natco

כדאי מאד לקרוא את כל הכתבה, לא רק את הכותרת. מדובר על מכרזים לשכירות ארוכת טווח. המחירים שם היו תמיד נמוכים משמעותית מהמחירים במכרז רגיל. בזמן האחרון (משום מה אחרי הקורונה) זה פתאום קפץ, בעיקר כי יזמים ניצלו פרצות שאפשרו לשחרר את הדירות לשוק אחרי 5 שנים (חוק עידוד השקעות הון) במקום אחרי 15 (במסלולים האחרים). עכשיו, כשהריבית מזנקת וחוק עידוד השקעות הון תוקן, כדי שגם שם יהיה אפשר לשחרר רק אחרי 15 שנה, אז הכדאיות יורדת דרמטית, ואיתה המחיר שיזמים מוכנים להציע. ושוב, כדאי לנסות לקרוא בין השורות את האג'נדה שמנסים "להאכיל" אתכם בה בכתבה (משפטי מפתח: "המדינה צריכה להציע הגנה מפני הריבית העולה", "במדינות אחרות בהן רוצים לעודד שכירות לטווח ארוך מציעים סבסוד ריבית", "זה אינטרס של המדינה והיא צריכה לעודד את זה"...) בכל מקרה - עם כל ההזדהות - אין לזה שום קשר למכרזי מכירה.

מה שמוכיח שמדובר בדייג, ולא במוכר רציני. זרק חכה ויש לו זמן להמתין, אה-ממה, יש עכשיו הרבה פחות דגים, וגם הם כבר לא אוכלים כל דבר. מניח שמדובר בנכס יחודי יחסית, אז הוא בכלל בטוח שהוא מחזיק את כולם בוובוס. בינתיים, הוא "שורף" את הנכס, וכשהוא כבר יהיה חייב למכור, יקחו אותו לשוחט. אבל לחבר'ה הוא מספר איזה כריש נדל"ן הוא, ומי בכלל צריך סוכן נדל"ן, הוא הרי מומחה במכירות.

חפציבה לשיכון ובינוי זה כמו פיאט 500 לסמיטריילר. רשמית, כמובן שהבקשה לתב"ע נקודתית נשפטת בכלים תכנוניים בלבד, וללא קשר למצב החברה. לא טענתי אחרת.

😆😆על שתי קומות תוספת אפשר לצפות לשדרוג מסובארו b3 לטסלה מודל s.

כתבתי על כך הודעה אחת לפני. זה כנראה כן רלוונטי לפרויקט הספציפי של שדה דב, אבל עדיין, אפשר לבקש שם תב"ע נקודתית וללכת למחוזית לאיזה שנתיים של דיונים. בתב"עות ישנות אפשר עדיין לבקש הקלות.

תרשום בגוגל "הלילנד"... 😁 אין לי מושג מה הסטטוס של התכניות במתחם שדה דב. תמיד אפשר למצב את זה בתורה שתראה חוקית למהדרין. עד שמישהו מגדל מצפון ומתחיל לזמר.

זה לא משנה את תנאי המכרז. זה נחשב מהלך לגיטימי של יזמים לחשוב איך אפשר למקסם זכויות בכל פרויקט שהם נכנסים אליו. עד לפני כמה ימים היה אפשר לבקש הקלות (שבס, שיפורי תכנון וכו') או ללכת על שינוי תב"ע, שזה הליך קצת יותר ארוך, אבל מאפשר לבקש שינויים מרחיקי לכת יותר. כל יזם, בכל פרויקט יכול לקחת את זה בחשבון, או שלא, לפי בחירתו. זה עולה כסף, ולוקח זמן (שגם שווה כסף) וזה שיקול. את ההקלות ביטלו החל מתחילת השנה (בתבעו"ת חדשות בלבד בינתים). אין כאן איפה ואיפה. כל יזם שיש לו קרקע יכול לבקש בכל שלב שינוי תב"ע. אין כאן עניין של מה הוא פרסם ומה הוא עושה בפועל. הוא הלך למכרז, והיה מוכן לשלם את המחיר הגבוה ביותר, אז הוא זכה. עכשיו, הוא יכול לגדל לאמות על הקרקע (טוב, הוא לא, זה שינוי יעוד ) הוא לא התחייב לכלום. אם יהיו לו עכשיו יותר דירות, הוא כנראה יצטרך למכור אותן קצת יותר בזול כי גם המחירים ירדו קצת. אולי הוא בכלל ישנה את התמהילים כדי שיהיו יותר דירות קטנות וזולות, ופחות מגורי יוקרה. הכל לגיטימי. אף אחד לא ימנע ממנו להרוויח יותר מהתכנון המקורי בסוף היום. הפיקוח היחידי הוא, שאם הוא יבקש תוספת חזירית מידי, פשוט ישלחו אותו לעזאזל. זה ילדותי לחשוב שאם שיכון ובינוי יקרסו, פשוט "יבוא יזם אחר ויקח את הקרקע". זה לא ארגז חול בגן. יש כאן חוזים והסכמים. הקרקע, גם אם תחולט, לא תחולק בחנים לכל דורש אחרי זה. היא תמכר לפי שמאות עדכנית, שהיא אולי יותר נמוכה, אבל מי שיוכל לקנות אותה זה חברה אחרת בסד"ג של שיכון ובינוי. ושוב - אל תייחלו לקריסה של חברות מהסד"ג הזה. זה לא טוב לאף אחד, גם אם אתם בהייטק ולא בענף הבניה.

