A.E.M

המסלול האמור הוא המיינסטרים. לא בחרתי באיזה מסלול מוזר, צדדי וחריג. מעמד הביניים מורכב ברובו מאנשים שעברו ועוברים את המסלול הזה ולכן הדיון הוא עליהם. אני שם סימן שאלה גם על התחזית שלך שזה ניתן לביצוע בגיל 35+. כמה פלוס? 40? 45? 50? בגיל 35+ רוב האנשים כבר בעלי משפחה עם שניים-ארבעה ילדים. הגזירה של לגור בשכירות כבר לא כל כך קלה לעיכול ולא קלה לביצוע, למרות שהיא אפשרית טכנית. ליציבות במגורים יש חשיבות נוספת שמגלים כאשר הילדים גדלים. זה מחזיר אותי לדבריי הראשונים, למדינה יש, לדעתי, מחוייבות לספק לי כלכלה בריאה שתאפשר לי לרכוש קורת גג בסכום הגיוני. מה זה הגיוני? המדד של מספר משכורות לדירה בעולם המערבי בכלל ובישראל בפרט (טרם טירוף הנדל"ן) מקובל עלי לצורך הדיון כאינדיקציה. הדור הצעיר לא מבקש מתנות. הוא מבקש הזדמנות הוגנת. אפרופו מתנות, אני זוכר את התקופה של תחילת שנות האלפיים שקבלנים היו מאבזרים דירות (שכבר עומדות מוכנות!) במסכי פלזמה, מזגנים, ריהוט סלון וכד' והכל בחינם. רק תקנה את הדירה. נקודה למחשבה לכל מי שמאשים את הדור הצעיר בפינוק יתר לעומת ה"ויאה דולורוזה" שהוא עבר בזמנו לרכוש דירה.

מצטער, אני באמת לא מבין מה אתה מנסה לומר לי... אני דיברתי על מחיר למשתכן? מה קשור מחיר למשתכן? אני אומר שזוג צעיר שעובר את המסלול הנפוץ והמוכר של צבא-לימודים-קריירה ומשפחה, על פי רוב לא יכול לגייס את ההון הדרוש בלי עזרה מההורים. לא הבנתי למה אתה נדפק, כדבריך, בגלל אותם צעירים שעוברים את המסלול הנ"ל.

מה לא סטנדרט בדיוק? "לבזבז" שלוש שנים בצבא? לעבוד איזה שנה בין הצבא ללימודים? ללמוד באוניברסיטה שהיא לא בעיר מגורם של הוריי? באמת אני שואל. אגב, אני המשכתי לשלם הלוואות שלקחתי בתור סטודנט (בריבית אפס בערך) מהדיקנאט, שנים עוד לאחר סיום לימודיי. מדובר בהלוואות ייעודיות לסטודנטים לא סטנדרטים על מנת שיוכלו לממן את חייהם הלא סטנדרטים במשך תקופת התואר הלא סטנדרטי שלהם. כמוני, היו עוד אלפי סטודנטים לא סטנדרטים שנזקקו להלוואות מסוג זה. חוץ מזה, לא הסברת איך זה דופק אותך? הסטודנטים העלו את מחירי הדיור והקשו עליך לקנות דירה?

לא אמרת כלום. רק עזרה בשכ"ד, חשבונות ואוכל במשך כמה? חמש וחצי שנים? זה מצטבר לסכום יפה של שש ספרות. זו בדיוק העזרה מההורים. רוב האנשים בכלל לא יכלו לגור אצל ההורים בזמן הלימודים, מאלף ואחת סיבות. לא כולם (אפילו הרוב לא) מתקבלים למוסד לימודים בקרבת ההורים, העדר מקום בבית ההורים והעדר סביבה המאפשרת לסטודנט ללמוד בצורה נאותה, הימצאות בזוגיות ועוד כהנה וכהנה. ממש לא כולם. את המענק השחרור שורפים גם על קורס פסיכומטרי ושיפור בגרויות או מכינה אקדמית. גם אני נגד כל תעשיית החתונות רק שמי שמממן את החתונה זה בד"כ האורחים והמשפחה. לא זה המכשול להון העצמי אם כי זו נקודה שבהחלט ראוי לא להתפזר בה, גם בלי קשר לדירה. לא הבנתי מה אני עשיתי.... איך נדפקת בגללי בדיוק? אגב, לרגע לא אמרתי אם יש לי או אין לי דירה מהסיבה זה ממש לא רלוונטי. אני לא צריך שתהיה לי דירה/שלא תהיה לי דירה כדי להחזיק בדיעה מסויימת על המצב.

