G. P. Magnus

זאת בהחלט הוצאה אבל שים לב שבמה שרשמת במקור לא ציינת כלל בעיות שיש לרכב וההנחה שלי היתה שהוא תקין. 1. תשאל בפורום איפה יש מוסך טוב לוולוו. גם אם זה במרכז שווה לך לרדת ליום ולעשות יישור קו. כבר אין אחריות על הרכב אז עדיף למצוא מוסך מומחה שלא לוקח מחירים של מורשה, כמו גבע לסיטרואן. 2. גם ברכב יפני/קוריאני תלוי איזה חלק הלך לך, וזה יכול להיות יקר. כנראה שפחות יקר מוולוו אבל תקלות יש כמעט בכל רכב, אבל רובן ככולן נובעות מתחזוקה לא טובה/מוסך לא טוב [מחריג כאן תאונות/פגם בתכנון הרכב]. הרעיון הבסיסי הוא שעם רכב בן 7 אתה צריך להיות אקטיבי בטיפול ולמצוא לו מוסך טוב (נק' 1), ואז הוא יחיה אחלה גם עוד 7-8 שנים בטח כשאתה נוסע 6,000 ק"מ בשנה. מה שכבר הוצאת עליו כסף, הוצאת. כואב אבל זה חלב שנשפך ולפחות המערכות האלו כעת חדשות, אבל בהחלט כדאי לאתר מוסך טוב לעתיד - הרבה חברים בפורום יורדים לבקר אצל גבע בשביל הרכבים שלהם גם מרמת הגולן וזה כנראה כדאי להם. גמר חתימה טובה!

לחיה שאתה מחפש קוראים חד-קרן, אממה היא לא קיימת במציאות. יש לך אחלה רכב ואם התלונה שלך היא על עלות טיפול פעם בשנה אז תחשוב טוב - נגיד שהטיפול אצלך יוצא 3,000 ש"ח ולא 1,300 - על פער של 1,700 ש"ח אתה הולך להחליף רכב כולל למכור את הרכב שלך שלא בדיוק להיט מכירות? במקומך נשאר עם הרכב עוד כמה שנים ואז משדרג - לרכב שנת 2015 יש עוד לפחות 5 שנים טובות בטח עם נסועה נמוכה וככל שטתפל בו בזמן.

כמו בכל שוק, יש כמה, אבל כנראה שלא הרבה וכאמור גם אם הקבלן היה מעדיף לצאת לחופש של שנתיים, יש לו בדר"כ עובדים, הוצאות, התחייבויות שלא לדבר על בעלי מניות אחרים לפעמים (בין פרטיים ובין הציבור). הבעיה שבשרשור נוטים לדבר על "נדל"ן" ו"קבלנים" כמקשה אחת, והאמת כמובן יותר מגוונת.

זה משתנה בצורה קיצונית בין קבלן לקבלן. הכי הרבה לחץ יהיה על חברות ציבוריות כמו שיכון ובינוי, אבל בחברות פרטיות? הן יצמצמו כח אדם (שממילא חלקו הגדול מגיע מהשטחים וזאת בעיה נפרדת שלא נדון בה כאן) וימשיכו את הפרוייקטים הקיימים שלהם ואולי יקדמו פרוייקטים שלמרות הריבית העולה עדיין יהיו רווחיים (רק כדי להתגלגל). ברור לכולנו שיהיו כאלו שבגלל שהם מעסיקים את כל הקרובים בעסק יצטרכון להמשיך ולהתגלגל אבל יש להם הרבה שומנים מהשנים האחרונות אז לא לדאוג להם. עם זאת, אני אישית מכיר קבלן קטן שהעלויות שלו כשהוא מצמצם כח אדם יורדות קרוב לאפס; יש לו הרבה נכסים מניבים כך שהוא לא זקוק לתזרים של העסק ומבחינתו לצאת לחופש של כמה שנים זה להיט .... ואז הוא יחזור ויבנה כאשר המצב יהיה לטובתו.

יותר קרוב ל-15 שנה להערכתי אבל מה זה משנה .... מחיר למשתכן גם הפכה חלק מהקבלנים היותר שוליים לכאלו ש"בזכות" ההצמדה למדד הרוויחו מהקונים עוד כמה עשרות דירות פר פרוייקט .... מה שנקרא, יש מאין

כפי שכתבתי מוקדם יותר בשרשור, 0.75% היה התרחיש הצפוי והסביר ביותר - כל דבר אחר היה שולח איתות מוטעה לשוק שגם ככה בתקופה רגישה. בעיתונות מצטטים את חטיבת המחקר שאומרת שעד סוף 2023 נגיע ל-3.5% ריבית. אישית אני חושב שנהיה שם כבר בתחילת 2023. ההימור שלי שבעוד 6 שבועות, כאשר נדע עוד 2 חודשי אינפלציה, נקבל תמונה טובה של כמה גבוה סביר להניח שנעלהמעל 3%. אם האינפלציה תראה סימני האטה, סביר להניח שבנובמבר נראה עליה מתונה יותר, אבל בל נשכח שאם הפד ימשיך להיות אגרסיבי בנק ישראל יצטרך לשקול איזו רעה הוא מעדיף - ריבית שחונקת את הפעילות העסקית או שער חליפין שהורג את היצוא.

