yuvalganim

אתה יודע כמה רכבים ומדיחי כלים אני מכניס במיליון שקל הון עצמי לדירה? צריך היום 300 משכורות ממוצעות + כדי לקנות דירה ממוצעת. לפני 20 שנה המספר עמד על בערך שליש מזה (סביב 100 משכורות). הנה הכלים הסטטיסטיים שחיפשת. עכשיו תסביר לי כמה מוצרי חשמל קונים ב-200 משכורות הפרש.

בוודאי שיירדו, לי אין ספק. אבל צריך להבין משהו, שוק נדלן זה לא מניה בבורסה שיכולה לרדת ולעלות תוך יום ב-30%. שוק הנדלן הוא שוק ענקי שכולל בתוכו המון חברות ענק, מוסדיים ובעלי עניין. זה שוק שבו התכנון מבוצע לטווח ארוך וצריך להיזהר באבחנות שעושים על דברים שמשפיעים היום לעומת דברים שישפיעו בעוד 5 שנים. הרבה פעמים עושים סלט. אז לא, שוק הנדלן לא עוצר ביום אחד ולוקח זמן, אנחנו בתהליך של שינוי בשוק מזה כשנה (בערך עם תחילת עליות הריבית ששינו את השוק) התהליך הזה ימשך עוד זמן והכיוון יהיה אחיד - למטה. עד כמה למטה? אף אחד לא יודע, אפשר רק לזרוק ספקולציות (להערכתי יהיה תיקון משמעותי של 20-30 אחוז במקרה הטוב). זה לא יקרה מחר בבוקר, אבל זה קורה עכשיו.

כובע? איזה כובע? ראית את הנתונים? יש ירידה של 8% בדירות מהקבלן רק בחצי שנה האחרונה (אף אחד לא מדבר על זה כמובן). הדירות על המדף בשיא של כל הזמנים, זמן המכירה לדירה התארך לכמעט 3 שנים. אתה לא רואה מה קורה פה? ואתה עוד מציע לי כובע? האירוניה קפצה מהחלון. אגב בגלל השיטה של הלמ"ס שהוא מודד לאחר ומעדכן בדיעבד, תמיד הנתונים שמראים לך *עכשיו* נראים ממש מעודנים. אבל אם תסתכל בשרשור קצת למטה על השינוי במחירים, אז לפני שנה היינו בממוצע של 19% עליות מחירים. היום אנחנו ב-3% עליות מחירים. בעוד 3 חודשים (בינואר) אנחנו נהיה כבר בירידה שנתית מצטברת של 4-5 אחוז למרות שיטות המדידה של הלמס (כלומר ירידות של 10%+ במחירים בשטח). אז לא, לא הבאתי כובע.

ההנחה שלנו שדירה לא צריכה לעלות יותר מ-2 מיליון. והיא גם לא תעלה ככה בעוד זמן קצר מאוד. זה יהיה כמו הסלולר, שהיום אף אחד לא מאמין שפעם שילמנו 400-500 שקל בחודש על סלולארי. בדיוק ככה יהיה עם הנדלן

אתה ממשיך להתעקש שהיום זה בדיוק כמו פעם. אבל זה לא כמו פעם, בשום מבחן אובייקטיבי זה לא כמו פעם. אז תפסיק לנסות

