ישה,
אשמח לדעתך המלומדת.
מחיר הדירה הוא 2.488, עד כה שילמנו מהון עצמי + הורים כ-1.0 מיליון. התשלום הבא בסוף מאי.
לקחנו יועצת משכנתא שהביאה לנו הצעה מ-2 בנקים (דיסקונט ולאומי) ונשבעת שזו ההצעה הכי טובה שנוכל לקבל. אני קצת סקפטי.
להלן התמהיל:
462,000 בפריים ריבית 1.2% ל-300 חודש
585,000 קל"צ ריבית 3.65% ל-240 חודש
203,000 מ"צ ריבית 2.62% ל-300 חודש
150,000 ק"צ ריבית 1.5% ל-180 חודש
כשאני מכניס את הנתונים למחשבון משכנתא (משכנתאמן) יוצא לי בערך 1.3 ש"ח החזר לכל שקל (עם מדד 0.8%)
בסימולציה שהיא שלחה אני מקבל החזר גבוה בהרבה של 1.51 לש"ח, אבל ההנחות שהיא הכניסה מאוד פסימיות (לדעתי):
תחזית ריבית:
אנו מניחים שריבית בנק ישראל תישאר על 0.25% במהלך ה 6 חודשים הקרובים. ולאחר מכן תעלה בהדרגה ל 3.50% תוך
84 חודשים מהיום. כמו כן אנו מניחים שהריביות לטווח בינוני ( 5 שנים)תעלה ב 2.30% במסלול הצמוד, וב 3.00% במסלול
הלא צמוד, תוך 84 חודשים.
תחזית אינפלציה:
אנו מניחים שסביבת האינפלציה במהלך ה 12 החודשים הקרובים תעמוד על 1.20% . ולאחר מכן תעלה בהדרגה ל 1.80%
תוך 84 חודשים מהיום.
שאלותי:
1. האם התמהיל הגיוני? מה בנוגע לריביות? (אני עדיין לא משוכנע אם האינטרסים שלי הם בראש מעייניה של היועצת)
2. האם הסימולציה שהיא ביצעה, אל מול המחשבון של משכנתאמן - מאוד פסימית והסיכוי להחזר כזה גבוה הוא נמוך?
לשם השוואה - חבר שלי שהוא עובד בנק ונהנה מריביות טובות ממני, כשהזנתי את הנתונים שלו במחשבון של משכנתאמן, יצא בדיוק אותו החזר לשקל (1.3)
ככה שאולי אני סתם חשדן והיא מאוד פסימית?
אשמח לתובנות בנושא, תודה רבה !