snoop90

כי הוא משכיר 20 'דירות. הפסד או רווח מהדירה ה21 לא ישנו לו כלום. כי הוא עובד משרה מלאה, מרוויח 300 שקל לשעה ואין לו זמן וכוח להתעסק בנכס הזה. כי הוא מבוגר, יש לו מספיק כסף ואין לו מספיק כוח להתעסק בזה. הוא מעדיף להשתמש בזמן שלו לדברים יותר חשובים. לא הכל נמדד בכסף. לפחות לא אצל כולם.

יצא לי לשוחח עם עו"ד אחר, לא קשור לנושא, והוא סיפר שיצא לו לשלוח דרישות שלא היו עומדות במבחן בית המשפט, אבל למרות זאת, הצד השני הסכים. שיטת מצליח על סטרואידים. הסיכון היחידי הוא שאם יש המשך לסיפור ואיך שהוא מגיעים לבית משפט, אז קל להשתמש במכתבים הללו אחד נגד שני.

@Michazzz תחזור תחזור, ה"בעיה" נפתרה. אני מרגיש שאני חייב לספר איך הכל הסתיים, לפחות נכון לעכשיו, גם בשביל שיהיה לי רפרנס וגם מכוון שזה עלול להיות מועיל לכאלו שנקלעו למצב דומה. אני מציין שוב, שהיחסים עם שלי המשכיר הם, לצערי, לא נורמטיבים וכל מה שקרה לא צריך להתרחש למשכיר \ שוכר אחר. כמו כן, חשוב לי לציין מראש שכל הפעולות נעשו בליווי ויעוץ של עו"ד בתחום נדל"ן ושילמתי לו שכר טרחה. אז כמו שרשמתי בפוסטים קודמים, בעל הדירה שאני שוכר ממנו את הדירה הודיע שהחליט למכור את הנכס, ולכן יבואו קונים פוטנציאלים לראות את הדירה בלווי הנציג שלו. נעניתי בחיוב, שיבואו מתי שנוח להם, בתנאי שאני נמצא בבית. אני תמיד זמין טלפונית, גמיש מבחינת עבודה ולא אמורה להיות בעיה. אם אני לא יכול במועד מסוים, אני מיד מציע מועד חלופי שהוא סביר לגמרי. בנוסף לכך, אם זה לא מתאים, הצעתי טווח שעות וימים קבועים מראש, כפי שהומלץ בפורום ובהרבה מקומות אחרים. למרות זאת, בעל הדירה התעקש שהוא מעוניין להכנס לדירה, גם כשאני לא נמצא ושזו היא לשון החוזה. הבהרתי לשלפי החוזה, הביקורים צריכים להתרחש בתיאום, כאשר תיאום משמעו קביעת מועדים נוחים ל2 הצדדים. כמו כן, בדקתי לעומק את העניין ובשורה תחתונה אף צד אינו רשאי לכפות מועד ביקור על הצד השני. הבהרתי למשכיר שכניסה לנכס ללא רשות מפורשת, הינה הסגת גבול ועל זה הוא הגיב לי באימוג'י של "לייק". לאחר מספר ימים, קבעתי עם נציג בעל הדירה, להראות את הדירה. הנציג הגיע, הראה את הדירה ועזב. מיד אחרי, יצאתי לעבודה ונתקלתי בנו בכניסה לבניין. שאלתי אותו אם הוא מעוניין להציג את דירה היום שוב, הוא השיב שלא, ולכן המשכתי לעבודה. לאחר כ20 דקות, השותף שלי התקשר נסער והודיע שהנציג נכנס לדירה על דעת עצמו. הוא פתח את הדלת עם המפתח שהיה לו. בעקבות המקרה, החלפנו את הצלינדר של הדלת לאחר שוידאנו עם עו"ד שהדבר אינו הפרה של סעיף שינויים במושכר. הודעתי על החלפה לבעל הדירה ואז בעל הדירה הודיע שהוא