Ozb

רק המרפסת זה 100,000 ש"ח.

קומה 2 מתוך 9/10 עם שתיהן יש בעיה, אבל בראשונה אפשר לתקן. השניה (משולש זה"ב) זה "אינוס" תכנוני. הקבלן קיבל תוספת שבס וכנראה שככה "הצליח" לנצל שטחים ליח"ד נוספות. אין חדר כביסה, זאת עוד מרפסת אחורית.

באותו המחיר, באמת היית מעדיף לקבל את הדירה כפי שהיא במקור? או אולי כך: חוץ ממך (וזה בסדר גמור לחשוב אחרת), כול מי שהגיב חשב שהתכנון מוזר משהו. חדר-פינת אוכל בגודל של רבע מהדירה? אני בסך הכל כתבתי שבמקרה הזה, הקבלן לא היה מוגבל מבחינת התב"ע וככול הנראה פעל משיקולי רווח, שלדעתי לא לגיטימים. ברור שיש בעיות בשוק הנדל"ן וזה לא ייחודי במחיר למשתכן. קיימות גם בעיות שייחודיות למחיר למשתכן. הבאתי קודם דוגמה עם המעלית. מההתרשמות שלי, מרבית האנשים במחיר למשתכן שאני מדבר איתם, לפני הערסל מכשיר כושר גריל ועוד (זה חשוב כן, רק איפה שמים את הראש אחרי האימון כושר והסטייק? אהה, בערסל ), מעניין אותם היכן ימקמו את מיטת התינוק או את שידת ההחתלה. מרפסת גדולה זה נהדר, אבל היא לא בראש סדר העדיפויות. קו המחשבה שלך הוא של מישהו רווק וללא ילדים. מרבית המשתתפים בפרויקט לא כאלה. מדובר בעיקר על זוגות, לרוב עם ילדים, או חד הוריים. לשאלתך, אין עדיין מחיר סופי, אבל ההערכה היא סביב ה- 750-800K לפני ההצמדה למדד, שכבר נצבר 3 שנים והיד עוד נטויה (להערכתי תוספת של 50-100K). באותו הפרויקט, דירת 3 חדרים, גדולה יותר (80 מ"ר), מתוכננת היטב ועם מרפסת 13 מ"ר, תעלה פחות. איזה הגיון יהיה לרכוש דירה כזאת, במחיר יקר יותר, כאשר דירת 3 חדרים זולה יותר? להערכתי הן ישארו לסוף. (נדע בקרוב).

אתה צודק, קצת מבין, השכלתי ופרנסתי בתחום המקרקעין. לעזור לך עם החשבון, לא אוכל. לא כי יש קושי בחשבון, בכל זאת, את הטכניון סיימתי. אלא כי חסרים לך הרבה מאוד פרמטרים לחישוב מאזן של פרויקט נדלני. ובכל זאת, במכרזים של מחיר למשתכן, הקבלן לא נושא בעלויות הפיתוח בכלל. הכסף מועבר ע״י רמ״י או משב״ש (תלוי של מי האתר) לחברה הכלכלית והיא מפתחת. הינה כמה מיליונים שנחסכו לקבלן. כפי שנוכחת, דבר סטאטוטורי לא הגביל את הקבלן, או את האדריכל שבשירותו. שאלת הרווחיות של הקבלן, אותי כלקוח, כלל לא מעניינת. אם הקבלן החליט להתמודד על מכרז, וגם לזכות בו, מבחינתי, הוא מחוייב לספק מוצר ראוי. מה זה מוצר ראוי? שאלה די סובייקטיבית. לדעתי, הדירה המדוברת, היתה צריכה להיות דירת 3 חדרים ואם הקבלן לא יכול לעמוד בעלויות ההקמה, שלא יכנס מלכתחילה. אני הדגשתי את העובדה שדבר סטאטוטורי לא מנע מהקבלן לבנות את הדירה כדירת שלושה חדרים. הקבלן בחר לעשות כך משיקולי חסכון. אני לא יכול לחזור על הכל אבל הכל מופיע בשרשור. מי שרכש את הדירה, היה יכול לקבל בדיוק באותו הסכום, דירת 3 חדרים, עם קיר ודלת, חדר שירותים נפרד, מטבח 5 מ׳ במקום 3.5 מ׳, נקודות חשמל, תקשורת ויש עוד (צרפתי בהודעות קודמות את המפרט) כי זה מה שהקבלן היה מחוייב, אילו היה מגדיר את הדבר המגוחך הזה כחדר. הרוכשים מקבלים מוצר לא אפוי ויצטרכו בעתיד להשקיע כספים. הנה דוגמה נוספת לדירת ״2 חדרים״ במחיר למשתכן באשקלון; למה החלון של הממ״ד פונה לתוך הדירה? (כי ככה לא משמש כחדר). כי בתכנון נכון זאת כבר דירת 3 חדרים, אבל אז הקבלן מחוייב ל.... כבר כתבתי. למה צריך מרפסת בשטח של 50% משטח הדירה? כי אפשר. רק אספר, שהמחיר של הדירה הזאת, גבוה ממחיר דירות 3 חדרים רגילות בפרויקט, שהן עדיפות משמעותית. בעיקר בגלל המרפסת הענקית. ממה שהבנתי עד כה, אין אף זוכה בפרויקט שמעוניין בהן.