כל מה שאתה כותב נכון ועדיין זה לא משנה את העובדות. מספר המשכורות האבסולוטי הדרוש היום כדי לקנות דירה ממוצעת הוא גבוה לאין שיעור ממה שהיה ב-1990. החסם העיקרי היום לרכישת דירה הוא ההון העצמי. כאמור צריך מיליון שקל הון עצמי, קשה עד בלתי אפשרי להביא את זה גם עם עזרה מההורים. הוא? אולי. זה לא משנה, מה שחשוב זו הטענה שלי לגבי המחירים היום אני מסכים עם החלק הראשון של המאמר, עם החלק השני פחות. נתחיל ב"עליית שכר הדירה", גם 8% עליה לא משתווה לעלייה בעלויות המימון שעלו הרבה יותר מזה. שנית, יחס ישר בין "משקיעים רואים ששכר הדירה עולה ב-8% ומחירי הדירות ירדו ב-6%-8%, ושתי התופעות האלו מסדרות להם תשואה טובה יותר. ההשקעה יורדת, דמי השכירות עולים = תשואה גדולה יותר. כמה גדולה יותר, בפריפריה זה כבר מעל 4%, ברמת גן, פתח תקווה, חולון, בת ים, יש מקומות שאפשר להשיג 3%." זה גם לא מדוייק, כי כל אחד קנה במחיר אחר וזה מה שמעניין אותו, האדם הפרטי אינו כלכלן בהארוורד והוא רואה כמה הוא שילם לעומת ההכנסות. בכלל יש בעיה עם חישוב מחירי השכירות בארץ, אף אחד לא מודד את זה. וגם מה שמודדים זה רק בהחלפת חוזים שזה מיעוט של השוק (הערות מדברות על פחות מ-4% של שוק השכירות), לכן אם משקללים את העליה אל מול הרוב שלא זז להם החוזה, לא מקבלים תשואה כל כך טובה עדיין. לגבי הפסקה האחרונה שלהם, זו כבר ספקולציה על ירידת הריבית, בינתיים מדברים על עוד 2 העלאות עד סוף שנה, אני מתקשה לראות את הריבית יורדת חזרה כבר ב-2024. הנחת העבודה שלי היא שהריבית לא תרד חזרה למה שראינו, הבנקים המרכזיים הבינו את הטעות ועכשיו יש להם סולם רציני להישאר בריבית סבירה. כל עוד האינפלציה סביב 5% גם בארץ, הריבית של היום נחשבת לאפסית ריאלית.

אשמח לראות תמהיל ריאלי שבו זה הסכום. וזה לפני הצמדות כן? אתה שוב לוקח את עצמך כדוגמא, מה אתה עשית לפני אי אילו שנים פשוט לא רלבנטי למציאות הנוכחית. הדירות היום הן היקרות ביותר בפער, פי כמה וכמה ממה שהיה כשאתה היית צעיר (ואין לי מושג בין כמה אתה). אנשים בני 45+ פשוט לא מצליחים להבין שהמציאות הנוכחית היא בלתי אפשרית. דירה היא דבר בלתי מושג היום, אי אפשר פשוט לשבת בבית עשור, לחסוך ולקנות דירה. ולמה בכלל שמישהו ישב בבית עשור ורק יחסוך? מה אנחנו בני זו*** ? באמת זו ההצעה שלך (עזוב שגם אם יעשו אותה לא יגיעו לדירה). אתה בכלל מבין את מידת האבסורד? אני לא.

כמו שענו מעליי, הבנק נותן לך מקסימום 75%. גם אם תשים 500 אלף הון עצמי, עדיין תצטרך לגייס עוד 4.5 מיליון שקל. איך תעשה את זה בדיוק? מצחיק שהבאת את הדוגמא הכי גרועה שיש, דירת 3 חדרים בתל אביב, הרי בוודאי שאלו דירות שהן כמעט בלתי מושגות עבור רוב האוכלוסיה. אבל למה אתה הולך רחוק? בוא נישאר באשדוד או נתניה. דירת 3 חדרים באשדוד מהקבלן עולה היום סביב 2.1 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ישנה (כמו הדירה שאני גר בה היום) ללא מרפסת, ללא ממ"ד (בעיר מוכת טילים כן?) עולה סביב 1.9 אז גם אם יהיו לי 500 אלף שקל הון עצמי לשים, עדיין אצטרך הלוואה של 1.4 מיליון מהבנק (וזה עוד לפני שהשקעתי שקל בדירה). 1.4 מיליון שקל הלוואה מהבנק בתנאים של היום משקפת בערך 12 אלף שקל החזר חודשי. אני רוצה לראות זוג צעיר שגר באשדוד שיכול לשלם 12 אלף שקל בחודש רק על המשכנתא ולהישאר מעל קו העוני לאורך זמן.