באזורי הביקוש היא תעלה לדעתי ומהר יחסית כי: 1. פחות יכולים לרכוש אז חייבים לשכור; 2. מי שרכש ומשכיר ומשלם משכנתא ישלם יותר ויעביר חלק מהעלויות לשוכרים; 3. האטה בבנייה גם באזורי הביקוש הן בגלל המאקרו (כי אין לאנשים יכולת לרכוש דירות כה יקרות) והן בגלל שתוכנית התמ"א של שקד מחזירה אותנו למצב של אי וודאות באופן כללי ועם הריבית ב-3.5-4% (היכן שאני מאמין שנהיה לפני פסח) היכולת של הקבלנים ל"המר" ולאכול בעצמם ריבית גבוהה משמעותית לאורך חיי הפרוייקט יורדת בצורה חדה. 4. WFH עדיין יהיה קיים אבל באופן מצומצם יותר אז מי שירצה לגור קרוב יותר למשרד במרכז יצטרך לחפש לעצמו מקום קרוב יותר (או לסבל פקקים קשים). מחירי דירות במרכז /אזורי הביקוש ימשיכו להתייקר ריאלית אבל בקצב נמוך (נגיד אינפלציה + 2 עד 3% לשנה) ובאזורים פחות מבוקשים במרכז נראה התייצבות מסויימת של רמות מחירים (ריאלית, לא נומינלית).

זאת דעתי; מעבר לכך, זה גם מה שחושבים רוב מי שעוקבים אחרי הריבית, בטח אחרי העליה בארה"ב + ההצהרה הברורה של סגנית יו"ר הפד שהם ימשיכו בעליות אגרסיביות של הריבית כדי להילחם באינפלציה, מה שימשיך לשים לחץ על בנק ישראל כי הדולר כבר עומד לגעת ב-3.6 לש"ח. גם עם העליה בשבוע הקרוב תהיה "רק" 0.5%, זה ענין של תזמון כי סביר להניח שלא נעצור כאן אלא כפי שכתבתי בלפחות 3.25% בסוף השנה הזאת ואח"כ לדעתי נמשיך לכיוון 3.75% אולי אפילו 4%, כי העליה מ-0.1% ל-2% אולי ציננה מעט את האינפלציה כאן אבל עדיין היא נושקת ל-5% בשנה שזה כפול + ממה שבנק ישראל היה רוצה לראות (יעד עליון 3% אבל היסטורית 1-2% זה היעד האמיתי ולשם הם נוטים לכוון).

בשבוע הבא יתווספו עוד 75 נק' בסיס ומסכים שזה לא הסוף. סביר להניח שנגיע לריבית בנק ישראל של 3.25% עד סוף 2022, והנה הלכו עוד אי אלו אלפי ש"ח לחודש לטובת המשכנתא. ומי שלקח משכנתאות צמודות בשנים האחרונות (גם אם ריבית הבסיס נמוכה), הקרן כמובן משמעותית וגדלה בכל חודש ... גם אם לא נפריח סיסמאות של "קו העוני", בהחלט יתכן שלזוגות רבים יהיה עשור אבוד מבחינה כלכלית שבו כל הכספים זרמו ישירות לבנק למשכנתאות.

אתם שוכחים שהקבלנים רובם ככולם יודעים את כל זה כבר זמן לא מועט. בנוסף הם צברו כמויות שומן אדירות בשנים האחרונות ככה שרובם יכולים לשבת בשקט רגל על רגל ולצמצם פעילות, מה שרק יתחזק את המחירים אם לא ישלח אותם עוד למעלה ... תסתכלו על הדוחות של החברות הציבוריות לגבי הרווחיות ותבינו לבד ... בכל מקרה בל נשכח שמרבית הבניה מחוץ למרכז (איפה שלא תהיינה ירידות משמעותיות ככל הנראה עוד זמן רב, אם בכלל) היא מחיר למשתכן ושם בדרך כלל קבלנים קיבלו את הקרקע בחצי חינם אז לא הייתי דואג להם - שהבנקים המלווים ידאגו להם ... וכדי לסבר את האוזן בפרוייקט שאני רכשתי בו הקבלן של מחיר למשתכן לא מכר דירה אחת מה-20% שלו (סדר גודל של 100 דירות) כי זה באיזור ביקוש והוא יודע שהן תהיינה שוות הרבהיותר בעתיד, ובכל מקרה זה באפר עצום כי בינתיים הוא ישכיר אותן והן נכס לכל דבר שהבנק ישמח לתת לו הלוואות כנגדן...