אני לא מתייחס לתקשורת. לרוב, זה פופוליזם בגרוש. אני גם לא ניזון מרשתות חברתיות, אין לי (טוב, יש לי טוויטר אבל זה לא נחשב). האמירה שלי בשרשור הזה, זה שצריך לבדוק כל מקרה לגופו, ולכוון את החצים נכון. אין ספק שיש הרבה דברים חיוביים בתכנית, בראש ובראשונה, שהיא מאפשרת למשפחות רבות, לרכוש דירה בישראל במחיר ״סביר״. אבל איך שהוא, בכל המקרים שאני מכיר אישית, כולל חברים ומשפחה, יש בעיות. הבעיה היותר גדולה, שלרוב אין כתובת (מתקשר לשאלה של פות״ש). אתה יכול לדבר ללמפה. אני באופן אישי, ביום שאחרי קבלת המפתח, אצטרך להשקיע בלקנות מעלית. הגעתי עם זה עד שרת השיכון. למפה אמרתי?

יש מיקסום רווחים ויש ניצול ציני. אלא שני דברים שונים. הרי שאותה דירה שהוצגה כאן, לא היתה מתוכננת כך בשוק החופשי. בשוק החופשי הקבלן היה בונה אותה כדירת 3 חדרים למהדרין. האם בשוק החופשי נמכרים בניינים רבי קומות עם מעלית אחת? ממש לא. זה ניצול ציני. צריך לזכור שהקבלנים רוכשים את הקרקע בגרושים (יחסית כמובן) ומקבלים מגרשים מוכנים לבנייה ולא משקיעים שקל בפיתוח (הכל בהסכמי גג).

לצערי זה המצב במחיר למשתכן, הקבלנים (לא רוצה להכליל, אבל במרבית המקרים שאני נתקלתי באופן אישי) מנצלים כל פרצה אפשרית, בין אם בתב״ע, במפרט המחייב או בחוק, בשביל להגדיל את הרווח על חשבון הרוכשים. המקרה הנדון הינו מקרה קלאסי, בו הקבלן דוחף מטראז׳ לא סביר לדירת 2 חדרים מצד אחד, ומצד שני נמנע מלהשלים את הדירה ל- 3 חדרים. אגב, שים לב שלא אני העלתי את הדוגמה. פשוט מהרגע שראיתי, לאור המציאות שכבר מוכרת לי בפרויקטים של מחיר למשתכן, היה לי ברור מה קרה שם. לא הפתיע אותי גם שמדובר באשקלון, כי כנראה שוועדת הרישוי שם מאפשרת לקבלנים לעשות ככול שעולה על רוחם. ראה ערך תכנון בנייני 9 ו- 10 קומות, בשכונת הבלוט באשקלון, עם מעלית 1 לבניין, ביוזמת הקבלנים ובחסות המועצה. איך זה קורה? הקבלן מוצא פרצה בחוק (חובת 2 מעליות בבניינים של מעל 29 מ׳ במפלס כניסה עליון, אז הוא בונה 28.5 מ׳), מפרט 08 מחיר למשתכן שלא התייחס לנושא (מי חשב בזמנו שזה מה שהקבלנים יעשו. מפרטים מאוחרים יותר כבר חייבו 2 מעליות), וכמובן וועדת רישוי שמאשרת לקבלנים את היתרי הבניה.

