yuvalganim

הנה למדת משהו. לכן אני אומר שלהכניס דירות כאלה של 10/90 למדידה זה פשע. כל שיטת המדידה היא הונאה

איזו אג'נדה יש לי? לדעת את האמת? אחלה אג'נדה. מה שהקבלנים עושים זה חוקי ואתה לא תראה אותי אומר על זה מילה רעה, אבל אני לא מבין מה קשורה הטענה הזאת? אז אם סיימת לנסות להסית את הדיון למקום אחר, בוא נתמקד בעיקר. העיקר הוא שהמדידה אינה מהימנה נקודה. איך בכלל אפשר להשוות מחיר ממוצע של דירה על פי החדרים שבה? אתה בכלל מבין את האבסורד? יש דירת 3 חדרים שהיא 50 מטר ויש דירה 3 חדרים 100 מטר, למה שהמחיר שלהן יהיה זהה? צעד ראשון ונכון יהיה להציג מחיר ממוצע למטר לדירות חדשות ולדירות יד 2. משם נתקדם. מי שמחביא נתונים הוא מי שרוצה להסתיר את האמת, אני נגד.

אשאל שאלה אחרת. למה דירה שנמכרת עכשיו על הנייר, שולם עליה רק 10% (היתרה תשולם נניח בעוד 3 שנים) כבר מגולמת במחיר המכירה? זה בעצם ניפוח פיקטיבי של מחיר שטרם שולם עדיין. זה מעוות את כל המספרים, היה צריך להחשיב רק דירות שכבר נמסרו או לפחות עם אחוז מסויים של בניה שהסתיימה או לפחות להכיר בהן על פי קצב ההתקדמות (כמו שבנק מלווה עושה לקבלן). אבל אצל הלמס כל חישוב הממוצע בנוי בצורה כזאת שבאופן מובנה המחיר תמיד עולה למעלה. מה הייתי מצפה למשל? -שהמחיר הממוצע יהיה למטר. -שיעשו אבחנה בין דירות חדשות ודירות ישנות. -שיעשו אבחנה בין דירות על הנייר לדירות שכבר קיבלו טופס 4 -שיפרסמו את התיקונים שעושים לאחר הפרסום (יש עוד 3 תיקונים לאחר מכן בדיעבד) באותה עוצמה כמו שמפרסמים את הנתון הנוכחי (שהוא חסר בהגדרה). יש עוד הרבה, אבל השורה התחתונה היא - הלמ"ס עובד עלינו. רק לאחרונה הלמ"ס "גילה" שהוא לא חישב נכון את כמות הישראלים שיורדים מהארץ וגרע כמה מאות אלפי ישראלים מהמצבה, למה? ככה. הבעיה היא שהארגון הזה שנקרא הלמ"ס הוא בעצם סוג של תו תקן וכל השוק הולך אחריו כולל התקשורת, בלי להבין בכלל את גודל הברוך

מזכיר לי את השכר הממוצע שבתקופת הקורונה כאשר 50% מהמדינה הייתה בחל"ת השכר הממוצע הכפיל את עצמו

לא רואה את הדירות עושות תשואה שנתית של 5% בעשור הקרוב. הריבית עושה יותר לטעמי... אבל מי יודע

הייתי הולך על הסקודה קאמיק. או ללכת על האטקה שהוצעה פה למעלה (לדעתי בחירה עדיפה בהפרש המחיר)

כמו בכל דבר, תמיד להסתכל בדיוק מה אתה מקבל.

מסתבר שכולם פה מקצוענים, יודעים להרוויח מצויין איכשהו

אני עוד מחכה להקפאת הארנונה. כמות השקרים שהאיש מפיץ היא בלתי הגיונית בעליל

או שלקנות דירה קטנה ולהמשיך לגור בשכירות (זה פתרון שהרבה עושים) ובעוד כמה שנים לקנות דירה גדולה יותר ולעבור לגור. קודם כל 1.7 לדירה כזאת באשקלון (ואני שם רגע בצד את המרחק שלה ממקומות תעסוקה נורמלים ואת הקירבה שלה לעזה ואת כמות האזעקות הגדולה והמועקה הנפשית) זה כן נושק ל-2 מיליון, כי על דירה אתה גם צריך לסדר, אתה מגיע לאזור ה-2 מיליון בקלות, אז אני לא רואה איך הדוגמא הזאת מפריכה את מה שכתבתי למעלה. זה לא עניין של צבעים קודרים, זה המצב בישראל. דירת 4 חדרים בפריפריה נושקת ל-2 מיליון ואפילו יותר (למשל באשדוד, שזו גם פריפריה, המחירים כבר עומדים על סביב 2.2 מיליון לדירת 4 חדרים).

