misterb

כמה סיבות : 1. יש עמוד תומך שמפריע, וכנראה שהיה צריך להביא מהנדס לאשר את זה בכל מקרה. 2. עלות - גם של השבירה וגם של הפינוי. 3. המטבח לא מספיק יפה כדי לרצות שיהיה חלק אינטגרלי מהסלון. 4. יש נקודות חשמל בשני הצדדים של הקיר הזה, גם לסלון וגם למטבח, ולא רצינו להסתבך גם עם זה. החלון זה פתרון שהוא פשרה טובה מכל הבחינות, נעשה 'על הדרך' במחיר זניח ובלי כאבי ראש.

כתבתי בפירוש " ההשקעה היא סגורה לטווח של שנתיים/שלוש". אין אפשרות למשוך לפני הזמן. לגבי ערבויות - יש שעבוד של נכסים כנגד ההלוואה, ולא כל הקרן הולכת ללווה אחד, אלא מפוזרת על כמה יזמים. אפשר לפנות אליהם ישירות ולבקש מידע נוסף.

למה אופטימיים? קיבלתי 11% תשואה לכל פרק זמן נתון על הכסף שטרם הוחזר, לפני מס.

אז מה אתה חושב עכשיו?

לא ממש יודע האמת, מי שמתעניין יכול לברר מולם הכל באופן ישיר.

זה נכון, העניין הוא שיש החזרים חלקיים בדרך, היזמים לפעמים מחזירים את ההלוואה לפני הזמן (רוצים לצמצם הוצאות על ריבית), ואז מחזירים למשקיעים את החלק היחסי שלהם, וכך הקרן שצוברת ריבית מצטמצמת. בנוסף התשואה שציינתי היא לפני מס, 7.1% זה נטו בכיס אחרי מס.

הנה דוח מסכם שקיבלתי בסיום התקופה :

קיבלתי כבר החזר מלא של הקרן והריבית מההשקעות הראשונות שלי, יש כאלה שעדיין לא הגיעו לסיומן.

יכול, יש שעבוד נכסים למימוש.

זהו שלא. הקרן לא משקיעה בנדל"ן ישירות, אלא מלווה הון ליזמים בתחום של מחיר למשתכן ותמ"א 38, כמובן אחרי בדיקה מעמיקה. הנכסים בפרוייקטים משועבדים על שם המשקיעים (כל משקיע הוא למעשה שותף בקרן). כל קרן מפזרת את ההשקעה על מספר פרוייקטים שונים כמובן, כך שגם אם אחד או שניים נופלים - זה לא סוף העולם. התשואה נובעת מריבית שהיזם משלם ולא מהימור על עליית מחירי הנכסים. מצב של הפסד קרן הוא לא סביר. מצב של אפס תשואה אפשרי במקרה שכל שוק הנדל"ן יירד ביותר מ-20%. ההשקעה בקרן היא לתקופה מינימלית של 24-36 חודשים, תלוי באפיק הספציפי שבוחרים.

קיבלתי הצעות משיפוצניקים שראו את הדירה, אלה המחירים (גם בדף שקישרת אליו זה הסדרי גודל). מאחר וזו השקעה גדולה שווה כרגע לנסות להמנע ממנה, אם נראה במשך הזמן שזה דיל ברייקר והדירה עומדת ריקה הרבה זמן - תמיד אפשר לעשות את זה. החל מצביעה בלבד של האריחים ועד החלפה מלאה של כל העסק.

אם זאת לא הייתה דירה להשקעה (השכרה ומכירה בעתיד) - היה שוה להשקיע. אבל מה שנשמע פשוט 'החלפת קרמיקה' - זו השקעה של 20-25K רק בזה. ה-ROI של הדבר הזה לא קיים. זה לא ישנה את השכר דירה שאפשר לקבל עליה, וגם אם כן, נגיד ב-100 ש"ח, כמה שנים ייקח להחזיר את ההשקעה? 20 בערך.. אז השוכר שזה מאד יפריע לו יוכל לצבוע בעצמו אם ירצה, הרוב אני מאמין יחיו עם זה בשלום. מבחינת מכירה זה לא יחזיר שקל, כי מי שיקנה ממילא ייקח בחשבון שיפוץ מהיסוד וזה לא רלוונטי קרמיקה כזו או אחרת במקרה כזה.

