- XM -

מחיר למ’’ר היום בבאר שבע 12,800. בשביל לקבל דירה 100 מ’’ר, עם 240 אלף הנחה? לא חושב שזה שווה

התפרסמו היום הגרלות חדשות של מחיר למשתכן. מתוך יותר מ 30 הגרלות רק 2 במתכונת מחיר למשתכן, השאר מטרה. חשבתי שפרוייקטים של משתכן ימשיכו לצוץ בכמות גדולה יותר לפחות בשנה הקרובה כי זה קרקעות שקבלנים זכו בהם בשנים האחרונות, אבל טעיתי. בכל מקרה בפרוייקטים החדשים ההנחה מוגבלת עד ל 300 אל’’ש בלבד, בכלל לא בטוח ששווה את הכאב ראש של המתנה של שנים עד להיתר הבנייה, בחירת דירה מתוך מאגר מצומצם לפי תור, אי יכולת לבצע שינויים בדירה ועוד. בנוסף אין הגרלות בערים שבהם מחיר השוק למעלה מ 20 אלף למטר. מה יקרה עכשיו לעשרות אלפי הזכאים שהמתינו? ירדו מהגדר? נראה שידור חוזר של הירידה מהגדר אחרי מע’’מ 0?

לא יחזיקו - יפטרו. אתה יודע כמה מאות טון תוצרת חקלאית מושמדת כל שנה כדי לשמור על המחירים ועל יחס ביקוש היצע? בנוסף זה לא שהקבלנים יחליטו לבנות פחות, קבלן שתקוע עם מלאי שנמכר בצורה איטית יותר ממה שתכנן לא ירוץ למכרזים חדשים, כן? ממילא כמות התחלות הבנייה יורדת.

וואו, אתה מפתיע כל פעם מחדש. למה בכלל לתת לאנשים עם פחות כסף ממך את האפשרות להתחרות בך? לתפוס לך מקום? לגרום לך להתמרמר? אולי לאסור עליהם בכלל לקנות דירות? שילכו כולם לעמידר גם ככה הם כולם ביטוח לאומי, לא? איכס.

@discoTD5 הקונסולה המרכזית נראית מאוד רחבה, לא הפריע לך התחושה ברגל ימין?

הנשק הראשון של המדינה והבנקים כדי לשמר ביקוש גבוה לנדל’’ן. בפרקים הבאים - הורדת מס רכישה ל 2%, משכנתא 70% על נכס קיים לרכישת דיור ועוד..

אולי הפתרון לבנות עוד גוש דן. בצפון (חיפה-קריות). או בדרום (באר שבע?). משהו שיתחרה עם גוש דן ויתן תמורה לא פחותה בכלל. בתי חולים, אוניברסיטאות, תחבורה, מקומות עבודה...

לא הבנתי, נניח ומחירי הדיור יורדים ב25%, דירה שעלתה אתמול 2 מליון עולה היום 1.5 מליון. יש לך חצי מליון ש’’ח הון עצמי. אתמול היית צריך לקחת משכנתא 1.5 מליון (75%) עם תשלום חודשי של 6000 לחודש. היום המחיר ירד ל 1.5 מליון, אתה לוקח משכנתא של מליון אבל התשלום החודשי נשאר 6000 ש’’ח לחודש. המוכרים מפסידים, הבנקים מרוויחים, והרוכשים נשארים עם אותה עלות. אא’’כ אתה רוכש ללא משכנתא.

מה שעצוב הוא שגם אם זה יקרה, רוכשי הדירות לא ירוויחו מירידת המחירים, וכל מי שחיכה לירידת מחירים ג’’כ לא ירוויח כלום. במקום לשלם על דירה 2 מליון למוכר, אתה תשלם 1.5 למוכר וחצי מליון ריבית לבנק. (אני בכוונה זורק מספרים, אבל אתה מבין את הכיוון). לגבי סוף הציטוט שלך, מה יקרה למחירי השכירות?

ברור שזה עולה, ומטומטם מי שיקח את זה. אם אני לא טועה זה גם פוגע בדירוג אשראי. אני רק התייחסתי לזה שהבנקים והמדינה יעשו הכל כדי שהמחירים לא ירדו.

^ בדיוק. עכשיו בנק לאומי התחיל פרסום חזק למי שמרגיש ”חנוק” מעליית הריבית.. 3 חודשי חופש ממשכנתא בכל שנה. נראה כמה מהר יאמצו את זה הבנקים האחרים.

