natco

לא באמת יודע לומר. נראה לי שבדיוק מהסיבות שמניתם. מוכרים as-is. מביאים את הקונה לראות בפועל בית גמור. כנראה בונים על מחיר גבוה יותר, שנובע גם מעליית מחירים שנמשכת כל הזמן. (אל תשכחו שמפריסייל לטופס 4 יכולות לעבור בקלות שנתיים).

לא התכוונתי להבדל בתנאים שבחוק הקיים. ברור שישנה אפליה. על כך בדיוק נסובה העבודה של החבר'ה. התכוונתי להבדל (שאמור היה להיות) בהתייחסות החברתית לנושא.

זה נכון מאד. זה לא כל-כך נכון. במסגרת "דו"ח אפס" היזם נותן בין השאר גם הערכה לתחילת מכר וצפי התקדמות מכר. נכון שכלום לא "יצוק בבטון", אבל חריגה משמעותית מהתחזיות יכולה לכל הפחות ליצור אצל הבנק המלווה ספקות באשר לד"וחות עתידיים שיגיש היזם כדי לקבל מימון לפרויקטט הבא שלו. במקרה של פער קיצוני, זו בהחלט יכולה להרשם כהפרה של תנאי המימון הבנקאי. תוציאו לכם מהראש ש"יזמים יושבים על הסחורה" (קרקעות, דירות מוכנות וכו') כדי להגדיל את הרווחים. הרבה מהפרויקטים נמכרים "על הנייר", לפעמים לפני שעוד יש היתר בניה. ההפרש למחיר לדירה מוכנה הוא זניח (עבור היזם. עבור הקונה זו כן הזדמנות). למרות ההגיון הכלכלי במה שאמרת, היזם יעדיף בד"כ לקחת את הכסף הזול הזה לפרויקט הבא, ולא להמרח על המכירה בשביל עוד 2-3 אחוז. (נטו, אחרי קיזוז עליות מימון וספיגת עליית תשומות על חשבונו בנכסים הלא מכורים). *למרות הכתוב לעיל- זה הפך לאחרונה להיות נכון חלקית, בעיקר אצל יזמים קטנים, ובפרויקטים קטנים. כבר יצא לי ששאלתי מה קורה עם השיווק?, וענו לי "אין פריסייל. נגמור- נמכור. " ואפילו נתקלתי לאחרונה בפרויקט אחד שהיזם משכיר את כולו ולא מוכר בכלל כרגע.

אני יכול להאיר את עיניו של בני לגבי הבעיתיות בכל נושא הפונדקאות, (ללא קשר לזהות הזוג), מנקודת ראותה של הפונדקאית, ובמיוחד הבעיתיות בכך שזו בחלק לא מבוטל של המקרים מדובר באישה מוחלשת, שעוברת הליך לא קל, שמשאיר אותותיו על גופה ועל נפשה. מעבר לזה, אני לא רואה שום הבדל בין פונדקאות של זוגות חד או דו מיניים. אשמח אם תאירו את עיני.

לא רק שיש תיכון בשכונה. הוא הופך ממש עכשיו למעצמה אמיתית. מגמת מדעי המחשב 5 יח"ל, פיזיקה 5 יח"ל, הנדסת תוכנה, מתמטיקה 5 יח"ל....

לטענתם, זו בדיוק היתה הסיבה לשאלות שמאוד דומות בניסוח. הם מקווים לאבחן בדיוק אנשים שכמוך, לא מפריע להם שיהיו ללהט"בים זכויות שוות, לבין אלו שממש מוכנים לצאת על זה למלחמה. לדעתי, הניסוח של השאלות מעט בוסרי ולא מכוון היטב.

הם אכן בחרו את הנושא בעצמם. ארבעתם בתפקידים בכירים בתנועת הנוער "כנפיים של קרמבו". הכלה של דברים שהם לא בהכרח מסכימים איתם, זה חלק מהdna שלהם. פוליטיקה? האם פלורליזם וקבלת האחר זו פוליטיקה? שוויון זכויות לכל אדם באשר הוא זו לא פוליטיקה. זו מהות הדמוקרטיה. בהזדמנות זו, אני רוצה להמליץ לכולם פה על המיני-סדרה (6פרקים) של "כאן" בשם "שעת אפס". העלילה מספרת בדיוק על שיעור אזרחות בכתה י"א שמדרדר.