מעביר את הטיפול לעו"ד שלו. בשבוע שלאחר מכן, קיבלתנו מכתב "התראה לפני נקיטת הליכים". מכתב באורך 3 עמודים, מאוד מתלהם, עם הרבה הדגשות מיותרות, קווים תחתונים ועובדות לא מדוייקות. פשוט מביך. בפרט ציין שהתנהגות שלנו גורמת למשכיר "נזקים אדירים ובלתי הפיכים". כמו כן טען שאנחנו מונעים ומגבילים את הצגת הדירה למועדים מסויימים בניגוד ללשון החוזה. ואז הציג את הדרישות: ראשית, דרש שנציג לו את הביטוח של הדירה שהתחייבנו לעשות ע"פ חוזה. ביטוח שלא עשינו, מכיוון שבעל הדירה הודיע שלא אכפת לו. סעיף זה הינו יסודי בחוזה והפרה שלו מאפשרת ביטול של חוזה. שנית, הודיע כי שינוי צלינדר הינה הפרה של סעיף השינויים במושכר ודרש עותק של המפתח. שלישית, דרש להציג את הדירה ללא שום התנאיה, כלומר גם כאשר אני לא נמצא. בין היתר, טען בצורה מאוד מעוותת, שזה אשמתי שנציג בעל הדירה, נכנס לדירה על דעת עצמו. העברתי את המכתב לעו"ד שלי, הוא הדריך אותי לרכוש את הביטוח ולהגיב בצורה תמציתית וקצרה - להציג את הפוליסה שרכשתי, להבהיר כי החלפחת הצלינדר נעשתה בעקבות הכניסה ללא רשות, ולהדגיש שהצגת הדירה תעשה בתאום מראש, במועדים שנוחים ל2 הצדדים. לאחר מכן קיבלנו מכתב נוסף, שבו העו"ד של המשכיר מודיע כי בעקבות ההפרות שלנו, הם מבטלים את החוזה ודורשים לפנות את הנכס. העברתי את המכתב לעו"ד שלי והוא המליץ לי לקבל יצוג. הסכמתי והעברתי לו את כל החומרים. לאחר כשבוע, העו"ד שלי שלח מכתב לעו"ד של המשכיר וטען כי: ההתנהגות של המשכיר הינה התנכלות, כנראה במטרה למכור את הנכנס ריק מדיירים או להשכיר במחיר גבוהה יותר. הכניסה של נציג בעל הדירה, הינה הסגת גבול ואנו שומרים לעצמינו את הזכות להגיש תלונה במשטרה. עניין הביטוח לא הטריד את בעל הדירה 3 שנים והוסדר ברגע שעלתה הטענה. החלפת צלינדר, אינה הפרה של החוזה, שכן נעשתה מחוסר ברירה והצלינדר המקורי נמצא ברשותינו ויוחזר בתום החוזה. כמו כן, הבהיר את עניין הצגת הדירה ואופן ההצגה, כלומר רק כאשר אנו נמצאים בה. ולסיום - ביטול החוזה בעצם מהווה הפרה של החוזה. אז נכון לעכשיו קיבלתי שקט תעשייתי והסאגה הזאת נגמרה.

זה יוצר פילוג. נניח יש מקום אחד, 3 מתמודדים ו10 מצביעים: אתה: מעוניין שמתמודד מס' 1 ינצח. פחות מעוניין במתמודד מס' 2. ושונא ממש את מתמודד מס' 3. מה שעלול לקרות - מתמודד 1 מקבל 3 קולות. מתמודד 2 מקבל 3 קולות. מתמודד 3 מקבל 4 קולות. מי שנבחר לא מייצג 60% מהאוכלוסיה. לפעמים עדיף להצביע עבור מי שלא בהכרח מייצג אותך לגמרי, במיוחד אם יש לו סיכוי סביר לנצח.

לדעתי זה תופס לא רק עבור פוליטיקאים.

@ArikB השתתפתי בדיון ההוא. ההודעות שלי התיישנו כמו חלב.

