yuvalganim

בלי המינוסים? קצת מוקדם לא? תן לאייזנקוט 20 שנות פוליטיקה נוספות ואז תשפוט. קצת יומרני כל המחמאות שהבאת לו בלי שהוא עשה דבר אחד בפוליטיקה עד היום.

אני לא נלחם בבני עמי. מי שרוצה תפילה בלי הפרדה - מוזמן להקים תפילה ליד שבה גברים ישבו ליד נשים. אבל מה היה שם? אנשים אתאיסטים לחלוטין, הלכו להפריע לאנשים שהתפללו מרצונם החופשי בהפרדה (ולא הייתה שם מחיצה, דובר המשטרה כבר אישר את זה). הכל היה חוקי לחלוטין ובלי שום ניסיון לייצר פרובוקציה. מה אכפת לכם שהם רוצים לעמוד בנפרד? מה כואב למישהו? כשהיה בינואר אירוע של המוסלמים בחוף תל אביב בהפרדה, אף אחד מהחכמולוגים האלה לא הלך להפריע להם כי ידע שהוא יחטוף מכות רצח. אז הולכים מול מי שקל? אני לא מצליח להבין את זה אני האחרון שיגן עליו. אבל תסתכל על הפרובוקטורים, הם נראים בדיוק כמוהו. אותו פרצוף נאחס

זה ההבדל ביני ובינך. אתה חושב שזה מלחמה, אני ממש לא. גישה כמו שלך גוררת את זה למצב הזה מלכתחילה. מקווה שתתפכח.

הפסיכים שהפריעו להם להתפלל הם לא פחות מסיונרים מהם....אם לא יותר. בתור חילוני מוחלט דעתי היא שמה שהלך שם נגד המתפללים - איבוד הצפון.

אתה עושה סלט בין רמת חיים גבוהה יותר לבין היכולת לקנות דירה (אין קשר ביניהם). היום אובייקטיבית יותר קשה לקנות דירה מאשר היה בתקופתך והוכחתי לך את זה לפני כמה עמודים בשרשור. עכשיו תסובב את זה איך שבא לך

אתה מכיר את אשדוד? אני גר כרגע ברובע ט', זה למשל נחשב לרובע שיחסית זול יותר אבל עם אוכלוסיה טובה (רובע מעורב של דתיים לאומיים ואוכלוסיה רוסית חילונית גדולה). גם יג' נחשב זול. רובע א' הוא רובע ישן וזול עם אוכלוסיה ותיקה שגם שם אפשר לגור בשקט ובשלווה. גדלתי ברובע ה', גם ד' אחלה, יש המון רובעים שנחשבים ברמה בינונית מבחינת מחיר ואפשר לגור שם. מי שרוצה יקר יכול לגור בדרום העיר או ליד הים וכו'. הנקודה שלי היא כזאת - שיש מינונים, לא על כל דבר צריך לחתוך ישר

למה זה או מחורבן או מעולה? אין ביניים? אני לא מכיר את הדיכוטומיה הזאת. בערים גדולות, למשל אשדוד שאני גר בה, יש מגוון שכונות עם מגוון מחירים ולא הכל או טוב או מסריח. אני בטוח שהמצב זהה בערים גדולות אחרות

לא חייב להעביר בית ספר. גם בתוך ערים אפשר לעבור לשכונות זולות יותר ועדיין להגיע לאותן המסגרות. יש הרבה דרגות לעבור לפני שעוברים עיר.

אני עצמי גר בשכירות. אז להגיד שאני מנותק זה....מנותק.

אבל זה לא מדגם של בחירות, עשיתי מספיק קורסים בסטטיסטיקה, אין שום צורך בסרקסטיות שלך. אחזור בפעם השלישית כי יש לאנשים קריאה סלקטיבית. מה שעושים בלמ"ס בהקשר של מחירי השכירות זה אינו מדגם סטטיסטי, זהו סקר (שזה הרבה פחות חזק ממדגם) שהוא סלקטיבי לחלוטין ובוחן אך ורק את אלו שהחליפו חוזים ולכן השכירות שלהם עלתה. היא *לא* לוקחת בחשבון את ה-90% האחרים שהחוזה שלהם נשאר זהה ולכן ריאלית הם משלמים פחות (כי אינפלציה). זהו לא מדגם ולא נעליים. זהו כלי שנועד לשרת אינטרסנטים.

