאוד (164 אלף דירות בבניה פעילה) העובדות הן שלצד ההיצע לוקח המון שנים להדביק את צד הביקוש, ואחר כך מהתנופה הוא עובר אותו. ההוכחה לכך שההיצע הצליח להדביק ולעבור את הביקוש נמצאת במלאי הדירות הלא מכורות שבנייתן החלה. כיוון שאלו דירות בפרוייקטים שבנייתם החלה היזמים חייבים למכור אותן, כאשר כל דירה לא מכורה מעיקה על התזרים של היזם. בסוף 2022 מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא של 53,500 דירות, הכפלה לעומת 26,000 דירות לא מכורות ביולי 2019. זה לעניין צד ההיצע, שקל יותר לראות בו מגמות מסודרות ארוכות טווח. צד הביקוש הוא הרבה יותר קופצני, והגורמים המשפיעים עליו רבים: השכר הריאלי, הבטחון התעסוקתי, הריבית הקצרה והארוכה, ואפילו הבטחון האישי חלק מההשפעות הן קצרות טווח וחלק הן ארוכות טווח. הדבר היחיד שאפשר להעריך אותו בטווח מספרי בביטחון כלשהו הוא הצרכים הדמוגרפיים לטווח ארוך. את רמתם הנוכחית של אלו אני מעריך ב 45,000-47,000 יח"ד בשנה, וכל עוד לא תהיה ירידה מסיבית מהארץ הם ילכו ויגדלו. כך שרק ירידה בהתחלות בניה מתחת 47,000 בשנה עלולה ליצור מחסור מחודש בעתיד הרחוק. להזכיר, הרמה הנוכחית של התחלות בניה עומדת מעל 60,000 בשנה. מסקנות: לדעתי מחירי הדירות יירדו בשלוש השנים הקרובות, ולא מעט, גם בלי חוסר הוודאות האזרחי והכלכלי שמייצר המאבק הנוכחי על הרפורמה/המהפכה המשפטית, פשוט בגלל שיש כעת עודף היצע הולך וגדל. עליית הריבית רק מתדלקת את התהליך. ירידת ריבית בשנה הבאה אולי תחליש אותו אבל לא תעצור אותו. תהליכים שישפיעו על הבטחון התעסוקי והבטחון האישי עלולים להחריף את המגמה. כאשר מסתכלים על הרמה הממוצעת ארוכת הטווח של משכורות שנדרשות לקניית דירה, אפשר לראות שירידה של 25% תחזיר אותנו רק קרוב לאמצע הטווח, ובתנאים של עודף זה המינימום, בעוד שחוסר וודאות חריף לגבי העתיד יכול להוריד אותנו גם לחלק התחתון של הטווח. זה נכון לכל טווח המחירים כי אם קטר ההייטק יתחיל חלילה לגמגם ההשפעה תהיה על המשק כולו.

עברתי על עמודים קודמים בדיון, וזו פשוט פנינה.

איפה אתה רואה את הכשל שלהם?

אתה יכול לקרוא את המחקר של יכין וגמרסני מ 2021, שנראה לי רציני. הם מצאו השפעה קטנה של הריבית, והשפעה גדולה של מחסור בדירות ועליית ההכנסה של משקי הבית על עליית המחירים בעשור הקודם.

אמת. בנק ישראל הטיל את המגבלה ב 2011 כי חשש (וטעה) שהריביות בעולם יעלו בחזרה בסיום משבר 2008. הוא הסיר את המגבלה ב 2020 כי חשב (וטעה) שהן לא יעלו. היכולת של בנקים מרכזיים לחזות את העתיד היא עלובה ביותר. לפני שנה וחצי הפד עדיין היה בטוח שהאינפלציה היא חולפת (transitory). כמה שהוא טעה...

תודה, אאז"נ הפנדה עם גלגלים 14 אינץ', אבל אבדוק

תודה על הגרף, הוא מדגים בדיוק את הבעיה שיש חורים גדולים בין ההילוכים. רואים שבין ראשון לשני אפילו אם אני מושך את הראשון מעל 4500 אני נופל בשני מתחת 2500. בעליה החזקה בתוך השכונה זה בדיוק מה שקורה, והאוטו בקושי מסוגל להאיץ ב 2300 סיבובים בהילוך שני בעליה. האוטו חמוד לאין שיעור, ומבאס אותי שהוא לא סוחב. אין גיר קצר יותר שאפשר להכניס במקום?