ניסיתי להמנע מלהביא קונטקסט, כי מן הסתם שאספר מהפרספקטיבה שלי. אני השוכר. הייתי מעדיף להפרד מהמשכיר הזה, אבל הדירה מעולה, נשאר לי שנה וחצי בחוזה ואני לא מעוניין לחפש ולעבור דירה עכשיו. התקשורת עם המשכיר רעה, חד משמעית ואין בזה ספק. זה התחיל מזה שבתום החוזה הקודם לא הכיר באפשרות של האופציה וניסה להעלות את המחיר. הטענה שלו היתה שהחיים לא הוגנים כשהטענה שלי היתה "שחתמנו ביחד על החוזה, אז בבקשה תכבד אותו". בסוף כפיתי עליו לכבד את החוזה, שזה ביטוי מוזר מבחינתי, איך אפשר לכפות על בן אדם את מה שהסכים לעשות מלכתחילה? עכשיו החליט למכור את הדירה. הדרישה היחידה שלי שלא יראה את הבית כשאני לא נמצא. ביררתי ואני רואה בין השורות בהודעות כאן, שזו בקשה לגיטימית. אני נמצא בדירה בכל יום, מבחינתי שיקבע מהיום להיום. אני גם יכול לעבוד מהבית ולצאת לעבודה מאוחר יותר או לחזור מוקדם יותר. מצד שני, יש מועדים שלא מסתדרים ואני מציע מועדים חלופיים. ניסיתי גם מראש לתת טווחי זמן שבהם תמיד אפשר לבוא להראות את הדירה. הוא רוצה להודיע לפחות 24 שעות מראש על הביקור ולהכנס לדירה, אפילו אם אני לא נמצא. לי מאוד חשוב להקפיד על החוזה בתום לב ואני שובר את הראש, האם הדרישה שלו ברוח החוזה ולגיטימית. לכן גם בפורום שאלתי את השאלה בלי לתת את הקונטקסט, כדי לא לקבל תשובות מוטות.

חברים אני מתנצל, אבל אני לא מבין. נניח שהמשכיר רוצה להיכנס לדירה בעוד שבוע, ביום ראשון בשעה 9 בבוקר. זמן התראה שהוא סביר לכל הדעות, אבל לשוכר לא מתאים, כי הוא עובד, אז השוכר מציע 7 בערב. האם זו הפרת חוזה?

זה סעיף מאוד סטנדרטי - קיים בחוזה של תל אביב, בניסוח טיפה שונה. אבל השאלה פחות לגבי המילה "סביר", אלא לגבי המילה "תאום". אם תאום התקיים - כנראה למילה סביר תהיה פחות משמעות. אגב, אני מפרש את המילה סביר ביחס לשעות הביקור - כלומר בין 9 בבוקר ל9 בערב. הופתעתי מהפירוש האחר, שהוא ביחס למרווח זמן בין ההודעה לכניסה לנכס.

@DareDevil ע"פ חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו סעיף 7ב (ב) אין נכנסים לרשות היחיד של אדם שלא בהסכמתו.

שלום לפורום כל יודע! זה נוסח הסעיף: מצד אחד השוכר מחוייב להרשות למשכיר להכנס לדירה בכל זמן סביר. מצד שני רשום בתאום מראש. מהמילה "תאום" משתמע שהזמן צריך להיות מקובל על 2 הצדדים. המשכיר מעונין להכנס לדירה ביום ראשון בשעה 9 בבוקר, זמן שלא נוח לשוכר והוא (השוכר) מסרב ומבקש זמן אחר. האם זו הפרת חוזה? הרי שהשוכר לא עמד בתחייבות "להרשות ביקור בכל זמן סביר".

