BarryG

ילד בן 10 וילדה בת שנתיים, צריך כיסא רק לילדה. מניח שנוסע בין 10 ל- 15 א' ק"מ, התקציב זה בערך להוסיף את ה- 45 א' כגבול עליון. מניח שעדיף משפחתית בגלל תא המטען, זה רכב יחיד במשפחה. איך שאני מנתח את זה, בגדול יש פה שתי שאלות, הראשונה, האם בכלל כדאי להחליף רכב, והשניה היא האם כדאי להחליף לאיוניק שהוצעה לו. מבחינת השאלה הראשונה אני רואה כאן שתי תתי שאלות: 1) בהינתן וכיום על גבול הבלתי אפשרי למכור את הקרוז, האם בעוד 3-4 שנים כשירצה להחליף רכב יהיה אפשרי למכור אותה מעל עלות הברזל בהנחה שהקילומטראז' יגיע לכ- 150 אלף? 2) אילו צרות היא יכולה לעשות לו מבחינת אחזקה ב- 3-4 שנים הבאות? בהינתן ומגיעים למסקנה שמבחינת שמירת ערך עדיף למכור אותה עכשיו, או שהרכב לא צפוי להפגין אמינות, השאלה לאיזה רכב כדאי להחליף... מה שאני אומר הגיוני/מה אני מפספס? TZR84, אתה בעצם אומר שהתשובה לתת שאלה 1 היא חיובית ולכן לא כדאי להחליף, וגם ספציפית איוניק עם 140 א' ק"מ היא לא רעיון טוב מבחינת עלויות תחזוקה צפויות, נכון?

היי, שואל עבור שכן שלי שהוא עולה חדש, משפחה עם שני ילדים: לפני כחצי שנה הוא קנה שברולט קרוז מליסינג, בלי ממש להכיר את השוק שלה. כעת הוא הבין שהיא מאוד לא סחירה ופוחד מהמשך איבוד ערך, הרכב עם כ- 95 א' ק"מ. לצורך העניין, ביד 2 יש 2 פרסומים של קרוז בשנים 2017-2019 ממגרשי רכב על 50 א' ש"ח ובטח מאוד קשה למכור לפרטי. הוא היה במגרש בראשון לציון, בדקו את הרכב, אמרו שמכאנית נראה בסדר אבל שיש הרבה תיקונים קוסמטיים, הציעו לו להוסיף 45 א' ש"ח תמורת איוניק 2017 עם 145 א' ק"מ, הוא יהיה יד שלישית (יד ראשונה ליסינג, יש שניה פרטי). השאיפה זה לקבל רכב שישרת אותו מספר שנים בלי לאבד הרבה ערך, שיהיה אמין ונוח לשימושי המשפחה. הנסועה השנתית שלהם לא צפויה להיות גבוהה כיוון שעובדים מהבית. מה דעתכם, מה הייתם עושים? אני חושש מתום האחריות על הסוללה בעוד כשנתיים והמשמעות הכלכלית של זה. תודה.

העליה במחירי הדירות בעשור האחרון מהירה יותר, בין השאר בהשפעת הירידה בריבית. הוא בדק מ- 1973.

אבל בכל שנה אתה תופס רק חלק קטן מהשינוי השולי, זה פער שלעולם לא נסגר בשיטת מדידה כזאת. השיטה שהם משתמשים בה אמורה לייצג את הממוצע, שכולל גם את הדירות בהן מומשה אופציה, ההסכם היה ליותר משנה באותו מחיר, המשכיר החליט לא להעלות או להעלות מעט למרות שיכל יותר וכו'. זה לא מודד את השינוי של שכר הדירה השולי של מה שקרה למי שכל שנה חותם על חוזה חדש התואם את מחיר השוק.