זה לא שיטת מדידה לא טובה, הם לא מודדים בהגדרה. הם עושה *סקר* (כלומר רק חלק קטן מאוד של שינוי החוזים) ורק לדירות שהתחלף בהן דייר. גם אם נניח שעלה 8% למתחלפים, זה לא אומר שמחירי השכירות עלו ב-8%. פשוט לא. אם יש 10 שוכרים, לאחד עלה ב-8% ול-9 האחרים נשאר מחיר זהה. איך אתה יכול לטעון ש"מחירי השכירות עלו ב-8%?" הרי זה הונאה במקרה הטוב. זה כלי שנועד לשרת אך ורק אינטרסנטים, חד וחלק.

אתה שוב חוזר על המנטרה של "עלייה בשכר דירה בישראל. אבל אתה שוכח שאף אחד לא מודד את שכר הדירה בישראל. מה שהלמ"ס עושה זה בדיקה שולית מאוד, הם לוקחים *סקר* של חוזים חדשים (אנשים שהתחלפו) ואז משווים למחיר הקיים. אבל מה לעשות שרוב המוחלט של השוק לא מחליף דירה כל שנה ולכן העלייה הזאת לא רלבנטית עבורו. אם היה פה רשם שכירויות נורמלי שכל חוזה חייב להיות מופקד אצלו יכלו לקבל מידע *אמיתי* על השכירויות ולדעת את השינוי בשכר דירה. בינתיים כל מה שיש היום זה קשקוש שרק משרת את האינטרסנטים להציג כאילו "הנה תראו השכירות זינקה אז בואו תקנו דירה להשקעה". לגבי "משפחות נדחקות לדירות קטנות יותר" אז בסדר, רווחת החיים הייתה קצת עולה, זה עדיין לא אומר שיש מחסור כי אף אחד לא גר ברחוב. מחסור זה אומר שיש 10 אנשים אבל רק דירה אחת אז 9 מהם גרים באוהל. לגבי דירות שותפים - זה היה מאז ומעולם עוד לפני המשבר שיש פה של הנדלן. זה משקף בעיקר סטודנטים או אזורים יקרים במיוחד (תל אביב) שאז צריך להתכלב, אבל כל המתכלבים יכלו לגור ברמת חיים גבוהה יותר אם רק היו מתרחקים 10 קילומטר מהצנטרום של הפיילה.

זה מזכיר לי את הבחור שמתדלק רק ב-100 שקל אז המחיר של הדלק לא מזיז לו.

אתה יודע כמה רכבים ומדיחי כלים אני מכניס במיליון שקל הון עצמי לדירה? צריך היום 300 משכורות ממוצעות + כדי לקנות דירה ממוצעת. לפני 20 שנה המספר עמד על בערך שליש מזה (סביב 100 משכורות). הנה הכלים הסטטיסטיים שחיפשת. עכשיו תסביר לי כמה מוצרי חשמל קונים ב-200 משכורות הפרש.

בוודאי שיירדו, לי אין ספק. אבל צריך להבין משהו, שוק נדלן זה לא מניה בבורסה שיכולה לרדת ולעלות תוך יום ב-30%. שוק הנדלן הוא שוק ענקי שכולל בתוכו המון חברות ענק, מוסדיים ובעלי עניין. זה שוק שבו התכנון מבוצע לטווח ארוך וצריך להיזהר באבחנות שעושים על דברים שמשפיעים היום לעומת דברים שישפיעו בעוד 5 שנים. הרבה פעמים עושים סלט. אז לא, שוק הנדלן לא עוצר ביום אחד ולוקח זמן, אנחנו בתהליך של שינוי בשוק מזה כשנה (בערך עם תחילת עליות הריבית ששינו את השוק) התהליך הזה ימשך עוד זמן והכיוון יהיה אחיד - למטה. עד כמה למטה? אף אחד לא יודע, אפשר רק לזרוק ספקולציות (להערכתי יהיה תיקון משמעותי של 20-30 אחוז במקרה הטוב). זה לא יקרה מחר בבוקר, אבל זה קורה עכשיו.