אולי. בהחלט יודע לומר שהיו לי יותר תקלות ברכבים צרפתיים שהחזקתי מאשר ביפנים אבל למעט פעם אחת ש-C4 בת 4 חודשים פשוט כבתה לי באמצע העליה לירושלים לא היו לי (טפו טפו) שום תקלות רציניות איתן - דווקא במזדה 323 הלך לי מנוע כי מכסה הפלסטיק של הרדיאטור נסדק אבל בצורה כזאת שעד הראו שיוצא קיטור המנוע הלך ... כנראה שאפשר להתעלל יותר ברכב יפני והוא עדיין יעבוד אבל: 1. הצרפתים השתפרו מאוד בעשור האחרון באופן כללי ומה שהם לא יודעים לייצר הם קונים כמו הגירים של איסיין בסיטרואנים. מעניין יהיה לבצע את אותה הבדיקה בעוד 10 שנים ונראה מה ההפרש יהיה אז. 2. מניסוני כל עוד אתה מטפל ברכב וקשוב וזה לא רכב שיש לו בעיות ייצור מהבית כמו רצועת טיימינג מתפוררת או מנוע דפוק או גיר דפוק אז ההפרש בין הרכבים הוא משהו שאולי נשען על רומנטיקה של לפני 20-30 שנה, אבל במציאות ההבדלים כה קטנים שכאשר הם עומדים מול האלטרנטיבה של החלפת רכב זה בטל בשישים. 3. ולא נגיד דבר על הנוחות של יפניות לעומת צרפתיות או הנאה מנהיגה חלילה וחס כי אנחנו הרי בפורום של חשבים ולא של אוהבי רכב ... מזכיר לי כשמרצדס עברו באמצע שנות ה-90 למנועים עם "מח" (תחילתה של הדיאגנוסטיקה הממוחשבת). אני מכיר כמה וכמה נהגי מוניות שנשארו עם המודל האחרון שהיה מכנאי לחלוטין (חושב ש-95 לפחות ב-C וב-E קלאס 250 שהיו אז הדגם הפופולרי) למשך עשור ולא החליפו כי ברגע שנגמרה האחריות אנשים אכן אכלו אותה פעמים רבות ...

קודם כל להחליט על תצורה - יתכן ש B-SUV יתאים לה יותר מבחינת גישה למושב, לבגאז' עם קניות וכו'. הג'אז' אחלה אוטו, בטח לנסיעות קצרות שפחות מרגישים שהמושבים לא להיט (יש לנו במפשחה 5 ג'אז שונות כבר כמעט 20 שנה - האחרונה בת 5.5 ונוסעת יפה מאוד גם נסיעות ארוכות מדי פעם אצל). מחירון 127 וקצת כולל אגרת רישוי ממה שראיתי אז נכנס בתקציה וישמור ערך וכו' ויהיה גם חסכוני לטיפול/ביטוח/תדלוק. גם ה-2008 / C3 AIRCROSS חמודות לדעתי ובהחלט נוחות יותר ושם יש 5 שנות אחריות שיתנו לה שקט (לי יש C5 באופן אישי). משום מה ה-C3 עולה רק סביבות 113 על הכביש כך שנכנסת בתקציב, ה-2008 כבר קצת מעל 130 אבל זה עדיין באזור של 125. בכל מקרה שווה לעשות נסיעת מבחן על שלושתן כי בסוף שדה הראיה, נוחות הכניסה והישיבה, היכולת לכוונן את הכיסא - כל הפרטים הקטנים שחשובים לנהג צעיר חשובים פי 10 לנהג מבוגר שכבר עם זמני תגובה איטיים וכו'. לגבי ירושלים, כל עוד היא לא עם רגל כבדה או ממהרת לא רואה מגבלה מיוחדת. היא נוסעת מעט אז אין טעם להיכנס לחשמלי/דיזל. בהצלחה!

