Nemesis

לא עניין של התחממות, אלא עומס כבד. אולי תראה את התופעה גם במסך הרגיל וכך תוכל להחליף את הכרטיס בפשטות.

אז תריץ ב- 1080. לא נורא.

חבר את כרטיס המסך למסך שעובד לך טוב איתו, ותריץ furmark למשך 10-15 דקות. תראה מה קורה.

הבנתי. תרגיל מאוד מעניין. אבל בכל אופן, אני עדיין לא רואה כיצד אני מקצץ באופן קבוע 3,000 ש״ח בחודש אלא אם כן אני מפסיק את החסכון לילדים (3x400), חסכון פנסיוני נוסף לבת הזוג (500) ותקציב החלפת הרכב (1000). וגם אז עדיין אני לא רואה שום דרך תוכנית לסלק את הבלון מהקה״ש. תנאי הלוואה בלון ל- 3/5/7 שנים, עד 75% בריבית פריים מינוס חצי, פריים ופריים פלוס חצי בהתאמה לשנים. או שאתה מתכוון גם לגלגל את הלוואה הזו מחדש כל 3 שנים?

תודה. גם על הסילוקית המהנדס לא ידע לתת חוות דעת ולא שם לב אליה עד שלא הארנו את תשומת ליבו לנושא. מקווה שלא פספס פרט חשוב אחר. לעניין השיפוץ, אחרי בירור העניין מדובר בהתעניינות כללית של הדייר שמשמש כוועד ואין שום החלטה בעניין. טענו שהדבר לא עלה בשום ישיבת וועד ולא שוקף לדיירים כלל. אני נוטה להאמין להם. לא נראה שיש פעילות של העירייה להכריז על הבניינים האלה כמסוכנים בינתיים, אבל שלחתי פניה ללשכת ראש העיר לנסות לקבל תשובה בלתי פורמלית מה צפי הדברים לעתיד. לגבי השתתפות של המוכר בעלות, אלא אם כן מדובר במשהו מיידי, ושליחה של מהנדסים מטעם העירייה בזמן הקרוב, לא מוכנים לדון בהשתתפות כלשהי.

אין לי מושג, ביקשתי שישלחו לי הבהרות מסודרות בעניין.

טוב, בדק בית היה היום. דו"ח עדיין אין אבל בעל פה אין מי יודע מה הפתעות. הדוד הוא לא בגג. יש מערכת סולרית מרכזית וצינור קצר לבית, ויש ברז אוטומטי. שסוגר את החיבור למערכת המרכזית במקרה של הפרש טמפרטורות לטובת הדוד. קשה לקבוע בוודאות את סוג הצנרת בבית. מהברז הראשי יוצא צינור sp. לא ידוע אם יש או איפה יש חנוכיה, מניחים שהכל מחובר בשרשור בתוך הבית. הבודק אמר שאין סימני חלודה בברזי המים, מה שהיה מצפה אם קיימת צנרת פלדה בת 25 שנה. המסקנה שלו סבירה? יש איזה שתי מרצפות סדוקות, כמה איזורים של מרצפות חלולות. כמה ברזים להחלפה, כמה רשתות קרועות. בקטנה. במרתף יש מערכת משאבה לניקוז המים מהמקלחון, כיור ושירותים. מישהו מכיר את המערכת? היא טובה? צפויה לעבוד היטב בלי תקלות? החניות קצת צרות יותר מהתקן. אין מה לעשות. לסיכום הבודק אמר שהבית מתוחזק היטב. את העז הגדולה מצאתי אחר כך כשעשיתי סיור שכנים. הבניין מחופה כולו במעין בריקים קטנים שהחלו ליפול. מסתבר שקיימת הצעת מחיר לתיקון, הסרה של הבריקים הקטנים האלה וחיפוי הבניין בשיש. 2.2 מיליון ש"ח, 100 אלף לדייר. התיקון יקר כי המשטחים לא ישרים, יש המון משטחים מעוגלים. ביקשתי הבהרות איפה עומד בעניין ולמה לא שיקפו לי את הנושא.

