יובל .מ.

דעתך לא תצוטט באף כלי תקשורת. אתה לא מתכתב עם הגורמים הבכירים במדינה בוואטספ. אתה כלום. וגם אני.

כמו כל דבר בעולם הזה - אין לך מושג. כאילו, גם לי אין מושג. אולי מכר הכל, אולי לא. לא מדובר במישהו שמשקיע 200 שקל בחודש במדדים אלא בדמות מוכרת בעולם, אולי זה חלק ממהלך עם כרישים אחרי להוריד מחיר ואז לקנות בזול של כל הפחדנים שמכרו. אולי הוא הכריש ששמר חצי מהביטקוין שלו ואת מה שמכר הוא יקנה מחדש עוד שבוע בחצי מחיר. לך תדע.

https://www.ynet.co.il/news/article/bkvrodlw11x#autoplay הפרקליטות נפלה אז יש שומרי סף חדשים. השמאל פשוט מורכב ממטומטמים. מה שוב בדיוק? חיסלת בשבוע איזה 40 חמאסניקים ואת הרמטכל של חיזבאללה, והסיבה היחידה שקמתי היום מוקדם זה לאימון. לפני כמה שנים חמאס סתם ככה היה מתזמן שיגורים לירושלים ואת האוהלים של חיזבאללה פחדנו לפנות, לך לשרשור גנרטורים תראה את הפאניקה. ניצחון צבאי מוחץ שלא תורגם לניצחון מדיני בגלל הממשלה המטומטמת הזאת.

מה ההבדל בין להשקיע 1800 שקל בsnp או בדירה שתהיה שלך, שמכניסה דיבידנד חודשי שפשוט הולך כרגע לבנק ומספקת תשואת על המחיר שלה? והכי חשוב - פטורה מרוב המיסים.

https://www.ynet.co.il/news/article/bjy1wqe1111l אם יש איום על גלנט ומישהו מנסה להוריד ממנו את האבטחה כדי שיפגעו בו, אותו אדם צריך להיתלות על בגידה.

וזה למה אני אומר שאתה חרטטן. אני יוצא בצורה עקבית נגד כל מחאה שחורגת מגבולות ההיגיון, זה לא מעניין אותי מי המוחה ולמה. זה שאתה בוחר לשנות את ההיגיון בהתאם למשתתפים זה בעיה שלך. 1. תקרא להם תתי אדם, יהיה לך יותר קל. 2. הדר מוכתר, מכיר? אני חושב שהיא טרולית. אבל היא הגיעה לצלם סרטוניפ בהפגנות השמאל, ועברה אירועים שמגיעים היום בקלות לרמת ההטרדה מינית. אף "פמיניסטית אמיצה" ממחאת הmetoo או מה שלא מריצים היום לא אמרה מילה, כי זה לא מתאים להם. זה בדיוק מה שאני מדבר עליו.

זה שאתה רואה את זה כספינים זאת בעיה שלך. לדעתך זה הגיוני שמפגינים מגיעים לטיול שנתי של הבן של שיקלי? מה הוא קשור? אם מבחינתך זה הגיוני - אתה הבעיה. עריכה: אגב, רק שתהיה בעניין - אני יכול להיות נגד הממשלה ובו זמנית נגד כל השטויות שהצד שלך כותב, זה לא סותר. יש מספיק נגד לכולם. מבחינתי ארץ נהדרת כבר שנים היא תעמולה אנטי ישראלית. רק קטעים של תמיר בר אני רואה שם. השאר כבר משעמם ועוד מאותו דבר. עריכה: ניסיתי לראות את הקטע ןתוך שנייה הבנתי במה מדובר - "עושים את זה לנו אז זה לא בסדר". בנוהל. לא הבנתי מה אתה רוצה ממני. מבחינתי זה לא צריך לקרות לא לך, לא לשיקלי, לא לבני גנץ ולא לגיא פלג. "הצד שלך" הוא זה שמתמוגג מאושר כשזה קורה לימנים ובוכה כשזה קורה לגיא פלג.

בנוהל, צריך פה סימטריה - גם אלה שחוסמים את גיא פלג וגם אלה שמטרידים חברי כנסת בבית שלהם או את הילדים שלהם בטיול שנתי צריכים לקבל כדור לרגל. אבל תמיד זה נוח לצד אחד כשזה קורה לצד השני, וזה לא משנה מי באיזה צד. שני הצדדים פה פחי אשפה.