תודה. הכל די חוזר על עצמו... לא הסקר הכי מקצועי, אבל תזכרו שהם בני 16, וזו הפעם הראשונה שלהם

הבן שלי צריך עזרה במילוי סקר לעבודה שהוא והחברים שלו עושים בנושא זכויות להט"ב, עבור הבגרות באזרחות. כולה 9 שאלות. לא יקח לכם הרבה זמן. תודה מראש לכל מי שימלא. שלום רב. אנחנו ארבעה תלמידי כיתה י"א מתיכון חדש בית אליעזר. במסגרת שיעורי אזרחות נדרשנו לערוך סקר על מתן זכויות שוות ללהט"בים. נשמח אם תענו על השאלון המצורף בקישור, תודה רבה. https://forms.gle/nsXWokDoU1CYLqDp8

אל יאוש היתה לי לאחרונה חבילה כזו בדיוק, לכאורה רשומה, עם מס' מעקב, עליאקספרס סטנדרט והכל, ש"נתקעה במודיעין" לאיזה שבועיים. חבילה קטנה מאד גם פיזית וגם מבחינת עלות. פניתי לווטסאפ של "פניות הציבור", לא חזרו אלי אפילו. אחרי איזה זמן, הבן שלי מצא אותה בחלק האפל של תיבת המכתבים אצלנו (תיבה גדולה-של "מרכז חלוקה").

ה-ELM327 לא קורא תקלות ממחשב הABS, רק ממחשב ניהול מנוע. חפש בפורום ההמלצות כאן, או בפייס לינק לחברי "תשאל כנופצון". יש להם מתנדבים בכל הארץ עם סורקים מקצועיים שאפשר לגשת אליהם לסריקה חינמית שכן תגלה את התקלה. מע' ABS מנוטרלת זה בהחלט לא טוב, אבל לא הייתי מגזים ואומר שזה "מסוכן לנהיגה". עד שנות ה-90 לאף אחד לא היה ABS, והאנושות שרדה... מה שכן- זה לא עובר מבחן רישוי שנתי ככה. כמו שכבר אמרו לך - כנראה אחד מחיישני המהירות בגלגלים נתלש מהגרירה של הכדור. שווה לך להרים את האוטו *על בוקים. לא על ג'ק* לזחול מתחת לרכב, ולחפש חוט מנותק באיזור הנאבות. זו בסבירות גבוהה התקלה. לפי מצב החוט תראה אם זה לתיקון עצמי, או שזו עבודה לליפט ובעל מקצוע. **עריכה- כל האמור לעיל נכון אך ורק בתנאי שאתה לא מרגיש שינוי בבלימה (דוושה שוקעת, צורך בלחיצה חזקה מהרגיל וכו'), ושלא מתלווה לנורת ה-ABS נורת אזהרה אדומה של הבלמים. בכל מקרה כזה - יש לעצור במקום בטוח ולהמשיך על גרר.**

שיואו, כפרה עליו, איזה פרצוף רציני. כאילו שהוא מצטלם עכשיו לויזה לארה"ב.

וזה עוד בזול, כי הנתונים נספרים מהגשת בקשה להיתר במערכת "רישוי זמין". אם היו סופרים מבקשה לתיק מידע, אז היית בקלות מוסיף לזה עוד שנה. תיקון 101 והפחתת הבירוקרטיה, עלאק... לכאורה, הכל מתוזמן ונמדד, כי הכל במערכת "רישוי זמין" ומפוקח ע"י מנהל התכנון (שהם באמת משתדלים, מאד פרו-המתכננים ונכנסים בוועדות ללא רחמים). אז עכשיו, חתימת מועצה (בוועדות מחוזיות) זו דרישה מקדמית, והנה לך עוד 7-8 חודשים של סחבת שלא נספרת באף סטטיסטיקה ושגרוע מזה -לא מפוקחת על ידי מנהל התכנון, כך שכל פקיד מושתן הוא עדיין מלך, ויכול לטרטר אותך סתם 5 פעמים הלוך חזור בסגנון "ולמה אין לך כובע?" עוד דוגמה? מסמכי הוכחת בעלות הם תנאי מקדמי לבקשה. למה? ואם אעבור את כל התהליך על מגרש שלא שלי, סתם כי אני מופרע? למה זה לא תנאי בהיתר? הרבה פעמים, מתחילים תהליך כשהמגרש עוד לא עבר בטאבו, כי אתם יודעים, גם שם יש בירוקרטיה לא קטנה. אז צריך יפויי כח נוטריוניים מהמוכר, חתימות שלו על הבקשה, תעודת התאגדות ופרוטוקול מורשה חתימה (כשהמוכרת היא חברה בע"מ) ועוד שלל צורעס. ומה בסוף? עד שזה נכנס לדיון במליאה, ההליך בטאבו מסתיים, וכשצריך להביא נסח טרי לבקרת תכן, המגרש כבר על שם חברה אחרת, וצריך להתחיל הכל מהתחלה...