מקרי קיצון הם לא אינדיקציה לכלום. אדם משתחרר מהצבא בגיל 21, מתחיל ללמוד סביב 22-23, מסיים את הלימודים סביב גיל 27-28. נניח שהמימון לתקופת הלימודים הוא באמצעות ההורים בעיקר + עבודות מזדמנות + מלגות וכאלה. בגיל 27-28 אתה עושה את צעדייך הראשונים בקריירה והחיים האמיתים כאשר אתה בגדול, די חסר כל, בוודאי במונחים של מחרי דירות. במקרה הטוב מאוד, יש איזה כמה עשרות אלפי שקלים שהצלחת לשים בצד בדם יזע ודמעות. אגב,עד סוף שנות העשרים גם לרוב מתחתנים ומצטרף תינוק חדש למשפחה. עבור דירה של 800,000 ש"ח, יש צורך בכ- 250,000 ש"ח. איך ומאיפה בדיוק זוגות צעירים יגייסו 250 אלף ש"ח, במקביל להוצאות השוטפות שכוללות לרוב תינוק אחד ואולי איזה רכב משומש. האם יש מקרי קצה פה ושם? יש. תמיד יש. זה לא מעיד על הרוב. אז מאיפה ה- 250 אלף בכל זאת? מתנות מהורים לרגל החתונה שהסתכמו בכמה עשרות אלפי שקלים בודדים, חסכון ישן שההורים פתחו לילדים כשנולדו (ואיכשהו שרד את הלימודים והחתונה), קרן השתלמות או חסכון אחר שההורים שברו לטובת העניין או ירושה שפתאום ההורים קיבלו, סבא וסבתא שעוזרים אולי, חסכון מהשירות בקבע אולי (שאיכשהו שרד את הלימודים), חסכון קטן מתקופת הלימודים במקרה המאוד טוב (אפשרי בתחומי לימוד מאוד ספציפיים בלבד), עוד הלוואה קטנה והגענו ל כ 250 אלף ש"ח. איך שלא מסתכלים על זה, רוב הכסף מקורו מההורים. זה רק על קצה המזלג. עוד לא דיברתי על היכן ניתן לגור בתקציב כזה, ואיך זה משפיע לגבי החינוך של הילדים; התרחבות עתידית של המשפחה ותכנון לטווח ארוך; העובדה ששוק העבודה היום הופך אנשים רבים לעבדים מודרנים ולכן לשאוף לחיות ברמה קצת יותר גבוהה מדירות העמידר של ההורים שלנו היא יותר מלגיטימית ; עד כמה זה (לא) "בריא" לשים את הגרוש האחרון בדירה ללא שום רזרבות וכן הלאה וכן הלאה.

הוצאות תחזוקה ממילא לא ניתן לדרוש במס שבח. בכל מסלול שתבחר, לא רלוונטי לצורך שבח ההוצאות השוטפות לצורך תחזוקת הדירה. אתה מבלבל כמה דברים. הוצאות לטובת רכישת הדירה מוכרות לך בצורת פחת במס הכנסה, בכל המסלולים. יתרת ההוצאות שלא הפחתת הן העלות ממופחתת שלך לצורך חישוב השבח. איזה הוצאות לטובת רכישת דירה אתה רוצה לקזז מהשבח??

"על אף האמור בכל דין, יחיד שבחר לשלם מס כאמור בסעיף קטן (א), לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; ואולם לענין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין, אילולא סעיף קטן זה, לתקופה שבה שילם היחיד מס כאמור בסעיף קטן (א)." אם אתה משלם 10% מס, אתה לא רשאי לנכות הוצאות בייצור הכנסת השכירות (מתווך שמוצא לך שוכרים, פחת, תיקונים שוטפים וכד'). אין קשר לעלויות כמו מס רכישה ושיפוץ. ההשפעה היחידה של מסלול זה על השבח היא הפחת. אבל זה טעון בדיקה ליתר בטחון. השאלה למה הכוונה ב"הפחתה אחרת". לדעתי לא מדובר בהוצאות שציינת. ושוב, את ההוצאות מהשבח כבר קיזזת בדמות מס אפקטיבי של 10%. העניין של מסלול 10% הוא לא בהכרח כדי לחסוך לך מס (למרות שלדעתי הוא חוסך) אלא כדי לפשט את הדיווח, להקל עומס על המערכת, לפטור אותך מהטרחה להגשת דוח וכו'.

אדום בנוהל

ראה אדום

אני אישית קיבלתי הצעה, במימון של 50% ונתונים דומים מאוד לדוגמה שציטטת מתפוז, ריבית קל"צ של כ 3.45% ל- 15 שנים. וזו ההצעה הטובה יותר מבין שתי הצעות שקיבלתי. יקר? מה אני מפספס פה?

