yuvalganim

שוב, להניח ש"זוג" אנשים יוצרים בית זה לא מדוייק בעליל. מה עם דירות מחולקות? מה עם עיר כמו תל אביב שבבית אחד גרים 3-5 שותפים? (וגם בעוד הרבה ערים סטודנטיאליות כמו באר שבע, חיפה, ירושלים ועוד). ההנחה של 2 וזהו היא לא מדוייקת. ובכל מקרה, 75 אלף יחידות דיור בשנה שנבנות (זה הקצב בארבע חמש שנים האחרונות) זה מעבר לביקוש (כולל הספקולטיבי). אבל מה אנחנו בכלל מתווכחים, כל השוק הזה מתפוצץ לנו מול העיניים, כל ה"ביקושים" פתאום נעלמים ואנחנו עוד נשמע הרבה על הבועה וגנבת הדעת שהייתה פה בשוק הנדל"ן. לקחו זוגות צעירים, רימו אותם ועכשיו הם צריכים לשלם 30 שנה משכנתא מנופחת שבעוד שנה אנחנו נצחק שפעם מישהו שילם 2 מיליון שקל על 4 חדרים באשקלון.

תשמע אתה הזייה. באמת אבל, גם הסגנון אבל נשאיר אותו בצד (ספוילר: רדוד) ממוצע למשק בית זה 3.2, ככה מחשבים צורך מה לעשות. לגבי מתגרשים, אחלה - מה עם נפטרים? או שאף אחד בישראל לא מת אף פעם? מה עם יורדים מהארץ? יש משהו? וגם אם נלך איתך, המספר שאתה כתבת נמוך מ-56 אלף דירות בשנה.

לוקח אותך שוב לנתוני הלמ"ס (תמונה למטה). בגדול - נוספו 150,000 איש בישראל בשנת 2022 (אחרי מתים, יורדים וכו). יש בישראל (בערך) 3 נפשות לכל דירה (זה גם מהלמס). לכן הצורך עומד על סביב 50,000 דירות בשנה של ריבוי טבעי. אממה? מי שנולד היום יצטרך דירה רק עוד (בערך 25 שנה), לכן כדי לדעת על הצורך האמיתי היום אתה צריך ללכת לנתון של הלמ"ס מלפני 25 שנה. עכשיו מכיוון שאין לי אותו, בוא נניח שהנתון היה בערך 50% ממה שהוא היום (ישראל הייתה בערך חצי אז). אתה מגיע לצורך אמיתי של בערך 25,000 דירות בשנה. עכשיו מכיוון שזה חישוב די גס אני מגדיל את זה ל-30 אלף בשנה. פייר אינוף?

דירה שקיבלה טופס 4 ולא נמכרה על ידי הקבלן לדעתי נחשבת לדירת רפאים (אבל אני לא בטוח על ההגדרה). אבל אם נלך איתך, זה רק מחזק את הטענה כי על ה-180 אלף תוסיף את כל מה שיש בידי הקבלנים (באמת נראה לך שהם מכרו הכל?) ובהכרח אם יש פה 180 אלף דירות ריקות זה אומר שהביקושים האמיתיים קטנים משמעותית

יש בישראל סביב 180 אלף דירות רפאים. (נשמע מטורף נכון?) אבל זה המספר. הנתון האחרון פורסם לפני 4 שנים (אשמח אם מישהו ימצא נתון נוסף) ואפשר להעריך שהמספר רק גדל כי ב-4 השנים האחרונות בהכרח בנו יותר מאשר הצורך. מישהו פה יכול להסביר מדוע הלמ"ס הפסיק לפרסם את הנתון הזה? (אזהרת אינטרס)