הי, אל תתלו את השליח (אלא אם זה השליח שהיה צריך להגיע אלי כבר לפני שעתיים ). לא אמרתי שזה נכון. אמרתי שמנסיון, אם המצב יהיה קריטי, זה יקרה. מדובר פה על פרויקטים בסד"ג שהם לא "מכה קטנה בכנף", למשק כולו. גם הפנסיות שלכם מושקעות שם בשדה דב. יובל - היא לא נותנת ליזם "כסף מזומן" משום תקציב. היא בעצם "מייצרת כסף" מאוויר. אם לפי התב"ע החלה היה מותר לו לבנות 257 דירות, נותנים לו להגיש שינוי תב"ע נקודתי, שמאפשר לו לבנות עוד 50 דירות. והופ - המאזן שלו מתהפך חזרה, כי יש לו עוד 50 (25) דירות למכור. הוא לא קיבל כסף על חשבון אף מקופח - להיפך - הוא עוד משלם על זה השבחה למדינה (חצי מהרווח על הדירות הנוספות). אם זה נכון מבחינת השכונה/סביבה ושאר שיקולים תכנוניים שמקובלים במדינות שיש בהן שווקי כריסטמס? זו כבר שאלה לדיון אחר.

אבל אלו בדיוק שתי האופציות שרשמתי שיש לו... אני אגב מכיר יותר ממקרה אחד בו דברים כאלה קרו בפועל, גם בתקופת טירוף המחירים. גם בקרקעות פרטיות, שם יש "סוכני נדל"ן" שמפמפמים ליזם אפשרויות ל"השבחת" הקרקע, שלפעמים לא קיימות בפועל, וגם במכרזי רמ"י שם לפעמים היזם עצמו הוא זה שמשכנע את עצמו שיש כאן סיכוי טוב להשבחה, ומשלם יותר מידי מעל השמאות, כשבפועל ההתכנות להשבחה לא קיימת. אגב- גם במקרה שבכתבה, אני מהמר שזה יגמר לבסוף בהגדלת זכויות כלשהיא כדי לוודא שכולם ישארו עם המכנסיים שלהם למעלה.

זה בדיוק המלכוד שדיברתי עליו כאן לפני כך וכך עמודים. דוחות האפס נכתבו לפי תחשיב מסויים, המימון הוענק לפי אותו תחשיב. מתח הרווחים הממוצע בפרויקט עומד על כ-15 אחוז. כל אלה שמפללים שהיזם "יכנע" ויתן הנחות של 30 אחוז, עושים זאת מרחשי ליבם וללא שום הבנה של איך העסק מתנהל. הוא לא יכול לעשות זאת. הוא כן יכול למכור את הקרקע בהפסד ו"להחזיר את החיילים הביתה". הוא כן יכול לסים את הפרויקט "על הג'אנטים" ולספוג את עליית מחיר המימון מתוך הבצ"ם (או להוסיף בטוחות/להביא "כסף מהבית"). זה בלי להוריד מחירים של הדירות באופן משמעותי. אולי זה אפילו יגרום לו לפשיטת רגל (לא סביר, וגם אם זה משום מה החלום הרטוב של כמה חסרי דירה כועסים זה ממילא לא יסייע למחירים בשום מקרה). אבל בטוח שהוא לא יתן הנחה שבוודאות תוריד אותו מתחת לסף רווחיות בצורה משמעותית. מה שאתה אומר, נכון בעיקר בפרויקטים קטנים, ומחוץ לאיזורי הביקוש. השמאים של הבנקים לא יתנו מימון לפרויקט רציני לפי ספקולציה שהמחירים ימשיכו לטפס. כמו שאמרת, הוא יכול לממן עסקה כזו מהכסף הפרטי שלו, ואז, באמת שירחם עליו השד. חברה כמו שיכון ובינוי שיש לה דירקטוריון ופיקוח לא תיקח ריסק כזה.