ראה בעמוד 2 במפרט המצורף, את ההבדל בין מה שהקבלן מחוייב מבחינת חדרי סנטציה לדירת 2 ו- 3 חדרים. בהמשך תמצא גם הבדלים בגודל המטבחים ועוד.

מצרף לך לינק לתקנון התב״ע. לא תמצא שם את הסעיף שאתה חושב שהגביל את היזם/קבלן מלבנות את הדירה כדירת שלושה חדרים. הדבר אופייני למחיר למשתכן בגרסאות הראשונות שלו, כאשר הקבלן מנצל זכויות בניה ללא הצדקה של ממש. בשוק החופשי זה לא היה עובר. מאחר והקבלן לא היה מחוייב לבנות את הדירה כדירת 3 חדרים, הוא חסך בלהגדיר את השטח כחדר, מאחר והקמת חדר מחייבת התקנה של תשתיות, קיר ודלת ובנוסף, דירת 3 חדרים על פי תקנון מחיר למשתכן מחייבת את הקבלן לסניטציה נוספת ולמטבח גדול יותר. וככלל, פרויקט מחיר למשתכן מלא בדירות חסרות פרופורציה בין שטח הדירות לכמות החדרים. כך לדוגמה, אחותי רכשה דירת 4 חדרים במחיר למשתכן באור יהודה, דירה עם מבואה לא פרפרציונלית, בגודל של חדר. בתכנון נכון, השטח היה צריך להיות מנוצל לחדר נוסף, או לחילופין לא להיות בכלל. אלא שדירת 5 חדרים, כאמור מחייבת את הקבלן להוצאות נוספות. ככה הקבלן מנצל את זכויות הבניה, מבלי הוצאות נוספות. ספק אם הדבר היה עובר בשוק החופשי, אבל במחיר למשתכן הקבלנים נותנים את המינימום המחייב במפרט ובחוק, לצד ניצול מקסימלי של זכויות בניה. רק חבל שוועדות הרישוי נותנות לזה יד.

תב״ע 108/101/02/4 מכרז רמ״י ים/313/2015 תקנון מחיר למשתכן 08 מניח שתדע לאתר את המסמכים הרלוונטיים. ואל תטרח לשנות את חתימתך, רק תדייק.

ההפך הוא הנכון. אם לפני שכתבת את מה שכתבת היית טורח לקרוא את התב"ע, היית מגלה שדווקא אלה שקראת להם דבילים לא הגבילו את גודל או את שטח הדירות. רק כמות יח'"ד ואחוזי בניה. דווקא האדריכל "החכם", שבגדול עושה את מה שהקבלן יגיד לו לעשות, חסך לקבלן, כי הקבלן לא חייב. תופעה מוכרת במחיר למשתכן. מאיך שאני רואה את הדברים, הקבלן ניצל את מרבית זכויות הבניה לדירות בגודל חסר פרופורציה ביחס לכמות החדרים. כמובן שזה לא היה עובר אצל ועדת רישוי תקינה ולא היה עומד במפרט מחיר למשתכן מעודכן. לאלה שמופתעים מזה שהקבלן חסך בלבנות קיר, דלת ועוד כמה דברים שחדר מחייב, כמו נקודות חשמל, הכנה לתשתית מיזוג, תקשורת וכו', לא מכירים את הקבלנים במחיר למשתכן. מרבית הבעיות במחיר למשתכן, בכל הקשור לתכנון ולתמהיל הדירות, קשור באופן ישיר לקבלנים ולאדריכלים "החכמים" שבשירותם. במקרים רבים, ביד אחת (שלא יהיה ספק) עם הרשויות המקומיות, אלה המאשרות את היתרי הבניה. לא המתכנן של התב"ע ולבטח לא מנהל התכנון, צריכים ויכולים, במסגרת תב"ע לתפור כל פיפס, שהקבלנים, בחסות ועדות הרישוי, עלולים לנצל. דוגמה לכך זה שבתב"ע"ות רבות המתכננים ניסו לאפשר דיור בר השגה, על ידי סעיף המתנה חלק מיחידות הדיור לגודל מסויים וכמות חדרים מסויימת. בדר"כ 3 חדרים עד 80 מ"ר. באו הקבלנים וניצלו פירצה בניסוח והוסיפו לכל אותן הדירות עוד חדר, בטענה שממ"ד זה שטח שירות (מה שנכון) ולכן לא נספר לעניין כמות החדרים. לכן, בתב"עות החדשות כבר כותבים בסעיף זה, כולל ממ"ד.​

