yuvalganim

הקשר בין הרפורמה לריבית קלוש עד לא קיים. מה שהאמריקאים יעשו אנחנו אחריהם.

בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו ב-20%. מחירי השכירות לא עלו ב-20% ובכל מקרה אין מדידה אמיתית של מחירי השכירות בישראל. אף אחד לא יודע להגיד את השינוי במחירי השכירות בישראל כי זה לא נמדד (אין רשם שכירויות) ולא ניתן לקבל תמונה מלאה של כלל חוזי השכירות (אם יש כאלה) בכל מקום. כל הנתונים המתפרסמים על שכירות הן בגדר סקר בלבד

מגרפים שראיתי בעבר, היה נראה כי מחירי השכירות צמודים לשכר הממוצע במשק בטווח הארוך. כי שכירות, להבדיל מרכישה - אנשים משלמים מה שהם יכולים. מה אתה חושב על זה?

נראה נהדר. הייתי שמח לעשות גם טיפול לרכב שלי עם PPF אבל המחיר גדול עליי ואני מעדיף לעשות דברים אחרים עם זה. לגבי פילטר מזגן - איפה מזמינים פילטר מזגן אורגינל לסי 3? אשמח לדעת (מתעלק)

אני מבין את ההנחות שלך. אבל עצם זה שמשקיעים עדיין במשחק זה משפיע על המחיר, אי אפשר להתעלם מזה. הם משפיעים מלאכותית על הביקוש לרכישה ולכן המחירים לוחצים כלפי מעלה. אני מבין את ההפרדה שלך בין כמות הבניה הנדרשת לבין ההיצע, אבל באספקט של המחיר אי אפשר להתעלם מהמשקיעים.

חסר המון מידע בפוסט. איזה שנה הרכב? איזה טיפולים נעשו, איזה שמן נעשה? בפורום כאן ממליצים על טיימינג כל 60 אלף או 4 שנים. אני ביצעתי את זה בעצמי כמנגנון הגנה (אבל אחרי 5 שנים) וקיבלתי דיווח מהמוסך שהרצועה לא הייתה במיטבה וזה אחרי 48 אלף קילומטר בסך הכל.

אתה יודע אם במדלן מבוססים על אתר הנדלן הממשלתי? כי אני נוהג לבדוק באתר הממשלתי עסקאות בפועל

לא הבנתי את החישוב. הביקוש לשכירות נשאר בדיוק זהה. אם דירה של משקיע עוברת למישהו חסר דירה, זה אומר שיש 1 פחות שצריך דירה (נניח והרוכש הוא השוכר). זה בדיוק אותו דבר.

כן נכון. אבל זה יותר בקונטקסט של מחיר. אם לא המס הזה, דירות היו משתחררות מהר יותר ואז התנודתיות גדולה יותר במחירים (שלא כמו עכשיו שלוקח להם מלא זמן לרדת)

אתה צודק. אבל שוב זאת רק תמונה חלקית. ואני אזכיר שוב את הריבית - כי היא game changer. הריבית כבר היום מקטינה ביקושים בשני אופנים: 1) פחות אנשים קונים דירות 2) אנשים מוכרים דירות כדי לפנות לאפיקים פרודוקטיבים יותר. אי אפשר להתייחס רק לנושא הבניה כחזות הכל, היא חשובה, אבל לא לבדה. הסבר יפה ומעניין. כמה נקודות שלי: 1. בישראל כמות ניכרת של דירות נמכרות על הנייר, לכן הייתי מסתכל דווקא על התחלות בניה ולא גמר בניה. 2. יש בארץ הרבה חסמי מס על משקיעים שעל כן מעדיפים לא למכור את הדירות (מס רווח הון בראשם)

רק מוכיח שלא כולם מתאימים ללימוד, חילונים וחרדים כאחד. בגלל זה הפטור הגורף שניתן לבחורי ישיבות הוא נוגד כל היגיון ויושרה בסיסית. האמת היא שלא כולם מתאימים ללימוד, מי שלא מתאים לא צריך להישאר בכוח אלא ללכת ולתרום במקומות אחרים.

