BarryG

ואגב, אם התלהבתם מהשפעת הריבית הנמוכה, יש לנו קייס סטאדי של יפן בה הייתה ריבית אפסית תקופה ארוכה מאוד: הריבית האפסית אכן העלתה את מחירי הדיור בטווח הקצר בשיעור מטורף, אבל לאחר מכן הייתה צניחה ושוק דובי של כ- 15 שנים. אני אסייג ואומר שייתכן והמצב הפעם יהיה שונה כי הריבית כיום נמוכה בכל העולם, ביחס למצב של יפן בה הריבית הייתה אפסית בעוד בעולם הייתה רבמות "סטנדרטיות", אבל את זה נגלה רק בדיעבד.

יכול לנסות לגבות. להלן גרף לגבי התפתחות מחירי הדיור מתואמי אינפלציה בארה"ב לאורך כמאה שנה: אני מתייחס למדד קייס-שילר. אפשר לראות שעד שנת 2000 בערך שני המדדים היו קרובים כי המדד הריאלי נשאר קרוב ל- 100. בסאב פריים הייתה עליה חדה, אחרי זה צניחה אבל בזכות הריבית הנמוכה מחירי הדירות עלו בקצב הגבוה מהאינפלציה. בשנים האחרונות, מה שלא מופיע בגרף, מחירי הבתים עלו בקצב יותר מהיר על רקע הריבית הנמוכה ביחס להיסטורית. לפי דעתי המסקנה מכאן היא שבטווח הקצר מחירי הדירות מושפעים כמובן מהריבית והמצב הכלכלי (אפשר לראות שבזמן המשבר ב- 39 מחירי הדירות ירדו משמעותית ביחס למדד המחירים לצרכן) אבל בטווח הארוך מתנהגים דומה.לגבי ישראל, אין כמובן היסטוריית מחירים ארוכה כל כך, באתר של הלמ"ס יש נתונים של מדד מחירי דירות החל מ- 1994. להלן הגרף של מדד מחירי הדירות מול מדד המחירים לצרכן בישראל בתקופה זו (הוצאתי את הנתונים מאתר הלמ"ס): בשנים 1994-2009 בערך שני המדדים התנהגו בצורה דומה, ולאחר מכן, כמו בארה"ב, הריבית הנמוכה הביאה לעליית מחירי דירות בקצב הגבוה משמעותית מהאינפלציה.

- המחיר סופי - שריון מקומות טיסה ביחד- תלוי יותר בחברה אבל זה בטח לא לואוקוסט אז 99% שכן, תעשה את זה באונליין בוקינג לפני הטיסה - מבטיח מקומות בדיוק בטיסה הזאת ובדיוק בתאריך והזמן הנקובים כל עוד אין ארוע בלתי צפוי כמו שביתה, וכמובן תמיד יש סיכוי לעיכוב קל בהמראה - לגבי שדרוג לאקונומי פלוס תצטרך לחפש באתר, זה שונה לכל חברה

הבעיה שבטווח ארוך מחיר הנכסים עולה בקצב הדומה לאינפלציה...

airbnb לא חוקי בניו יורק. אתה בטוח שאתה צריך רכב? אם אתה לא מתכנן להיות רוב הזמן מחוץ לעיר, זה ממש לא מומלץ...

ניוארק עד כמה שאני זוכר פחות עמוס בביקורת דרכונים ביחס ל- JFK שזה יכול להיות משמעותי אבל קצת יותר מרוחק מהעיר, כבר לא זוכר כמה עלתה לנו מונית משם... בכל מקרה, ההפרש הוא בטוח פחות מ- 150 דולר לאדם.

