יובל .מ.

"עליית מחירי הדירות בישראל ב-30 השנים האחרונות הייתה משמעותית, עם עלייה של כ-300% במחיר הדירות, שמונצחת על ידי מדדי הלמ"ס, תוך שהיא עולה על שיעור האינפלציה. עם זאת, התקופה הזו כללה עליות וירידות, כולל ירידה משמעותית שנרשמה בין השנים 1998 ל-2007. " מויקיפדיה: "המושג משבר הדיור בישראל מתייחס לעליית מחירי הדיור במדינת ישראל בקצב מהיר מעליית שכר האזרחים. בין השנים 2002-2025 עלו מחירי הדיור בלמעלה מ-250%[1]. בעוד שכר מינימום בישראל באותן השנים עלה ב-162%.[2]" כן, בכל מקום יהיה רשום מספר אחר מעט, אבל זה העיקרון. וגם אם זה "רק" פי 2.5, בעזרת המינוף מדובר במספרים אחרים לגמרי מאשר S&P500. בטח אם מכניסים למשוואה הכנסות משכירות ושחיקת ההחזר.

מצאט GPT: - תעשה חישוב לפי המספרים המוכרים, אדם עם חצי מיליון שקל בשנת 2000, השקעה ב-SNP500 מול קניית דירה במינוף של 75%, מה יהיו הסכומים בשנת 2025. להלן חישוב מקורב המבוסס על נתונים היסטוריים מוכרים (ללא חיפוש רשת) ועל הנחות סטנדרטיות. המטרה: להשוות 500,000 ש״ח החל משנת 2000 עד 2025 בין: השקעה במדד S&P 500 (Total Return). קניית דירה עם מינוף של 75% (כלומר 25% הון עצמי = 500 אלף ⇒ שווי נכס ~2 מיליון). ✔️ חלק 1 — תשואה על S&P 500 (2000–2025) היסטורית, התשואה הכוללת (כולל דיבידנדים) על S&P500 משנת 2000 עד 2025 היא בערך: ≈ פי 4.7 על ההשקעה (כלומר CAGR סביב 6.3%–6.7% לשנה — תואם נתונים היסטוריים). חישוב: 500,000 × 4.7 ≈ 2,350,000 ש״ח 👉 תוצאה: השקעה של 500,000 ש״ח ב-S&P500 ב-2000 → בערך 2.35 מיליון ש״ח ב-2025. ✔️ חלק 2 — קניית דירה עם מינוף 75% הנחות: הון עצמי: 500,000 ש״ח (25%). שווי דירה בשנת 2000: 500,000 / 0.25 = 2,000,000 ש״ח מימון: 1,500,000 ש״ח (משכנתא). עליית מחירי דירות 2000–2025 בישראל: פי 3.5 לערך (נתון מקובל בהערכות מקרו; בלא מעט אזורים זה אפילו יותר). שווי דירה ב-2025: 2,000,000 × 3.5 = 7,000,000 ש״ח שווי הון עצמי (בהנחה שאין שינוי בחוב): 7,000,000 – 1,500,000 = 5,500,000 ש״ח הערה: בחישוב לא נלקחו בחשבון החזרי משכנתא, ריבית, מסים, תחזוקה או שכירות – זה מודל "יבש" להשוואת מינוף מול שוק הון. 📊 השוואה מסכמת אסטרטגיה ערך סופי ב-2025 הערות S&P500 ≈ 2.35 מיליון ש״ח בלי מינוף דירה במינוף 75% ≈ 5.5 מיליון ש״ח אפקט המינוף + עליית מחירי נדל״ן 🧠 מסקנה בהנחות הריאליות המקובלות (S&P פי 4.7, נדל״ן ישראלי פי ~3.5): השקעת נדל״ן ממונפת ניצחה בפער משמעותי, בעיקר בגלל מינוף קיצוני (75%) ולא רק בגלל תשואת הנדל״ן עצמה. אם תרצה — ✔️ לכלול החזרים חודשיים וריבית משכנתא ✔️ להשתמש בנתוני עיר מסוימת ✔️ לבדוק תרחישים שונים של תשואות — אשמח לבצע חישוב מדויק יותר. הכנסת חישוב של 3 אחוז ריבית על המשכנתא: כדי לחשב בצורה נכונה