דבק מגע. למרוח על שני הצדדים עם כרטיס פלסטיק ישן שתמצא בארנק (למשל חבר מועדון שלא קיים כבר). לייבש 15 דקות במזג אוויר קר, 10 דקות במזג אוויר חם. לכוון טוב את אזור ההדבקה ולסגור, ללחוץ עם יד בתוך הנעל כמה שניות, ואז להכניס את הרגל לנעל ולעמוד על רגל אחת תוך שאתה מזיז לכל הכוונים שדורשים לחץ, למשל לעלות על קצות האצבעות. לבצע את התרגיל במשך דקה שלמה, והנעל מוכנה.

היי, קניתי לילדה והאוטו חמוווד. אבל מכוון כל כך לחסכון בדלק (כולל גיר ארוך מאוד) שקשה לו בעליות של חיפה. איך אפשר לחזק קצת את האוטו, לא משהו קיצוני- סביבות 15% ? ניהול מנוע? קיצור יחס העברה סופי? מערכת פליטה? אולי להקטין את הג'נטים ?? אגב זה, שאלה כללית- צמיגים בחתך נמוך יותר מקטינים את הקוטר הכללי של הצמיג או שהוא נשאר זהה?

שלום לכולם! הבת הקטנה זכתה ברשיון נהיגה. התקציב הוא כ 20 אלף ש''ח (מותרת חריגה) הדרישה העיקרית מהרכב שיהיה אסתטי. היא מעדיפה אוטומטי אבל אפשר גם ידני אם מקבלים בתמורה שנתון חדש יותר או פחות בעיות עם האוטו. המועמדות שלה מבחינה אסתטית: מיני סוויפט פיאט 500 המיני והסוויפט יקרות. מילא המיני שהוא מותג פרימיום, אבל האם סוויפט בת 12 עדיפה על פיאט 500 בת 8? האם פיאט 500 בת 8-10 תשרוץ במוסך כל הזמן? האם כדאי בכלל להסתכל על אוטו קטן בן יותר מ 10? אפשרויות נוספות?

מישהו מכיר את הרכב המדובר? אין כל כך הרבה פרארי משנות השבעים בארץ

ביבוא אישי לפי המחיר בארה"ב + הובלה וביטוח ואז מס על הכל, מחיר של 230 אלף הוא לא ריאלי. לפי 30.5 אלף דולר לידני לימיטד בארה"ב (במקרה הטוב 34 אלף דולר CIF) + 129% מס כי הרכב מיוצר ביפן, החשבון שלי יוצא 78 אלף דולר שהם היום 260 אלף ש"ח, לפני רווח היבואן.

יופי, עלו כבר 7 על הכביש השנה! אני גם מעוניין. אפשר לעשות קבוצת רכישה 😉?

משרד החקלאות מחייב לייבא אננס רק בלי הראש (העלים הירוקים) מחשש למזיקים. כשמורידים לאננס את הראש זה מקצר לו מאוד את חיי המדף. בסופרמרקטים לא אוהבים לשווק פירות עם חיי מדף קצרים. בשוק יש לפעמים אננס מייבוא ב 10 ש"ח ליחידה כשיש איזה סטוק שעל הקצה כבר (לאכילה מיידית). כשהפרי כבר בסוף חיי המדף שלו (צבעו כבר יותר חום) חשוב לבדוק שהוא לא רך. רך זה כבר אחרי הקצה.

ב CPC6 ממש התאהבתי, במידות דומות לשלך, אבל הם נשחקים מהר בנסיעה חזקה (מה שיהיה נכון לכל הצמיגים UHP, כמו הפיילוט ספורט והאסי 5). ה ZE310 תמורה טובה למחיר. שמתי לילדים על רנו קליאו והם טובים מאוד. לא יודע איך הם במידות גדולות. אגב, אם אתה באילת אז מבחני הרכב מחו"ל לא שווים הרבה עבורך, כי כל החלק של הרטוב לא רלבנטי 😊

מצאתי בתא המטען את האשם- מיכל ספריי צבע שכנראה דלף. לא נזל הצבע, רק הוציא ריח.

לפני יומיים, אחרי שהאוטו עמד בלילה, הופיע בתא הנוסעים ריח חזק מאוד שדומה לריח של טרפנטין, ומאז נשאר. הריח לא יוצא מפתחי האוורור, אין ריח מתא המנוע ולא מהבגאז'. לכאורה כאילו נשפך טרפנטין באוטו אבל אף אחד לא שפך ולא מצאנו כלום מתחת למושבים. גם אחרי נסיעה עם חלונות פתוחים הוא לא נעלם. ריח חזק מאוד. רעיונות?