אני מסכים עם הגישה של "צריך לתכנן ולהתאמץ כדי להגיע ליעד". גם אני כזה, עובד קשה, חוסך ולא מבזבז כדי להגיע ליעד. רק שהיום זוג צעיר צריך הון עצמי של מיליון שקל (!) כדי לקנות דירה ממוצעת בעיר פריפריאלית כמו אשדוד או נתניה. אני לא מכיר זוג שיכול לחסוך מיליון שקל בצד גם אם יתגרזן עכשיו במשך עשור. וגם אם יש, הם לא מדגם מייצג. במדינה שבה ההכנסה נטו לזוג היא סביב ה-15-16, לא רואה איך מגיעים למיליון שקל גם אם חוסכים ממש. יש פה כשל שוק גדול מאוד, מה שהיה נכון ללפני 7-8 שנים, כבר לא נכון היום. היום אי אפשר לחסוך כדי להגיע ליעד.

אני מסכים עם מה שכתבת. אני טוען שההחלטות האחרונות נבעו בעיקר בגלל שוק הנדלן, לא חושב שמישהו מתווכח על זה שהוא היה צריך לעלות את הריבית עוד קצת. או שאולי אני הוזה..

אנשים בגיל 45+ (שזה רוב הקהילה פה) לעולם לא יצליחו להבין את החוסר אונים שמרגיש זוג צעיר בישראל בהקשר של רכישת דירה. ולמרות שהם בטוחים שגם אצלם היה קשה (וזה נכון), היום קשה יותר פי כמה.

כואב לנו כי זה פוגע בדיוק באנשים כמונו. זוגות ומשפחות צעירות שחייבות למשכן את עתידם למען קירות או לגור בשכירות אינסופית. אם לא מחיר למשתכן, כנראה שעדיין הייתי מחוסר דירה. יש פה כשל שוק אדיר שגורם לדור שלם לחיות ברמת חיים נמוכה רק בגלל כשל שוק שהממשלה לא ידעה לתקן. אז כן, אשמח מאוד לראות תיקון עמוק בשוק הזה ואולי בדרך הזאת יהיו גם אנשים שילמדו לקח לחיים לא לחיות מכסף שאין להם.

אבל הם לא מגינים על נוטלי המשכנתאות, מכיוון שהאזרח יאכל את הצינור גם דרך האינפלציה (שהיא הרבה יותר גרועה) הם באים, לראייתי, להגן על הקבלנים שמפעילים את כל הלוביסטים האפשריים כדי לנסות ולהחיות את השוק מחדש. אזרח שניקלע למצוקה כי לקח משכנתא גרועה מוזמן למכור את הדירה (גם בהפסד) ולהשתחרר מהעול. אבל קבלן לא יכול להשתחרר כל כך בקלות כי הוא לקח הלוואות ויש לו מחוייבויות - עליו בא בנק ישראל להגן. לעניין אחר - ירידת המחירים נמשכת. דירות חדשות ירדו רק החודש ב- 0.8% וכבר ירדו בקרוב ל-8% מתחילת השנה (אל תתפסו אותי במספר אני צריך לוודא, אבל זה בערך 8% ירידה לדירות חדשות). השינוי במחירי הדירות משקף את המצב מצויין, תראו את הגרף המאלף הזה למטה, להערכתי, בקצב הזה, בחודש ינואר 2024 אנחנו נהיה פה במשבר עמוק מאוד שאף אחד כבר לא יוכל להסתיר

הריבית תעלה עוד. אין להם ברירה. 2 החלטות הריבית האחרונות שבהם לא העלו, להבנתי זה אך ורק כדי להגן על שוק הנדלן. אותו בנק ישראל שבמשך שנים הצהיר שלא שוק הנדלן מנחה אותו מראה לנו שדווקא שוק הנדלן כן מנחה אותו. אין ואקום בחיים, לא העלו לפני חודש ב-0.25 זה אומר שפעם הבאה יעלו ב-0.5. הדולר עולה והאינפלציה תהיה הרבה יותר קשה

אף אחד לא יודע כמה ומתי. דבר אחד יודעים בוודאות - מחירי הדיור בישראל התנתקו מהשכר כבר לפני כ-8 שנים. ברגע שמשהו מתנתק מהשכר הריאלי במשק ולא מפסיק - סופו לקרוס. הדבר היחיד שהתדלק את זה היה הריבית הנמוכה ועכשיו גם היא כבר לא נמוכה. חתכו לשוק הנדלן את צינור ההזנה הראשי שלו, עכשיו האינרציה עושה את השאר.