לגבי מס רכישה- וואלה צודק. אני לא מורגל לכך שמיסים יכולים להדרש כהוצאה. במס הכנסה זה לא קיים עד כמה שידוע לי. למדתי. לגבי הפחת- לא הבנתי. במס שבח מורידים את הפחת מעלות הנכס בין אם אני במסלול מס שולי ובין אם במס 10%. לעניין מס הכנסה, אם אני משכיר דירה וממוסה לפי מס שולי, אני יכול לדרוש פחת. על איזה מסלול עסקי אתה מדבר?

אם כך ההבדל בין 30% מימון ל- 50% מימון הוא משמעותי הרבה יותר ממה שחשבתי.

ייתכן. מה למשל?

ראה באדום

וואו. ריבית מדהימה. נכנסתי לפורום עכשיו ותראה איזה ריביות אנשים אחרים רושמים שם: קל"צ 17 שנים- 3.69% קל"צ 15 שנים- 3.99% קבועה צמודה 25 שנים- 3.75% קל"צ 13 שנים- 3.75% גם אם נניח שהריביות לעיל הם לפני משא ומתן, עדיין 2.9% זה מרשים ביותר ונראה כאילו זה חריג.

למיטב ידיעתי (ובדיקתי), אין ריביות כאלה בעת הזו. יותר לכיוון ה 3-3.5. בדגש על 3.5. אשמח לטעות.

בעקבות דיון בנושא, חשבתי לשאול פה. מה הרווח הגולמי לדעתכם (או לידיעתכם) של יבואני הרווח על רכבים חדשים? מישהו טען בפני שמדובר בלא יותר משיעור של 10%. לי זה נשמע נמוך מאוד. לדעתי זה יותר מכפול מכך אבל אין לי איך לבסס את זה.

תגידו, מה בנוגע לסגירת מרפסת בסגנון הזה: http://www.alumeli.co.il/wp-content/uploads/2013/11/%C3%AB%C3%87%C3%A2%C3%B2%C3%B6-%C3%AE%C3%B2%C3%87%C3%96%C3%A5%C3%91-%C3%85%C3%A5%C3%87%C3%A2-7300-%C3%96%C3%B3%C3%85%C3%96%C3%AD-%C3%A9%C3%B4%C3%96%C3%AE%C3%AD.jpg נניח ומדובר במרפסת 100 מטר, עם פרגולה שמכסה בערך 25 מטר ומישהו מעוניין לסגור את ההיקף של הפרגולה. כל האמור בשרשור הזה רלוונטי גם למוצרים מהסוג הזה? תניחו שהגג של הפרגולה תיקני לצורך העניין.

איך אתה יכול להיות משוכנע שהדוחות הנ"ל אינם מבושלים במיוחד לכבודך?

לפני חמש שנים בערך פירמטתי מחשב עם תמונות חשובות ואפילו חילקתי את ההארד דיסק למחיצות בגדלים שונים מלפני הפירמוט. שלחתי את ההארד דיסק לחברה בשם שיאון מחשבים נדמה לי. גגל. אין לי מושג אם הם עוד קיימים. בכל מקרה, נפרדתי מכמה מאות שקלים, 500-600 אם אני זוכר נכון, וקיבלתי את הכונן ואת כל המידע בחזרה עם שליח עד הבית.

אני לא מכיר זוגות צעירים שרכשו דירה בשנים האחרונות בכוחות עצמם. לכולם הייתה עזרה כזו או אחרת מההורים לגיוס ההון הראשוני. אין דרך אחרת. צבא + עבודה + לימודים והופ הגעת לסוף שנות העשרים. איך אפשר לחסוך כמה מאות אלפים בעשור הזה של החיים? אי אפשר. המדינה חייבת לנו הרבה דברים. בטחון חוץ, בטחון פנים, מערכת משפט, תשתיות, בתי חולים, חינוך ועוד. גם אנחנו חייבים הרבה דברים. זה לא בחינם הרי. חייבים לשרת בצבא, לשמור על החוק, לשלם מיסים ועוד. הגישה שלך היא כמו לגור בבית משותף עם עוד 50 דיירים ולטעון שוועד הבית לא חייב לדאוג למעלית, לניקיון, לשלם חשבונות וכד'. בכל מקרה אין קשר בין זה לבין מידת ההתערבות הרצויה של המדינה, אלה שני דברים שונים. אגב, גם חוסר ההתערבות זה משהו שהמדינה חייבת לנו. מחובתה להתערב במינון הנכון (או לא להתערב בכלל) בכל נושא על מנת למקסם את התועלת של אזרחיה.