זה כל העניין. אחד לא גורע מהשני. אפשר לילמוד את התחום וגם להשתמש ביועץ. החומרים שיש באינטרנט הם מעולים. למדת בעצמך הכל, הרכבת תכנית לעצמך ויצאת לדרך - מעולה. מי מבקר אותך? מי בודק שעשית את כל החישובים נכון? אולי קיים ידע שאתה לא מודע אליו שיכול לשפר את הריביות שתקבל. תחשוב על צוות של 2 עובדים - ג'וניור וסיניור שעובדים על תכנית ביחד. זאת לא תחרות. אני חושב שדרך פעולה צריכה להיות כזאת: 1. אתה מרכיב תכנית, עושה חישובים ומגבש את כל המספרים ומסלולים. 2. קובע פגישה עם מספר יועצים - פגישה ראשונה חינם וללא התחייבות. 3. מציג את התכנית - הם חווים את דעתם ומבקרים אותה. הם מציגים יתרונות, חסרונות ומציעים שיפורים. 4. התחברת ליועץ? תמשיך איתו. שנאת את כולם? הגעת למסקנה שהם אפסים לא מועילים, אז עשה זאת בעצמך. כלומר לא להיות מקובע על דרך אחת או אחרת.

אז מבחינת הבנק, אם ברשותך נכס שאתה יכול ועלול להשכיר, אתה רשאי לרשום את זה כהכנסה, אפילו אם בפועל אתה לא עושה את זה ולא תעשה את זה.

אני חושב שזה עניין בירוקרטי בלבד, עקרונית ברגע שקיבלת אישור אחד זה מספיק. אבל בכל בנק צריך לקבל אותו מחדש כדי לקבוע פגישה ראשונה. כל קבלת אישור זאת שיחת טלפון עם המוקד של בנק משכנתאות ואז נראה לי מקבלים תשובה אחרי כמה ימים, אפילו אם יש לך אישור אחד ביד. אני כן חושב שזה ערך, בסופו של יום, בן אדם ביצע את הפעולה הזאת הרבה שנים באופן מקצועי, לכן הפעולות שלה יהיו יותר מדוייקות ויעילות. תחשוב על אינטסיטלטור עם 30 שנות ניסיון, אתה והוא תצליחו לעשות את אותן העבודות. רק שהוא יעשה הרבה יותר מהר ועם הרבה פחות טעויות. כשאני לקחתי את המשכנתא הראשונה שלי, היה צריך להגיע לסניף להציג את ההצעה המתחרה. לא הכרתי שיש אפשרות לעשות את זה במיילים, אז חידשת לי. כן. היה לי קושי לחשב הכנסה חודשית פנויה. לצורך העניין אם אני שוכר דירה, אז לא צריך לחשב את דמי השכירות כהוצאה קבועות. כמו כן, המשכורת אצלי משתנה מחודש לחודש בצורה משמעותית, לכן לקחנו ממוצע משכורות שנתי. אני תמיד חשבתי שהבנק מתחשב רק ב3 חודשים אחרונים. עוד משהו שקופץ לי לראש - התכוונתי להשכיר דירה שברשותי ולא ידעתי האם אני יכול לרשום את זה הכנסה או שמבחינת הבנק זה לא נחשב. לא הייתי מגיע להצעה טובה יותר רק בגלל סיבות בירוקרטיות. קיבלתי רושם שצריך להתעסק בהרבה דברים שוליים עד שמגיעים ללב העניין, מה שכולם מדברים עליו. זה מעיק במיוחד גם כשיש תאריכים מוגדרים בחוזה שאליהם אתה מחוייב.