@ישה הצילו. איפה הדפיברילטור? רק התחלתי לקרוא את מה שכתבת חטפתי פיק ברכיים. אחרי שנרגעתי שעה ושתיתי 30 כוסות מים קרים, ייתכן ויש הגיון בדברים. נכנסים לסביבת אינפלציה בינונית-גבוהה שיכולה לשחוק את הקל"צ. ימשוך גם את המשכורות ומחירי הדיור כלפי מעלה במוקדם או במאוחר. אולי את המקטע בפריים עדיף לקחת במל"צ כדי לקבע ריבית נמוכה לחמש שנים, ואז אחרי חמש שנים אפשר להנזיל נכסים במידה והאש חמה מדי וצריך לברוח. אבל בכל מקרה, אני לא רואה כיצד זה ישים? 1. אאלט לבנקים כבר אסור לתת משכנתא על נכס קיים לטובת רכישה של נכס חדש. החריגים הם גישור למשך שנתיים. 2. בהנחה ונוסיף את שכ"ד של הדירה הקיימת, סה"כ הכנסות כ- 38,400. 40 אחוז מזה הם 15,360. רחוק מאותם 18,630 החזר התחלתי לפי התחשיב שלך (לפני שלקחנו בחשבון את ההלוואה מקה"ש). 3. תחשיב ההוצאות החודשי המשוער ל- 4-5 שנים הקרובות הוא 22,000 ש"ח לחודש לפני בצ"מ של נניח 1,000 ש"ח בחודש. משאיר רק החזר של 15,400. יש כמובן מקום להצטמצם בתקציב נקודתית במקרה הצורך, אבל לחיות בצמצום במשך 25 שנה ולהתרווח קצת רק בגיל 67 לא נראה לי ריאלי. 4. לא בטוח כמה הבנק יתן מסלולים שהסיום שלהם יהיה מעבר לגיל 70? (גיל נוכחי נושק ל- 42). מה פספסתי? סיוע הורים בגדול מוגבל לגישור. ה-2 המיליון שיכולים לשמש לי לגישור בגדול צריכים לשמש אותם לשדרוג דירה ופנסיה מתישהו בעתיד. כרגע משכירים וגרים בשכירות בסמוך אלינו, וימשיכו לעשות כך כל עוד נמצאים בדירה הנוכחית שמאפשרים להם לטווח ארוך ובתנאים סה"כ סבירים מאוד. אם יאלצו לעזוב את הדירה הנוכחית כנראה ירצו לרכוש. חלק מהסכום גם אמור לשמש להגדלת הפנסיה שלהם. מן הסתם אם אקלע לצרות יעזרו, אבל זה מוצא אחרון לחלוטין בתרחישים קיצוניים.

אין עדיין לוח תשלומים כיוון שממתין לבדק בית לפני שמפעיל עורך דין. מו"מ אמור להתחיל מחר בהנחה ובדק בית תקין. מועדי תשלום עניין פחות בעייתי. יש קה"ש נזילה שאפשר ללוות דרכה גם אם אני לא פורע, ואני יכול לגשר דרך המשפחה סכום של 2 מיליון ש"ח. שיפוץ לא ממש יהיה. התאמה קלה של המטבח ותוספת ארון אחד. מטבח יד שניה ליחידת דיור במידה ולא נשאיר אותה לשימוש שלנו.

ישה, לא רואה שום דרך. מזומן רק כ- 250 אלף. הדירה בשווי 1.8 מושכרת בכ- 3900 ש״ח בחודש. אפשר אולי להעלות את שכ״ד ל- 4,200 בתום החוזה בעוד 10 חודשים, אבל זה המקסימום. הפינוי בינוי לא ברור מתי יתחיל. אישור ועדה מחוזית נניח כשנה, ואז שלב התנגדויות יכול גם לקחת מספר שנים. בנוסף, המקדם האקוויולנטי ליח״ד הוא 1:3 והקבלן לא מת על זה ויגיש בקשה לשיפור. מצד שני עם עליות המחירים ייתכן וגם 1:3 זה סבבה. בקיצור זה יכול להיות גם 10 שנים.

