A.E.M

אמנם הוא לא מצליח להתמודד עם הבעיה אבל מדוע הדיבורים שלו הם "קשקשת מסוכנת וחסרת תקנה"? האם גם דיבורים על כך שמחירי הדירות רק יעלו, גם הם קשקשת מסוכנת וחסרת תקנה? כאשר כל בעלי העניין בשוק הזה (קבלנים וחבריהם) מקשקשים (וזה באמת קשקשת) על איך מחירי הדיור יעלו עד אין קץ, זה לא קשקשת? כל דיבור בדבר ירידה של מחירי הדיור, הוא מבורך ויכול לתרום לריסון של ביקושים.

ראה אדום

אני חושב שלהיפך. מי שיש לו את הכסף בהון עצמי, יכול לעשות תשואה טובה יותר בעצמו. דווקא מי שאין לו הון, יכול להנות ממינוף יחסית זול. כך או כך, השכרה של דירה, בהתחשב בתשואה מהשכירות בלבד, היא לא ביזנס כזה אטרקטיבי לדעתי*.

אחלה תשואה. היא גם נטו ממס וגם יש אפשרות לעליית ערך. יחד עם זאת, אני נמנה על אלה שחושבים שנדל"ן זה לא "ביזנס". בשוק ההון אפשר לעשות 4% בשנה בקלות יחסית והכסף נזיל בבנק. זה אמנם טומן בחובו סיכון מסויים אבל גם נדל"ן כיום. בשוק ההון אין דיירים, תיקונים וכאבי ראש. לא לשכוח גם שכשדירה עומדת ריקה, היא *עולה* כסף כל חודש. ארנונה, חשבונות, וועד בית... לגבי מחירי הדירות, לדעתי האישית ירידה משמעותית היא בלתי נמנעת. שאלת השאלות היא לגבי מתי זה יקרה. לקנות עכשיו או לחכות? שאלה קשה. אין תשובה גנרית אחת לכולם לדעתי.

דירה במצדה ב- 600K היא דירת 3 חדרים במיקום לא הכי מוצלח. ועדיין אני מסיק מהמחיר שהיא דורשת שיפוץ לא זול. יש תמונות? תן קישור. שכירות לדירה כזו היא לא יותר מ- 2,500 ש"ח וזה הרף העליון. תשואה על דירה כזו היא בסדר גודל של 4% בלחץ. לא שאני מזלזל בתשואה כזו אבל זה לא 6%.

יום שחור? למה?

ניסיתי לשלוח אבל התיבה שלך מלאה ולא ניתן לשלוח לך הודעות...

איך עושים את זה?

נכון, צריך לגבות מס על הכנסות שכירות וצריך להתחיל אתמול. מס של 1,000 ש"ח לדירה הוא לא הדרך לדעתי.

כל דירה מעבר לדירה שאדם גר בה, מוגדרת כדירה להשקעה. כאשר ילדיו גרים בדירה "בחינם" זה כאילו הוא מקבל מהם שכירות על הדירה ומייד מעביר להם את הכסף כתמיכה בהם. מס הוא לא הוצאה לכן לא יקוזז מדמי השכירות. הפתרון הזה בהחלט יעשיר את קופת המדינה אבל זה לא צודק וזו לא הדרך. הכנסות המדינה יגדלו ב 1,000 ש"ח עבור כל דירה כי כבר היום כל משכיר בוחר במסלול שמיטיב איתו. עצם קיומו של מס הגולגולת הזה לא אמור להשפיע על בחירת מסלול השכירות (פטור, 10% או מס שולי).

החזקת שתי דירות היא בשום אופן לא פעילות העולה לכדי עסק לפי כל המבחנים שנקבעו לאורך השנים בפסיקה. הכנסות השכירות הן הכנסות פאסיביות אשר אין הצדקה לפטור אותן ממס לדעתי. המס בכתבה הוא אכן הזוי. 1,000 ש"ח בחודש לכל דירה. מיסוי רגרסיבי מוזר. ואם לאדם יש שתי דירות להשקעה ובדירות הללו גרים ילדיו, גם אז יצטרך לשלם 24 אלף ש"ח בשנה? רוצים למסות? מצוין, אני חושב שזה צודק, אבל זה מרגיש יותר כמו קנס מאשר מס על ההכנסה.

אם כך, באיזה מכשיר פיננסי ניתן להחזיק את הכסף כדי שיהיה מבוטח מצד אחד אבל גם זמין מיידית מצד שני?

אני לא מתרשם שיש בינהם באמת תחרות. הייתה תקופה קצרה שבה היה צפי לעליית ריבית. הצפי הזה נמוג. הריבית הגבוהה נותרה על כנה. שלא יבלבלו את השכל ויסתתרו מאחורי מילים כמו "תמחור סיכון" וחישובים "מסובכים". זה שוק מעונב. אמנם הם לא חייבים לתת לי כסף וזו לא זכות יסוד אבל יש נקודה חשובה נוספת- אני *חייב* להיות לקוח בנק. אין לי ברירה אמיתית. לא בשנת 2016 ומערכת היחסים הזו מאוד מאוד לא סימטרית, ולכן הם לא יכולים לעשות מה שבא להם רק בגלל שמשכנתא היא לא זכות יסוד. אין כאן יחסי ספק-לקוח במובן הפשוט.