אני מבין טיפה במשכתנאות ובכל זאת לקחתי יועצת. הערך שהיא הביאה הוא עצום: 1. היתה לה גישה לתוכנה שמחוברת לכל הבנקים ומאפשרת לקבל אישור עיקרוני מכולם במקביל - לא היתה צריכה להתקשר לאף אחד. 2. ספציפית היועצת שלי, היה לה נסיון של 30+ שנות בתחום והיא היתה מנהלת סניף משכנתאות בעברה. 3. היו לה קשרים בכל הבנקים ובכל הסניפים. היא יכלה לקבוע פגישה עם מנהלי הסניף תוך יום-יומיים. כשאני ניסיתי לקבוע פגישה בעצמי, התקשתי לקבוע לעוד שבוע בסניף בודד. אז למרות שאני מבין במשכנתאות ויכול להשוות בין הצעות, לא יכולתי לקבל אותן כי לקבוע פגישות היה סיוט. 4. היא הביאה המון ידע, מילאה את החורים בהבנה שהיו לי, ודיי עשתה ממני ילד (אפילו שקראתי את כל הפוסטים של משכנתאמן, הסולידית, ואני מכיר את ההרצאות של אור). 5. היא הכירה את כל השמאים וידע להמליץ על איזה שווה לבחור וממי להתרחק. 6. לסיום - היא קיבלה מספר הצעות ממספר בנקים, סחטה חלקי אחוזים אחרונים וכל מה שנדרש ממני זה להגיע לפגישה אחת בבנק ולחתום. אני מאוד מרוצה מהחלטה הזאת, אבל מסתייג מלהמליץ באופן גורף, דיי בטוח שיש יועצים ברמות שונות בתחום.

כלומר, אם המשכיר שלך יפעיל את הסעיף, אתה תפעיל את הסעיף אצל השוכר כדי שאתה תוכל לגור בנכס?

קודם כל זאת תביעה קטנה. כלומר לא צריך עו"ד וגם צד שני לא יכול להיות מיוצג ע"י עורך דין. מה שכן, אפשר להעזר בעו"ד להכין כתב תביעה. אמור להיות לך חוזה שחתמתם מול החברה, בחוזה מפורטות כל החובות שלו. אתה יכול לצרף אותו לכתב תביעה. כמו כן תבקש פירוט הוצאות (יכול להיות שלא תקבל, אבל שיהיה מתועד שביקשת) על מה קיבלתם מכתב התראה? ג.נ. אני לא עורך דין.

באילו סכומים מדובר? אפילו אם יש עילה משפטית, לא בטוח שההתעסקות בזה תהיה שווה את המאמץ. הייתי אומר לך להייעץ עם עו"ד, אבל יש סיכוי שההתייעצות תעלה יותר מהחוב.

עם הגינות בסיסית אתה לא הולך לבית משפט. החולצות הללו זה אירוע נקודתי, עוד שבוע אף אחד לא יזכור אותן. מה זה לא לפנות סתם? כל פינוי שלא נובע מהפרה יסודית של ההסכם, הוא פינוי סתמי. אז אני חוזר שוב על מה שרשמתי בעמוד קודם - בעל הדירה שאני שוכר ממנו, רצה להעלות לי את שכר הדירה בפחות מ200 שקל, למרות שהיתה אופציה בחוזה. הוא סירב לכבד את האופציה ומיהר להביא אנשים לראות את הדירה. האירוע נפסק ברגע שהבהרתי לו שאני מערב עו"ד. אם בחוזה שלי היו את הסעיפים הללו - הוא היה מפנה בוודאות, כי הוא כבר רצה לפנות אותי בלעדהם. אני לא חושב שזה עניין של הגינות, אלא יותר עניין של חוסר הבנה של חוזה ושל הסעיפים בו. ברור! כי האירוע עבור בעל הדירה הוא פשוט. לעומת זאת עבור שוכרים - לעבור דירה זה אירוע מאוד מורכב. לכן הדיירים ישתמשו בסעיף רק כשאין ברירה, אבל גם אז כל מה שהם יחסכו זה חיפוש דייר חלופי.

@MiniMiz3r אז רוב האנשים עוברים דירה בקיץ ודווקא השוכר עבר לא בקיץ, מקרה קצה. הדבר הכי חמור שיקרה זה שבעל הנכס לא ימצא דיירים חדשים תוך 60 יום ולכן הנכס לא יניב רווחים ואף יגרור הוצאות (ארנונה ועד בית וכ"ד). מה יעשה שוכר שלא מצא דירה תוך 90 יום?