להחזיק בשני הנכסים אין דרך. חייב למכור את הנכס ב 1.8. הוא לא בניין מסוכן. הנכס השני, הזול יותר הוא הבניין המסוכן. בכל מקרה יש שם מכירות למרות הבניין המסוכן. זה סט של שלושה בניינים זהים, כך אחד עם 3 כניסות, כולם מסוכנים. למרות זאת עסקאות מתבצעות בסכומים שאני מדבר עליהם.

לא. הנכס למכירה ימכר בסביבות 1.7-1.8 ויש עוד קצת מזומן להשלים ל- 2 מיליון. סה״כ 2 הנכסים יחד כ- 3.1 - 3.2 מיליון ש״ח.

יקר יותר בד"כ בפירות שאינם נפוצים בזול.

זה מה שעשינו עד היום. אבל בת הזוג עושה קולות של לא רוצה יותר את המעברים ודירה שלא מתאימים אותה לצרכים שלנו. בנוסף, בגלל העליות בשווקים הפער בין מה שאנחנו היינו רוצים לגור בו לבין מה שיש לנו רק מתרחב עם הזמן.

טוב, הגיע תורי. מחיר הנכס: 3.84 מיליון. תאריך פינוי: יוני 2023. הון עצמי: מכירת דירה קיימת + מזומן, סה"כ כ- 2 מיליון. משכנתא דרושה: 1.6 - 2.1 מיליון ש"ח. נכסים נוספים: דירה נוספת בשווי כ- 1.3-1.4, בניין מסוכן, באישור ועדה מחוזית לפינוי - בינוי. מונו כבר בעלי מקצוע מטעם הדיירים, ונחתם חוזה ברוב 67% מדיירי המתחם מול היזם הנבחר. קה"ש נזילה, כ- 600,000 ש"ח נכון להיום, קה"ש לא נזילה בסך כ- 60,000 ש"ח (נזילה עוד שנתיים). הכנסות: כ- 31,500 מעבודה + 3,650 שכ"ד מהדירה הנוספת. אין צפי לעליות שכר משמעותיות בקרוב או קבלת כספים משמעותית. מס רכישה: סיכוי סביר+ שנוכל לקבל מס רכישה מופחת בסך כ- 20,000 ש"ח למרות שמחזיקים דירה נוספת בשל זכויות רפואיות. סך עלות הרכישה במצב כזה כ- 4 מיליון. אחרת צריך להביא עוד כ- 180,000 למס רכישה בהנחה ושומרים את הדירה הנוספת, או 80,000 נוספים במידה ולא. הלוואות נוספות: 111,000 ש"ח יתרה במשכנתא על הדירה הנוספת. בדצמבר 2022 יסתיים מסלול הקל"צ, ותשאר יתרה של כ- 90,000 ש"ח ל- 13 שנה בריבית פריים - 0.7. התוכנית המקורית היתה לקחת 2 מיליון ש"ח לכ- 20 שנה, ולשמור גם את הדירה הנוספת וגם לא לנגוע בקה"ש הנזילה. תחשיב ל- 20 שנה הכל בקל"צ 4.5% ריבית נותן החזר של 12,650 כדי לקבל קנה מידה. במבט ראשון זה היה נראה בר ביצוע, אבל לאחר שהכנסתי את ההוצאות לאקסל, הדברים הקטנים מצטברים, ועם 3 זאטוטים אנחנו מגיעים ליתרה 0 בסוף החודש. לא מתאים. החזר חודשי מקסימלי: 10,500 ש"ח. אופציה א': הדירה היא בשטח 85 מ"ר + כ- 13 מ"ר פאטיו סגור בויטרינה (סלון). יש גם מרתף בשטח כ- 30 מ"ר שקיימים בו שירותים + מקלחת + הכנה למטבח. מוריד את הראש, מצטופפים 5 הנפשות ב- 98 מ"ר / 4 חדרים הקיימים ומשכיר את המרתף בכ- 3500 ש"ח לחודש במשך 3 שנים. בנוסף לוקח הלוואה 120,000 ש"ח מההורים ומחזיר להם כעבור 3 שנים מהקה"ש שכרגע אינה נזילה. החזר ב- 3 שנים הראשונות 14,000 לחודש ולאחר מכן 10,500 לחודש. בתחשיב ריבית 4.5% שנתי על כל הסכום הנותר (1.98) מסיים את המשכנתא בכ-25 שנה. אופציה ב': מושך 500,000 ש"ח מהקה"ש הנזילה, מצמצם את הלוואה לכ- 1.6 מיליון. קנה מידה להחזר כ- 10,500 למשך 17 שנה. אופציה ג': מוכרים את הדירה הנוספת ומשאירים את הקה"ש. המשכנתא מצמצמת לכ- 700,000 ש"ח. מסולקת תוך כ- 6.5 שנים בהחזר של 10,50. לאחר מכן מחפשים לרכוש נכס נוסף להשקעה. אפשר לקחת הלוואה כנגד הקה"ש + משכנתא והלהתחיל לחסל בקצב מהיר. יתרון למכירת הנכס הנוסף: איפוס מס שבח. תשלום הרבה פחות ריבית במשכנתא. חסרון למכירת הנכס הנוסף: לא נוכל לקבל הנחה שוב במס הרכישה. מאבדים את האפשרות הנוכחית לפינוי בינוי. לא יהיה ניתן למכור בפטור ממס שבח. בת הזוג מתנגדת למכור את הדירה הנוספת. כנראה שאופציה ב' הכי ריאלית, אבל אני פחות שלם עם זה. הקה"ש היתה אמורה להיות קרן פנסיה מוקדמת. מה אומרים? הצעות? תודה