כמו שכתב איציק, זה ישראבלוף של "סקר" או בלעז garbage in garbage out למעט רכבים שהיו להם כשלים תכנוניים ספציפיים (לדוגמא המנוע 156 כ"ס של סיטרואן) או שפשוט לא התאימו למזג אויר ישראלי (היום המצב טוב מבחינה זאת כי כל העולם מתחמם ויש יותר מודעות), אז הרבה מאוד, לדעתי מעל 90%, תלוי בבעל הרכב הספציפי ולכן זה מה שקונה בודק הכי ביסודיות - שהיו טיפולים במוסך נורמלי, שהם היו בזמן, שאם היו בעיות לא התעלמו מהן. עם מספיק נסיון חיים ובהנחה שאתה מקפיד לרכוש ממי שנהג/טיפל ברכב, מהר מאוד אפשר להבין מה המצב [מי שמחזיק קלסר מסודר עם כל החומר, שאתה רואה שהאוטו שמור ושגם תא המנוע נקי וכו', שיודע לתת לך תשובות בשלוף על מה היה אופי הנהנגיה וכו']. ברחוב שלי יש סובארו DL שנוסעת, וברור שזה אולי מקרה קיצוני (גם מרצדסים של שנות ה-70 וה-80 הם טנקים מנסיוני המוגבל), אבל אני מניח שאף אחד לא יקנה אותה כרכב כיום (בניגוד למרצדסים אולי). בסוף רכב זה ב-99.99% מהזמן לא נכס אלא מוצר שעולה לך כסף בשוטף, וככה מסתכלים על זה. כאשר מחיר מכונית חדשה שקול למספר שנות חסכון, חושבים פעמיים ושלוש לפני שמחליפים [כן, אני מודע למימון הזול אבל הוא עתיד להיעלם עם עליית הריבית].

טרנספורטר, המחירים בר"ג ל-5 חדרים לא קרובים ל-2.5 מיליון ... לפי מדל"ן זה כ-3.2 לדירה ישנה וכמעט 3.6 לדירה חדשה, וזה בממוצע - ור"ג עיר פרוסה מאוד ... אז יש גם דירות ב-4.5 וב-5 מיליון (בואכה ת"א/גבעתיים). אבל בוא נעשה סדר: 1. הרבה אנשים אפילו עם עזרה, והלוואות מקה"ש ומהמשפחה + כל המגבלות של בנק ישראל לקחו משכנתאות על הקשקש - זה לא 1 מ-100 איש, זה כנראה יותר קרוב ל1 מ-15. אני לא בטוח שהשכחיות של "מתאבדים" גדולה יותר בקרב מחיר למשתכן [ואני זוכה בתוכנית שרכש] כי (א) שם כאמור המחירים היו נמוכים יותר; (ב) אפשרויות הבחירה הטובות נגמרות כל כך מהר ברוב הפרוייקטים שגם מי שהיה לו אולי מספיק ל-4 בקומה נמוכה מהר מאוד יורד מזה כי הדירות האלו נחטפות ראשונות ... הבעיה האמיתית של מחיר למשתכן היא שאתה משלם שכירות לפחות 4-5 שנים בין הזכיה לאכלוס, ובינתיים סופג מדדים, כך שה"מתנה" היא גבולית ברוב המקרים ואפילו למי שזכה נגיד בגליל ים זה אלף איש? מיעוט שבמיעוט. 2. ריבית גבוהה דופקת אותך גם אם מכרת דירה בבעלותך כי המשכנתא חנקה אותך - פחות אנשים יכלים להרשות לעצמם לרכוש ולכן הביקוש לשכירות עולה, והרי גם משכירים רבים משלמים משכנתא ויעבירו חלק גדול ככל שהם יכולים מהעלויות הלאה לשוכרים (בטח במרכז הארץ באזורי הביקוש). מה גם שאם קנית באזור X לפני 5 שנים, היום תתרחק לפחות 20-30 ק"מ צפונה /דרומה במרכז ותוריד חדר אחד ... אז בכל מקרה "נדפקת" ולכן אנשים ישלמו דרך האף לשמור על "הנכס", בין אם זה רציונלי או לא. 3. הבעיה העיקרית היא לא עליית התשלומים אלא הסכנה לאובדן מקום העבודה, אבל כמה המיתון שבא לקראתנו יהיה עמוק וממוך קשה כרגע לצפות, אם כי בהתחשב בכך שהמצב באירופה לא מזהיר והם גוש הסחר העיקרי שלנו אני מניח שנראה האטה מסוימת של רוב המגזרים וצמיחה מתונה יותר של הייטק.