שניה, שניה, אבל לפני רגע כתבנו שהיזמים חזירים ומרוויחים יותר מידי! איך זה שתנודה קטנה בריבית מפילה אותם מתחת לסף רווחיות? לפי דברי המומחים, הם יכולים לקצץ קצת בשומן שלהם ואפילו להוריד עוד את המחיר! ולא תגידו שזה איזה קבלן טנדר שבונה מחיר למשתכן/תמ"א 38/1 במזכרת בתיה. זה שלוש מהחברות הכי גדולות וחזקות במשק, שיש להם זרוע ביצוע פרטית, וכיסים עמוקים (כן, כיסים של הציבור שמחזיק במניות שלהן, אבל עדיין). זה כנראה תופס מול אנשים מהמעמד הנכון בלבד. פרולטר שכמותי הכיר את המותג רק הבוקר, דרכך. אם הייתי רואה מישהו לובש כזו בגאווה גדולה, לא הייתי יודע שאני אמור להתרשם. העיקר שהפיד שלי עכשיו מלא בפרסומות למותג. אם צוקי רק היה יודע שחולצה כזו זה בערך תקציב הביגוד שלי לעונה שלמה 😅

אולי זיוף מהשוק בבנגקוק? 😁

במיזוג אני מבין מעט מאד. עם חסכנות מופלגת והשקעה בנבלות חלודות יש לי נסיון. רע. היה לי מזגן כזה, אחרי שהשקעתי בו בכמה סשנים של תיקונים ושדרוגים מחיר של יותר מחצי מזגן חדש, וראיתי שהתיאבון שלו רק גובר, החלפתי לחדש. מה אומר לך? זה שקט יותר, ומגיע עם חסכון שמורגש היטב בחשבון החשמל, ובתור בונוס יש לי לפחות 5 שנים של שקט (אחריות וזה). לפצל מזגן לכמה מפוצלים קטנים זה רעיון שחוסך כסף בתפעול, פחות בהתקנה הראשונה, אבל גם מצריך מיקום לכל המנועים. עכשיו אשאיר את הבמה לכמה ממוחים למזגנים שמסתובבים כאן.

גם אני חבר שלהם... זה באמת משתלם (למי שטס מספר פעמים בשנה איתם, כמובן). אבל שוב- לא רואה שום יתרון של חברה אחת על האחרת. בואו. אוטובוס מעופף. טרחה הכרחית בדרך לחופשה המיוחלת. שני פרקים של "ילדות טובות" בנטפליקס, קצת קריאה בספר, סנדויץ' מגעיל ב-10 יורו, עוד חצי שעה עוצמים עיניים, והופ- אתה במערב אירופה (היעדים הארוכים יותר). יון/קפריסין/רומניה/בולגריה וטיסות קצרות של שעתיים-שלוש גג, אני בכלל לא מדבר. אין לך מספיק זמן להתבאס, וכבר נוחתים... ואף אחד לא יאשים אותי במותניים צרות. גם לי המושב צר, ומרווח הרגליים מצומצם. כמו שמישהו כתב פה - גם אני מעדיף לטוס 3 פעמים ככה, ולא פעם אחת באיתיחאד או חברת פרימיום אחרת. כנ"ל לגבי בחירת מלונות בטיולי ערים/נוף (לא מדבר על חופשת בטן-גב): זה נקי? ממוקם טוב? יש קפה ולחמניה עם שינקן בבוקר? וואלה, מספיק טוב לי. מוותר על הבל בוי, הספא, הלובי המפואר וגינוני הטקס.

לריינאייר יש בצי מטוסים מרווחים יותר ומרווחים פחות. לא ברור איך הם הצליחו לעשות את זה...

צריך להיות מודעים לבעיה של שני הבידוקים, ולא להתעכב בדיוטי פרי. זו לא כזו תורה מסיני. הישראלים החכמולוגים הם אלו שאוכלים אותה בדרך כלל. אנחנו הגענו לשדה 3.5 שעות לפני, טיסת בוקר, אז גם חיכינו שיפעילו את מכונות הצ'ק אין האוטומטי למזוודות. משם לבידוק הראשון, חצי שעה עיכוב, עוד 25 דקות הליכה לגייט (d הידוע לשמצה) ואז הבידוק השני 20 דקות עיכוב. הבידוקים קפדניים מאד כיאה לייקים, ודי מוזרים יחסית למקומות אחרים. כל דבר מטרגר את הגרמנים. משוקולד ריטר, ועד נקניק, הכל הולך לבדיקה ב"רחרחן". מכונת השיקוף של בני האדם "תפסה" אצלי שטר של 5 יורו ששכחתי בכיס האחורי... הכל הסתיים 15 דקות לפני תחילת הבורדינג. ואז שעה של עמידה בתוך השרוול, שאחריה הורידו אותנו במדרגות *לצד השרוול הפרוש חצי מטר מדלת המטוס*, ומשם טיפוס בחזרה למטוס בסולם הגנבים שהזכרת... אבל למיטב זכרוני, גם לוויז יש את הסולם המגוחך הזה. זה כנראה ציוד סטנדרטי בכל ה737/800 והאיירבאסים שבונים ללואו קוסטים למינהם...