@MiniMiz3r אני חושב שהרבה יותר קל למצוא דייר חלופי תוך 60 יום מאשר למצוא דירה חדשה תוך 90 יום, לארוז ולעבור ואם מדובר במשפחה עם ילדים - אז בכלל. אני מסביר שוב - הסעיף הזה מסרס את שאר החוזה. כל חוסר הסכמה עלול להסתיים בהפעלתו. בעל דירה עלול לדרוש ממך לפנות את הדירה מכל סיבה ולא בגלל הפרה יסודית של החוזה. המשכיר לא חייב להכניס אותו. השוכר חותם על חוזה במלואו. אם בעל הבית לא מסכים להסיר את הסעיף הזה, אז אי אפשר לא לחתום עליו. זה בדיוק ההפך מגידור סיכונים. בעל הבית שיכול להוציא אותך מהנכס תוך 90 יום בלי סיבה - זה סיכון מטורף. שאלה אליך - בעל הדירה רוצה להעלות שכ"ד באמצע החוזה. אתה מן הסתם לא מסכים, כי חתמתם על סכום מסויים עד תאריך מסויים. יום למחורת - הוא דורש שתתפנה, ללא סיבה. אתה איפלו לא יכול לתבוע אותו, כי הוא עשה הכל כדין. איפה הסימטריה? איפה גידור סיכונים? זה לא נכון. כל מה שצריך זה למצוא שוכר חלופי, אם בעל הבית יכול לעשות את זה, גם אני אוכל. בתור שוכר ומשכיר, הרבה יותר קל לי למצוא שוכרים מאשר למצוא בית, לארוז ולעבור.

אז משלמים מדמי אבטלה, חסכונות, קופת גמל - קצת אחריות כלכלית, מה הוא היה עושה אם היה נקלע למצב הזה והיתה לו משכנתא על הראש או כל הלוואה אחרת? לא על זה הדיון. הדבר יחידי שטוב בסעיפים הללו, הוא שהם באים ביחד. אחרת זה לא תקף. הטענה שלי היא שהסעיפים הללו לא טובים לשוכר ומעולים למשכיר, אפילו שלכאורה יש סימטריה.

@asix התוצאה הראשונה בגוגל: ההדגשה שלי. המשכיר יכול למכור את הנכס גם כשהוא מושכר, בתנאי שמצא משכיר אחר שיכנס לנעליו. הסעיפים הללו מנוולים את שאר החוזה - לתאריך סיום החוזה אין משמעות, כי כל צד רשאי לבטל קודם, בכפוף למתן התראה. שוכר שחתם שנתיים חוזה + אופציה, מבחינתו אלו 4 שנים שבהם הוא לא צריך לדאוג למגורים, אבל כשמכיניסים את הסעיפים הללו - זה כבר מסורס. גם אין משמעות לכל התחייבות אחרת - אם המשכיר לא מעוניין לכבד את האופציה (כמו שקרה לי), הוא יכול להפעיל את הסעיף הזה בלי נימוק(!). לגבי מציאת דייר חליפי וביטול דרישה זו - זאת לא הטבה, אם אתה שוכר דירה ממוצעת במחיר ממוצע, לא תהיה בעיה למצוא שוכר חליפי. אם אתה דואג לגבי "מקובל ע"י משכיר", למשכיר צריכה להיות סיבה טובה לפסול שוכר, כזאת שתעמוד במבחן של בית משפט.

@asix @DareDevil ככל שאני חושב על זה, אז דעתי היא שהסעיפים האלה צריכים להיות לא חוקיים ואני אסביר: שוכר רשאי לצאת מהחוזה אם: 1. מצא שוכר אחר שמוכן להכנס לנעליו - תמיד, אפילו אם לא צויין בחוזה. 2. הדירה הפכה להיות ללא ראוייה למגורים. לעומת זאת, המשכיר רשאי לפנות את השוכר אם: 1. החוזה נגמר 2. התרחשה הפרה יסודית של החוזה. ההפרות היסודיות מפורטות מראש. כשמוסיפים את 2 הסעיפים המדוברים: ההטבה לשוכר היא שלא צריך למצוא דייר חלופי. לעומת זאת, ההטבה למשכיר שהוא רשאי לפנות את השוכר מכל סיבה ואף בלי סיבה.