הנקודה שהועלתה הייתה שלא בונים מספיק - אז הראיתי שכן בונים מספיק. אני יכול לתת לך גם כמויות בניה של 4 השנים האחרונות ואתה תראה שגם אז בנו מספיק. אחזור ואומר, הביקוש האמיתי של דירות בישראל עומד על סביב 30,000 דירות. הממוצע של 56 אלף שאתה מדבר עליו כולל כמה דברים: 1) משפרי דיור שאמנם קונים נכס, אבל מפנים את הנכס הקודם. 2)משקיעים - שלא באמת משפיעים על הביקוש כי משקיע מכניס חסר דיור שיגור שם 3)רוכשי דירה חדשה לכן המספר של 56 אלף יחידות שנמכרו הוא מנופח מלכתחילה, בשביל להבין מה הצורך צריך לנקות את הלכלוך ולהגיע למספר הנכון. לגבי בנק ישראל - אתה באמת חושב שבנק ישראל יודה אי פעם שמדיניות ריבית אפס היא הגורם הכי משמעותי בעליית מחירי הדיור? נו באמת. הרי אנחנו רואים מה קורה עכשיו כשהריבית עולה - הביקושים קורסים, אז איך הם לעזאזל מרשים לעצמם בכלל לדבר בנושא? בנק ישראל רק לפני שנה (!) אישר לקחת משכנתאות של עד שני שליש ריבית פריים (!) וזה רגע לפני עליות הריבית בעולם. בנק ישראל במו ידיו הכניס עשרות אלפי זוגות צעירים לבור כלכלי שספק אם יצאו ממנו, אז באמת נראה לך שהוא יאשים את עצמו? זה גם רק מראה עד כמה האנליסטים בבנק ישראל טעו, טועים וימשיכו לטעות בהערכות שלהם (ודנתי על זה פה המון) הם פשוט לא ראו/העריכו ש-4 חודשים (!) אחרי ההחלטה שלהם הריבית תתחיל לעלות. בדיחה. באופן כללי אני מציע שתהיה פחות נחרץ עם מחמאות/הערות לאחרים על כך שהם "טועים ומטעים" כי זה יכול לעבוד בשני הכיוונים.

הוא ענה בשבילי. 13% זה מספר מטורף, בכל קנה מידה

מה זה אזור ביקוש. כתוב לך 45% מהבניה זה תל אביב והמרכז. ראשלצ זה לא ביקוש? מה עם כפר סבא רעננה? והרצליה? אלו לא ביקושים? כל אלו מחוז מרכז. מה עם אשדוד? זה לא ביקוש? ומה לגבי ראש העין ופתח תקווה? אולי נתניה? על מה מדברים פה בכלל? יש לך 30,000 דירות בבנייה פעילה בלב של הלב של הביקוש. רק זה הצרכים של שנה שלמה (בלי אפילו לספור את ה-40 אלף הנוספים). יש קונספציה שגויה בישראל, שנובעת הרבה מאוד מפמפום ארוך שנים של בעלי אינטרסים שלא בונים מספיק. הקונספציה הזאת היא שקר של השקרים, האמינו לה כל עוד המחירים עלו (בגלל הריבית). עכשיו הכל יורד וימשיך לרדת עוד. בפרסום האחרון דווחו על ירידה של 2.4% במחיר של דירות מקבלן לחודש אוקטובר, אני מבטיח לך שהמספר יוכפל כבר בדיווח הקרוב. עד פסח אנחנו בירידות דו ספרתיות במחירים.

רשום לך. 21% זה מחוז תל אביב. כלומר סביב 15,000 יחידות דיור בבניה

הנה נתון מהלמ"ס. ממש עכשיו טרי טרי אגב, המספר הכולל של 70,000 דירות בשנה הוא הרבה יותר מהביקושים שעומדים על סביב 30 אלף בשנה. שלא יעבדו עליכם שלא בונים מספיק, בונים ועוד איך בונים. פשוט כשהריבית היא אפס וכל אחד הופך למשקיע נדלן, הכל נחטף.

בונים מספיק, גם במרכז. זה בכלל לא העניין. כל הסיפור היה הריבית, עכשיו כשהיא עלתה השוק יחזור לשפיות. זה לא אומר שלא צריך לשפר, יש המון עבודה: - לבנות שכונות עם תחבורה ציבורית נורמלית מראש - לקדם בנייה רווייה ודירות קטנות יותר ועוד ועוד

אתה רציני? אז אולי אתה בעל דירה שיכול לתמחר את זה, אבל 99% מהאנשים ממש לא. ועזוב את המחיר, הטיפול השוטף. כשיש חברה מסודרת אז הכל ברור וזה התפקיד שלהם לבוא לעזור. כשזה פרטי תמיד אבל תמיד יש חיכוכים

אף אחד לא אומר שאדם פרטי לא יכול, אדם פרטי יכול לקנות דירה בשוק ולהשכיר אותה. פה מדובר על פרויקטים לבניה שמראש מיועדים להשכרה, וזה לא מהלך של אדם פרטי

מפני שדירות להשכרה זה עסק ורק חברה יכולה לתת שירות כמו שצריך (וגם ניתן לפקח על זה). כשזה פרטי זה ג'ונגל (תראה מה קורה עכשיו). אם אתה רוצה להקים עסק של דיור להשכרה, תתאגד כחברה ותרכוש מספר גדול של דירות ותתחיל להשכיר

תסתכל בכמה מכרו בפועל ברמת אפעל לפני חצי שנה ותראה שאכן מדובר בהנחה. חוצמזה, אם חלק מהיזמים קנו בזול את הקרקע (נניח) ומורידים מחיר, מה נראה לך שהאחרים יעשו? יחכו על הגדרות?