אני מציע ללכת לרכב (אם הוא קרוב) ולבדוק פיזית אפשר גם לנסות להתקשר לשירות לקוחות של קרסו (היום פריסבי) ולשאול. רק לוודא שיש את הגרסא המדוייקת של הרכב ושהבחור בן 75 לא מטעה שם

אם אתה לקראת סגירת עסקה, למה שלא תשאל את המוכר? או שידגים לך?

זה לא ציטוט שלי.... נראה לי בטעות שינית את השם

גם בכיתות י"א וי"ב יש לילדים רישיון, לא ראיתי שיש טיולים כל היום. לוותר על רישיון לא יהפוך ישיבה לרצינית יותר, מי שלא רציני עם רישיון אז גם ויתור על רישיון בסוף הדרך לא יעזור.

הזייה מוחלטת. שישאירו אותו או יקבלו אותו בהתאם להישגיו והתנהגותו בישיבה. מה הצעד הבא? לקבוע לו שאסור לשתות קולה אלא רק לימונדה? שליטה שכזאת על חיי אזרחים יש בכתות ולא בין בני אדם נורמטיבים

הפוסט זכה ללא ספק בתואר "המוזר של היום"

בסוף גם הם יורידו מחירים אם זה לא יימכר. אין ואקום

הצגתי לך גרף. עם כמות דירות נמכרות, כמות דירות שבנו וכמות דירות פנויות. דירות פנויות זה כמה דירות יש בכל רגע נתון בשוק. איך אפשר להגיד לי שאין מספיק דירות אם נכון לנקודת זמן הנוכחית יש קרוב ל-60 אלף דירות שרק מחכות שירכשו אותן. אתה ממשיך לסגור עיניים ואוזניים ולנפנף בציניות במאמר. אז המאמר הזה נגמר לפני 6 שנים. קראתי את המאמרים, הם לוקחים נתונים ונותנים להם את האינטרפטציה שלהם ומתעלמים מגורמים אחרים: לא מצאתי במאמר התייחסות אחת לגודל הדירות שהוא בהכרח גם משפיע על מחיר הדירה (בשנות השישים בנו פה דירות של 50 מטר) היום בוודאי בונים דירות גדולות יותר ולכן גם יקרות יותר. אין זה אומר שהמחיר ריאלית עולה, אתה פשוט קונה "יותר דירה". המחקר השני שפירסמת גם כותב שהשפעת הריבית היא "נמוכה", למעשה הוא הולך בקו של בנק ישראל משנת 2021 כי לריבית "אין השפעה מהותית על מחירי הדירות" וזה הנגיד אמר בטלויזיה (כמדומני בפגוש את העיתונות). מחקרים אוהבים להתהדר בפתרונות של "הורדת חסמים" ו"ביטול בירוקרטיות", נו שווין. נקודה נוספת, האם אתה באמת מאמין שבמשך 21 שנה בנו פחות מהצורך? איפה כולם גרו? אני לא רואה אוהלים ולא רואה אנשים ברחוב מחכים לדירה פנויה. לא סביר בשום צורה ואם תגיד לי שפשוט התבססו על מלאי שהיה קיים לפני 2000, אז אני אשאל אותך איך זה מסתדר עם הטענה שהמחירים עולים כל הזמן? או עם הטענה שמשנת 2000 עד 2008 המחירים ירדו ריאלית ב-30%? אתה תמשיך להיצמד למחקרים אקדמאים וזה בסדר. בסוף החיים הם הרבה יותר מורכבים והאקדמיה מלאה במחקרים אמפיריים שהקשר בינם לבין המציאות לא גדול.