עדכון: צנרת SP לטענתם ויש פיר בבניין לצנרת מים מהדודים. הזמנתי בדק בית.

תודה רבה, אצור קשר. אין לי שמץ של מושג. יש לך מושג כיצד ניתן לקבל אינדיקציה?

תקענו כף. יש למישהו המלצה על בדק בית באיזור פתח תקווה? רוצה בדיקה יסודית של המרתף ושהצנרת לא בסוף החיים שלה.

הבניין הושלם לפני 5 שנים. יש 2 דירות חדשות מהקבלן שלא נמכרו, פתאום יצאו למכירה. צריך כמובן לשאול את השכנים אם אין איזה עניין. זו המודעה: https://www.yad2.co.il/s/c/pstowib9 התמונות של הדירה היקרה יותר עם מרפסת פתוחה, אבל אין הבדל מלבד המרפסת שיש עוד מרפסת מעליה. אין שינויים, מלבד גמישות קטנה של הקבלן שכן הוא צריך להתקין מזגן ואביזרים סניטריים. לגבי מסתור הכביסה, יש סטיה מהתשריט, האמבטיה מחולקת לשתיים, יש אמבטיה ויש מסתור כביסה, 2 דלתות נפרדות מהמסדרון. לא מדדתי כמובן, אבל אני גר ב- 5 חדרים 138 מטר. מרגיש שיש שם פלוס מינוס 136 מטר. הדירה כאמור מוכנה, שינויים יהיו בעיה. לגבי הרעש, היה מורגש מאוד כשביקרתי בדירה. המרפסת מאוד רועשת ופונה לכביש ובניינים. הרעש גם מהדהד יופי בין הבניינים גם בקומה גבוהה. גם היום יש לי קצת רעש כביש בקומה 19, אני בקו בניינים שני, אבל זה הרבה פחות מורגש. הנוף גם פתוח כמעט לגמרי מזרח - דרום - מערב, והמרפסת גדולה בהרבה, 30 מ״ר. יש מעט בניינים גבוהים בטווח הראיה, פונה לפארק ירוק גדול. תענוג לשים שם בריכה לילדים, כמה צמחים ולשבת שם. בתקופת הקורונה המרפסת נתנה לנו המון שפיות. מבאס מאוד לשפוך כזו כמות של כסף ולהשתעבד למשכנתא של 2 מיליון בלי איזו פיסה קטנה של ירוק בעיניים ומרחב. אם הייתי יכול לרכוש את הדירה בה אני גר בסכום דומה, אפילו שצריכה שיפוץ כלשהו, הייתי קונה. לא מצליח לאתר את הגרמושקה שלה בתיק הבניין משום מה, רק קומות חניה וקרקע. 🤷‍♂️

