Nemesis

הכוונה היא להעביר לשם חדר אוכל + מכונת כביסה / מייבש ואולי קצת אחסון. את המטבח להקטין בשליש ולהגדיל את הסלון (העמוד תקוע שם כמו עצם בגרון, צריך להיות יצירתי). קיר אחד של המטבח הוא ארונות עד עד התקרה עם בילט אין למקרר, קיר שני שיש עם כיור ולסיים בדלפק כלשהו לכיוון העמוד שתקוע שם. אחרי הורדת המחיר + עוד קצת קווץ' אפשר להעמיד תקציב של 300-350 אלף לשיפוץ. @Night Driver לגבי הדירה ההיא שדורשת שיפוץ, לדעתי ב- 200 אלף אפשר לעשות שיפוץ יפה. אבל אז אני מסיים ב- 3.9 מיליון לדירת 120 מטר עם 18 מטר מרפסת. תמורה לא גבוהה כל כך לדעתי. וצריך לקחת בחשבון גם להעביר נקודת גז למרפסת שבת הזוג מתעקשת עליה, זה גם יהיה סיפור. צריך לחצות את כל הבית.

הבניין עצמו נראה סביר. וועד לא מאוד חזק, בקומות בהן התפנו הדיירים המשכירות ארוכת הטווח הלובי הקומתי מלא זבל שהדיירים השאירו. בכל מקרה, כאמור הם שלחו אותי לחפש את החברים שלי. לא הורדת מחיר ולא החלפה על חשבונם. תיקון של נזקים וזהו. זה אומר שאני צריך להוסיף 250-300 אלף ש"ח ואז אני מגיע ל 4 מיליון בדיוק. כבר רמת מחיר של דירות גדולות משמעותית עם מרפסות גדולות בהרבה ומושקעות מאוד פנימית. לא מתאים. זה כבר הפך להיות בלוג חיפוש הדירה של Nemesis. בינתיים חזרו אלי מדירת הגן הראשונה שראיתי שדרשה שיפוץ גדול מאוד. והרחבה של הקומה התחתונה בצורה כלשהי. פלוס גדול של הדירה - גינה ענקית של 160 מ"ר. מינוס - צפופה למדי, אין המון אוויר וקרבה יתרה למרכז מסחרי גדול. גם כאן יש פסיפס שנופל / יפול מתישהו. הקומה העליונה כאמור צפופה ולא בתקן, אבל אפשר לחיות עם זה בהנחה והתשתית בסדר. עם הקומה התחתונה אי אפשר לחיות. המחיר ירד בחצי מיליון ש"ח. מקדימה הבנתי שאין מצב לסגור פרגולה ולהפוך אותה לחדר סגור בלי סיכון גדול לעורר את חמת הזעם של העירייה. כמה אני מסתכן אם אני סוגר דק + פרגולה + אלומיניום עד החומה של קו מגרש? ממבט מסביב הרוב סגרו בצורה כזו, אבל פרוביזורי. פרגולה + זרקו כיסוי פלסטיק מעל, וסגרו את הפתחים בין החומה לפרגולה עם פלסטיק / עצים.

שלחו אותי לחפש את החברים שלי. יאוש.

נכנס לדיון איתם עוד מעט. אציע להם להוריד 150 אלף ש"ח ואקח אותה as is, או שיתקנו את כל הליקויים ויחליפו מטבח, אמבטיה, מקלחון פלוס תיקונים של כל מה ששבור. יכול להוות שיעדיפו להחליף, בכל זאת קבלן. כמובן יכולים גם לשלוח אותי לחפש את החברים שלי. אני המון שנים, גר בשכונה בדירות שלא שודרגו מעבר למפרט קבלן. כזו איכות ירודה עוד לא ראיתי.

יש לי היום מרפסת לכיוון דרום עיקרי, מזרח ומערב. הרבה פחות חם בדירה מאשר בדירה הקודמת שפנתה לכיוון צפון מערב, והיתה חמה יותר בשעות שהיינו בעיקר בבית. חלון המטבח לכיוון מסתור הכביסה, אבל מסתבר שזה מסתור פתוח. רעיון הפלישה נגוז. המרפסת בשרטוט היא 12, אבל יש להם מספר דירות זהות באותו טור. בקומה 19 המרפסת הופכת ל - 18 מר. בכל אופן, ראיתי את הדירה, התאכזבתי מאוד אמרו לי הרבה שהקבלן הספציפי ידוע בסטנדרט הבניה הגבוה. בפועל, סטנדרט נמוך מאוד. בנוסף, הדיירים די הרסו את הדירה. בשיחה עם משרד המכירות, מוכנים לתקן נזקים, אבל לא להחליף דברים בלויים. המטבח במצב גרוע יותר מאשר בדירה בה אני גר, והוא מטבח קבלן בן 12. האמבטיה גם כן, הרוסה. מקלחון בלוי. כל השקעים והמתגים בדירה דורשים החלפה. תריסי גלילה ידניים. אני לא מדבר על קירות מחוררים וכו׳, זה שטויות. התאכזבתי מאוד.