נו, תעדכן. אני מאוד אהבתי את ה CPC6 כצמיג ספורטיבי על אוטו משפחתי, ממש התאהבתי. המינוס היחיד שלהם מבחינתי היה עמידות. הערה כללית: ההבדל בין תוצאות במבחני צמיגים שונים יכולות להיות לא רק בגלל משקולות שונות לציונים, או סובייקטיביות של הבוחנים, אלא גם מההבדלים בין מכוניות המבחן. צמיגים שינצחו על רכב גדול וכבד (נגיד סדרה 5) יכולים להפסיד על הצ'בק (נגיד סדרה 1) אפילו במבחן של אותו מגזין (נגיד אוטובילד). אני התאהבתי ב CPC6 על מונדאו גדול וכבד.

ביקורת אישית על כמה דגמי צמיגים אני אוכל הרבה צמיגים- גם נוסע חזק בפניות, גם נופל לבורות, דופק מדרכות, אוסף ברגים ובזנ"טים מהכביש, ומה לא. לכן בשנים האחרונות הצלחתי להחליף כמה דגמים של צמיגים על אותו האוטו, ואני יכול להשוות ביניהם. נלך מהפחות מוצלחים ליותר מוצלחים ונשווה את הפרמטרים הבאים- בלימה ביבש ורטוב, אחיזה ביבש ורטוב, נוחות, התנהגות כביש, רעש, שחיקה ומחיר. שימו לב שעל כל הצמיגים נסעתי בפורד מונדאו 2008 - אוטו גדול וכבד. יותר מסביר שהתוצאות ברכב קטן וקל יהיו שונות. פאלקן ZE914 הדגם הישן של פאלקן הוא צמיג בינוני. כמעט הכל בינוני אצלו- מרחק הבלימה ביבש וברטוב, האחיזה, הנוחות, השחיקה, רמת הרעש. בינוני זה סביר, בסדר. נקודות החוזק שלו הן בהתנהגות ובפידבק לנהג. בזה, מההתרשמות שלי, הוא טוב. אבדן האחיזה הדרגתי והוא משדר היטב לנהג מה קורה איתו בעומסים. החולשה שלו היא בבלימה ברטוב, שהיא בינונית מינוס. בינוני מינוס זה עדיין הרבה יותר טוב מאשר צמיגים סיניים זולים, אבל חראם. במצבי חירום אתה רוצה צמיג עם יכולת בלימה טובה. ה ZE 914 מתומחר די זול בארץ, במידות שלי הוא עולה 50% יותר מהסינים הזולים, ורק 20% יותר מהסינים הממותגים. מבחינתי אין ספק שהוא שווה את תוספת המחיר מעליהם, אבל אם כבר, הייתי מוסיף עוד 5-10% והולך על הדגם החדש יותר - ה ZE 310, שגם הוא מתומחר די זול בארץ ועל פי פרסומים מחו"ל עולה על ה ZE 914 בהרבה. הנקוק K117 (נקרא בחו"ל Ventus S1 evo2) הדגם הקודם של הנקוק הוא צמיג טוב. היכולות שלו לא מאוזנות. יכולת הבלימה שלו ביבש מעולה, וברטוב פשוט יוצאת מהכלל. זה הצמיג עם הבלימה הכי טובה ברטוב שפגשתי. האחיזה שלו מצויינת, גם ביבש וגם ברטוב. בנסיעה חזקה השחיקה שלו גבוהה, כמובן, כי אחרת לא היה יכול לספק איכות בלימה כל כך גבוהה. הנוחות שלו, במפתיע, חלשה- הוא עובר באמפרים בקשיחות רבה. גם הרעש די חזק לטעמי. נקודות החולשה שלו הן ההתנהגות- אבדן האחיזה די פתאומי. אמנם האחיזה ברמה גבוהה כך שאבדן האחיזה מגיע מאוד מאוחר, אבל כשהוא מגיע אתה לא רוצה לאבד פתאום את כל האחיזה. הפידבק לנהג ממש גרוע לטעמי. השילוב של אבדן האחיזה הפתאומי והמחסור בפידבק הופך אותו לצמיג לא ספורטיבי למרות היכולות הגבוהות שלו. העמידות שלו נמוכה. הסוליה נשחקת מהר וגם הדופן פגיעה למדרכות. ההנקוק מתומחר בארץ במחיר גבוה ב 10-20% מהפאלקן, והוא שווה לדעתי את תוספת המחיר. מישלן Primacy 3 מישלן הוא המותג הותיק והחזק ביותר בעולם בצמיגים. אם לא ידעת- מדריך מישלן למסעדות התחיל בתור פטנט קידום מכירות לצמיגים בשנת 1900, לפני 120 שנה, כדי שאנשים יסעו יותר למסעדות רחוקות... ה Primacy 3 הוא הדגם הקודם, בארץ נמכר כבר ה Primacy 4 שהוא דגם משופר. המישלן Primacy 3 הוא צמיג טוב מאוד ומאוזן להפליא. בלימה טובה ביבש וברטוב, אחיזה טובה מאוד ביבש וברטוב, התנהגות טובה, פידבק טוב, רעש נמוך, נוחות טובה. נקודת החוזק שלו ביחס לכל הצמיגים האחרים שבדקתי היא העמידות המעולה שלו - גם לשחיקה וגם לשמש הישראלית. החסרון שלו הוא כמובן המחיר. הוא היקר בקטגוריה שלו, יקר ב 20% בערך ממותגי הפרימיום האחרים. קונטיננטל Premium Contact 6 הקונטי PC6 שונה משאר הצמיגים כאן בשני דברים- הוא הדגם החדש ביותר (כל האחרים הם דגם קודם של היצרן), והוא נמצא בקטגוריה גבוהה יותר- UHP. צמיג ספורטיבי יותר (יש אתרים שמדרגים גם את ה K117 כ UHP). זה צמיג יוצא מהכלל שהתאהבתי בו קשות. הבלימה ביבש וברטוב מעולה. האחיזה ביבש וברטוב מדהימה. התנהגות הכביש יוצאת מהכלל, הפידבק לנהג טוב מאוד, הרעש במפתיע לא גבוה והנוחות טובה. המחיר הוא כמובן בשחיקה גבוהה- בנהיגה חזקה כבר אחרי 10,000 קילומטר הטסטר שקל לפסול לי צמיג קדמי בגלל שחיקה של קצה הסוליה. הדופן פגיעה למדי למדרכות, המחיר שלו לא גבוה במיוחד בהשוואה. עד כמה שראיתי, צמיגי ה UHP הטובים ביותר מתומחרים בארץ טיפונת מעל צמיגי ה Touring הטובים ביותר. לדוגמה- המישלן Pilot Sport 4 נמכר בארץ רק טיפונת מעל המישלן Primacy 4. טבלת סיכום - בטבלה המצורפת סיכמתי את הציון הסובייקטיבי שלי לכל אחד מהצמיגים בכל קטגוריה- 10 זה הכי טוב שיש, 9 זה מעולה, 8 זה טוב, אפילו טוב מאוד, 7 זה בסדר, 6 זה ככה, לא משהו, 5 זה גרוע, 4 זה נכשל טוטאל. סיכום צמיגים.odt