ניתוח יפה, אלכס. כן. 15 אחוז זה רווח נקי, אחרי כל ההוצאות. ושוב- זה האחוז ממחיר הדירה. כמה זה מההון העזמי, והאם זה חזירי או לא- אני לא נכנס לזה בכלל. ממילא כולם כאן בטוחים שאני מדבר מפוזיציה. אני רק אומר שזה היה כך מאז ומעולם, ולא זו הסיבה לנסיקה במחירים. בעצם אני מנסה לומר, שגם אם כל היזמים יחתכו את הרווח שלהם בחצי, זה יוזיל את המחירים ב-7 אחוז, שזה מה שעלו המחירים רק בכמה חודשים האחרונים... מה יהיה בעוד חצי שנה, כשהמחירים ידביקו שוב את ה-7 אחוז האלה? נבוא שוב ליזמים? הרכיב שהתייקר בצורה המשמעותית ביותר, הוא הקרקע (ואחריו עלויות בניה, אבל זה לפוסט אחר). משכך, הנתח של המדינה עלה פעמיים - פעם אחת הרוויחה על הקרקע, ופעם נוספת על המיסוי של רכיב הקרקע מתוך הסכום הכולל. מעין "מס על מס". בדוגמה שלך, עוד לקחת שורה, בה רכיב הקרקע הוא יחסית נמוך (ככל שיש פחות יח"ד למ"ר קרקע אחוז הרכיב הזה עולה). בצמודי קרקע זה בכלל מטורף, אבל זה סוג דיור מוקצה ממילא, אז רק אומר שבבנייה מרקמית (10-15 יח"ד לדונם) באיזורי הביקוש רכיב הקרקע לבדו יכול להגיע גם ל-30-35 אחוז.

אתה מדבר על יזמים קטנים, שלוקחים חברת ביצוע גדולה. לחברות האלה (מליבו,דניה,שיתופית וכו') יש אכן את כל האופרציה אין-האוס ואתה יכול לקבל שירות "עד המפתח", אבל אתה כיזם משלם עבור זה, בטח לא מחיר למטר שמופיע בטבלה שצירפתי (4000-4500 ). לחלק גדול מהיזמים יש (לכל הפחות) מהנדסי ביצוע ומנהלי פרויקטים משלהם, ואפילו בחלק מהמקרים קבוצות ביצוע לחלק מהדברים. לחלקים אחרים, הם שוכרים קבלני משנה, ואז האחריות לבדק ותביעות היא עליהם. (כמובן שהם יסבו את זה על הראש של קבלן המשנה האומלל, אבל הם בהחלט נתבעים). לכל היזמים שאני מכיר יש קבוצה לתיקוני בדק, אלא אם מדובר בפאשלה קולוסאלית שמצדיקה להביא את האנשים של קבלן המשנה. יזמים שאין להם אפילו איזו אדריכל/ית שינויי דיירים ב"מטה", או מחלקת שיווק ומכירות, זה כנראה משהו ברמה של קבלן טנדר, לא של חברה יזמית אמיתי. יצא לי לצערי לעבוד גם עם כמה כאלו. כיף זה לא היה.

הסיבות להסתבכות של פרי נדל"ן וענבל אור הן שונות, הם בכלל לא יזמים קלאסיים. מה שבארי אומר ברור לי. ה-15 אחוז הם מעלות הפרויקט, לא ממהון העצמי, לא הרווח הגולמי, או כל מיני קללות של כלכלנים, שאני בכלל לא מבין בהן. אני טוען אך ורק מהבחינה של יכולת היזמים להשפיע על מחירי הדיור- כשכל מרכיב הרווח של היזמים הוא 15 אחוז מהמחיר, והאחוז הזה יציב מבריאת העולם בערך, זה קצת מוציא את האוויר מהטענה שהם הסיבה לעליות המחירים. מי שבאמת רוצה לחקור ולמצוא היכן נמצא האחוז העיקרי מעלות דירה בישראל- מוזמן לחזור לטבלה.