ברור. מבנה מסוכן עם אריחים נופלים. נלך לעשות השלמת הכנסה בערב. במבט שני לא צריך להרוג את המחסן בכלל כנראה. אפשר להעביר ארון מקרר לצד השני, להאריך אותו לדלפק ישיבה, ולהעיף את האי. קצת מבאס שחלון המטבח פונה למסתור הכביסה בלבד. מקור האור היחיד באיזור המשותף הוא הוויטרינה למרפסת. אמנם פונה לדרום, אבל אולי לא מספיק.

שכן של טרנספורטר? 😂 זה סה"כ פ"ת.

תודה. קרוב הרבה יותר ל-4 מאשר 3 מלש"ח. לפחות אין תיווך. נלך לראות בעיניים. נ.ב. יש כאלה ש-"פרצו" למסתור הכביסה בבניינים באיזור, כדי ליצור מקום אחסון. בדירה הזו הוא נראה גדול למדי. אולי אפשר גם להפוך אותו למעין מחסן, ולאכול חצי מהמחסן לתוך המטבח, ואת השאר להפוך למזווה. להעיף את המקרר לפינה החדשה שנוצרה, ואז במקום המקרר ניתן לבנות דלפק לכ- 4 מקומות מבלי להקריב את פינת האוכל.

מה אומרים על זה? יוצא מהשכרה ארוכת טווח (6 שנים) על ידי הקבלן. קומה 19 מרפסת 18 מ"ר. לאחר מספר שנים אפשר להוריד שירותי אורחים וליצור שם פינת עבודה במקום.

יש לשים לב למוקש כפי שאמרתי, לא תמיד אפשר להסיק מביצועי מכשיר בגודל מסויים לגודל אחר. זה לא קורה המון, אבל לפעמים יש הבדלים דרמטיים.

יש באתר rtings ביקורת על TCL סדרה 6 https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.rtings.com/tv/reviews/tcl/6-series-2018&ved=2ahUKEwj9zuDT0Lf5AhUVwoUKHc9QDukQFnoECBEQAQ&usg=AOvVaw1VDuBHSYYv8H0KnSnn4Kwf

@natco זה נראה דגם מ-2018. בגדול נראה מכשיר סביר ביחס למחירו. זויות ראיה לא ככ מוצלחות, ורמקולים לא להיט. אם הוא נמצא בדיוק מול הצופה יכול להיות סביר. צריך לשים לב, הביקורות מתייחסות לגדלים 55-65 ולא מצאתי התייחסות טובה ל-43. לפעמים יש הבדל מהותי בטכנולוגיית הפנל בין גדלי המכשיר השונים, וזה מוקש שצריך לשים לב אליו. בהחלט עדיף ללכת ולראות את המסך, אבל אני מבין שלא ככ יש איפה.

לאיזה דגמים ספציפית אתה מתכוון?

אין דרייבר שצריך לעדכן. לכרטיס הגרפי ביוס משל עצמו שאפשר לעדכן, אבל נדיר שיצרני כרטיסי מסך מספקים ביוסים לעדכון.

תודה. אציק להם שוב בעוד כמה חודשים אם לא נמצא משהו אחר בינתיים.

@natco באיזור שלי נשאר מגרש אחד פנוי לבניה. התחילה פעילות בתיק בניין. במחלקת המכירות של החברה לא יודעים בכלל במה מדובר. יש טעם לנסות לאתר מישהו בכיר יותר, או שזה ממש לא שלב בו ניתן לסגור עסקת פריסייל כלשהי לידיעתך?

זה הסיכון הברור. יש גם סיכון יותר נסתר. בזמנו הייתי מושקע באקסלנס ת"א 25 כפול 3, לאחר איזה גל של ירידות שהפכו לעוד ירידות ואז דשדוש של איזה שנתיים+. לא הבנתי למה מחיר הנייר כל הזמן יורד למרות שהמדד נשאר פלוס מינוס אותו דבר. הלכתי וקראתי את התקנון של תעודת הסל. מעבר לדמי הניהול היתה עלות מינוף שהיתה ממש לא זניחה, ושחקה את הכסף. המדד היה צריך לעלות הרבה מעבר לממוצע המדד שהכנסתי כדי להחזיר את הכסף.

הכוונה היא שלעירייה זה עולה המון המון כסף שעלולים לא לראות אותו במשך המון שנים.

הבעיה היא שהמינוף עולה כסף בתעודות הסל האלה עד כמה שאני מכיר. ואז נניח תקופה ארוכה שהשוק לא זז יכולה גם למחוק חלק משמעותי מהשווי.