כיוון עיקרי דרום, יש גם קצת מזרח ומערב. קומה 15 או 17, זו בקומה 17 יקרה מדי. ההבדל הוא מרפסת פתוחה בקומה 17 מול מקורה ב 15. הארגון של הסלון / מטבח גרוע למדי. היא גם פונה לכביש עמוס למדי, רוב הזמן החלונות יהיו חייבים להיות סגורים. כמו שאמרתי, פרקטי אבל אין שום כיף לילדים.

דירת המרתף. הדירה השניה דורשת שיפוץ גדול יחסית, והבנתי מ natco שלבנות פאטיו מחוץ לקו בניין לכיוון חזית הרחוב זה להשתין מהמקפצה וסכנה גדולה. המיקום של הדירה השניה הוא גם פחות טוב, האוויר עומד למרות שזה סה"כ 800 מטר אחת מהשניה. בינתיים לפחות לחמש שנים הקרובות המרתף יהיה חדר עבודה בלבד, אולי חדר אורחים. כאשר הילדים יצטרכו חדר כל אחד נראה. ראיתי היום גם דירת 6 חדרים בבניי באותו איזור. 136 מר חדשה מקבלן. 20 מר מרפסת. אותו מחיר בגדול. מאוד פרקטי ומאוד סתמי. אין לה שום קסם או שום תחושת כיף.

אני רק אומר, טלפון וארנק כבר יצא לי לשכוח באוטו. ילדים עדיין לא. אבל בלי נעל יהיה כנראה קשה לצאת מהאוטו ולהמשיך בעיסוקיך.

הבנתי, תודה. נקנה בשקט אם כך, בהנחה והמומ על המחיר יסתיים בסכום בר ביצוע.

תודה @natco הסיבה שאני תוהה היא כמובן אני מעדיף שיהיה שקט הרבה מאוד שנים. אבל אם כבר לא יהיה שקט, נראה לי שהבניין הספציפי בעייתי מבחינת פינוי בינוי. זו חלקה עם 4 בניינים, שפרוסה לאורך. כל הבניינים אחד ליד השני בשורה. אמנם 7500 מ״ר אבל בפריסה לא נוחה. נראה לי שבמצב כזה החלקה תהיה בעדיפות נמוכה אצל הקבלנים, ואז אם האיזור יהפוך לאתר בניה זאת תהיה אחת החלקות האחרונות לעבור הריסה ובניה מחדש. כבר אכלנו אותה עם דירה אחת כזו. חצי רחוב אתר בניה של תמא 38, והבניין הספציפי לא מעניין אף אחד כיוון שיש 2 כניסות וחלקה קטנה. מבאס.

תודה. העפתי מבט. לא יכול לומר שהבנתי הכל משם. בעיקר מעניין מה הולך להיות בכל מני חלקות שנמצאות מערבה מבחינת גובה בניה. רוב החלקות המעניינות הן בבעלות רמי ופרטית, יעוד חקלאי וחלק מתוכנית ירקון. מתאר לעצמי שאין לי מה לדאוג משם. חלק מהחלקות הן בבעלות רמי בייעוד מגורים מיוחד. מה זה מגורים מיוחד? עריכה: טוב, מצאתי - מגורים של אוכלוסיות מיוחדות. סבבה. יש למישהו מושג מה הסיכוי שתב״ע שהוגדרה למגורים ב׳, ובניינים נבנו לפני כ- 25 שנה תשתנה למגורים ד׳ ב- 20 שנה הקרובות ויתחיל בלגאן של בניה באיזור?