לצערי אין נתונים מהימנים לגבי העליה במחירי השכירות בישראל, המדד שהלמ"ס מחשב לא מייצג את השכירות השולית, אלא את הממוצעת (כולל כל מי שנשאר בדירה ולא העלו לו). למשל, לפי נתוני הלמ"ס מדד השכירות עלה ב- 1.3% בין ינואר 2021 לינואר 2022...

הנתונים שהוא מציג נכונים, אבל, כשרוצים לבחון משהו יש אפשרות לרדת לעומקים שונים, או לנתח ברמות עומק שונות. אני מגדיר ניתוח סטטיסטי כמו שהוא עשה כרמה ראשונה- לוקחים מספרים, מציבים על גרף ומנתחים את הגרף עצמו- ממוצע, חציון, סטיות תקן וכו'. הוא מגיע ככה למסקנה שכיוון שהעליה ההיסטורית הייתה 4.2% הרי שמדובר בנתון נורמאלי, ושגם קדימה זה אמור להיות הקצב. רמת הניתוח השניה- לשאול "למה?", ואז לבדוק האם הסיבות ההיסטוריות מתקיימות כיום, כך שאנחנו יכולים להניח שמה שהיה הוא אכן מה שיהיה. רמת הניתוח הזאת חסרה אצלו, אבל כאן בא לעזרתנו המחקר של מכון אהרון שהבאתי לו לינק לפני כמה עמודים- הם טוענים, על בסיס מחקרים בחו"ל והרצת רגרסיות על הנתונים הרלוונטיים לישראל, שהשינוי במחיר בשנים הקרובות נובע מהיחס בין מלאי הדירות במשק לכמות משקי הבית, ולריבית על המשכנתאות. הם גם אומרים שללא המשתנים הללו הצמיחה היא בקצב ריאלי של 2%. מלאי הדירות ביחס לכמות משקי הבית ירד בעשרים השנים האחרונות, וכנ"ל גם הריבית על המשכנתאות. ב- 2021 ו- 2022 התחלות הבניה גבוהות מעט מהגידול במשקי הבית, מה שאמור להוריד מעט את המחירים כשהבניה תסתיים, והריבית על המשכנתאות גם בעליה חדה ואמורה להשפיע באותו הכיוון. לפי מקדמי הרגרסיה שבמחקר שלהם ירידת המחירים לא צפויה להיות דרמטית, כ- 5% ביחס למחירי שיא. השינוי לאחר מכן תלוי בהיקפי הבניה בשנים הבאות- האם יבנו יותר או פחות מהצמיחה בכמות משקי הבית.

אגב, גם המספר של 65 א' התחלות בניה ב- 2021 מנופח, הדירות שנבנו לא למכירה כוללות את מי שבונה לעצמו וקבוצות רכישה, אבל גם את דירות פרויקטי הפינוי בינוי שהיזם בונה ומחזיר לבעלי הדירות המקוריים, כך שהן לא מעלות את מלאי הדירות בארץ.

אתה פשוט מדהים. אני מביא נתון מדויק מהלמ"ס, אתה אחרי שני עמודים זורק מספר אחר לגמרי, בלי לכתוב על מה אתה מסתמך בכלל. בשבילך, מצרף צילום מסך מהלמ"ס. תראה לי איפה נמצאת הכמות עליה אתה מדבר. הכי גבוה שאני רואה פה זה 65 א' בשנת 2021.

פשוט חישוב גאוני, אם יש בישראל 3 נפשות בדירה בממוצע אז בוא נחלק את התוספת השנתית הצפויה של אנשים שהופכים לבוגרים ב- 3 כדי להבין כמה משקי בית יתווספו. כאילו שאותם אנשים מתחברים בשלשות ויוצרים משק בית. החלוקה הנכונה היא כמובן ל- 2 ולא ל- 3. ואם כבר אתה הולך על נתוני הלמ"ס, למה לא פשוט להוציא את התוספת השנתית של משקי הבית כמו שאני עשיתי כדי להגיע ל- 56.9 א' בשנים 2014-2021 שכתבתי קודם?