הבעיה פה זה שאתה מפקיד בבייננס ומשלם עמלה על ההפקדה והמרה, ואז קונה ומשלם עמלה נוספת, ואז מעביר ומשלם עמלה נוספת, ואז מחזיר לבורסה ומשלם עמלה, ומושך את הכסף ומשלם עמלה. וזה לא משנה אם תעשה את זה בביננס או בbit2c.

לא בדיוק. הגישה בקריפטו זה "אם המטבע לא אצלך הוא לא שלך", כלומר גם אם קנית בבייננס והשארת שם אתה בסיכון, אין קשר לאם אתה משלם עם זה או לא. השאלה היחידה היא כמה אתה מאמין שזה סיכון לקנות תעודת סל. לא בדיוק. הגישה בקריפטו זה "אם המטבע לא אצלך הוא לא שלך", כלומר גם אם קנית בבייננס והשארת שם אתה בסיכון, אין קשר לאם אתה משלם עם זה או לא. השאלה היחידה היא כמה אתה מאמין שזה סיכון לקנות תעודת סל. לגבי המיסים אתה צודק, וזה שוב ההבדל בין להשקיע דרך ברוקר ישראלי לאמריקאי. תקנה לבד תחסוך דמי ניהול, תקנה דרך ברוקר ישראלי יהיה לך ראש שקט כולל קבלת הכסף בוודאות לחשבון הבנק.

חוסכים על שם ההורה כשהחיסכון צבוע לילדים, ככה אין פיתוי של "טוב אני אקח פה חלק לאיזה חופשה ואז אחזיר". סכום ראשוני, הפקדה חודשית, וביי. כשירצה להתחתן/ללמוד/לא יודע מה הוא מקבל את הכסף וביי.

יוצא מנקודת הנחה שמדובר באנשים נורמטיבים ולא ילדים שדקרו את המורה אתמול בבוקר. מה שאתה מנרמל יהיה הנורמה מחר. וואלה ההורים שהחליטו "להחרים" הם אחים ואחיות על מלא. הם לא המחרימים, אלה שלא הזמינו הם המחרימים. מה עדיף,3-4 ילדים שצריך להסביר להם למה כולם היו במסיבה והם לא, אולי עוד כמה שישאלו למה חברים שלהם לא היו, או ילד אחש שההורים שלו אשמים בבלאגן שיצטרך לקבל הסבר?

מה? לא 5 אחוז תשואה, יש לך נניח 5 אחוז ריבית על המשכנתא, תעשה חישוב כמה זה בחודש, זה על השוכר. אגב - הצעות חדשות בממוצע סביב ה-4.6%. ממחשבון לפי 4.7: נניח אתה משכיר ב-6000 שקל את הדירה, שזה מה שאפשר לצפות מדירה של 2 מיליון שקל, המשכיר משלם את כל הריבית, בנוסף עוד 100 שקל שמכסה חלק מהביטוחים. אתה מחזיר 1900 שקל לבנק על חשבון הקרן שלקחת. "כסף בחינם". וכמובן נזכור שעם הזמן החלק של הריבית יורד והחלק של הקרן גדל, אז גם אם בשנה-שנתיים הראשונות אתה "מפסיד" זה לא יימשך להרבה זמן. אין פה מה לעשות חבר, המספרים בישראל הולכים לכיוון הנדלן בדירה יחידה. התקרה סביבות 5600, אם אתה משכיר ושוכר היא עולה ל-7500. זה מאוד גבוה.

קודם כל החישובים היו לדירת 2 מיליון שקל עם חצי מיליון הון עצמי. בחישובים שלי כל המסביב יצא סביבות 35 אלף שקל על דירת 2.4 מיליון שקנינו עכשיו. (15 אלף מס רכישה, 10 אלף עורך דין, 8 וחצי אלף יעוץ משכנתא, שמאי אחרי האישור העקרוני 1100). אפשר להוסיף לחישוב בדק בית אם רוצים, אבל מצד שני לדירת 2 מיליון אפשר להוריד את המס רכישה. אם כבר, אחד הדברים שאני מקבל לגבי הדירה זה שיש פה חסם מאוד משמעותי של הון עצמי. אם עוברים אותו - אין בכלל מקום לדיון.