ממה שאתה מדבר, נראה לפחות שאתה לא נשוי או שאין לך ילדים (תקן אותי אם אני טועה). אתה מדבר ממש ברמה אקדמית כמעט, מה לעשות שהחיים זורמים אחרת. זוג צעיר אין לו חסכונות כי ככה זה בהתחלה (בטח כשקונים בית פה). גם דירה מסריחה בפריפריה היום נושקת ל-2 מיליון שקל, ככה שאין פה הרבה משחקים כבר. אתה למעלה כתבת בפסקנות שמרוויחים מלא כסף ברכישה במחיר למשתכן, פה הבאתי לך עובדות שזה לא נכון, אז מה עשית? החלפת נושא שאף אחד לא הכריח אותי... אי אפשר באמת להתדיין ככה.

זה לא נכון. בתור זוכה במחיר למשתכן, אני משלם משכנתא + שכירות כבר שנתיים ועוד לא קיבלתי את הדירה (עיכוב של כמעט שנה וכבר). בנוסף להכל, אני נעול ולא יכול למכור עד 2028. מבחינה תזרימית זה מאוד מאוד קשה במיוחד שמדובר בזוגות צעירים עם ילדים. אני יכול להגיד לך שרכישה במחיר למשתכן היא חוויה מפוקפקת, הייתי מעדיף לקנות בשוק החופשי וזהו. האמת? אם הייתי קונה לפני 4-5 שנים זה כנראה גם היה משתלם לי יותר

אבל המחירים ריאלית יורדים. הבעיה היא שהלמ"ס לא נותן ביטוי להנחות המטורפות של הקבלנים ששוות מאות אלפי שקלים. קבלן אומר לך, בוא תן לי 7% עכשיו, את השאר עוד 4 שנים ואני לא מצמיד לך כלום. אז ההנחה הזאת, היא בכלל לא מגולמת במדידה. זה אבסורד. ועכשיו אתה מנסה להסביר לי שטעיתי? אתה לא מבין שכולם עובדים עלינו ועוד מהמקפצה? בלי קשר למדידה הדפוקה שלהם, תסתכל בשנתיים האחרונות, המחירים ריאלית ירדו (בניכוי אינפלציה), אז איזה כובע לאכול? יש פה כשל שוק מטורף, לא עניין של לשנות דעה או לא, זהו מצב עובדתי שבו מחיר הדירה ברח מהשכר הממוצע (עוד לפני הירידה הריאלית הזאת וגם לאחריה). הבעיה המרכזית שלי היא, שבישראל כמו בישראל - כולם מחרטטים אותנו כל הזמן בכל תחום, נורא.

אז אתה ספקולנט רציני. אני לא מכיר שום תנאי במציאות הנוכחי שמצביע על עליית מחירים (גם לא העלאק מחסור בפועלים). יש היצע גדול, ריבית גבוהה יחסית ומשבר כלכלי ענק שיבוא בוודאות לאחר שהלחימה תסתיים (או במהלכה). יש יותר מדי גורמים קטסטרופלים אובייקטיביים שיגרמו לכך שיהיה הרבה פחות כסף בשוק. כבר כתבתי פה הרבה על שיטת המדידה של הלמ"ס, אבל מה שקורה שם עם הנדסת הנתונים הוא שערוריה שאין כדוגמתה. רמת העיוותים (לדעתי במודע) שהם עושים והנדסת התודעה היא פשוט פשע. זה מאוד דומה לכך שבתקופת הקורונה ש-50% מהמשק היה בכלל בבית בלי עבודה, השכר הממוצע בישראל הכפיל את עצמו. נפלאות הממוצע