למה אתה מקלקל. זו מנטרה כל-כך מוצלחת, ואם יחזרו עליה הרבה פעמים, היא תהפוך, כמו תמיד בדברים מהסוג הזה ל"אמת". אתה בא ומפריע עם העובדות שלך, שנכונות במקרה של קרקע פרטית, ובמקרה של מכרזי מנהל, פשוט יש קנסות אימים למי שלא עומד בחוזי פיתוח. הכי קל זה לפשט את העניין המורכב הזה, שהפך כאן לדיון של 5 שנים ו-224 עמודים, עם טיעונים מעמיקים (יותר או פחות), בעיה מורכבת שטובי הכלכלנים ושמאי הנדל"ן מתקשים לתת לה מחולל אחד, ל"הקבלנים החזירים אשמים בהכל" (כנראה שהכוונה ליזמים ולא לקבלני הביצוע, אבל מה טוב מלפשט אפילו את המונחים לרמת הרחוב). אני מאתגר שוב את המשתתפים להביא כאן נתונים של יזמים שיש להם קרקעות פנויות והם מעכבים בנייה עליהן. בינתים, אני מצרף נתונים משלי (אמנם מחקר בן 7, אבל אני מתחייב שהוא עדיין תקף). מי שרוצה לאמל"ק, יכול לעבור ישירות לטבלה בעמוד 32. הנתון שאני רוצה להפנות אליו את תשומת הלב, הוא האחוז הממוצע של רווח יזמי - עומד על כ-15% מערך הפרויקט. כן. 15 אחוז. על השקעה של בין כמה מליוני שקלים לכמה עשרות מיליוני שקלים, של הון עצמי ש"נסגרת" לבערך שלוש שנים. עבור האחוז ה"אסטרונומי" הזה, כל אחד מהמתלהמים מוזמן לקחת עליו את שלל הסיכונים (עיכובים עקב מלחמות/סגרים/מגפות/רשיות תכנון שמשנים משמעותית את התחשיב, התמודדות עם דיירים על תביעותיהם ותיקוני הבדק שהם דורשים, לדאוג לעשרות העובדים התלויים בהם, לרוץ אחרי המימון הבנקאי, לריב עם שלל היועצים והמתכננים, קבלני משנה, רשויות תכנון...) או בניסוח של טוקבקיסט טמקא טיפוסי "אם זה כל כך טוב, למה אתה לא הולך להיות יזם???"

אותו הקוד לא יחזור לעולם (טוב, נו, המתמטיקאים פה יתנפלו עלי תיכף- לא "לעולם". בסבירות גבוהה מאד שלא יחזור). מערכות רולינג קוד משתמשות ב - PRBS ליצור רצפים רנדומליים. רק שני מכשירים שמתוכנתים על אותו PRBS יודעים לתאם ביניהם את הקוד הבא. בכל מקרה - אפשר להוסיף שלטים רק דרך לוח הבקרה שבשער. (זה לא משהו שעושים במשלוח, אלא צריך לשלוח פיזית טכנאי. אלא, אם הוועד קנה מראש עוד שלטים ספייר בביקור הקודם של אותו טכנאי) גם אתה יכול להוסיף שלט, אם הגישה לבקרה לא ננעלה (פיזית ותוכנתית) ע"י המתקין, כמובן. בשביל לחסוך 150 ש', לא הייתי נכנס לסרט כזה. (נניח רק לשם הדוגמא, שתאפס בטעות את קידוד השלטים לכל הבניין ).

הכל מתחיל ונגמר בזה. ברגע שזה הופך לאחד על אחד ולא "האזרח הקטן מול הגוף הגדול" - אפשר לסדר הכל. הבעיה היא, שזה לא יכול להפוך להיות הנוהל, כי אז נותן השירות הבודד יקרוס תחת הנטל. אגב- כשהוצאתי את הדרכון הביומטרי (כבר כמעט לפני 3 שנים) הוא פשוט הגיע לפיצוציה שאני אוסף ממנה את השטויות מאליאקספרס. כשהכריחו אותי לפני חצי שנה להוציא גם ת"ז ביומטרית, הכריחו אותי לבוא לסניף הדואר הראשי בחדרה, לעמוד בתור, לתת סיסמא (שקיבלתי מהפקידה במשרד הפנים במעמד הנפקת התעודה, על מדבקה חד-פעמית כזו, כמו של מס' סודי של אשראי) ואחר-כך להפעיל אותה עם עוד מדבקה חד-פעמית כזו. מילא שלא קיבלתי "שירות עד הבית" כמו שהם מבטיחים במכתב שהם נותנים במעמד ההנפקה, המגוחך הוא ההבדל באבטחה סביב שתי תעודות שהן באותה רמת חשיבות, אולי אפילו עם עדיפות לדרכון.