לא יודע, אני לא כלכלן. אבל -1. יש המון סעיפי הוצאה שהוזלו (טיסות תקשורת ועוד), או לא עלו (מזון רכב בריאות) בעשור האחרון. ובהחלט יתכן שזה מקזז את ההשפעה של סעיפים שכן התייקרו. 2. בעיניים הפשוטות שלי עשור של ריבית אפסית לא הביאו אינפלצייה, ומשבר הקורונה ובעיקר ההשפעה שלו על סין, והמלחמה באוקראינה כן. לדבריך המדד מבושל, אבל הצליחו לבשל נתונים רק מול ריבית אפסית ולא מול שני הגורמים הנ’’ל? אגב אני שומע כל הזמן טענות על בישול הנתונים, מה האינטרס?

אז זהו שלא, בגלל העליות מחירים בשנים האחרונות ממש לא רק מי שקנה בגליל ים הרוויח מעל מליון ש’’ח. רובם המוחלט של מי שזכה ב - תל אביב, רמת גן, הרצליה, בני ברק, בית שמש, באר יעקב, ראשל’’צ, מודיעין, ראש העין, ביתר, נס ציונה, חלק מההגרלות בירושלים, ומקומות נוספים שאני בטח לא זוכר כרגע, הרוויח באיזור מליון ש’’ח ומעלה. מדובר על יותר מחצי מהיצע הדירות בתוכנית מחיר למשתכן - עשרות אלפי זוכים. בעניין אחר ורק כדי להמחיש למה הסתכלות על חלק מהנתונים לא משקפת את התמונה המלאה. משקיע שסופג עליית החזר חודשי של 1000 ש’’ח, אבל העלה את דמי השכירות החודשית ב 1200 ש’’ח, בכמה נפגע התזרים שלו? משקיע אחר ששילם לפני שנה 2.5% ריבית על המשכנתא, בעולם של אינפלציה אפסית. היום הוא משלם 4.5% בעולם של אינפלציה בשיעור 6%. כמה הייתה הריבית הריאלית שלו לפני שנה וכמה היום?

בגל האינפלציה הנוכחי, כמה ”אשמה” יש לריבית האפסית שהונהגה בעשור האחרון, וכמה לסגרים בסין ומלחמת רוסיה אוקראינה?

קצת מצחיק לקרוא לרוכשי מחיר למשתכן ”מסכנים” או ”מתאבדים”.. אנשים קנו דירות ב 30% הנחה ממחירון 2017. מכיר כמה עשרות רוכשים רובם עם הנחה שנושקת למליון ש’’ח, או קצת יותר. בשביל כמה שנים בודדות של ”קריעה” אף אחד לא היה מוותר על הזכייה גם אם היה יודע מראש שזה יקרה. לישראלי ממוצע בעלות על בית זה כ’’כ עקרוני, שלפני שהוא ימכור דירה בהפסד, הוא יאכל פחות בחוץ, יטוס פחות לחו’’ל, ישנמך רכב ויעשה עוד 1001 דברים, העיקר לא למכור.

ניסית לפנות למתווך? אני יודע מה שווים 99% מהמתווכים.. אבל מהניסיון שלי, א. מודעה פרטית ביד 2 נוטה להיאבד איפשהוא גם אם תרענן כל כמה שעות. ב. יש שכונות שאין בהם כמעט פרסום דירות ביד 2 אלא בעיקר דרך מתווכים, מה שגורם למחפשים פוטנציאליים לא לפנות בכלל ליד 2 אלא מראש ללכת למתווכים, מה שמוריד עוד יותר את הרלוונטיות של יד 2 וזה סוג של מעגל שמזין את עצמו. לא יודע איפה הדירההשלך אבל יש מצב שהיא באיזור כזה.

לא יודע איך זה עובד בהולנד או ספציפית בחברת ההשכרה שממנה שכרת את הרכב. אבל אני מכיר אישית 2 אנשים שחטפו בגלל התנהלות כזו. הראשון קיבל כמה דוחות באוסטריה, לא שילם. ונחסם סופית להשכרת רכב ע’’י חברת יורופקאר וחברות הבת שלה, כמובן שהוא גילה את זה בדיוק כשהוא נחת באמצע הלילה במינכן, סגר את כל תהליך ההשכרה ורגע לפני קבלת המפתחות קפצה ”התראה” במערכת.. השני קיבל לפני 9 שנים דו’’ח בשוויץ בסך 75 פרנק, התייעץ עם מישהו אמר לו עזוב אותך אל תשלם, הכל יהיה בסדר. הקנס צובר ריבית בדייקנות שוויצרית וכל 3 חודשים הוא מקבל הודעה על חוב, זה עומד היום על יותר מעשרת אלפים פרנק, הבחור בירר אצל מקומיים בשווייץ, אין לו דרך להיכנס לשם עד שישלם, ברגע שהוא נכנס הוא עצור. אז מבחינתו אין יותר שוויץ בחיים.