כמעט חצי המתחלות הבניה לפי המאמר במרכז וחלק מהותי בת"א/ר"ג וכו' ושם אין בניה מאפס - זה הכל דירות תמ"א ולכן בערך חצי מהחצי הזה הוא לא באמת היצע חדש אלא שחלוף דירות לבעלי דירות קיימים. העובדה שהליך התמ"א עומד בפני סיום וחלופת שקד זה משהו שגופי התכנון והרישוי בעיריות לא יודעים איך לאכול אומר שכנראה גם כאן, לפחות במשך כמה שנים תהיה האטה מסוימת בכמות התוכניות המאושרות, ולכן ההיצע יקטן. גם מצחיק אותי שכל הדיונים מתמקדים בצד של התחלות בניה ומתעלמים באלגנטיות מהעובדה שיש עוד חלק במשוואה - נפטרים. אנשים חיים יותר שנים, לעיתים הרבה מאוד שנים וכל עוד הם בחיים הדירה שלהם לא מחליפה בעלים בדר"כ. כמו כן, לא חסרים בניינים במרכז שבהם אין שום סיכוי לתמ"א כי יש מספיק אנשים מבוגרים שהם בעלי הדירות שאינם מוכנים לעזוב או שאינם יכולים להרשות לעצמם לעזוב כלכלית. זה דבר שרק יחריף ... מה שימתן את המחירים זה הביקוש והעדר יכולת כלכלית לרכוש בתנאי ריבית "נורמליים" (ובהחלט טובים משמעותית מהממוצע ההיסטורי בישראל!). אולי אנשים יבינו שלא כולם יכולים לגור בתל אביב ... האם זה יוריד מחירים במרכז הארץ ובמיוחד באזורי הליבה? אני בספק. לגבי הריבית - היא תעלה לדעתי עוד קצת בטווח הקצר אבל ככל שהנתונים יראו ריסון של האינפלציה (והמדד היום אמור לפי התחזיות להיות שלילי), וככל שהאינפלציה האמיתית אצלנו תהיה בקצב שלכ- 3% לשנה [כרגע אנחנו בקצב שנתי של 5.2% וזה עם מחירי דלק מאוד גבוהים ובעיות שרשת אספקה מסין] אני מניח שבנק ישראל לא ירוץ להעלות אותה עוד הרבה.

רבותי! ישה HAS SPOKEN ולא בשרשור המשכנתאות/משפטי 😄 בן גוריון אמר שהנגב הוא עתיד המדינה ויש שם התפתחות אבל איטית מדי וגם שם המחירים זינקו בצורה קשה מאוד, בטח ביחס להכנסה הממוצעת הנמוכה יחסית בפריפריה.

בשכונה שלי במקום טוב מצוד לת"א יש עדיין לא מעט בתים פרטיים או דו-משפחתיים עם קיר משותף, ותמ"א בונים באמת 5-6 קומות במקום בנין של 3, אבל זה הגיוני כאשר אין תכנון מרכזי - התשתית אכן לא תומכת בכלום - כאשר הרחובות כה צרים שבקושי אפשר לצאת מהחניון ויש פקקים של 20 דקות לצאת מהרחוב ... זה מסתכל שכל המיסים שלנו לא מצליחים לתת מענה לדבר כה פשוט שיש לו פתרונות טובים בעולם

גם להתנייד בחיפה עצמה קשה ממה שזכור לי משנות ילדותי ... וללא ספק כמות העושר שקבורה בקירות אצל הדורות הקודמים והמצב של הצעירים לא מבשר טובות

לא אמרתי שאני יודע אבל זה בטח פירוש סביר, והיתר בידי שופטי ישראל ... שרק יודעים איך נכנסים אצלהם לא איך יוצאים. ושוב, כשיש רצון ]וליטי והדבר נעשה למטרה ראויה (ולא למילוי כיסי עסקנים, מקורבים ומושחתים) אני בהחלט רואה את היועמ"ש נותן לזה גב. לא יעבוד כי לאוכלוסיות רבות יש הנחות משמעותיות בארנונה, ובעיקר אלו שגם ככה לא יכולות להתפנות בקלות. בקליפורניה יש אותה בעיה כאשר המבוגרים שכבר לא עובדים לא מסוגלים לעמוד בתשלומי מס הרכוש שם ....