את השפעת ריבית של 3% על המימון, צריך לדעת סוג החוב: ❓ שאלה קריטית האם אתה מתכוון ל: A. משכנתא של 25–30 שנה (שפיצר) כלומר החזר חודשי רגיל, שהולך ומקטין את הקרן. או: B. הלוואה בריבית בלבד (Interest Only) כלומר אתה משלם רק ריבית 3% בשנה, והקרן 1.5 מיליון נשארת מלאה עד 2025. שני המצבים נותנים תוצאות מאוד שונות. ✔️ בינתיים – אחשב את שני המודלים כדי שתראה את הפער. 📘 מודל A — משכנתא שפיצר 3% ל־25 שנה נתונים: קרן: 1,500,000 ריבית שנתית: 3% תקופה: 25 שנה תשלום חודשי: ≈ 7,110 ש״ח תשלום כולל לאורך 25 שנה: ≈ 7,110 × 300 = 2,133,000 ש״ח ריבית כוללת לאורך התקופה: ≈ 633,000 ש״ח ב־2025 (אחרי 25 שנה) הקרן נגמרת – אתה בעלים מלא של הדירה. ערך הדירה (כמו בחישוב קודם) 2,000,000 × 3.5 = 7,000,000 ש״ח עלות כוללת: הון עצמי 500,000 + ריבית 633,000 = 1,133,000 ש״ח הוצאה נטו שווי נקי: 7,000,000 – (עלות שהוצאת 1,133,000) = 5,867,000 ש״ח רווח נקי ✔️ תוצאה נטו אחרי משכנתא: כ־5.87 מיליון ש״ח. 📙 מודל B — ריבית בלבד (Interest Only) 3% תשלום ריבית שנתי: 1,500,000 × 0.03 = 45,000 ש״ח/שנה 25 שנים = 45,000 × 25 = 1,125,000 ש״ח ריבית ב־2025 אתה עדיין חייב את מלוא הקרן: 1,500,000 ש״ח. שווי דירה ב־2025 7,000,000 ש״ח הון עצמי נטו: 7,000,000 – 1,500,000 = 5,500,000 ש״ח עלות כוללת: הון עצמי 500,000 ₪ + ריבית 1,125,000 ₪ = 1,625,000 ₪ רווח נקי: 5,500,000 – 1,625,000 = 3,875,000 ש״ח רווח ✔️ תוצאה נטו עם הלוואת ריבית־בלבד: כ־3.88 מיליון ש״ח. 🧮 טבלת סיכום תרחיש ערך דירה ב־2025 חוב שנותר הוצאות ריבית רווח נקי S&P500 – – – ≈ 1.85 מיליון רווח (מההון העצמי) נדל״ן – משכנתא שפיצר 7,000,000 0 633,000 ≈ 5.87 מיליון נדל״ן – ריבית בלבד 7,000,000 1,500,000 1,125,000 ≈ 3.88 מיליון 🧠 מסקנה ברורה אפילו עם ריבית של 3% – נדל״ן ממונף מנצח בגדול, בעיקר בזכות עליית מחירי הדירות × המינוף הגבוה. אבל ההבדל בין ריבית-בלבד (3.88M רווח) לבין שפיצר מלא (5.87M רווח) הוא ענק. וזה עוד לפני שמדברים על שחיקת ההחזר של המשכנתא או על פאקינג פטור ממס הכנסה מהשכירות (!@$!#%). _______________________________________________________________________________________________ זה קל לקחת שנה אחת ספציפית שבה מחירי הדירות לא זזו בגלל שילוב של מלחמה+ריבית, זה לא הסטנדרט במדינת ישראל שבה פשוט לא בונים מספיק. אם היא מכניסה לי כסף טוב למה שאמכור? ושוב, אתה שוכח שבישראל יש יופי של פטורים ממס בניגוד לשוק ההון. אף אחד לא אמר לעשות מכה בשבוע וחצי או לקנות דירה שבורה בדימונה. האנשים במחיר למשתכן מתים לגור בדירה שלהם, אבל מבינים את המציאות ואת הדרך לשם ב-2025. אם לא יהיה מחיר למשתכן הם פשוט ימכרו את הכליה של אבא שלהם בשביל ההון העצמי.