זה ישפיע על המדרגות. כל המדרגות באותו מהלך חייבות להיות באותו גובה בדיוק, אבל בדיוק ברמה של 0.1 ס"מ. אחרת אנשים נתקלים ואפילו לא מבינים למה ומה קרה. מה שאומר שצריך לחלק את כל המדרגות מחדש לגבהים שווים. אם יש רק פלשטקות, או אפילו שיניים מבטון זה לא נורא. אפשר לתקן עם טיט בזמן חיפוי המדרגות. השאלה היא, מה גובה מדרגה אחרי התוספת. עקרונית לפי התקנות, אסור שיעבור את ה-17.50 ס"מ, אבל אם זה עומד במוסחת המדרגות, וזה הבית הפרטי שלך, אז אפשר לחרוג טיפה. בעיה נוספת, היא גובה פתחים. אם יש כבר משקופים עוורים (אמורים להיות, אם אתם לפני ריצוף ) אז הדלתות יהיו נמוכות מידי, וספי החלונות עלולים להיות לא תקניים (גובה למניעת נפילה). 9 ס"מ מתחת לפני ריצוף זה קשוח. תנסה להתמקח עם החברה של החימום.

פני בטון פני ריצוף בכוונה רשמתי את זה כמו שזה מופיע בתכניות הקונסטרוקטור. ההפרש ביניהם הוא עובי המילוי+ריצוף. 15-18 מילוי+ריצוף זה הסטנדרט. מאחר ואנחנו לא יודעים עדיין מה הסיבה לשאלה של פות"ש, אי אפשר לדעת באיזה טולרנס הוא צריך את התשובה. אני יוצא מתוך הנחה שהוא צריך תשובה מדויקת על הסנטימטר.

נראה שזו הבקשה להיתר, ולא תכניות עבודה לביצוע. זה כיוון טוב, אבל לא רצוי להסתמך על זה אם דרוש דיוק. (יתכן וסביר, שבשלב תכניות העבודה הקונסטרוקטור דרש רצפה בעובי 22-25 ס"מ, שבאו על-חשבון המילוי, או על חשבון גובה ק"ק, או שילוב של שניהם, בתלוי בדיאלוג בין האדריכל לקונסטרוטור.

חייב להיות בדיוק כמו המדרגות האחרות... אגב, גובה מקסימלי למדרגה הוא 17.5 ס"מ. אני מבין שהמדרגות עדיין לא מחופות. אז אתה לא יכול להסתמך עליהן. תראה, בעל המקצוע יקבע את הגובה לפי התכנית האדריכלית. מדידת הגובה מפני רצפת הבטון. זה צריך להיות רשום בתכנית, ואצל אדריכל רשלן במיוחד, זה יופיע לכל הפחות בחתכים. במקרה הגרוע ביותר, תפחית את מפלס פ.ב ממפלס פ.ר בתכנית הקונסטרוקטור. כך תדע מה גובה המילוי+ריצוף שתוכנן. זו הדרך היחידה לוודא שבסוף המדרגות יתחלקו בצורה תקינה, וגבהי הפתחים יהיו תקניים. אתה מוזמן להעלות/לשלוח לי בפרטי תכנית אם אתה צריך עזרה לאתר את הנתונים

שאלה מוזרה. המדרגות כבר קיימות? אם כן, מתיישרים לפי מדרגה אחרונה. אם לא, אז לפי תכנית אדריכלית, גובה מפני בטון. ואז שטיכמוס/לייזר לשאר הקומה. אפשר להתיישר גם לפי קו עליון של דלת או חלון. פחות מדוייק ומקצועי. במקרה כזה, לא לשכוח לקחת בחשבון משקוף עיוור אם עוד לא הותקן. עריכה- אם אתה בבנייה חדשה וצריך לעבור ביקורת- אל תשכח בק"ק שמחוץ לממ"ד הריצוף צ"ל נמוך ב-2 ס"מ.

אבל במחסני תאורה יש ב19.90 אחד שגם מתכוונן