זה רק צד אחד של המטבע. מה לגבי העובדה שהריבית על המשכנתאות עלתה ביותר מאחוז בתקופה של רבעון? מה לגבי העובדה שהם קרטל שעושה מה שבא לו? מי הם בכלל?

מבלי להכנס לביזיון הגדול בסיפור הזה, זה יכול אולי להצביע על אחד משני דברים: 1. הבנקים מעלים יחד את המחיר, פשוט כי הם יכולים. 2. מישהו שם מפחד מתפוח האדמה הלוהט הזה והוא מנסה לצנן את השוק כדי לכסות את התחת של עצמו, על ידי העלאת הריבית. במזרחי טפחות לא נותנים הלוואה בריבית פריים על יותר מ- 25% מגובה המשכנתא. משהו שם מפחיד מישהו מאוד. זו ספוקלציה שלי בלבד...

אמנם אין דבר כזה גדול מידי כשזה נוגע למסכים לדעתי אבל אצלי יש מרק של 4.4 מטר מטלויזיה של 55 אינץ וזה בהחלט מספיק. התוספת במחיר לטלויזיה גדולה יותר פשוט לא שווה את זה. בסוף, הכל עניין של כסף.

לי יש את טלויזיה מספר 3. מדובר על סמראט טי וי, כן? זה לא "סתם" מסך. מסקר שוק שערכתי בזמנו וקריאת סקירות על מוצרים הגעתי למסקנה שהיא נותנת את התמורה הטובה ביותר לכסף. גם אצלי מרחק הצפייה הוא כ-4 מטרים.

ראה אדום....

אמנם אני לא משפטן אבל החלק שישה ציטט מדבר על מסמכים שעל המוכר לצרף לקונה. לקשר בין זה לבין הסטיות עובד לטובתי אבל אני לא רואה את זה לצערי. גם בחוזה שלי יש סעיף המדבר על שינויים. כמו שאמרתי, אני לא אטום לשינויים. השאלה היא איזה שינוים ובאיזה סדר גודל. יש לי בערך עד תחילת השבוע לקבל החלטה.

גם בחוזה שלי ניתן לבטל את הסכם במידה של סטייה מהותית. כל העניין הוא קביעת המהותיות. עצם אפשרות הביטול הוא לא שאלה. השאלה היא האם קרה אירוע המאפשר לי לצאת. כאמור, יש פערים. האם הם מהותיים או לא זו בדיוק שאלת השאלות של השרשור- אופן קביעת המהותיות....

כאמור בהודעה הקודמת, אני לא מעוניין בפיצוי, אני מעוניין להפעיל סעיף בחוזה המאפשר לי לבטל במקרה של סטייה "מהותית".

הקבלן מסביר את זה ב"אילוצים של תב"ע", "אישורים", "סטייה שמתרחשת בכל פרויקט". אין לי תשובה אקדמית כרגע. אני מדגיש כי הבניין *עדיין לא נבנה*. הפרוייקט בשלב התחלתי יחסית.

תודה על התשובות. גדלי החדרים לאחר השינוי הם מעל המינימום לפי התקן. מפריע לי לשלם סכום מכובד עבור נכס ולקבל נכס אחר. אני יכול לחיות בעולם עם סטיות בנייה אבל לעניות דעתי מהותיות צריכה להיבחן ביחס לחדר/חלל שהשתנה. זה רק ההיגיון הבריא שלי. אם החוק לצידי או לא, זה לא כבר לא בידיים שלי.

השאלה היא אם קיימת התייחסות נוספת בחוק (שאינני מודע אליה) או אולי הנושא הגיע לבית המשפט. היא כאובה לי מכל מיני סיבות. באחוזים, מדובר על הקטנה של בין 5%-8% של חדר אמבטיה, מקלחת הורים, נישת פינת אוכל. ייתכן וארצה לבטל את העסקה עקב כך ולכן אני מנסה להבין אם החוק/הפסיקה לצידי.

שלום לכולם. קבלן קרא לנו לשיחה בה עדכן אותנו לגבי שינויים שנעשו במפרט. בעקרון מדובר בהקטנה של מספר חללים בבית על חשבון המבואה בכניסה כך שלכאורה בסה"כ הכללי אין שינוי. ידוע לי כי קבלן יכול לסטות בשיעור של עד 2% וזו תחשב כסטייה קבילה שאינה מהותית. השאלה שלי היא האם מדובר בסטייה מתוך סך השטח של הדירה או מתוך החלל ששונה? נגיד שיש דירה בשטח 100 מטר ושטח חדר האמבטיה הוא 20 מטר והקבלן הקטין את האמבטיה במטר אחד שהוא אחוז אחד משטח הדירה אך הוא 5% אחוזים משטח חדר האמבטיה. אני מייד אצטט את לשון החוק אך שאלתי מה היא הפרקטיקה/הפרשנות הרווחת לאופן החישוב. לשון החוק- "סטייה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו-6 ובין השטח למעשה" סעיף 5- "שטח הדירה היא __ מ"ר המחושב לפי כללים אלה:...... " סעיף 6- "פירוט שטחים נוספים המוצמדים לדירה... מרפסת שמש, חניה מקורה, מחסן דירתי...." לעניות דעתי יש לפרש לקולא את אופן חישוב הסטייה כך שתחושב ביחס לחלל ששונה ולא ביחס לכל שטח הדירה. מישהו יכול לעזור לי לשפוך אור בנושא? אדריכלי הפורום אולי?