ומה יקרה אם ביום שאתה צריך את הכסף טראמפ מודיע על מכסים וההשקעה שלך יורדת ב-25 אחוז? קח בחשבון ש-25 אחוז אחרי עליה זה מספר יותר גדול מה-25 אחוז לפני העליה. מה עם הכנסה למשוואה של השכירות+המינוף? יש לי רווח של 0.5% על 75 אחוז מהערך שנקנה על ידי הבנק. אל תשכח. וזאת גם שנה מאוד ספציפית שבה המחירים תקועים בגלל המלחמה, לך אחורה ותראה עלייה הרבה יותר גדולה מאשר 0.5%. ההגרלה היא יופי של מדד. מי שאנטי קנייה של נדל"ן לא ישים את הכסף שלו בדירה של מחיר למשתכן, ואם כן אז הוא לא אנטי נדלן. יש 130 אלף זוגות צעירים שרוצים לקנות דירה, ויש עוד המון שלא נרשמו כי לא האמינו בסיכויים שלהם.

גם אם טראמפ יגיד כן למדינה פלסטינית, וביבי יגיד כן, ובן גביר יגיד כן, תסמוך על אבו מאזן שיגיד לא. שירשמו בטיוטה מה שבא להם זה גם ככה לא ייצא לפועל.

אני מחפש לתמוך רק באמת, כשהוא יעשה משהו טוב אפרגן לו וכשיעשה משהו רע אקלל אותו. זה מין קונספט כזה. בבחירות הבאות הוא וכל הזבל שאיתו ילכו הביתה כי הם אחראים ל1200 נרצחים ביום. אם מישהו רוצה להתבלבל מזה שיתבלבל.

קודם כל אנחנו ב2025/2026 - בכל חור אפשר למצוא לינק שייתן לך דמי ניהול נמוכים שמתקזזים עם העמלות קניה ומכירה. דבר שני - אתה לא קונה פעם אחת, אתה משקיע כל חודש סכום קטן (ששוב - מקזז לך את הדמי ניהול) וגם אם אחליט עוד 37 חודשים למכור חלק לא אצטרך לעשות שום חישוב על מה נקנה מה נמכר ושום הגשת דוח. דבר שלישי, המשקיע הישראלי הפסיבי משקיע בקרנות איריות בשקלים - לא מתעסק עם אף המרה או מט"ח. כיף. אם ככה אני מצטרף להמלצה של @sperial- תעבוד עם יועץ איכותי, יכול להיות לך משתלם להשקיע גם דרך קופ"ג להשקעה שתיתן לך קצבה חודשית פטורה ממס.

https://he.wikipedia.org/wiki/פרשת_משפטים_בושה

קודם כל מחזק את מה @davemustaine87כתב, יש עוד שווקים טובים וזאת לא הייתה הכוונה שלי. בגלל זה גם לא מוכר את מה שכבר קניתי.

התלבטות לגיטימית. קודם כל בהתחלה הלכתי על מדד רחב ככל הניתן, לא מזמן התחלתי לחשוב שגם ככה ארצות הברית מובילה את העולם, והsnp הוא בתאכלס גם "גלובלי", אז מכיוון שיש לילדים עוד 20 שנה של חיסכון זה בסדר לעבור לsnp. בתיק של הילד יש תשואה של 15.5 אחוז. בשנתיים על המדד העולמי, שזה גם סבבה, אבל היה עושה יותר בsnp, אז נעבור לשם ומה שקניתי בעולמי נשאיר שם שיהיה "פיזור".

אני מניח שהתכוונת אלי, וזה מהלך אור קלאסי. הרבה לפני טבח שמחת תורה כבר האשמתי את ביבי במה שקורה, והאשמה גדלה פי כמה אחרי הטבח. אף פעם לא הגנתי עליו, ומה שקורה פה זה דווקא הפוך - אתם מתקשים לצאת מהפוזיציה שנכנסתם אליה. ומי מגן עליך ממערכת המשפט?

פשוט אתחיל לקנות SNP מעכשיו בלי למכור כלום.