ריינאייר היא חברת הלואו-קוסט היחידה שאין לה מועדי פרסום ללוחות. (אגב-כל החברות האחרות כבר פרסמו כמעט עד סוף 2023). הם בדרך כלל "משחררים" את המושבים 9 חודשים לפני הטיסה, אז שווה לבדוק מידי פעם (למרות שאני עכשיו מסתכל באפליקציה, ואין מועדים אפילו לאפריל). שיבדקו מחירים בוויז. אני הזמנתיי אצלם טיסות לאפריל 23 (כבר לפני המון זמן) פשוט בגרושים. כשאני חושב על זה, אף פעם לא יצא לי לטוס ריינאייר לרומניה. לרוב זה היו וויז. לא יודע למה אפילו. יש מצב שהסלוטים שלהם פשוט גרועים במחינת שעות. אין לריינאייר שום יתרון על החברות האחרות. כולם א- זעלבר דרעק. לפני יומיים חזרתי עם ריינאייר מברלין. שום דבר מיוחד לספר חוץ מעגמת הנפש הרגילה שטיסת לואו-קוסט גורמת.

הבהרת מושגים: "התחלות בנייה"= התחלת בניה בפועל. התחלת בניה בפועל= פרויקט שנמצא בהליכים שנתיים במקרה הכי אופטימי שיש בספר. לרוב מדובר בכמעט כפול זמן מזה. פרויקט שהותנע- מתקדם בפול גז לסיום. אין שום אופציה אחרת. יש חוזים והתחייבויות צולבות מול מליון ואחד גורמים. מ.ש.ל: ירידה בהתחלות בניה בחודש -חודשיים האחרונים? לא יודע. אולי. אבל אין לזה קשר לכל מה שאתם מדברים עליו. זהו. פרקתי. תמשיכו.😁

🤣רק לא לשכוח לקנות קלטות וידאו

לא סתם מכונית. הפיאט של קלרשו. מה שבע?

יש צורך אמיתי ודחוף לפתרונות דיור למגזר החרדי. כמו במגזר הערבי, גם כאן במשך עשרות שנים לא דאגו לשכונות/ערים חרדיות חדשות, וצפיפות הדיור במגזר הזה גבוהה מבכל מגזר אחר. 20 אחוז זה בערך כפול מהשיעור שלהם באוכלוסיה, וזו אפליה מתקנת נדרשת. לא רואה בעיה עם הדרישה הזו, בעיקר כשהיא גם מגיעה מניצול של עמדת מיקוח טובה שהרוויח הסקטור הזה בבחירות האחרונות. כל מגזר אחר שהיה מגיע לעמדת כח כזו, היה מנצל אותה להשגת יתרונות עבור אותו מגזר. מה גם שזה פופוליזם- לא דובר בכלל על הגדלת/הקטנת ההיצע כולו. רק על כך שהחלק היחסי שיוקצה מתוכו, יהיה "צבוע" כבר בהסכמים הקואליציוניים. כל "שונאי החרדים" יכולים גם להתנחם בכך, שאם יוקצו שכונות/ערים נפרדות עבור המגזר, יהיו להם פחות צפירות שבת/כוללים ליד הבית/בתי ספר חרדיים או השד יודע מה עוד הנ.י.מ.ב.י ההיסטרי שלהם. אני בכלל מציע לכל אלו שמייחלים לירידת מחירי הדיור להפסיק להאמין לכל הספינים שמצביעים על ה"אשמים" התורנים במחירים. אלו לא החרדים. ולא היזמים. ולא קבלני הביצוע. גם לא המשקיעים החזירים (ההשפעה שלהם על השוק היא מינורית, ובכלל האינטרס שלהם די דומה לזה של רוכשי דירה ראשונה) אלו כן בעלי הקרקעות (מי בעלת הקרקע הגדולה ביותר, תזכירו לי?) אלו כן התשומות המשתוללות בגלל סיטואציות בינלאומיות שלא קשורות לישראל ושאין לאף אחד השפעה עליהן.