צודק, סליחה, פיתוח. אם כך, עלות הקרקע והפיתוח הם ההשקעה הראשונית שבאמת יוצאת מכיסו של היזם. העלויות שבאות אחר כך כבר לא מגיעות מהמקורות שלו. אני מבין את החישוב של כיתה ד', כמו שאמרתי, זה שיעור הרווח ואיתו לא בודקים תשואה שהיא המדד הרלוונטי כאן. הבנקים לא צריכים לחשב בדרך שלי כי המטרה שלהם היא לא לבדוק את התשואה אלא את הסיכון שבפרויקטים הללו, שהוא בעיקר סיכון של עלות הבניה- בכמה אחוזים עלות הבניה צריכה להשתנות כדי שהיזם יעבור להפסד. את זה הם משווים לחריגות היסטוריות אפשריות מעלות בניה מתכוננת, בונים טבלאות רגישות, מחשבים סיכויים ומחליטים איזה סיכוי להפסד הם מוכנים לקחת.

natco, היזם לא צריך להביא 7.4 מיליון מהמקורות שלו- רק את עלות רכישת הקרקע ודמי ההשבחה (האמת שלגבי זה אני לא מכיר את הפרטים- משלמים את דמי ההשבחה לפני תחילת הפרוייקט? אם לא אז גם את זה צריך לנכות מההשקעה). את שאר הכסף הוא מקבל מרוכשי הדירות. שוב, אתה מחשב שיעור רווח ביחס להכנסות, אבל כך לא מודדים רווחיות של פרויקט כשמנסים להבין האם הרווח של היזם סביר. בדוגמה הפוכה, שיעור הרווח ביחס להכנסות של משכירי אסדות קידוח הוא גבוה מאוד (או לפחות היה עד שהנפט הגיע ל- 30 דולר), כ- 30-40% רווח היה סביר לחלוטין. האם זה אומר שהרווח שלהם מוגזם? לא, כי התשואה על ההון שהושקע הייתה סבירה עם כ- 9%.

סיכונים, ידע וכו'. תשואה של 40% בשלוש שנים (שזה כ- 12% בשנה) זה ממש לא פנטסטי, אבל זה נשמע בסדר וממש לא על סף פשיטת רגל.

אם תכניס עלות מימון רק תגדיל את התשואה על ההון כי ההון שהושקע יירד- תזכור שבמכרזים האלה אין בעיית ביקוש, כל הדירות נרכשות עוד לפני שהתחילה הבניה ולכן הקונים מממנים את עלות הבניה. לא שכחתי לחשב את עלות הבניה, חישבתי תשואה על השקעה ולא שיעור רווח. כשרוצים לבדוק רווחיות של פרוייקט, לא משנה באיזה תחום, מסתכלים על התשואה ביחס להון שהשקעת ולא את שיעור הרווח ביחס להכנסות/עלויות.

למה אתה כותב שהרווח ליזם ליח"ד לפי מחיר מקסימום הוא 145 אם ההפרש בין העלות (עם עיגול ל- 1.05 מיליון) למחיר מקסימום הוא 295? נשמע ש- 145 זה דווקא הרווח הסביר לזוכה... 40% תשואה על השקעה חושבה באופן פשוט, הרווח לפי 145 לדירה הוא 1.7 מיליון וההשקעה היא 4.2 מיליון

natco, לפי החישוב שלך יוצא 40% תשואה על השקעה שאין לה סיכון ביקוש תוך כ- 3 שנים? אם היזם מתמנף ברכישת הקרקע התשואה על ההון העצמי עולה עוד יותר. לא כל כך גרוע או שאני מפספס משהו?

אמנם טסנו עם אליטליה עם קונקשן אבל הטיסה חזרה מניו יורק לרומא הופעלה על ידי דלתא והייתה מעולה ברמת השירות וצגי הבידור האישיים (המון תוכניות סטנד אפ מוקלטות, מעביר את הטיסה בכיף)

מסכים לגמרי לגבי עניין העוני היחסי מול העוני האובסולוטי, אבל גם בעניין העוני היחסי, מ- 2007 מדד ג'יני בישראל דווקא יורד.