גם בשיא הקורונה ש-50% מהמשק היה בחל"ת השכר הממוצע במשק כמעט הכפיל את עצמו. זה הפרדוקס בממוצע. וזה גם מה שקורה עכשיו עם מחירי הדיור. ככל שיש פחות עסקאות אז המחיר הממוצע עולה כי הלמ"ס לא מנרמלים ובאופן כללי הם לא יודעים למדוד (או שלא רוצים למדוד) קומבינה זה אנדרסטייטמנט. זה פשע עם רישיון. זה יביא למשבר סאב פריים ענקי פה. לחזירות של הבנקים אין סוף ובסוף זה יתפוצץ לכולנו בפנים (ולא עוד הרבה זמן)

עשית תשואה על הנייר. ריאלית לא עשית כלום, אתה פשוט בתוך השוק ועולה ויורד. כמובן שמצבך טוב לאין שיעור ממי שלא בשוק בכלל.

צריך להפריד בין גורמים שמשפיעים עכשיו לגורמים שישפיעו בעוד כמה שנים. לבנות דירה בישראל לוקח כמה שנים טובות (נניח 5 שנים). לכן חלק גדול מהסעיפים הרשומים: מחסור בפועלים, עליית חומרי גלם וכו' לא ישפיעו עכשיו בכלל, אלא רק בעוד כמה שנים. אבל נתונים כמו ריבית ומלחמה משפיעים על המכירות *עכשיו*. לצערי אין בארץ אף גורם שמנתח בצורה רצינית ושקופה את ההשפעות על השוק (גם לא הלמ"ס) ולכן יש פה ג'ונגל שלם של בעלי אינטרס וכלכלנים בשקל שכל אחד יכול לזרוק הימור ויהיה צודק באותה מידה. אבל כשמסתכלים על הנתונים הנוכחיים, השוק במצב רע, המכירות ברצפה והקבלנים עושים מבצעים ששווים מאות אלפי שקלים אבל לא משפיעים על המחירון היבש.

אופן החישוב שלך לפנתיאון. אתה לא מרוויח 3000 שקל בחודש. אתה מפסיד 2,000. וזה בכלל לפי הנתונים שאתה הבאת פה.

אז זאת השקעה גרועה, בטח ביחסית לאלטרנטיבות שיש היום בשוק. קח את כל ה-5000, שים על מדד S&P (סתם דוגמא) ואתה תרוויח הרבה יותר לאורך זמן. לשלם לבנק 2000 שקל בכל חודש כדי שמישהו אחר יגור בדירה זה רעיון גרוע, כי גם ה-3000 הנותרים הם ברוטו ולא נטו. יש סיבה שמשקיעים יוצאים משוק הנדלן לאחרונה. בתנאי הריבית הנוכחיים יש השקעות מניבות בהרבה וגם הרבה יותר גמישות במונחי נזילות וגמישות.

זה סתם דיבור באוויר. השקעה היא פעולה שאמורה להניב כסף. עליית ערך של דירה אבל הפסד מדמי השכירות לא בהכרח מניב לך תשואה (מה שגם שלבנות רק על עליית ערך זה ספקולטיבי לחלוטין). חוזר על הבקשה, תראה לי דירה של משכנתא 1.3 עם 500 הון עצמי שהיא השקעה טובה ואני מחר קונה. ספוילר - אין כאלה דברים בכלל

אשמח שתראה לי השקעה כזאת שהיא גם מניבה. מחר אני הולך לרכוש. אין כאלה דברים, חבל להמציא משאלות לב שלא קיימות ולדבר באוויר.

במחיר הזה אין טעם להוציא 600 שקל על בדיקה. עשית בדיקות די והותר, אם נראה לך - לדעתי תיקח. עלות - תועלת פה פשוט לא קיימת להמשיך לחפור על זה עוד ועוד, זה לא שתמצא משהו אחר. לגבי ירידת הערך - מינורי ביותר. אישתי עשתה תאונה ממש קטנה עם הסי3 שלה (פגוש אל פגוש) וקיבלנו ירידת ערך של 1.5% עם נזק של 15 אלף שקל. אז פרופורציות

זה לא רק עניין של רצון. התזרים פה משחק תפקיד. אין כסף לאנשים והשוק כבר מגלם את זה. הדבר היחיד שלא מראה את זה - זה המדד המטופש של הלמ"ס.

המקביל היפני גם יקר יותר כחדש...

להבנתי בדגמים החל מ-2022 שינו את הרצועה ככה שלא תהיה בעיה. מכיר את הנושא?