יחסית ישנה, מהדורה 08. אשקלון. צפויים להיות מוזמנים לבחירת דירות בחודש/חודשיים הקרובים. בפרויקט אחר ש"זכינו" ביבנה, עוד לפני הפרויקט הזה, דירת 4 חדרים אחרונה נמכרה לזוכה במקום 120 מתוך 200. אני לא יודע אם עד היום נמכרו כל הדירות, כי במשך תקופה ארוכה נשארו לקבלן דירות גדולות ויקרות.

בפרויקטים בהם לא המפרט מחיר למשתכן (תלוי במהדורה) ולא התב"ע לא מגבילים. בפרויקט שבו זכיתי מתוכננות 4 דירות 2 חדרים עם מרפסת בגודל של חצי מגודל הדירה עצמה.

לא הייתי בונה על זה שמישהו יבטל. אם אני מבין נכון, הפרויקט כבר בשלב שבו מרבית הזוכים חתמו על חוזים ושילמו את ה- 7% לפחות. בשלב זה נדיר שמישהו מבטל. קח בחשבון שמרבית הדירות שנשארות לקבלנים אלה הדירות היקרות ביותר, דירות גדולות מאוד, פנטהאוסים למיניהם עם מרפסות מאוד גדולות או דירות עם חצרות גדולות. במקרים מסויימים נשארות גם דירות מאוד קטנות, 2 חדרים או דירות כלואות. בדרך כלל דירות בגודל ובמחיר ״הנכון״, נמכרות לכל היותר כבר לחצי הראשון של הזוכים, וגם זה בהנחה ותמהיל הדירות היה מאוזן.

הרכב הזה עושה לי כאב ראש לא נורמאלי ובכל פעם שיוצאת עוד סקירה, כאב הראש מחמיר. כל החסרונות שצויינו ועוד, בשירות דחיית סיפוקים. כפי שצוין, כנראה שצריך להשוות ללאון ואוקטביה 2.0. אמנם פחות סוסים אבל מנוע tsi הידוע ב׳רצועת כח׳ זמינה כמעט בכל סל״ד בשילוב תיבת dsg שמורידה את הכח לגלגלים באופן יעיל ביותר.

אני לא מבין על מה כולם מתלוננים, היה קור אימים. אולי עדיף ככה, אפשר להיפגש בכיף, לחזור למקלדת ולהמשיך להשתלח, with no hard feelings. הבן שלי יצא מבסוט, עם מדבקות קארספורום, יומן ועט של קאדילק, על כך אני אומר, התחלה טובה. היה כיף, תודה רבה ועד הפעם הבאה.

אולי יש מי שלא קרא את השרשור הרלוונטי ועוד עלול לקחת אותך ברצינות.

זה כבר תחביב ממש, אבל ממש יקר. יותר זול כבר רכב ספורטיבי.