אתגר- נסו למצוא מקור קפיטליסטי שמצדד ב- "תאוריית חילחול העושר".

לא יודע לגבי פעילות מוטורית אבל לגבי מקומות לבקר ומקומות מומלצים לאכול, יש לי מפה מעולה בגוגל מפס, אם אתה רוצה שלח לי אי מייל בפרטי. לגבי האמפייר סטייט ספציפית, מומלץ יותר לעלות לקומה העליונה ברוקפלר סנטר- פחות עמוס, הפרש לא משמעותי בגובה והנוף כולל את האמפייר סטייט מצד אחד ואת הסנטרל פארק מהצד השני. המלצה ספציפית לגבי אוכל- מסעדת כוכב משלן בשם Bouley עם הצעה של עסקית צהריים כנראה הכי משתלמת בניו יורק, 55$ ל- 5 מנות עם אפשרות בחירה בין המנות, כל כך טעים שחזרנו לשם שוב באותו הטיול (צריך להזמין מקום מראש והם דורשים ז'קט לגברים).

לא הבנת אותי. ממה שכתבת בתגובה 9 נשמע כאילו כל חברה תגיע לרווחיות, רק צריך להשקיע בה מספיק כסף. אני תיקנתי וכתבתי שגם המודל הכלכלי צריך להיות רווחי, כאשר הכוונה לא למודל האקסלי של התחזית אלא לאיך החברה עובדת בפועל.

השאלה גם האם המודל הכלכלי בכלל מאפשר הגעה לרווחיות. אתה מציג את זה קצת כאילו כל חברה תגיע לרווחיות, רק צריך להשקיע מספיק כסף... (וזה בכלל בלי לדבר על התשואה).

זה לא תאוריית קונספירציה. עד לפני כמה שנים יכולת לקרוא את ה- case study של איך הכניסו אפודים זוהרים לחקיקה בישראל באתר האינטרנט של חברה הלובינג שביצעה את המהלך. היו שם פרטים לגבי 3M ומהלך דומה שהם ביצעו בספרד, בחירה בגלעד ארדן כח"כ שיוביל את המהלך בארץ וכו'. לינק לכתבה בנושא: http://www.nrg.co.il/online/16/ART2/075/240.html תיאור המהלך של האפודים הזוהרים מתחיל בערך באמצע הכתבה. לצורך העניין, הידע שלי בנושא לא הגיע מהכתבה הזאת אלא מקריאה של המידע שהופיע באתר האינטרנט של חברת הלובינג.

לא מכיר את הספרים שהוזכרו פה אבל אם לא קראת את הטרילוגיות (שבפועל מכילות הרבה יותר מ- 3 ספרים) של אסימוב (רובוטים ואימפריה) אז לגמרי חובה. עדיף מאוד להתחיל בסדר כרונולוגי מסדרת הרובוטים.

מעולה, תודה על הביקורת על חלק מהמקומות שסימנתי חבל שפיספספת את הפראדו, אישית, נהנתי בו יותר מבלובר.

הווריורס כנראה ישברו את השיא, ממפיס מגיעים אחרי משחק יום לפני נגד הקליפרס

מבחינת ניתוח של בועה/לא בועה בשוק הנדל"ן, אפשר גם לחשוב על האינדיקטור של הפער הממוצע בין תשואה של דירה להשקעה לריבית של משכנתא על אותה דירה. כשעלות המימון כל כך קרובה לתשואה כנראה שיש בעיה (אלא אם חושבים שמחירי השכירות צפויים לעלות משמעותית).

נהגי מוניות הם קהל שבוי של לובינסקי? הם חייבים לקנות פיג'ו וסיטרואן?

פייר קארדין מזמן שינו את האסטרטגיה שלהם ומוכרים את השימוש בשם ובלוגו לכל המרבה במחיר בלי יותר מדי בדיקות איכות של המוצר הסופי. בקיצור, בערך כמו לקנות Sauter בארץ...