כובע? איזה כובע? ראית את הנתונים? יש ירידה של 8% בדירות מהקבלן רק בחצי שנה האחרונה (אף אחד לא מדבר על זה כמובן). הדירות על המדף בשיא של כל הזמנים, זמן המכירה לדירה התארך לכמעט 3 שנים. אתה לא רואה מה קורה פה? ואתה עוד מציע לי כובע? האירוניה קפצה מהחלון. אגב בגלל השיטה של הלמ"ס שהוא מודד לאחר ומעדכן בדיעבד, תמיד הנתונים שמראים לך *עכשיו* נראים ממש מעודנים. אבל אם תסתכל בשרשור קצת למטה על השינוי במחירים, אז לפני שנה היינו בממוצע של 19% עליות מחירים. היום אנחנו ב-3% עליות מחירים. בעוד 3 חודשים (בינואר) אנחנו נהיה כבר בירידה שנתית מצטברת של 4-5 אחוז למרות שיטות המדידה של הלמס (כלומר ירידות של 10%+ במחירים בשטח). אז לא, לא הבאתי כובע.

ההנחה שלנו שדירה לא צריכה לעלות יותר מ-2 מיליון. והיא גם לא תעלה ככה בעוד זמן קצר מאוד. זה יהיה כמו הסלולר, שהיום אף אחד לא מאמין שפעם שילמנו 400-500 שקל בחודש על סלולארי. בדיוק ככה יהיה עם הנדלן

אתה ממשיך להתעקש שהיום זה בדיוק כמו פעם. אבל זה לא כמו פעם, בשום מבחן אובייקטיבי זה לא כמו פעם. אז תפסיק לנסות

כל מה שאתה כותב נכון ועדיין זה לא משנה את העובדות. מספר המשכורות האבסולוטי הדרוש היום כדי לקנות דירה ממוצעת הוא גבוה לאין שיעור ממה שהיה ב-1990. החסם העיקרי היום לרכישת דירה הוא ההון העצמי. כאמור צריך מיליון שקל הון עצמי, קשה עד בלתי אפשרי להביא את זה גם עם עזרה מההורים. הוא? אולי. זה לא משנה, מה שחשוב זו הטענה שלי לגבי המחירים היום אני מסכים עם החלק הראשון של המאמר, עם החלק השני פחות. נתחיל ב"עליית שכר הדירה", גם 8% עליה לא משתווה לעלייה בעלויות המימון שעלו הרבה יותר מזה. שנית, יחס ישר בין "משקיעים רואים ששכר הדירה עולה ב-8% ומחירי הדירות ירדו ב-6%-8%, ושתי התופעות האלו מסדרות להם תשואה טובה יותר. ההשקעה יורדת, דמי השכירות עולים = תשואה גדולה יותר. כמה גדולה יותר, בפריפריה זה כבר מעל 4%, ברמת גן, פתח תקווה, חולון, בת ים, יש מקומות שאפשר להשיג 3%." זה גם לא מדוייק, כי כל אחד קנה במחיר אחר וזה מה שמעניין אותו, האדם הפרטי אינו כלכלן בהארוורד והוא רואה כמה הוא שילם לעומת ההכנסות. בכלל יש בעיה עם חישוב מחירי השכירות בארץ, אף אחד לא מודד את זה. וגם מה שמודדים זה רק בהחלפת חוזים שזה מיעוט של השוק (הערות מדברות על פחות מ-4% של שוק השכירות), לכן אם משקללים את העליה אל מול הרוב שלא זז להם החוזה, לא מקבלים תשואה כל כך טובה עדיין. לגבי הפסקה האחרונה שלהם, זו כבר ספקולציה על ירידת הריבית, בינתיים מדברים על עוד 2 העלאות עד סוף שנה, אני מתקשה לראות את הריבית יורדת חזרה כבר ב-2024. הנחת העבודה שלי היא שהריבית לא תרד חזרה למה שראינו, הבנקים המרכזיים הבינו את הטעות ועכשיו יש להם סולם רציני להישאר בריבית סבירה. כל עוד האינפלציה סביב 5% גם בארץ, הריבית של היום נחשבת לאפסית ריאלית.