אני משקיע כבר כמה שנים בנדל"ן דרך וולת'סטון : https://www.wealthstone.co.il/ מקבל תשואות של 8-11% (לא מובטח אבל בסיכוי גבוה מאד לקבל, הסיכון קיים כמובן אבל קטן). עד היום לא היו לי בעיות איתם, ממליץ אבל לא אחראי

לא שמתי לב למשהו חריג מבחינת החלקה. אולי כשהרצפה רטובה זה יותר מחליק, אבל ככה ברגיל לא ממש (לפחות לא עם נעליים).

כן, אני מכיר את האופציה, החלטנו שזה לא שווה את הכאב ראש, וזה גם לא יוצא ממש מושלם במבט מקרוב.

עדכון בנושא - בסוף קרה מה שלא רציתי - והפכתי לאחראי שיפוץ.. בהתחלה הבאתי כמה קבלנים שיתנו הצעה כללית (עם פירוט לפי סעיפים), אבל זה לא התכנס למחירים סבירים (30-40K בלי החלפת ריצוף ובלי שיפוץ מקלחת). בסוף גירדתי בעלי מקצוע אחד אחד וזה יצא הכי משתלם (עם יותר כאב ראש כמובן). אחרי שקיבלנו מושג על המחירים של כל דבר, ותוך שאיפה להשאר במסגרת תקציב שפויה של לא יותר מ-20K, זה מה שבוצע : [TABLE=width: 0] [TR] [TD=bgcolor: #B7B7B7, align: right]עבודה[/TD] [TD=bgcolor: #B7B7B7, align: right]עלות[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]פירוק ארון ומזנון, צבע ותיקוני טיח, פתיחת חלון ואדן משיש, תיקון כיור וסיפון[/TD] [TD=align: right]5500[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]פירוק מזגן ישן והתקנת מזגן 2 כ"ס תדיראן אלפא[/TD] [TD=align: right]4200[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]חציבה והתקנת 5 שקעי חשמל[/TD] [TD=align: right]1000[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]פינוי פסולת ארון ומזנון[/TD] [TD=align: right]500[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]פינוי פסולת חציבת חלון[/TD] [TD=align: right]150[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]סוגרים לארונות[/TD] [TD=align: right]100[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]מקלחון רכישה[/TD] [TD=align: right]900[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]מקלחון התקנה[/TD] [TD=align: right]300[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]ליטוש אבן לריצפה[/TD] [TD=align: right]2500[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]פוליש קריסטל לריצפה[/TD] [TD=align: right]1500[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]הלבשת אמבטיה[/TD] [TD=align: right]1700[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]נקיון[/TD] [TD=align: right]400[/TD] [/TR] [TR] [TD=align: right]סה"כ[/TD] [TD=align: right]18750[/TD] [/TR] [/TABLE] וזה המצב כרגע (מוכנה לפרסום להשכרה) : https://photos.app.goo.gl/xBSayc1gKR1Tb21w8 הליטוש של הריצפה הצליח להעלים כמעט את כל הכתמים, והפוליש החזיר לה את הברק ללחיים, ממש שינוי מדהים מעבר למצופה. גם המחיר יצא ממש זול, כל שיפוצניק שדיברתי איתו אמר לי שליטוש זה משהו כמו 100-120 ש"ח למ"ר, כלומר 10-12K לדירה הזאת, ולי עשו את זה ב-2500 (בחור מאד מקצועי שהגעתי אליו מאתר מדרג). כמו שאפשר לראות החלטנו לפתוח חלון בין המטבח לסלון, גם כדי שיגיע מזגן למטבח וגם כדי שיהיה נוח להוציא דברים ולהשאר בקשר עין עם מה שקורה בסלון. הדיירים יוכלו גם לשים שם דלפק אוכל אם ירצו (בצד של המטבח פונה לסלון), שזה נחמד לדעתי. הבחור שעשה את כל העבודה הרצינית שזה פירוק מזנון/קיר עץ, תיקוני טיח, שבירת החלון, צבע קירות/תקרה/דלתות ומשקופים לקח על זה מחיר מצחיק של 5500 כולל חומרים. אבל זה בזכות קשרים משפחתיים.. על הפתיחה של החלון וכל מה שכרוך בזה לקח 500 ש"ח (במקור היה 5000 לכל העבודה). את התריס והארון קיר אני תיקנתי בעצמי (היה די קל). במטבח הסדק בכיור תוקן בהצלחה ע"י הצבעי וגם הסיפון שנזל. במקלחת הוחלט להשאיר את הקרמיקות הירוקות כי הן ממש במצב טוב, וצבע זה משהו שאפשר לחיות איתו. עשינו הלבשת אמבטיה, והתקנת מקלחון, וגם האגנית מוזאיקה שיש שם עברה ליטוש יחד עם הרצפה ונראית הרבה יותר טוב. בסלון הותקנו שקעי חשמל חדשים בקיר שבו היה המזנון קיר, והמזגן הישן. הנברשת המכוערת הוסרה והותקן בית מנורה פשוט. החלון הגדול בסלון נצבע בלבן והוא שמיש לגמרי (ברור שלא אטום אבל מספיק טוב יחד עם התריסים במרפסת לדעתי). כל הזבל שהיה בבוידעם גם פונה ואפשר להשתמש בו לאחסנה. גופי התאורה/שקעים/ברזים לא הוחלפו, אולי נחליף רק מזלפים במקלחת ובאמבטיה. סה"כ נראה לי שהכסף הושקע בצורה טובה, ועכשיו הדירה במצב ראוי ביותר למגורים, עכשיו נראה איך הביקוש..