פיזור רחב יותר=יותר בטוח=פחות תשואה. אם אתה משקיע במדד עולמי או S&P אין הגיון כלכלי בהשקעה בשוק הישראלי. אם אתה רוצה S&P500 יש קרן אירית שאמורה לבצע ספליט ב15.12 והקנייה שלו תהיה במחיר נגיש (44 בנקום 4400 שקל ליחידה). בשנתיים האחרונות השקעתי לילד במדד העולמי, אחרי הספליט מתכנן להתחיל לקנות לו SNP.

עם דגש על המילה כולם. ימין שמאל למעלה למטה, יןעמשית ראש ממשלה פצרית, שומרי סף ושומרי רף. לפחות אני השלמתי עם זה והפסקתי להיות מושקע עבור אחד הצדדים. שיישרפו כולם. ודווקא עכשיו זה מתפוצץ? אתה באמת לא מבין. רל"ב.

קל שכן. 700 יום חקירה ודווקא כשהפצרית נחקרת זה נחשף? בחייאת.. זה לא ספציפי להגן עליה, זה מסוג הדברים שמישהו שקשור למישהו אומר "וואלה טוב לחשוף את זה עכשיו". בדיוק כמו החקירה של הניצב, שבוע אחרי שהוא מבקש לחקור את הפצרית חוקרים אותו? אגב הניצב - לפי התגובה הוא מסר את הפלאפון עם הקוד בניגוד לזאת שהלכה לטייל בים ושתקה בחקירות. התנהגות של קצין ישר מול עבריינית במדים.

שבוע אחרי שהוא מבקש לחקוק את הפצרית עוצרים את ראש להב 433 לחקירה. יום אחרי שהפצרית נעצרת חושפים פרשה גדולה של ההסתדרות. אם אתם עדיין חושבים שהצד של "רק לא ביבי" שונה בהתנהלות שלו מהליכוד אתם מטומטמים. אין לי משהו אחר להגיד. שוב - הם כולם זבל, וזה לא מדנה כבר אם מי שדופק אותנו הוא ליכודניק או איש יש עתיד.

אם ככה חלום שלי שביבי יימח שמו יטייל בניו יורק עם דגל ישראל מול המשרד שלו

זהו, אני שם בצד את הקטע של החסינות וכל זה, מדבר על האירועים בפועל. האם שוטר שמקבל את ההוראה הזאת צריך להגיד "היישר קודקוד" ולתת לו להתעסק עם טראמפ או שזה משהו שיתעלמו בצורה מוחלטת מההוראה. עכשיו הוא הבוס אז השוטרים בסדר.

שאלה לאמריקאים מבנינו (בעיקר @Liviurזמין פה לדעתי), לפי החוק, המחבל ממדני יכול באמת לעצור את ביבי? מה קורה אם שוטר ניו יורקי שם עליו אזיקים, טראמפ שולח את הצבא למבצע חילוץ? השוטר יסרב פקודה?

הזכרת לי עכשיו שגם אני קיבלתי מהם ורציתי לבצע בדיקה כדי שלא יחזור לעקוץ אותי בעתיד.. קמצנים, לי העבירו רק 66.6 שקל ורק פעם אחת. בכל מקרה אנסה לבדוק גם בפועלים ואעדכן.

עושה חשק לקום בבוקר לעבודה.

בלי לבאס, אבל היחידים שימכרו לך כרטיסים היום הם ספסרים שישחילו אותך עם המחיר. אם כבר קנית, אתה צריך להיזהר מזיופים/מכירות מרובות כי הכרטיסים היום דיגיטלים

חברה שצריכה לפטר כל שנה עובדים צריכה גם לפטר את ההנהלה שלה כי הם אחראיים לטעות בכיוון התפתחות/גיוסים מוגזמים.

ברוך השם

אם לא תשתף ברשתות כמו תומך פלסטין את השקרים הפלסטיניים לא נצטרך לדקלם לך את זה. אם הם היו לוקחים אחת מההצעות שקיבלו במקום להמשיך לנסות לרצוח לא היינו "נולדים למציאות הזאת". שיסבלו כל החיים שלהם.

אפשר גם להסתכל על זה אחרת ןלשאוב אופטימיות - הם מבינים שהם באמת בבעיה, אם אנשים כמוני מוכנים לבלוע את יאיר גולן שאיבד את הדרך בתור חלק מהממשלה.