אשמח לראות תמהיל ריאלי שבו זה הסכום. וזה לפני הצמדות כן? אתה שוב לוקח את עצמך כדוגמא, מה אתה עשית לפני אי אילו שנים פשוט לא רלבנטי למציאות הנוכחית. הדירות היום הן היקרות ביותר בפער, פי כמה וכמה ממה שהיה כשאתה היית צעיר (ואין לי מושג בין כמה אתה). אנשים בני 45+ פשוט לא מצליחים להבין שהמציאות הנוכחית היא בלתי אפשרית. דירה היא דבר בלתי מושג היום, אי אפשר פשוט לשבת בבית עשור, לחסוך ולקנות דירה. ולמה בכלל שמישהו ישב בבית עשור ורק יחסוך? מה אנחנו בני זו*** ? באמת זו ההצעה שלך (עזוב שגם אם יעשו אותה לא יגיעו לדירה). אתה בכלל מבין את מידת האבסורד? אני לא.

כמו שענו מעליי, הבנק נותן לך מקסימום 75%. גם אם תשים 500 אלף הון עצמי, עדיין תצטרך לגייס עוד 4.5 מיליון שקל. איך תעשה את זה בדיוק? מצחיק שהבאת את הדוגמא הכי גרועה שיש, דירת 3 חדרים בתל אביב, הרי בוודאי שאלו דירות שהן כמעט בלתי מושגות עבור רוב האוכלוסיה. אבל למה אתה הולך רחוק? בוא נישאר באשדוד או נתניה. דירת 3 חדרים באשדוד מהקבלן עולה היום סביב 2.1 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ישנה (כמו הדירה שאני גר בה היום) ללא מרפסת, ללא ממ"ד (בעיר מוכת טילים כן?) עולה סביב 1.9 אז גם אם יהיו לי 500 אלף שקל הון עצמי לשים, עדיין אצטרך הלוואה של 1.4 מיליון מהבנק (וזה עוד לפני שהשקעתי שקל בדירה). 1.4 מיליון שקל הלוואה מהבנק בתנאים של היום משקפת בערך 12 אלף שקל החזר חודשי. אני רוצה לראות זוג צעיר שגר באשדוד שיכול לשלם 12 אלף שקל בחודש רק על המשכנתא ולהישאר מעל קו העוני לאורך זמן.

אני מסכים עם הגישה של "צריך לתכנן ולהתאמץ כדי להגיע ליעד". גם אני כזה, עובד קשה, חוסך ולא מבזבז כדי להגיע ליעד. רק שהיום זוג צעיר צריך הון עצמי של מיליון שקל (!) כדי לקנות דירה ממוצעת בעיר פריפריאלית כמו אשדוד או נתניה. אני לא מכיר זוג שיכול לחסוך מיליון שקל בצד גם אם יתגרזן עכשיו במשך עשור. וגם אם יש, הם לא מדגם מייצג. במדינה שבה ההכנסה נטו לזוג היא סביב ה-15-16, לא רואה איך מגיעים למיליון שקל גם אם חוסכים ממש. יש פה כשל שוק גדול מאוד, מה שהיה נכון ללפני 7-8 שנים, כבר לא נכון היום. היום אי אפשר לחסוך כדי להגיע ליעד.

אני מסכים עם מה שכתבת. אני טוען שההחלטות האחרונות נבעו בעיקר בגלל שוק הנדלן, לא חושב שמישהו מתווכח על זה שהוא היה צריך לעלות את הריבית עוד קצת. או שאולי אני הוזה..

אנשים בגיל 45+ (שזה רוב הקהילה פה) לעולם לא יצליחו להבין את החוסר אונים שמרגיש זוג צעיר בישראל בהקשר של רכישת דירה. ולמרות שהם בטוחים שגם אצלם היה קשה (וזה נכון), היום קשה יותר פי כמה.

כואב לנו כי זה פוגע בדיוק באנשים כמונו. זוגות ומשפחות צעירות שחייבות למשכן את עתידם למען קירות או לגור בשכירות אינסופית. אם לא מחיר למשתכן, כנראה שעדיין הייתי מחוסר דירה. יש פה כשל שוק אדיר שגורם לדור שלם לחיות ברמת חיים נמוכה רק בגלל כשל שוק שהממשלה לא ידעה לתקן. אז כן, אשמח מאוד לראות תיקון עמוק בשוק הזה ואולי בדרך הזאת יהיו גם אנשים שילמדו לקח לחיים לא לחיות מכסף שאין להם.