דיור ציבורי הוא צורך ציבורי כיום, הנה פתרתי לך את הדילמה. כלים משפטיים יש, אך צריך רצון פוליטי. לגבי הכפיה - זה רע, אפילו מאוד אבל זה הרע במיעוטו. אם תמתין עוד אז לצערי, ממה שרואים היסטורית, אותו אדם שגר בצמוד קרקע שלא מוכן כיום להפקעות כי "זאת לא הדרך" יגלה בעוד מספר שנים שבמקרה הטוב רק הפקיעו לו את הבית ללא פיצוי או שבמקרה הרע הפקיעו את חייו. ודרך אגב, גם סולא במאה הראשונה לפנה"ס וגם רובספייר במאה ה-18 עשו זאת באופן חוקי לחלוטין ... אני לא כותב את זה בהתלהמות, אני רחוק מלהיות קומוניט או סוציאליסט, אבל כאשר אתה מדיר אוכלוסיות שלמות מהזדמנות אמיתית להתקדם (כמה בתי ספר בפריפריה מלמדים 5 מתמטיקה/5 פיזיקה/10 מחשבים?) או אפילו לרכוש דירה (כמות המשכורות שצריך לדירה בבאר שבע/חדרה/נתניה ואף במקומות יותר מרוחקים מזעזעת באופן אבסולוטי גם אם זה קצת פחות מאשר במרכז) אז אל תתפלא אם משלמים את המחיר בתשלום בלון אחד (שמתפוצץ לך בפרצוף) . וכן, אפשר להתחיל מדירות של הדיור הציבורי / מדירות רבות במרכז שמשמשות כמשרדים או שעומדות ריקות כי משתמשים בהם שבועיים בשנה. זה יהיה פחות "פוגע" אבל אם אתה רוצה מסה שתקרר את השוק ותענה לביקוש האמיתי וגם תכנון טוב קדימה שלא נהיה פקק אחד גדול אז אתה חייב לעבוד ברמנת השכונה או אפילו העיר - אין מנוס. ברור לחלוטין שיהיו דיירים מבוגרים לא מעטים שיפונו. זה איום ונורא, זה יכול להרוג אנשים אני יודע, אבל גם אם אנשים יפגעו מזה, הנזק של לא לעשות את זה גדול בהרבה לחברה.

1. אני חי באזור אותו ציינתי. 2. אני יודע שזה יפתיע אותך אבל בשנה הבאה פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) תחגוג 80 שנה בספר החוקים. תקרא אותה. אולי תגלה דברים חדשים ... 3. השחיתות ידועה לכל ולכן כתבתי באריכות על זה שיש לנו מה ללמוד מהאוסטרים, הגרמנים והסינגפורים. חלק מהשחיתות תיעלם כאשר ההליך יהיה פשוט ושקוף ולא יהיה כסף ממשחקי זכויות בניה / כיפוף ידיים בועדות מקומיות לתכנון ובניה וכו' וכו' (ולא נזכיר את מספר ראשי הערים והרשויות המקומיות שהלכו לכלא עקב שחיתות של נדל"ן). עמידר דוגמא טובה בהחלט למה לא לעשות, אבל לבוא ולומר שזה בלתי אפשרי כי כרגע אנחנו עושים את זה חRא זאת לא תשובה ולא פתרון, זה ויתור מראש. אנחנו לא סין ולכן צריך שתהיה הסכמה פוליטית שזה חשוב מספיק כדי להפעיל מנגנוני רכישה כפויה (במחיר שוק כן, לא לוקחים לאף אחד את ההון, רק ממירים אותו למזומנים). אבל אנחנו כבר במצב אקוטי מזה שנים ופתרון אין. אז קל לשבת ולכתוב מהדירה שלך ש"אם זה לא יקרה, אז שלא יקרה" (ולא נציין את אחוז חברי הוועדות שהם חסרי דירה), אבל זאת ה-פצצה החברתית שכבר מתקתקת מעל עשור ועדיף לדעתי לנטרל אותה בפיצוץ מבוקר של הפקעת קרקעות ...

תוכנית פינוי בינוי שלוקח עשור לממש זה לא זה. ארחיב - אין 3,000 גורמי אישור, וגם הותמ"ל שלא מתפקד יפורק. א. יש גוף מאשר בודד שבו יושבים נציגים של מי שצריך. הגוף הזה מאשר רק בינוי של שכונות ולוקח בחשבון הכל - כבישים, בתי ספר וכו' (עיריית גבתעיים מנסה לעשות את זה בחלק הדרומי שלה מצפון לאלוף שדה ובחלק הצפוני מערבי שגובל בתל אביב אבל כבר שנים שזה "בביצוע" ולא זז כלום (כי כאמור יש 3,000 גורמים מאשרים. ב. יש למי שמבצע את הבניה ומגיש בקשה להיתר רק שתי אופציות: 1) לבנות בניינים שמראש אושרו כתקינים על ידי הגורם המאשר המרכזי ואז ההיתר ניתן אוטומטית. 2) לבקש לבנות מבנה אחר מתוך הרשימה המאושרת (נניח גבוה יותר ממה שמותר בעקרון) ואז תינתן תשובה תוך 72 שעות. הליך ערעור של גג שבוע וזהו. אז זה יעבוד. בנוסף, בנושא של דיור יש לנו הרבה מה ללמוד גם מהאוסטרים, גם מהגרמנים בברלין (בתקופה שלפני שחברות הנדל"ן הישראליות השתלטו שם על השוק) וכמובן הסינגפורים ששם על שט"ח שהוא 3% משטח המדינה (בגבולות הקו הירוק) חיים אותו מספר בגדול של אנשים ויש להם הרבה יותר ירוק מאשר לנו ... יש כורח. זה העתיד של כולנו כי אני מניח שרובנו מכיר "מלח הארץ" שעזבו לחו"ל (בחצי השנה האחרונה בן דוד ירד לארה"ב, חבר טוב עזב לאוסטרליה וכמות האנשים שמוציאים דרכונים זרים רק עולה ...) ו/או ראה את הסרטונים של פוליטיקאים דמיקולו על ישראלים בפורטוגל וכד'. אם רוצים שיהיה עתיד בו מישהו שאיננו באחוז(!) העליון של האוכלוסיה יוכל לגור בדירה נורמלית באזור שציינתי אז יפה שעה אחת קודם. ולפני שיטענו כאן אנשים שצריך להשאיר דברים לכוחות השוק, אז לא. כי בגלל כל נושא הרישוי והמיסים אין כאן שוק אמיתי במובנים רבים והמצב הנוכחי הוא כשלון יסודי, וצריך לשנות ולשפר. עדיף שכל הכסף שיושב בקירות בישראל ילך לממן סטארטאפים ולרכוש סנופי כאילו אנחנו קרן העושר של נורווגיה ... אז נהיה עשירים באמת ולא בשיחות בסלון של "אתה יודע בכמה מנכרה הדירה ההיא ...".