מעניין, זה עלול לעלות להם המון כסף שיפגשו בעוד המון שנים רק.

בסוף ירדנו מהעסקה. איך שלא נסובב את זה, בסוף מישהו היה צריך לגור במרתף אחרי כמה שנים, לטווח ארוך של 10+ שנים. אז זו לא הדירה האופטימלית אלא פשרה רצינית. ביררתי במחלקת הנדסה בעירייה, ובהחלט מחלקים צווי בניין מסוכן לבניינים כאלה שהפסיפס נופל מהם. דיברתי גם עם בעלת דירה בבניין שחטף צו כזה. תיקון מוערך לאחר שדיברתי עם מספר קבלנים 50-100 אלף לדירה, תלוי ברמת התיקון. ואז לך תגרד את הכסף מכולם, ואם לא העירייה מגישה תביעה לבית משפט - סיפור מהתחת. כבר יש לי דירה אחת שיש לה צו מבנה מסוכן כבר 4 שנים ותיקון אין באופק. לא צריך עוד כאב ראש כזה בשביל דירה יפה - אבל היא פשרה לא פשוטה בסופו של דבר. נקסט.

@V6 נושא ההלוואה מקה"ש פתור, העברתי את הכסף לקרן עם דמי ניהול נמוכים יותר ושעדיין מאפשרת 75% הלוואה בתנאים סבירים. בדיוק חתמתי על המסמכים היום. @ישה אולי אני סובל מלונג קוביד, אבל אני עדיין לא מבין משהו. צירפת מסמך שאלות ותשובות של בנק ישראל לגבי הלוואת גישור. כתוב שם: איך אני יכול להיות בטוח שימחזרו לי את הלוואת הגישור, ואיך אני יודע שיעשו זאת בריבית סבירה ולא יקרעו אותי כי זה נחשב להם לצורך הלימות הון? מדוע גם "דירת הפינוי בינוי" שונה מה-"דירה הנוכחית"? מדוע אחת תמוחזר להלוואה רגילה והשניה תמשיך כבלון? הדירה החליפית הרי היא הדירה שרכשתי ולא דירת הפינוי בינוי שאינה נמצאת על הנייר אפילו כרגע? ובכל אופן, מה קורה אם לאחר שנתיים מערימים קשיים ומסרבים למחזר או מסכימים למחזר רק בתנאים גרועים ביותר שיכריחו אותי למכור נכס. כיוון שכבר עברו 24 חודש, כבר אין פטור ממס שבח, ואז יבוא מס שבח ויזמבר לי את הצורה? נ.ב. דירת הפינוי בינוי היא מבנה מסוכן, ו-2 ניסיונות לגרד כסף לתיקון לא צלחו. עכשיו מתבצע ניסיון שלישי בנושא, אבל אני לא אופטימי. גם בעייתי מאוד מבחינת ערך הדירה למשכנתא אם בכלל יסכימו.

אוקיי, הבנתי. ומה בסוף אני עושה עם הבלונים האלה על הדירות המושכרות? מחדש בלון פעם, פעמיים, שלוש, חמש. מה בסוף? או שהכלב ימות או שהפריץ ימות? החוב אני מניח לא ישחק בשל אינפלציה כיוון שבלון אני מניח יהיה צמוד לפריים. עליית מחירים לאורך השנים? הקצת שאני חוסך מהפרשי השכד לא ישנו כמעט כלום במאזן החוב.

נראה לי ששכחתם את האפשרות להוציא חשבונית עבור "ריהוט משרדי".

@ישה אוקיי, הבנתי מה אתה אומר. יש קצת דפיציט בשכירות, במיוחד אחרי שלוקחים תיקונים אבל נניח. בערכים נומינליים יש דפיציט 500 ש"ח בדירה הנוכחית (מושכרת ב- 3900 לאחר עדכון שכ"ד השנה) + 850 ש"ח ריבית על 450 אלף מקה"ש ב- פריים מינוס חצי. כלומר החזר 10640 + 500 + 850 = 12,000. הכנסות שכר 31,500 - נשאר 19,500 בלבד בחודש, קצר ב- 3,650 ש"ח מהוצאות חודשיות משוערות ל-5 שנים הקרובות. לפני שלקחתי בחשבון עליית ריבית כלשהי. אם היו לי עוד איזה 300-400 אלף ש"ח, או שהדירה היתה זולה בסכום דומה, ייתכן והיה בר ביצוע. כך אפילו אם אני משכיר את המרתף זה מאוד מאוד צפוף. תבוא הוצאה של החלפת חיפוי בניין למשל (וזה יקרה) ב- 50-70 אלף ש"ח ולא יהיה לי מאיפה לשלם.