אפשר סימוכין לנתון של 30 א' תוספת משקי בית בשנה בישראל?

תקרא שוב, 56 א' זה לא הדירות שנמכרו מדי שנה אלא תוספת משקי הבית בישראל. כשאני מביא נתונים מבנק ישראל, הלמ"ס ומחקרים אקדמאיים אין לי בעיה לחלק הערות. איך הגעת לנתון של 30 א' תוספת משקי בית בשנה? החישוב שלי מתבסס על תוספת הדירות מאז שהורכב הגרף לפי גמר הבניה בכל שנה ונתון משקי הבית העדכני מהלמ"ס.

לצערי לא, אבל מבחינת הנתונים, לפי החישוב שלי ב- 2021 יחס הדירות למשקי בית עמד על 0.94.

אתה מראה חוסר היכרות/בקיאות עם הנתונים ומטעה את כולם. אין חולק על כך שהשינוי במחירי הדירות מושפע בעיקר מכמות הדירות ביחס לאוכלוסיה (יחס מלאי דירות למשקי בית) ומשינוי בריבית המשכנתאות. מה שקרה ליחס מלאי הדירות למשק בית הוא שבגלל היקפי בניה נמוכים בתחילת שנות האלפיים, היחס ירד מתחת ל- 1 ב- 2007, והתחיל זינוק במחירי הדירות שהושפע גם מהמשך הרעה ביחס הזה וגם מירידת הריבית. הנתון של 72.5 א' היתרים שניתנו ב- 2021 הוא מאוד קיצוני לטובה, הממוצע בחמש השנים שלפניו הוא 53 א' דירות בשנה עם סטיית תקן נמוכה יחסית. במקביל, תוספת משקי הבית השנתית בשנים 2014-2021 היא כ- 56.9 א' בשנה, וממש לא 30 א' שאתה כתבת. אז נכון, כרגע אנחנו במצב מעולה, התחלות הבניה ב- 2021 וכנראה 2022 גבוהות מתוספת משקי הבית השנתית מה שאמור להוריד את המחירים (יחד עם העליה בריבית על המשכנתאות), אבל המצב הזה הוא חדש יחסית וממש אי אפשר להגיד שבונים פה מספיק, קודם בוא נגיע ליחס דירות למשקי בית של 1. אם אני זוכר נכון היה גם מחקר של בנק ישראל שהגיע למסקנה שהריבית הייתה אחראית לכשליש מעליית המחירים בעשור האחרון. ממליץ לך לקרוא את המחקר של מכון אהרון אודות השינוי במחירי דירות וממה הוא מושפע (עזוב את המודל עצמו, תתחיל מעמוד 9): https://www.runi.ac.il/media/jnzjcju0/price-bubble.pdf

אתה מאוד אופטימי, תלוי מאוד מי החברה. מה אם זאת המקבילה של הוט בעולם הדיור?

אה, זה אתה, מאקרו כלכלן דגול... תעשה טובה, לבנק ישראל יש אחריות גדולה מאוד, הוא לא יכול לתת תחזית קיצונית כי זה יבהיל מאוד את השוק, אז אין לו ברירה אלא להגיב למה שקורה. נכון, לא צריך לסמוך על התחזיות שלו יותר מדי, אבל זה לא אומר שהאנשים שם לא יודעים מה הם עושים. והכלכלנים שם ממש לא בגיל שהעביר את כל חייו הבוגרים בריבית אפס.

בשביל עסקה צריך קונה ומוכר, זה שקונה יהיה מוכן לקנות רק במחיר נמוך יותר לא אומר שהמוכר, שרגע לפני העריך את הנכס שלו ב- X שקלים, יהיה מוכן ישר לרדת במחיר- אלא אם, כמו שכתבת, הוא חייב למכור. אבל כמה כאלה שחייבים למכור כבר יש? וגם עבור אלה שחייבים למכור, חודש-חודשיים בדרך לא כלל לא ישנו את התמונה.