סליחה, אבל אתה מדבר בסיסמאות של שיעור ראשון בכלכלה. "אם יש היצע המחיר יורד" "אם אין היצע המחיר עולה" אבל המציאות היא יותר מורכבת מזה. ביקוש לדיור נגזר מכמה סוגי ביקושים: 1. דיור למגורים לחסרי דירה (כולל רוכשי דירה ראשונה ואנשים שגרים בשכירות, כל מי שאין לו דירה בבעלות) 2.דיור להשקעה. הביקוש "האמיתי" אם אפשר לקרוא לו ככה, הוא ביקוש לדיור (סעיף 1), סעיף 2 הוא אכן ביקוש אבל ספקולטיבי. כל עוד בונים יותר מהביקוש בסעיף 1, אזי יש מספיק דירות לכאורה. עכשיו נכנסים המשקיעים בסעיף 2 שהם תלויים באלטרנטיבות ההשקעה שלהם שהם גם נגזרת הריבית כי היא מייצרת את עלות המימון. אתה שם פה לינק למחקר ומבקש ממני לקרוא, אני באותה מידה יכול לשים לינק של הלמ"ס ולשלוח אותך לחפש. במקום לנהל דיון על דברים מוחשיים אתה ממשיך לברוח לתיאוריה, שהיא רק תיאוריה ואותה לומדים בשיעור 1 של כלכלה. עכשיו בגלל שאתה מתעקש על נתונים, הנה לך נתון (פורסם החודש, אתה יכול ללכת לחפש באתר הלמ"ס והכלכלן הראשי) : *בכתום דירות שנמכרו *בכחול התחלות בניה *בירוק דירות על המדף שרק מחכות שמישהו יקנה אותן עכשיו כשהבנו שיש מספיק דירות, נשארה הריבית. כי היא למעשה הדבר היחיד שהשתנה פה בשנה האחרונה (ברור לך שלא התחילו לבנות מלא תוך שנה כן? הכל עבודה של שנים קודמות). אתה צריך להשתחרר רגע מהתאוריה ולרדת לפרקטיקה, מה שקורה עכשיו זה שיש אלטרנטיבות אחרות לכסף (זאת הסיבה שגם שוק הנדל"ן וגם שוק הסטארט אפים במידה רבה מתכווצים), המשקיעים מפנים את הכספים לאפיקים פירותיים יותר ולכן הכל מתכווץ.

ההבנה שלי היא שריבית אפס גרמה לעיוותים בכל השוק ובייחוד בשוק הנדל"ן. מה שיש היום זה החריג, עכשיו מתקנים. והכל בהנחה שבונים מספיק (ובונים מספיק). אתה חייב להבין שחלק ניכר מהביקושים של העשור האחרון הם ספקולטיבים, של אנשים שהיה להם קצת כסף בצד וקנו נדל"ן. אחוז בעלי יותר מדירה אחת בישראל עומד על 12.5% - זו האנומליה. אני מסכים איתך שאי אפשר להתעלם מכמות הבניה (ואני לא מתעלם) אני פשוט חושב, בהתאם לנתונים שאני מכיר, שהבנייה היא מעל המינימום הנדרש. גם הכלכלנית הראשית באוצר מאשרת את זה בפרסומים שלה מהשבועות האחרונים. אז עכשיו יש תיקון ואנחנו לא יודעים איפה זה יעצור (כי גם הריבית כנראה עוד תשתנה)

גם מחקרים סובלים מהטיות בגלל נקודת מוצא שעליהן מתבסס החוקר. בגדול אני מסכים לטענה. אבל בעולם של ריבית אפס, לא משנה כמה תבנה עדיין המחירים יעלו כי כולם הולכים לנדלן והביקוש הוא מלאכותי לחלוטין (בגלל שזה הופך לאפיק השקעה המוני)

אף אחד לא עבר לדימונה - מוזמן להציץ בנתוני ההגירה לשם ובכמות התושבים בעשור האחרון. כן הרבה משקיעים קנו דירות להשקעה בדימונה כי חשבו שנדלן זו עסקה מנצחת

בנק ישראל לעולם לא יודה שהריבית היא האס האמיתי בשוק הנדלן. (זה בהנחה ובונים בצורה סבירה - מה שאכן קורה)

בגלל זה מסתכלים על כל מי שמעל גיל 25. זה המדד הכי הגיוני שאני מצליח לחשוב עליו (וגם הוא לא הכי מדוייק כי היום גם בגיל 30 יש שגרים אצל ההורים). אבל צריך לחתוך איפשהוא