ועכשיו יש את הV9 הרגיל ב-595 ש"ח עם אחריות שנתיים על השואב ועל והסוללה (יבואן מ.ברוכים), כולל משלוח עם שליח עד הבית : https://www.bigdeal.co.il/Default.aspx?CampaignId=54815

להבנתי הוא לא מדבר על ליסינג מהעבודה, אלא לקחת רכב בליסינג תפעולי באופן פרטי מול רכישה ומול ליסינג מימוני (מה שהוא קורא ליסינג פרטי).

הבנתי ממך שזה הפתרון המועדף עליך בכל מקרה, כנראה אי הבנה..

לא דיברתי על המקרה הזה. אבל ברוב השימושים שלי בvlookup אין שום הגיון או יתרון להשתמש בטבלת ציר. סתם דוגמה - יש לי 2 טבלאות עם פרטים שונים של אותו ערך אינדקס (סתם נגיד ת.ז), אני רוצה להוסיף לטבלה #1 מידע מטבלה #2, על פי אותו מספר תז. מה קשור פה טבלת ציר? וזו דוגמה לשימוש הכי פשוט ויומיומי.

טבלת ציר ממש לא רלוונטית בהרבה מקרים שבהם צריך vlookup או תחליפיו. יש להם הרבה שימושים ורובם לא חופפים או לא יעילים /נוחים באותה מידה בשניהם.

לא, ברצינות, VLOOKUP ממש לא נוחה לשימוש באופן אינטנסיבי, בעיקר כשאתה מקבל את המידע ממקור חיצוני ולא רוצה לשנות או להעתיק עמודות ועדיין להיות מסוגל לשלוף כל ערך מכל עמודה לפי כל עמודה. היא גם הרבה יותר איטית כשמדובר בטבלאות גדולות. קרא כאן : https://www.got-it.ai/solutions/excel-chat/excel-tutorial/vlookup/index-match

אם אתה משתמש הרבה ב vlookup זה הזמן להתקדם לחלופה המוצלחת יותר - index/match . גגל את זה, חייך ישתנו ללא הכר. היתרון הכי חשוב של זה - שהעמודה שבה אתה מחפש את הערכים יכולה להיות גם מימין וגם משמאל לעמודת המטרה, ולא צריך לבחור את כל העמודות ביניהן. אגב מיקרוסופט הוציאו פונקציה חדשה שנקראת xlookup שמביאה את הטוב מכל העולמות, כרגע זמין רק בגירסת בטא.

הנה דוגמה למה שאתה כנראה רוצה (עם שימוש בנוסחת מערך) : https://excel.officetuts.net/en/formulas/index-match-or-vlookup-to-return-multiple-values

תעלה לדרייב ושים לינק.. אל תגדיר את דרך הפתרון, אלא את התוצאה המבוקשת. אני עדיין לא הבנתי מה היא.