כשהגברים החרדים לא עובדים בגלל ענייני אמונה ומסורת=זה בסדר. כשהנשים הערביות לא עובדות בגלל אותן סיבות בדיוק= לא תקין. סבבה. אתה צודק. אני מוותר על המשך הויכוח. שוב- בעיני כל מגזר שלא תורם לתל"ג זה לא תקין. אני (להבדיל מאחרים) לא מפלה. החברה הערבית צריכה טיפול שורש. כמו החרדים, הם צריכים להחליט- להשתלב בצורה מלאה בחברה הישראלית היצרנית, או לוותר גם על הזכויות שנגזרות מהשילוב הזה. המגזר היצרני, שגם משרת בכוחות הבטחון ונושא בכל הנטל הופך למיעוט קטן יותר ויותר. זה יהיה בלתי אפשרי פיזית להמשיך לאורך זמן בסטטוס קוו. לעניין התב"עות - אני מכיר היטב את החומר. זה פשוט ויכוח שיהפוך לפיצוץ פוליטי פה תוך 4 שניות. לפני כמה ימים כתבתי בקבוצת נוסטלגיה, למישהו שהעלה תמונת כרטיס VIP מההופעה של מגהדת' בארץ ב-95, ש"זו היתה תקופה של אופטימיות שכנראה לא תחזור". לא תאמין איזה שיטסטורם של תגובות פוליטיות מתלהמות חטפתי על זה. נשבע שבסך הכל התכוונתי שהיו כאן בשנים ההן המון להקות טובות שבאו להופיע כאן בשיא הפופולריות שלהן, ושאני נורא אוהב רוק כבד...

אני לא אכנס איתך לשום ויכוח פוליטי. אני אפילו לא עוצר על השרשור ההוא. זה הרי חסר טעם. מה בדיוק אתה מראה לי פה? ששיעור הגברים הערבים העובדים נמוך לאורך כל השנים בממוצע ב-6 אחוז מזה של היהודים? למה לא הבאת את ההפרש אל מול הגברים העובדים במגזר החרדי? אולי כי שם מדובר ב50 אחוז הפרש, וזה קצת מקלקל לך את האג'נדה? צריך לקרוא קצת גם בין השורות של הגרפים, תקבל תמונה יותר סוציולוגית ופחות קרה. שים לב באילו מגזרים הערבים מועסקים הכי הרבה, ואז תראה למה בתקופת הקורונה הפער במועסקים גדל משמעותית (ספוילר-הערבים עובדים בתחומים שחטפו הכי חזק בקורונה) לגבי מה שאתה אומר לגבי הבניה בישובים ערביים אני יכול לתרום את התובנה הבאה: תבדוק כמה תב"עות "פתוחות" יש בישובים ששייכים למגזר. כמה תבע"ות יש בתכנון? כשלמגזר שלם אין שום אפשרות שהיא לבנות בצורה חוקית, מה אתה מצפה מהם לעשות בדיוק? לעבור לאוהל בשדרות רוטשילד? אבל באמת, זה לא נושא השרשור. אני גם לא הסניגור של החברה הערבית. יש גם שם הרבה מאד חוליים לתקן. גדול עלי. וממש לא נוח לי להמשיך את הוויכוח הזה כאן.

1."אבל למה הוא כן", היה מקובל בגן תקווה. בגיל שמאפשר כתיבה בפורום, זה כבר לא טיעון ולידי. 2. הטענה היא לגבי כפיית דבר מה על כלל הציבור. את זה, המגזר הערבי לא עושה. זה מה שמקומם עליהם את הציבור החילוני. כשנבחרי הציבור הערבי מתבטאים בצורה מקוממת, גם הם חוטפים, ובצדק. אבל כח להזיז דברים כמו לנבחרים החרדים אין להם (יש שיאמרו למזלנו). 3. לומר שהערבים "לא עובדים", לא מבוסס על שום נתונים. לומר שהם עובדים בשחור, זו כבר סתם גזענות. תבדוק נתונים. זה ככל הנראה ישנה לך קצת את הדעות. שמח תמיד ללמוד על מקורם של מנהגים של ציבור שומרי הדת והמסורת. זה עדיין לא גורם לי להתחבר אליהם, אבל כשאתה מבין שיש לוגיקה, זה נראה פחות גחמני ומוזר, ומקל לקבל את האדם המאמין.

מעניין. סתם להשכלה כללית - למה אם זה גנרטור בשכונה זה "כשר" ואם זו טורבינה בתחנת הכח זה לא?