לדעתי היא כבר מעל פני השטח.... פשוט הרבה אנשים מעדיפים להסתכל לכיוון השני מטעמי נוחות/פוזיציה

השקל קצת נחלש זה נכון. המחירים פה היו לא פרופורציונלים גם לפני שנה (ואפילו יותר)

אבל זה 2 חדרים

ועדיין יש פטורים מפנקים להכנסות משכירות, לגמרי שווה את מס הרכישה שמשלמים משקיעים. בסביבת ריבית נמוכה מס הרכישה אינו חסם לרכישת דיור להשקעה. תוסיף לזה שזה כר פורה להעלמות מס (למרות שהיום יותר קשה), כמו גם חילוקי דירות ורווחים מוגדלים שגם הם ללא מס. מה שלא עשה המחוקק, עושה הריבית.

אני לא יודע איך מודדים ממוצעים שם, אם זה כמו פה אז זה לא ממש מייצג. אבל שים לב איזה בית הוא הביא פה? 6 חדרים + קולנוע + משרד + כמה סלונים זה לא בדיוק בית ממוצע כן? לא ממש מבין מה הנקודה שאתה מנסה להביא פה? מחירי הדיור בארצות הברית זולים משמעותית מאשר בישראל. למעשה, כל מקום בעולם יהיה זול מישראל לצערי בהקשר של מחירי הדיור.

זה לא יקרה. אין בארץ שום תיכנון לטווח ארוך ושום חזון. אנחנו עדיין מתנהלים כמו נוודים חסרי מדינה שצריכים לעשות הכל מהר מהר בלי תכנון כי תיכף יקחו לנו. זה מנטליות של 40 שנה במדבר וקשה מאוד להתחמק מזה גם אחרי 75 שנה.

אתה מפספס. המחיר של הדירה היא בשקלים והמשכורות בדולרים. כלומר מרוויחים 200 אלף דולר בשנה אבל הבית עולה מיליון דולר (4 מיליון שקל)

זאת לטעמי הסיבה המרכזי להגירה מישראל - חיים טובים יותר ומרווחים יותר. אחי גר בארצות הברית ומדבר אותו דבר. זאת הסיבה מדוע אנשים חילונים כמונו עוזבים ודתיים יותר נשארים. זאת גם הסיבה שבעוד 20 שנה אחוז החרדים/דתיים/ערבים יהיה גבוה יותר מהיום ושאני לא רואה שינוי בנושא.

הדוגמא שלך ואורח החיים שלכם לא מייצג כלל. ראשית רכשתם דירה כשמחירי הדיור היו 50% פחות. שנית, אתה מורה ואשתך חוזרת בשעה 14:00 כדי לחסוך צהרונים אז גם בחופשים של הילדים אתם מסודרים. שלישית, אתה טועה לחלוטין בעשירונים והביאו לך מספרים מדוייקים יותר. היום עשירון 9 לא קונה דירה חדשה ברמת גן או בראשלצ, פשוט אין מספיק כסף להחזר המשכנתא. אתה גם לא נוסע לחו"ל, לא אוכל בחוץ ובשבתות אתם בבית בגלל שאתם דתיים, כל החיים שלכם בנויים ככה שתוכלו לבזבז פחות ולהסתפק במועט (שזה בסדר, אבל זה ממש לא מייצג). תבדוק כמה זה משכנתא *היום* לדירה שקנית *פעם* ותסדר מחדש את המספרים. תגיד לי אם היית מצליח לסגור את החודש גם בהנחה וכל שאר המספרים ששמת נשארים זהים. אני בספק אם התשובה תהיה כן

מחירי הרכב בישראל עלו בצורה חדה מאוד. מחירי החלפים עלו בצורה חדה מאוד. מספר התאונות עלה בצורה חדה מאוד. צריך להגיד ביושר, מחירי הביטוח עד לפני שנה- שנתיים היו זולים ביחס לתמורה, עכשיו זה מתאזן. מבחינת שוק הביטוח בישראל, מדובר בשוק תחרותי מאוד מאוד (הלוואי כזאת תחרות בתחומים אחרים) 14 חברות שמתחרות ביניהן על הלקוחות.