כאמור, לא כל שוק השכירות מורכב מתל אביב. אדם שיש לו שוכרים טובים ששומרים על הדירה וכבר שוכרים אותה בשנה השנייה או השלישית, לא כל כך מהר הוא יחליף אותם תמורת הלא נודע. לא הבנתי למה מכירה מסיבית של דירות תעלה את דמי השכירות. הפוך, הרבה שוכרים יוכלו לקנות ויהפכו לבעלי דירות בעצמם. הביקוש לשכירות יקטן ואיתו בתקווה המחיר.

המלצה טובה. אני מצטרף. עם זאת, שתי בעיות שצריך לקחת בחשבון: 1. טמון בכך סיכון. 2. יש שכבת גיל שלמה שלא יכולה לקנות שום נכס למעט חורבות בשכונות מפוקפקות.

"חוסר נעימות" משמעו שאם אתה תשכיר דירה ב 3,000 ש"ח בחודש לזוג סטודנטים חמוד בבאר שבע, ויוטל עליך מס של 25%, אתה לא תעלה להם את המחיר ל- 4,000 ש"ח. לא מייד בכל אופן. זה נכון לרוב האנשים. שוק השכירות לא מורכב כולו מהאזורים הלוהטים של תל אביב ששם דירה מושכרת בכל מחיר. רוב השוק הוא הרבה יותר מעודן מדיזינגוף או איפה שזה לא יהיה בתל אביב שאנשים מתאבדים על הדירות. "חוסר הנעימות" הוא תהליך מוכר בכלכלה שבחרתי לנסח בצורה קצת עממית אולי... כאשר גורמי ייצור עולים, המחיר לא מייד מועמס כולו על הצרכן. זה נכון שהתופעה הזו (של חוסר הנעימות) הולכת ונעלמת מהעולם (לרשתות מזון ובגדים אין שום חוסר נעימות או בושה לצורך העניין. בדור של ההורים שלי לא היו כל כך הרבה רשתות לכל דבר) אבל היא עוד קיימת. לגבי הדוגמה המספרית שלך- כאמור מדובר ברווח חשבונאי לגמרי. אז מה אם בשלטונות המס הוא הפסיד? הוא, הרוויח מהעסקה הזו, והרוויח יפה. תן לי להרויח כל יום 1,400K ושרשות המיסים תכנה את זה "הפסד". לתרגיל הקטן שביצעת קוראים step up. זה קיים במתנות ובמניות. אהבתי! מזמן אני אומר שנדל"ן במחוזותינו הפך למניה לכל דבר ועניין. הוספת לי עוד הוכחה לפנתיאון ההוכחות. בשורה התחתונה, לא מדובר על מכירה בהפסד כלכלי אלא ברווח נאה ביותר. הלוואי עלינו הפסדים כאלו. איפה חותמים? למה מגוכחת?? הנה, כפי שציינת בעצמך לנמסיס ובצדק, גם הוא לא בתחולת הסעיף. האם הסעיף נחקק בטרם התקנה של הפטור? ייתכן אבל זה לא רלוונטי כיום כי היום הפטור קיים. אדרבא, אני הולך לצמצם את חתך האנשים עוד קצת: אם אני גר בתל אביב ושוכר בתל אביב, ומחליט לקנות דירה להשקעה לבאר שבע, גם במקרה זה לא ניתן לבצע קיזוז בין ההכנסה להוצאה כי הדירה בבאר שבע איננה דירת קבע. היום, כדי שמישהו יהנה מהתקנה, צריכות להתקיים נסיבות שאינן מאוד נפוצות. תחשוב כמה אנשים אתה מכיר שמשלמים שכירות, כמה אנשים אתה מכיר שמקבלים הכנסות שכירות וכמה אנשים מתוכם הללו עונים לדרישות הסעיף.

אני משער שלא הכרת את הסעיף כי ברוב המוחלט של המקרים הוא חסר טעם. זה אומר שהדירה להשקעה שנקנתה מניבה שכירות גבוהה מכ 5,000 ש"ח. דירה די יקרה! וזה בזמן שאתה גר בשכירות קרוב לוודאי בדירה פחות טובה מזו שאתה משכיר. בנוסף אתה גם צריך להוכיח שעשית את זה לצורך עבודתך. אתה לא יכול להשכיר דירה בשכונה אחת, לשכור דירה בבניין בשכונה אחרת ולקזז את ההכנסות מההוצאות. בקיצור, חתך האנשים שיכולים להפיק תועלת מהסעיף הוא די זעום.