סיינה היברידית. פחות שטח (לא שהסובארו מתאימה למשהו מעבר לשבילים), פחות דלק, והרבה הרבה פחות ירידת ערך.

אתה רציני?

שאלה שאולי לא קשורה ישירות למחירי הנדל’’ן, אבל כן לריבית בנק ישראל/ארה’’ב. בנק ישראל רכש כמויות מטורפות של מט’’ח חלקם הגדול באיזור שער של 3.25 כדי לייצב ולעצור את נפילת הדולר. נניח שדולר של 4.5-5 ש’’ח, זה קטסטרופה, אבל עד שער של 4, זה לא משהו שלא חיינו איתו בעבר. היו הרבה כלכלנים שביקרו את המהלכים טענו שבנק ישראל מפסיד המון כסף וכו’.. עכשיו קפץ לי רעיון לראש, למה שבנק ישראל לא ”יפגר’’ קצת בהעלאות הריבית, יתן לדולר לטפס לשער של 4, לפני שהוא יעשה העלאות ריבית נוספות, גם אז כשהדולר יגיע ל4 שבנק ישראל יעצור את העליות ע’’י מכירת דולרים והצפה של השוק בשער 4. רווח של 25% בשנתיים. יתרות המט’’ח עומדות על 200 מיליארד דולר אם אני זוכר נכון, יש לנו פה אחלה הכנסה לקופת המדינה. אני יודע שזה לא התפקיד של בנק ישראל, אבל יש פה 3 ציפורים, גם יצוב מחירים, גם העלאת ריבית פחות אגרסיבית, וגם הכנסה. למה לא?

אגב לפני הרכישה, שלחתי לינק למוצר שרכשתי לנציג שרות של פרטנר, והוא אישר לי שזה בדיוק המוצר שאני צריך..

נכחןג#חקנרנ^החםגל&גלמגמכ%מכח%נגימקנבן@ זה בערך מה שהבנתי מכל ההודעות שלכם 🤣🤣 לא צפויים חיבורים קווים בכלל. אני יזמין מ ksp את הראוטר שsaay לינקק. תודה רבה.

אם אני זוכר נכון הוא חיבר כבל, למרות שאני לא בטוח. אני לגמרי בספק לגבי המקצועיות שלהם.. לכן אני שואל פה.

היי התקנתי שבוע שעבר, אני צריך וויפי בדירה לשלושה מכשירים בו זמנית. הנציג של פרטנר המליץ לי לרכוש בעצמי, ולא לשכור מהם. רכשתי ב- ksp את הראוטר הזה, אמרו לי בחנות שזה יתאים. אחרי ההתקנה המתקין בדק וראה שהראוטר מוציא רק 90-100 מגה. אני רוצה לחזור לחנות ולהחליף איזה ראוטר אני אמור לרכוש? לא רוצה לחזור לשם שוב לפני שאני יודע מה אני צריך. תודה רבה

לא קשור לפרצלציה. מוכרים דירות טאבו משותף גם בבניינים שעברו פרצלציה. בלקסיקון של היום טאבו משותף, זה דירה מפוצלת לא חוקית שנמכרת לשני אנשים. א’’א לקבל משכנתא, (רק אם אתה עושה קומבינות מטורפות שהם לא לגמרי חוקיות). אתה חי בדירה לא חוקית, בדרך כלל מונה מים וחשמל אחד, אתם צריכים להתקין מונה נוסף ולהתחשבן ביניכם, והכי חשוב אתה ערב לכל התשלומים של השותף. נקודה נוספת, אם ח’’ו הבניין יפול ברעידת אדמה, הזכויות שלכם בחלקה הם = דירה אחת. לא מומלץ בכלל! למרות שאני מכיר כמה שעשו את זה, (בבני ברק רואים את זה פה ושם) והם מרוצים, זה משהו מאוד בעייתי ומסוכן. דירה נפרדת חוקית בבניין שעדיין לא עשו פרצלציה, זה סיפור שונה לגמרי, וצריך לבדוק כל מקרה לגופו. ברוב המקרים אין פרצלצייה בשנה שנתיים ראשונות בגלל התעצלות של היזם או העו’’ד, אם אין בעיות של בנייה לא חוקית בבניין או דברים אחרים, אתה יכול לקנות ולקבל משכנתא מלאה.. אבל אתה חייב עו’’ד שיבדוק מה הסיפור.