אני מתייחס פה לדירה יחידה, ככה יש לך גם פטור מלא ממס הכנסה על השכירות. גם אם אשקיע בשוק ההון וגם אם אשקיע בדירה שמושכרת אני גר בשכירות - נקודת מוצא זהה. בשוק ההון כל שקל שאקבל יש לי מס 25 אחוז. בדירה לשקעה - על השכירות יש לי אפס כי יש קיזוז על השכר דירה שאני משלם (עד 7500 אבל נצא מהנחה שאתה לא קונה ישר דירת 5 חדרים ברמת גן). מחזיק מספיק זמן ואין גם מס שבח. מקבל את המס רכישה, אבל גם שם פטור עד 1.9 מיליון שקל, ושוב, אם תקנה ב2 מיליון זה גרושים. לקחתי משכנתא 1.5 מיליון, החזר יציב סביבות 7500 - מספיק שהשכירות היא 5,000 שקל בחודש וכבר השוכר משלם את הריבית וחלק מהקרן. אני אשלם את השאר, אבל זה כמו שאכניס כסף לשוק ההון כל חודש. קיצר, אין איך להשוות פה - התנאים והפטור ממיסים מייצרים פה עיוות שכל אדם שיש לו אפשרות לקנות דירה יחידה בישראל ולא עושה את זה הוא פראייר.

שלילי גוטה. את ה-5 אחוז האלה שילם השוכר (בהנחה שאנחנו מדברים פה על דירה להשקעה כי משווים לשוק ההון).

לכאורה? נכון. צודק. אבל בוא, כמה אנשים רק רוצים סיבוב וזהו? הנורמה בישראל זה "קניתי בית הצלחתי בחיים". מ130 אלף נרשמים אולי במקרה הטוב 5-10 אחוז רוצים רק לעשות סיבוב ולהמשיך להיות נטולי דירה. אני בטוח שגם בשנת 2000 דיברו ככה. להגיד מה יהיה אני לא יודע, אבל להגיד מה קורה במדינת ישראל כן. והתשובה לזה היא פשוטה - נולדים פה הרבה, בונים פה קצת.

בא לי לעשות פה קצת עיוות לנסות לגרום לזה להיראות חלק מהשרשור הפוליטי ולשים בחתימה 🤣 שילוש ב5 שנים זה באמת הגזמה, אנשים פה היו או הופכים למולטימיליונרים או קופצים מהגגות, תלוי אם קנית דירה להשקעה או לא.

מכיר קרית מנחם? שכונה שבורה בירושלים. ב2012 דירת 3 חדרים שם נמכרה ב600-700 אלף. ב2018-2020 כבר נמכרה 1.2 מיליון. היום בכמעט 2 מיליון. בהצלחה אבאל'ה. אני עוד זוכר פרק בפרלמנט שיצא ב2012 בו מחקו על אמציה שרצה לקנות לבת שלו דירת 3 חדרים עם חניה מחסן ומרפסת ב1.2 מיליון ואמרו לו "מה אתה קונה את הספארי?", רוצה לבדוק מחיר כזה היום?

"עליית מחירי הדירות בישראל ב-30 השנים האחרונות הייתה משמעותית, עם עלייה של כ-300% במחיר הדירות, שמונצחת על ידי מדדי הלמ"ס, תוך שהיא עולה על שיעור האינפלציה. עם זאת, התקופה הזו כללה עליות וירידות, כולל ירידה משמעותית שנרשמה בין השנים 1998 ל-2007. " מויקיפדיה: "המושג משבר הדיור בישראל מתייחס לעליית מחירי הדיור במדינת ישראל בקצב מהיר מעליית שכר האזרחים. בין השנים 2002-2025 עלו מחירי הדיור בלמעלה מ-250%[1]. בעוד שכר מינימום בישראל באותן השנים עלה ב-162%.[2]" כן, בכל מקום יהיה רשום מספר אחר מעט, אבל זה העיקרון. וגם אם זה "רק" פי 2.5, בעזרת המינוף מדובר במספרים אחרים לגמרי מאשר S&P500. בטח אם מכניסים למשוואה הכנסות משכירות ושחיקת ההחזר.