למה תמיד כשהמחיר יורד מחפשים סיבות להצדיק. אבל כשזה עולה זה - "חייב לעלות יש ביקוש"

הם כבר לא מסתירים שהמחירים יורדים (הנחה שעד לפני חצי שנה אנשים הפריכו לחלוטין). עכשיו השאלה היא כמה המחירים יירדו.

בניגוד אליהם אני לא קורא לעצמי מומחה. וזה בא רק כקונטרה לבחור שאמר ש"בנק ישראל אמר" מה שבנק ישראל אומר לא מעניין אותי, מה שהוא עושה כן מעניין. לכן הרשה לי לפקפק בהערכות ובהשערות שלו.

ובנק ישראל רק באפריל 2022 אמר שהאינפלציה לא תעבור את היעד שנקבע (3%), באותה נשימה גם הכריז שצפויות רק 2 העלאות ריבית. רוצה לספר לכולנו מה הבנק עשה? הערכות בנק ישראל הן בדיחה, ככל שהזמן עובר רק רואים שכל מי שמתעסק שם חי כל חייו באקדמיה ולא מוציא את הראש מהמשרד. דור של כלכלנים שכל חייו הבוגרים העביר בסביבת ריבית אפס ואין לו שום יכולת לתפוס בכלל סביבת מחירים אחרת

המדד שלך לירידת מחירים לא סביר. זה שבאשקלון מוכרים ב-3.8 זו שערוריה, אבל אם לפני חודש היה 4 אז כנראה שהמחירים יורדים. ואני מכיר את אשקלון מעולה (בתור אשדודי), עצם זה שבעיר מוכת טילים כמו אשקלון מוכרים בכאלה מחירים רק מראה שאנחנו בבועה מטורללת. אתמול שהייתה אזעקה שוב אמרתי לעצמי, איך אנשים קונים שם דירה ב-2 מיליון שקל.

לוקח זמן לעכל. אבל זה לא רק זה, ברגע שבנק ישראל מכריז, לוקח חודש עד שהריבית נכנסת לתוקף ואז עוד חודש עד שזה בא לידי ביטוי בתשלום הבא שלך. הנה כבר הלכו חודשיים. נדלן זה משהו שלוקח זמן לקנות, מהרגע שמחפשים, מוצאים, משא ומתן ואז תהליך משכנתא יכול לקחת 4-5 חודשים לפחות, אז הנה לך עוד זמן של עיכול ותהליך. דבר נוסף, הריבית התחילה לעלות לאט ורק בשלושה חודשים האחרונים היא כבר באמת גבוהה. זמן זה המפתח.

מקרה בודד בלי שום קונטקסט לא אומר שום דבר על כלום. אם אגיד לך שכיכר לחם עולה 4 שקלים, זה הרבה או קצת? התשובה: זה תלוי.

כרגע זה באמת נכון. הדירות אולי מעט זולות יותר, אבל המשכנתאות יקרות יותר. ככה שבטוטאל באמת דירה היא למעשה יקרה יותר. אבל (וזה אבל גדול) אנחנו כרגע בעיצומו של התהליך, בסופו של התהליך מחיר הדירות + המשכנתא צריך להיות זהה או נמוך יותר למה שהיה לפני שנה. (אז הביקושים עדיין היו גבוהים). אם עושים חישוב גס מאוד, אם פעם היית משלם על מיליון שקל משכנתא נניח 5000 שקל, והיום זה 7500 שקל. היום כדי להחזיר 5000 אפשר לקחת נניח 700 אלף שקל, אז התיקון למחירים צריך להיות בלפחות 300 אלף שקל. שוב, זה חישוב מאוד גס, אבל אלו התמורות שצריכות לקרות.

שוק הדיור כבר מתקרר ידידי, הנתונים יתחילו להראות את זה כבר במדדים הקרובים. למעשה, המדד האחרון כבר הציג ירידה של 2.4% בדירות חדשות מקבלנים. פשוט אף אחד לא מדבר על זה כי האינטרס לא נמצא שם. אין עולם שבו משכנתא מתייקרת כל כך הרבה אבל הביקושים (והמחירים) נשארים זהים. לריבית לוקח זמן להשפיע, קודם כל כי לוקח חודש עד שהריבית נכנסת לתוקף ממועד ההחלטה ואז עוד חודש-חודשיים נוספים עד שהחשבון מגיע (משכנתא, הלוואה או כל דבר אחר).

אני על אייפון. הגרסה הכי חדשה. הניווט בוויז ושיטת החיווי פשוט לא טובה מספיק לטעמי.