יש מי שפתיחה חשמלית של תא מטען זה מה שחסר לו. לגיטימי. לגיטימי (אני מקווה) גם לחשוב שחסרים עוד כמה דברים במפרט, שהיתי מצפה שיהיה ברכב מודרני. בשביל להבין שחסר שקע usb או משענת יד, אני צריך לראות את הרכב? סטטית, הרכב לא מסקרן אותי מספיק בשביל להרחיק עד הרצליה. אם היה רכב בתצוגה באשדוד, בשורק או בבית צרפת, בהחלט היתי קופץ לראות. יכול לספר שכן ביקרתי ביום שישי באולם תצוגה של פיג׳ו כי סקרנה אותי ה- 308GT הלבנה שהוצבה שם. זה כן מסקרן אותי. (וגם מתרגל שליטה ביצרים) כרגע מבחינתי הבשורה של הרכב הזה זה המנוע החדש, עם 155 כ״ס (טוב, זה אותו המנוע פיורטק עם טורבינה יותר גדולה). לכן, דווקא תתכן נסיעת מבחן בגרסה החזקה. מאחר ועד כמה שידוע לי ds לא מיוצרת במיוחד עבור ארץ הקודש, בהחלט השוואה לרכבים שלא נמכרים בארץ (T-roc) או עדיין לא (קאמיק) במקום. אנחנו מדברים על רכבים שפחות או יותר באותם מימדים, באותו ייעוד ופונים לקהל ייעד עם שיקולים זהים אך מחתך סוציו-אקונומי שונה. מה ששונה בין הרכבים, הינה רק הגישה של היצרנים. מצד אחד, אני מבין שהרכב פונה בעיקר למי שהמושב האחורי פחות מעניין אותו. ומצד שני, דווקא ברצף האורבני הגדוש, רכבים קומפקטים משמשים קבוצות אוכלוסיה מגוונות יותר, חלקן נותנות חשיבות לסביבת הנוסעים במושב האחורי. בתור מי שבעלים של רכב במימדים די דומים ולוקה באותם החוסרים (הרכב, לא אני), של אותו היצרן, וילדים בני 6 ו- 10, כן מוצא משמעות להעדרן. יחי ההבדל ה(לא)קטן (במחיר כמובן). וזה שיש מי שיש לו דעה שונה משלך, לא אומר שהוא טועה או ש׳מערכת שיפוט שגויה׳. תחשוב על זה.

צפוף כן, זה נגזר ישירות מהפלטפורמה ופה אין יותר מידי גמישות או הפתעות. אבל בגזרת האבזור, לפחות ברכבים שחוצים את ה- 200k ומתיימרים להיות פרימיום, יש ציפיה מסויימת. כשזה לא קורה, זה מאכזב. לצעצע זה לא מספיק. אני מסכים עם רוברט, כשתגיע ה- 2008, לא בטוח בכלל שההבדלים בפועל יצדיקו את פערי המחיר.

יש ב- ux. יש גם בסקודה קאמיק וב- vw טרוק. בשביל חיבור usb ולא צריך להיות שימוש מסיבי. מספיק שיהיה שימוש. בנוגע להגה, במפרט. עריכה; מצד שני, אתה צודק. אם לשפוט לפי החלונות האחוריים, אכן המושבים האחוריים לא נועדו לבני אדם.

ומשענת יד במושב האחורי. ופתחי מיזוג מאחור. וחיבור usb מאחור. אבל מה שבאמת מפתיע זה שברמת כניסה גלגל ההגה עטוף בפלסטיק ולא מעור. לא רציני.

לאן שולחים קו"ח?

הפרונט דווקא מזכיר מאוד את ה- ds3 קרוסבק. מה שבאמת מעניין זה המנוע החדש (155 כ״ס), שגם כן הוצג עם ה- ds3.

בקיצור, כפי שהרוסים צוחקים על עצמם, שכשתרגמו את מרקס מגרמנית לרוסית, משהו שם התחרבש להם בתרגום. וזאת התוצאה. Buki הזכרת קודם תפוזים. אתה זוכר איזה מדבקה היתה עליהם? אגב אספקת מים, רק לפני יומיים היתה כתבה על כך שעד היום לא חוברו למוביל הארצי ושאין אספקת מים קבוע לחקלאים באזור ים המלח וחלק מהגידולים פשוט התייבשו. וזה ב- 2019 במדינה של מטר רבוע ושאין לה בעית מים.