מצאט GPT: - תעשה חישוב לפי המספרים המוכרים, אדם עם חצי מיליון שקל בשנת 2000, השקעה ב-SNP500 מול קניית דירה במינוף של 75%, מה יהיו הסכומים בשנת 2025. להלן חישוב מקורב המבוסס על נתונים היסטוריים מוכרים (ללא חיפוש רשת) ועל הנחות סטנדרטיות. המטרה: להשוות 500,000 ש״ח החל משנת 2000 עד 2025 בין: השקעה במדד S&P 500 (Total Return). קניית דירה עם מינוף של 75% (כלומר 25% הון עצמי = 500 אלף ⇒ שווי נכס ~2 מיליון). ✔️ חלק 1 — תשואה על S&P 500 (2000–2025) היסטורית, התשואה הכוללת (כולל דיבידנדים) על S&P500 משנת 2000 עד 2025 היא בערך: ≈ פי 4.7 על ההשקעה (כלומר CAGR סביב 6.3%–6.7% לשנה — תואם נתונים היסטוריים). חישוב: 500,000 × 4.7 ≈ 2,350,000 ש״ח 👉 תוצאה: השקעה של 500,000 ש״ח ב-S&P500 ב-2000 → בערך 2.35 מיליון ש״ח ב-2025. ✔️ חלק 2 — קניית דירה עם מינוף 75% הנחות: הון עצמי: 500,000 ש״ח (25%). שווי דירה בשנת 2000: 500,000 / 0.25 = 2,000,000 ש״ח מימון: 1,500,000 ש״ח (משכנתא). עליית מחירי דירות 2000–2025 בישראל: פי 3.5 לערך (נתון מקובל בהערכות מקרו; בלא מעט אזורים זה אפילו יותר). שווי דירה ב-2025: 2,000,000 × 3.5 = 7,000,000 ש״ח שווי הון עצמי (בהנחה שאין שינוי בחוב): 7,000,000 – 1,500,000 = 5,500,000 ש״ח הערה: בחישוב לא נלקחו בחשבון החזרי משכנתא, ריבית, מסים, תחזוקה או שכירות – זה מודל "יבש" להשוואת מינוף מול שוק הון. 📊 השוואה מסכמת אסטרטגיה ערך סופי ב-2025 הערות S&P500 ≈ 2.35 מיליון ש״ח בלי מינוף דירה במינוף 75% ≈ 5.5 מיליון ש״ח אפקט המינוף + עליית מחירי נדל״ן 🧠 מסקנה בהנחות הריאליות המקובלות (S&P פי 4.7, נדל״ן ישראלי פי ~3.5): השקעת נדל״ן ממונפת ניצחה בפער משמעותי, בעיקר בגלל מינוף קיצוני (75%) ולא רק בגלל תשואת הנדל״ן עצמה. אם תרצה — ✔️ לכלול החזרים חודשיים וריבית משכנתא ✔️ להשתמש בנתוני עיר מסוימת ✔️ לבדוק תרחישים שונים של תשואות — אשמח לבצע חישוב מדויק יותר. הכנסת חישוב של 3 אחוז ריבית על המשכנתא: כדי לחשב בצורה נכונה את השפעת ריבית של 3% על המימון, צריך לדעת סוג החוב: ❓ שאלה קריטית האם אתה מתכוון ל: A. משכנתא של 25–30 שנה (שפיצר) כלומר החזר חודשי רגיל, שהולך ומקטין את הקרן. או: B. הלוואה בריבית בלבד (Interest Only) כלומר אתה משלם רק ריבית 3% בשנה, והקרן 1.5 מיליון נשארת מלאה עד 2025. שני המצבים נותנים תוצאות מאוד שונות. ✔️ בינתיים – אחשב את שני המודלים כדי שתראה את הפער. 📘 מודל A — משכנתא שפיצר 3% ל־25 שנה נתונים: קרן: 1,500,000 ריבית שנתית: 3% תקופה: 25 שנה תשלום חודשי: ≈ 7,110 ש״ח תשלום כולל לאורך 25 שנה: ≈ 7,110 × 300 = 2,133,000 ש״ח ריבית כוללת לאורך התקופה: ≈ 633,000 ש״ח ב־2025 (אחרי 25 שנה) הקרן נגמרת – אתה בעלים מלא של הדירה. ערך הדירה (כמו בחישוב קודם) 2,000,000 × 3.5 = 7,000,000 ש״ח עלות כוללת: הון עצמי 500,000 + ריבית 633,000 = 1,133,000 ש״ח הוצאה נטו שווי נקי: 7,000,000 – (עלות שהוצאת 1,133,000) = 5,867,000 ש״ח רווח נקי ✔️ תוצאה נטו אחרי משכנתא: כ־5.87 מיליון ש״ח. 📙 מודל B — ריבית בלבד (Interest Only) 3% תשלום ריבית שנתי: 1,500,000 × 0.03 = 45,000 ש״ח/שנה 25 שנים = 45,000 × 25 = 1,125,000 ש״ח ריבית ב־2025 אתה עדיין חייב את מלוא הקרן: 1,500,000 ש״ח. שווי דירה ב־2025 7,000,000 ש״ח הון עצמי נטו: 7,000,000 – 1,500,000 = 5,500,000 ש״ח עלות כוללת: הון עצמי 500,000 ₪ + ריבית 1,125,000 ₪ = 1,625,000 ₪ רווח נקי: 5,500,000 – 1,625,000 = 3,875,000 ש״ח רווח ✔️ תוצאה נטו עם הלוואת ריבית־בלבד: כ־3.88 מיליון ש״ח. 🧮 טבלת סיכום תרחיש ערך דירה ב־2025 חוב שנותר הוצאות ריבית רווח נקי S&P500 – – – ≈ 1.85 מיליון רווח (מההון העצמי) נדל״ן – משכנתא שפיצר 7,000,000 0 633,000 ≈ 5.87 מיליון נדל״ן – ריבית בלבד 7,000,000 1,500,000 1,125,000 ≈ 3.88 מיליון 🧠 מסקנה ברורה אפילו עם ריבית של 3% – נדל״ן ממונף מנצח בגדול, בעיקר בזכות עליית מחירי הדירות × המינוף הגבוה. אבל ההבדל בין ריבית-בלבד (3.88M רווח) לבין שפיצר מלא (5.87M רווח) הוא ענק. וזה עוד לפני שמדברים על שחיקת ההחזר של המשכנתא או על פאקינג פטור ממס הכנסה מהשכירות (!@$!#%). _______________________________________________________________________________________________ זה קל לקחת שנה אחת ספציפית שבה מחירי הדירות לא זזו בגלל שילוב של מלחמה+ריבית, זה לא הסטנדרט במדינת ישראל שבה פשוט לא בונים מספיק. אם היא מכניסה לי כסף טוב למה שאמכור? ושוב, אתה שוכח שבישראל יש יופי של פטורים ממס בניגוד לשוק ההון. אף אחד לא אמר לעשות מכה בשבוע וחצי או לקנות דירה שבורה בדימונה. האנשים במחיר למשתכן מתים לגור בדירה שלהם, אבל מבינים את המציאות ואת הדרך לשם ב-2025. אם לא יהיה מחיר למשתכן הם פשוט ימכרו את הכליה של אבא שלהם בשביל ההון העצמי.