אני מסתכל על לב מכרז הארץ (רדיוס של 7 ק"מ שמכסה את רמת אביב מצפון, בת ים חלקית מדרום וקרית אונו/תל השומר ממזרח ... מערבה יש רק 2.5 ק"מ עד המים), ולדעתי אין ויכוח משמעותי על העובדות הבאות: 1. אין עתודות קרקע משמעותיות לבניה אחרי פינוי שדה דב - לא למדינה ולא לאנשים פרטיים/חברות. 2. תמ"א באזורים האלו מוסיף דירות חדשות (כלומר לא כאלו שהולכות לדיירים הקיימים) בקצב שנתי של כמה מאות או אולי אלפים בודדים. תמ"א כפי שקיימת היום עומדת להיגמר. במקומות רבים פרוייקטים תקועים עוד בתחילת הדרך כי יש מסה של דיירים מבוגרים אשר חיים יותר ויותר ולא מוכנים לעזוב את הדירות שלהם (בדיוק חבר סיפר לי ששוב בבנין שקרוב לככר המדינה בו מתגורר אביו פנו אליו אחרי 3 שנים לבדוק מה קורה ... אז מה שקורה זה שאביו בן 96 ובמצב מצוין תודה ...). 3. הביקוש מורכב ממספר חלקים: א. ריבוי טבעי של מקומיים - כן, גם בתל אביב / ר"ג / גבעתיים אנשים מביאים ילדים לעולם. תתמודדו. ב. הגירה חיובית לעיר של ישראלים - כולם רוצים להיות כאן. ג. הגירה מחו"ל - בין אם נרצה ובין אם לא ת"א עיר בינלאומית ויהודים קנו וימשיכו לקנות כאן דירות שתעמודנה ריקות, וביתר שאת כאשר המצב ברוסיה ובאירופה ממשיך להתדרדר. אף אחד לא יופתע כאן אם אספר שבגן של הילד יש בין 30 ילדים ילד דובר יפנית כשפת אם, אחת דוברת פיליפינית, כמה דוברי צרפתית וכו' אז אלו לא רק יהודים. סך הביקוש עולה לפחות בסדר גודל, אם לא סדר גודל וחצי (קרי פי 50) על ההיצע שמתווסף. 4. הממשלה, למרות כל המאמצים לא הצליחה לבלום את עליית מחירי הדירות במרכז,אפילו לא במעט. כמה דוגמאות מהיכרות אישית - דירה באזור איכילוב נרכשה כמה חודשים לפני המחאה החברתית של 2011 בכ-2.3 מיליון ש"ח. מכרו לפני כמה חודשים את הדירה הזהה הצמודה של השכנים בכמעט 8 מיליון ש"ח - זה קצב של מעל 11% בשנה על פני כמעט 12 שנים. גם לא בלב הביקוש המחירים עולים יפה - בגבעתיים הקצב הוא אולי 7-8% בשנה אבל זה לא בדיוק קצב זחילה מתרגיל הסוואה בקורס צלפים. ולהזכירכם שהאינפציה הייתה סביבות אחוז לשנה בתקופה הזאת ... 5. אותה "ממשלה" כבר שולטת הרבה פחות מאז שיש לנו בחירות כל שנה בממוצע. אין מורים, אין שוטרים, אין תקציב אז מחירי הדיור שכולם צועקים שזה הכי חשוב נותר ברמת הסיסמאות. כרגע העובדות והנתונים ברורים למדי ומצביעים על עודף ביקוש קשיח שלא הולך להיעלם לשום מקום בזמן הקרוב. גם הבלימה המתונה של קטר ההייטק לא תסייע באמת כי תודות לאינפלציה גם אם התשואה הריאלית על דירות תרד התשואה הנומינלית כנראה לא תשתנה בהרבה ולמי שמרוויח בשקלים עליית מחירים נומינלית היא זאת שהוא חש בכיס ... אז הממשלה תגיד שהפתרונות הם הרכבת הקלה והמטרו וכו' אבל כולם יודעים שאלו לא באמת יעבדו גם ב-2030 (וסליחה מראש לנת"ע שאני לא מאמין למילה שהם מפרסמים)., ובכל יום שעובר יש עוד 700-800 מכוניות חדשות על הכביש .... פתרון? הגדלת ההיצע בפרק זמן סביר. איך? לוקחים שיעור מסינגפור (כן בנט, במציאות לא בפנטזיות שלך) א. הפקעת קרקעות (תוך מתן תמורה הוגנת) באופן מסיבי - לדוגמא - האזור של הבתים צמודי הקרקע דרומית לדרך השלום באזור משה דיין (זה גם על הרכבת אז בונוס!) - אבל מפקיעים את הכל ובונים שכונה שכונה לא בניין בניין, ואז אפשר גם לעשותתכנון כבישים מחדש וכו' אחרת כל חברה בונה עוד 4 דירות בתמ"א בלי שיש תשתיות של כבישים וחינוך וכולנו יודעים איך זה נראה; ב. רישוי מקוצר - מאשרים מראש שטאנצים של בניינים ודירות לגבהים שנקבעו לבניינים. בכל בנין יש מגוון דירות כדי שיהיה מגוון דיירים - מבוגרים, חד הוריים, זוגות צעירים, משפחות וגם כאלו ברוכות ילדים. ג. מקימים בישראל מפעלים לבניה טרומית בהם הכל מוקם מראש ואז מורכב במקום כמו לגו - הסינים עושים זאת שנים רבות ושם הסטנדרט הוא 3 קומות ליממה. ד. בונים מגדלים של 50-60 קומות עם קומות פתוחות וירוקות ודואגים לפיתוח סביבתי נורמלי. ד. הדירות ציבוריות - זה עובד בסינגפור, זה עובד בוינה אז אפשר ללמוד מהם. זה יפסיק תוך זמן קצר מועט את רולטת השקעות הנדל"ן. כדי לסבר את האוזן, באיזור שהצעתי אפשר להקים עשרות מגדלים אשר בכל אחד מהם לפחות 300 דירות ואז על שטח שגרו בו "בלחץ" 20 איש יוכל להפוך לבית של 1000. אבל זה דורש שכולם יבינו שזה כורח המציאות במדינה בה כולם רוצים להיות בתל אביב ...