קניתי מ EuroImpex פנס אחורי משומש למונדאו 2008. בארץ רצו על חלק משומש 400 ש"ח, והוא לא היה מתאים, את החלק המדויק לא מצאו לי משומש בארץ. בדיעבד בדקתי באתר של פורד (משום מה החיפוש לפי מק"ט לא הצליח, הצלחתי להתחכם לחיפוש המילולי ולמצוא. אפילו כשעשיתי העתק-הדבק מהמק"ט שמצאתי בחיפוש המילולי, החיפוש לפי מק"ט לא הצליח) ודווקא הפנס של הדגם הספציפי שלי עולה רק 437 ש"ח, והדגמים הדומים 800 ש"ח ומעלה. קניתי אונליין ביורואימפקס לפי מק"ט פורד. החלק עלה 27 יורו, והמשלוח 20 יורו. המחיר של החלק אצל ספקי חלפים משומשים באנגליה דומה, אבל המשלוח מאנגליה יקר, אם בכלל. שילמתי 47 יורו בכרטיס אשראי= 190 ש"ח, פחות מחצי המחיר בארץ. לקח לו 3 שבועות וקצת להגיע לדואר בשופרסל השכונתי. מתחת לרף המכס אז שום טפסים ושום כלום. החלק היה ארוז היטב- עטוף בניילון נצמד, על זה קרטון, על זה שוב ניילון נצמד, על זה שוב קרטון, ועל זה שוב ניילון נצמד. החלק היה משומש במצב מצויין. הפחח הרכיב לי אותו, ועכשיו הוא נראה יותר טוב מהפנס השני לסיכום- ממליץ על EuroImpex. אקנה מהם שוב. האתר : https://shop.euroimpex.lt/en