שאלות בעניין קניית דירה חדשה בפרויקט תמ"א

[Blap]

היי חברים,

אני בתחילת תהליך קניית דירה מקבלן - דירה חדשה בפרויקט תמ"א במרכז הארץ.

 

עלו לי כמה שאלות:

1. הקבלן מציע חניה פרטית תת קרקעית או חניה בקרקע, לא צריך לשלם יותר על התת-קרקע אבל הקאץ' הוא שאין מעלית מהחניון. צריך לעלות במדרגות ואז לקחת את המעלית.

אני תוהה איך זה יעבוד כשיהיו ילדים, עגלה או סתם אפילו קניות מהסופר. נשמע כמו קאדר רציני. במה הייתם בוחרים במקרה הזה?

2. אני צריך עו"ד מקרקעין. מצד הקבלן נתנו לי את מס' הפלאפון של עו"ד הדיירים שמסתבר שגם לוקחת פחות מהמקובל (רבע לעומת חצי). אני תוהה אם יש פה איזה אינטרס חבוי, ואם כדאי לי פשוט לקחת עו"ד שאני מוצא במחיר הרגיל (0.5%)?

3. איזה עוד דברים כדאי לי לדעת או לשאול?

[sperial]

1. באיזה קומה הדירה? אישית אני שונא תלות במעלית, אבל בשלב בחיים שבו היו לי ילדים קטנים קניתי דירות עם גישה נוחה (3 מדרגות)., וכיום כשהבן מגיע עם הנכדה סיפור העגלה אכן קאדר רציני (קומה וחצי מדרגות).

 

2. אל "תחסוך" כמה אלפי שקלים על עו"ד מטעמך. יתכן שיחסוך לך פי כמה. הקפד שיהיה מנוסה במקרקעין.

[Blap]

לפני 1 דקה, sperial כתב:

1. באיזה קומה הדירה? אישית אני שונא תלות במעלית, אבל בשלב בחיים שבו היו לי ילדים קטנים קניתי דירות עם גישה נוחה (3 מדרגות)., וכיום כשהבן מגיע עם הנכדה סיפור העגלה אכן קאדר רציני (קומה וחצי מדרגות).

 

2. אל "תחסוך" כמה אלפי שקלים על עו"ד מטעמך. יתכן שיחסוך לך פי כמה. הקפד שיהיה מנוסה במקרקעין.

הדירה בקומה 6 - אני לא יודע בדיוק כמה מדרגות זה מקומה -1 ל-0 אבל בכל אופן זה נשמע שעדיף לקחת חניה בקרקע בדיוק בגלל עניין העגלות וכו'.

 

לגבי עו"ד - כך גם חשבתי. אני אקח עו"ד מטעמי.

 

שאלה נוספת - באיזה שלב אני אמור להיוועץ עם יועץ משכנתאות? הדירה תהיה מוכנה בעוד 3 שנים ורק אז אקח את המשכנתא. יש מה לדבר עם יועץ כבר מעכשיו?

[יבגניפ]

לפני 44 דקות, Blap כתב:

אני תוהה איך זה יעבוד כשיהיו ילדים, עגלה או סתם אפילו קניות מהסופר. נשמע כמו קאדר רציני. במה הייתם בוחרים במקרה הזה?

 

מדרגות זה די לא כיף כשיש עגלה. אישית כנראה שהייתי חונה בקרקע.

לפני 45 דקות, Blap כתב:

3. איזה עוד דברים כדאי לי לדעת או לשאול?

לא תמיד זה אפשרי ו\או יש מידע, אבל קצת על פרויקטים נוספים של הקבלן, מה הסטטוס שלהם וכו'.

מה הסטטוס של הפרויקט עצמו - יש היתרים? כבר התחילו לבנות? 

אולי טריוויאלי, אבל לוודא שהכל נעשה לפי חוק המכר, ואתה משלם לבנק המלווה.

כמובן גם המפרט של הדירה, שאמור להיות בחוזה, וכל מה שנלווה לזה - נקודות חשמל, הצד שאליו הדירה פונה, כיווני אוויר, ספקים. 

לפני 34 דקות, Blap כתב:

שאלה נוספת - באיזה שלב אני אמור להיוועץ עם יועץ משכנתאות? הדירה תהיה מוכנה בעוד 3 שנים ורק אז אקח את המשכנתא. יש מה לדבר עם יועץ כבר מעכשיו?

זה תלוי במסגרת התשלומים שאתה קובע מול הקבלן. אבל בגדול בהנחה שזה לא 0 עכשיו - 100 אחר כך - כן שווה לבדוק אפשרויות וגם מה לתכנן ואיך. ובאותו הנושא: ההצעה של הקבלנים לשלם ממש קצת בחתימה וחצי או יותר בסוף מפתה על הנייר. אבל בעולם שבו מדד תשומות הבניה בעליה (ואלא אם אני מפספס משהו כי אני לא יותר מדי עוקב - ימשיך לעלות גם בגלל המצב עם טורקיה) - זה יכול להגיע לסכומים מאוד גבוהים בסוף.

 

[Blap]

לפני 20 דקות, יבגניפ כתב:

מדרגות זה די לא כיף כשיש עגלה. אישית כנראה שהייתי חונה בקרקע.

לא תמיד זה אפשרי ו\או יש מידע, אבל קצת על פרויקטים נוספים של הקבלן, מה הסטטוס שלהם וכו'.

מה הסטטוס של הפרויקט עצמו - יש היתרים? כבר התחילו לבנות? 

אולי טריוויאלי, אבל לוודא שהכל נעשה לפי חוק המכר, ואתה משלם לבנק המלווה.

כמובן גם המפרט של הדירה, שאמור להיות בחוזה, וכל מה שנלווה לזה - נקודות חשמל, הצד שאליו הדירה פונה, כיווני אוויר, ספקים. 

זה תלוי במסגרת התשלומים שאתה קובע מול הקבלן. אבל בגדול בהנחה שזה לא 0 עכשיו - 100 אחר כך - כן שווה לבדוק אפשרויות וגם מה לתכנן ואיך. ובאותו הנושא: ההצעה של הקבלנים לשלם ממש קצת בחתימה וחצי או יותר בסוף מפתה על הנייר. אבל בעולם שבו מדד תשומות הבניה בעליה (ואלא אם אני מפספס משהו כי אני לא יותר מדי עוקב - ימשיך לעלות גם בגלל המצב עם טורקיה) - זה יכול להגיע לסכומים מאוד גבוהים בסוף.

 

תודה. אני אקח את הקרקע.

 

לפרויקט כבר יש היתר בניה, התחילו את הבניה, הייתי שם היום וראיתי.

לעניין חוק המכר - אין עדיין חוזה מכר, אבל יש בנק מלווה וערבות חוק מכר. חתמתי בינתיים על בקשה לרכישת דירה ושם באחד הסעיפים מצוין שהכל נעשה בהתאם להוראות חוק המכר. כמובן שאעביר כל המסמכים לעו"ד ברגע שיהיה לי אחד.

המפרט של הדירה כבר ניתן לנו ועברנו עליו.

 

לגבי הצמדה למדד תשומות הבנייה - הצלחתי להשיג פטור מלא עד האכלוס.

עשיתי כמובן תכנון כמה אצליח להשלים לקבלן בעוד 3 שנים ומה הסכום המוערך שעליו אצטרך לקחת משכנתא. איצור קשר עם יועץ בכל אופן.

 

תודה