קח עכשיו משכנתא. לבנק אין בעיה שתהיה ה-10% האחרונים אם הוא רואה שיש לך את הכסף (אולי יבקש שתסגור אותו בפק"מ). המוקש הכי גדול זה שלא תוכל לשלם כנראה הכל לקבלן בגלל שהוא ידרוש את ההצמדות למדד וזה משהו שהמשכנתא לא מכסה ולא תכסה ... וזאת יכולה להיות זליגה של עוד 5-7% למחיר בקלות על פני כמה שנים ואולי אף יותר. תבדוק. אם הקבלן מוכן לקחת את הכסף כיום, תן לו הכל מלבד ה-10-12% האחרונים. מיליון יעלה לך 4500 רק אם תיקח ל-30 שנה משכנתא וזה פחות כדאי - ב-2/3 קל"צ ל-20 ושליש פריים ל-20 תהיה סביבות 5800 אבל אם יש לך מספיק עודפים חודשיים זאת לא זליגה קשה וסביר להניח שעוד 3-4 שנים שכ"ד כבר יתקרב לתשלום. בכל מקרה מכיוון שאתה קרוב ל-60% תשתדל לקחת 59.9% ואז מדרגות הריבית שלך משופרות - זה הפרש של כ-40 אש"ח ויש לך כמה שנים להשיג את האקסטרה הזה. לגבי גרייס, אפשרי, אבל ככל שאתה יכול תשלם את הריבית. בהצלחה

אפשר לעשות הסכם הלוואה מסודרת בריבית שתשקף את עליית הערך היחסית של הנכס אצל עו"ד. בעיות אפשריות: 1. לבעלי החוב מותר לרשום משכון על הנכס ואז לא תוכל לקבל משכנתא מבנק בלי שהם יסכימו להיות בניים בתור לבנק, וזה סיכון לא קטן. 2. צריך ללכת למומחה מס/מיסוי מקרקעין כי תיתכן חשיפה של המלווים למיסוי מקרקעין.