נכון, זאת הטענה של מי שאומר שמחירי הדירות אמורים לרדת.

כמות הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר עמדה על 2,902 יח"ד, בהשוואה ל- 1,955 באוקטובר, 2,797 בספטמבר ו- 2,859 באוגוסט. מדובר בהאטה ביחס לקצב במחצית הראשונה של 2022 (כ- 4,000 יח"ד בחודש) אבל אין שינוי ביחס לכמות שנמכרת מאז החלו העלאות הריבית. ההשוואה לנובמבר 2021 חסרת משמעות לחלוטין, באותו חודש נמכרו 7,100 יח"ד חדשות בגלל שזה היה החודש האחרון עם מס רכישה מופחת (לשם השוואה, הקצב הממוצע ב- 2021 בלי נובמבר הוא 4,600 יח"ד לחודש). כמו כן, זה שהיו שתי העלאות ריבית מאז נובמבר כנראה לא אומר הרבה כי מי שקנה בדצמבר כבר הבין שהריבית הולכת למעלה. עוד משהו שכדאי לקחת בחשבון, בגלל היקף המכירות הגבוה ב- 2021 ותחילת 2022, ליזמים נותר מלאי רלוונטי (כזה שהקמתו מסתיימת תוך כשנתיים) מאוד נמוך למכור, וכרגע אין לרובם לחץ ממשי להגדיל את קצב המכירה. אם תסתכלו בנתוני החברות הציבוריות על מצב הפרויקטים שמסתיימים ב- 2023 תראו ששיעור המכירות גבוה מאוד.

להוריד מחיר לשקל זה פשוט לצמצמם כמה שיותר את תקופת המשכנתא, וזה בהתאם להחזר חודשי שתרגיש איתו בנוח.

הגזמת, זה תואם החזר ב- 15 שנה בערך

במקרה של משכנתא אין צורך בכללי אצבע, יש פונקציה מאוד פשוטה באקסל שנקראית PMT. מציבים את שיעור הריבית (נגיד, היום, באזור ה- 5%), מספר שנות ההחזר ואת סכום המשכנתא. התוצאה הינה התשלום החודשי (כמינוס), מחלקים ב- 12 ויש לנו את התשלום החודשי.

זה פחות עניין של החזר טוב אלא יותר של עיוות ההחזר על ידי המסלול הצמוד (כי בחישוב החזר מתעלמים מהאינפלציה). רוצה לדעת כמה הגיוני להחזיר? תחשב לפי 2/3 קל"צ ושליש פריים מינוס 0.6% כשהפריים כמו היום.

אתה משלם בשלבים, אז אחרי ששמת את ההון העצמי אתה מתחיל למשוך כסף מהמשכנתא שכמובן גדלה בהתאם בכל משיכה, והסכום החודשי שאתה משלם גדל בהתאם. אז אם אתה מתכנן על משכנאת עם תשלום של 5,000 זה יגיע רק ממש לקראת קבלת המפתח, ועד אז יגדל הדרגתית עד שיגיע לסכום הזה.

יש לי את ה- 551, אם הייתי צריך לקנות עכשיו בלי התלבטות בגלל קונה את 651. הם שיפרו הרבה דברים קטנים שטיפה מציקים והופכים את חוויית השימוש לנעימה יותר.

דווקא יש תשובה אחת לנושא, אם השימושים של הסכום הם במונחים שקליים אין שום סיבה להיות חשוף לשינוי ביורו. עמלות המרה יהיו בכל מקרה כשתמיר את הסכומים לצריכה, והיורו יכול גם להיחלש. בוא נגיד מצב הפוך, היית מקבל את הסכום בשקלים, ואפילו נניח שאין עמלות המרה לא לפה ולא לפה, היית מעלה בדעתך לקנות איתו יורו?