ומה יקרה אם ביום שאתה צריך את הכסף טראמפ מודיע על מכסים וההשקעה שלך יורדת ב-25 אחוז? קח בחשבון ש-25 אחוז אחרי עליה זה מספר יותר גדול מה-25 אחוז לפני העליה. מה עם הכנסה למשוואה של השכירות+המינוף? יש לי רווח של 0.5% על 75 אחוז מהערך שנקנה על ידי הבנק. אל תשכח. וזאת גם שנה מאוד ספציפית שבה המחירים תקועים בגלל המלחמה, לך אחורה ותראה עלייה הרבה יותר גדולה מאשר 0.5%. ההגרלה היא יופי של מדד. מי שאנטי קנייה של נדל"ן לא ישים את הכסף שלו בדירה של מחיר למשתכן, ואם כן אז הוא לא אנטי נדלן. יש 130 אלף זוגות צעירים שרוצים לקנות דירה, ויש עוד המון שלא נרשמו כי לא האמינו בסיכויים שלהם.

גם אם טראמפ יגיד כן למדינה פלסטינית, וביבי יגיד כן, ובן גביר יגיד כן, תסמוך על אבו מאזן שיגיד לא. שירשמו בטיוטה מה שבא להם זה גם ככה לא ייצא לפועל.

אני מחפש לתמוך רק באמת, כשהוא יעשה משהו טוב אפרגן לו וכשיעשה משהו רע אקלל אותו. זה מין קונספט כזה. בבחירות הבאות הוא וכל הזבל שאיתו ילכו הביתה כי הם אחראים ל1200 נרצחים ביום. אם מישהו רוצה להתבלבל מזה שיתבלבל.

קודם כל אנחנו ב2025/2026 - בכל חור אפשר למצוא לינק שייתן לך דמי ניהול נמוכים שמתקזזים עם העמלות קניה ומכירה. דבר שני - אתה לא קונה פעם אחת, אתה משקיע כל חודש סכום קטן (ששוב - מקזז לך את הדמי ניהול) וגם אם אחליט עוד 37 חודשים למכור חלק לא אצטרך לעשות שום חישוב על מה נקנה מה נמכר ושום הגשת דוח. דבר שלישי, המשקיע הישראלי הפסיבי משקיע בקרנות איריות בשקלים - לא מתעסק עם אף המרה או מט"ח. כיף. אם ככה אני מצטרף להמלצה של @sperial- תעבוד עם יועץ איכותי, יכול להיות לך משתלם להשקיע גם דרך קופ"ג להשקעה שתיתן לך קצבה חודשית פטורה ממס.