מחיר למשתכן - אפשר בבקשה טיפים/המלצות?

[MZN]

אם תסתכל על מחירי הדירות בפריפריה המעפנה שאני גר בא, אפשר להגיד שזה כבר עכשיו בערך פי 2~1.5 בעשור.. ואז מה קורה? הזוג הצעיר קונה דירה שאין לו קמצוץ של יכולת לקנות עם משכנתא מפחידה.. 
עם מה שאור הציע לפחות לזוגות הצעירים היה כסף להתחרות במחירים האלה... יכול להיות שזה פשוט היה מעלה אותם עוד יותר, לא יודע, לא מבין גדול.. 

[D_D]

בתאריך 4.7.2022 בשעה 13:45, m3x7r3m3 כתב:

 

כל האיזור הזה נקרא מתחם C, ונעמי שמר / שבזי זה מרכז מתחם C - גם בציר ה-X וגם בציר ה-Y.

 

זה יהיה מתחם מאוד מבוקש בעתיד לדעתי, מתחם B הצמוד (מהצד השני של רחוב חיים הרצוג) כבר נהנה מעליית מחירים מטאורית, חלק מהדירות עלו ביותר מפי 2.

גם מבחינת שכירות זה מקום מאוד מבוקש היום (כשאני עברתי זה לא היה כזה מבוקש לשכירות, זה היה שוק של שוכרים היום שוק של משכירים).

 

דירת 4 חדרים לשכירות עוברת את ה-5K בחודש לרוב, דירת 5 חדרים גם עוברת 5.5K.

 

מבחינת תשתיות זה חדש לגמרי - הבתי ספר במתחם C הם עדיין "צומחים", הפארקים וכו' חדשים וכו' וכו'.

אגב כרגע כל מתחם C (חיים הרצוג בצפון, בן גוריון במזרח ודרום, גולדה מאיר במערב) הוא ריק לחלוטין, וכולו מיועד להיות בנוי.

זה אומר שיש מצב שיהיו כמה שנים של חיים עם מלא אתרי בנייה מסביב

 

למה לא מימשנו זכאות? כי ראינו שלא קורה עם זה כלום וגם העדפנו להישאר בראש העין.

קנינו ממש לפני עליית המחירים המטאורית של השנה האחרונה.

 

אגב אחד ה-Benefits שם זה שתהיה שכן של @איציק נ., קצת יותר רחוק יש את @lanosforce ואת @zaf ובערך 10 דקות נסיעה משם אני גר.

יש סיכוי סביר שתאהבו את המקום ותעדיפו להשתקע דווקא בראש העין. זה מה שקרה לנו.

 

 

כי לא רציתי לגור בראשון, ואחרי כמעט שנתיים רק הגישו תוכניות שאושרו חלקית.

אגב השכונה בראשון הייתה אמורה להיות חדשה לגמרי קרוב לכביש 40, לא לגמרי מקום אופטימלי לדעתי. וגם אי אפשר לדעת איך תהיה השכונה.

 

והעדפתי לקנות לפני עליית המחירים, במקום שאני רוצה לחיות בו.

 

התוכנית המקורית הייתה לקנות בראשון, להשכיר ולשכור, ואז למכור ולקנות בראש העין.

אבל העלייה שיבשה את כל התוכנית הזו, גם עליית מחירי השכירות המטורפת בראש העין הוסיפה לזה.

אז העדפתי לחשב מסלול מחדש.

קראתי שיהיה בעיה עם מתן היתרי בנייה כי העירייה עושה כיפופי ידיים עם המדינה בנוגע לתחבורה ציבורית / תחנת רכבת נוספת וכו'.

ידוע לך משהו על זה?

[m3x7r3m3]

לפני שעתיים, Night Driver כתב:

ברור שלא יוציא גרוש מהכיס.

 

אני פשוט מסתכל על פרוייקטים של כ 100 דירות בעלות ממוצעת של כ 1.7 לדירה שטורחים לפרסם בטלויזיה, בשלטי חוצות ובכל פינה אפשרית. אלה סכומי עתק שמגולגלים על הרוכש והסיבה שהם מרשים לעצמם כזה שיווק היא שיש להם מספיק שוליים בפרוייקט ועדיין זה מעמיס לפחות 100,000 על כל יחידת דיור.

 

לגבי הקרקעות כבר אמרתי שצריך לשחרר יותר. כשיהיה היצע מספיק גדול גם הסכומים שהקבלנים ישלמו ירדו (ובכלל אני חושב שהתכנית שליברמן רצה לעשות של מחיר לילחידת דיור ולא לקרקע כשהנמוך זוכה זה הפיתרון הכי נכון). בנוסף צריך לחייב סיום בניה תוך X זמן כדי לעצור את הסיפסור ואגירת הקרקעות.

 

בינתיים פרסומים בטלוויזיה ושלטי חוצות הם לפרוייקטים בת"א-ר"ג-גבעתיים.

ממש לא Bread & Butter וגם לא במחירים של 1.7.

 

פרסום באינטרנט עולה מעט יחסית.

[sperial]

לפני שעתיים, MZN כתב:

, כשרוב בעלי הקרקעות במדינה הם עובדי מדינה,

אתה יכול להביא סימוכין לשטות הזו?

[Gosser1860]

לפני 13 דקות, sperial כתב:

אתה יכול להביא סימוכין לשטות הזו?

סימוכין בדיוק לזה אין לי. אבל בקרב בעלי דיור להשקעה, המגזר הציבורי מיוצג פי 2 ביחס לגודלו:

נתונים על פי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.

 

מקור: https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rkipixW9d

[sperial]

מגזר ציבורי =/= עובדי מדינה

 

דירות להשקעה =/= קרקעות.

 

ודרך אגב, לפי נתרשים הזה, עובדי מגזרים עם הכנסות הרבה יותר גבוהות לא משקיעים בדירות. במה הם משקיעים ולמה? שאלה מצויינת. לפחות כאן אין תשובה.

 

עריכה: אני סקרן מה ההגדרה של "משקיע". איך הגדירו משקי בית השייכים ליותר ממגזר אחד. לכמה מאותם רוכשים ירושות או מקורות הכנסה נוספים, יש עוד הרבה שאלות. בקיצור, כמו דו"ח השכר שפורסם היום, נראה כמו lies - damned lies - statistics

עריכה אחרונה ב-6 ליולי, 2022 על ידי sperial

[MZN]

לפני 30 דקות, sperial כתב:

אתה יכול להביא סימוכין לשטות הזו?

סליחה סליחה התכוונתי בידיוק למה שGosser כתב, כמובן שלא לקרקעות.

[Night Driver]

לפני שעה, m3x7r3m3 כתב:

 

בינתיים פרסומים בטלוויזיה ושלטי חוצות הם לפרוייקטים בת"א-ר"ג-גבעתיים.

ממש לא Bread & Butter וגם לא במחירים של 1.7.

 

פרסום באינטרנט עולה מעט יחסית.

אני מדברהעל פרוייקט פה באשקלון שפרסם לפני שנתיים. דירות התחילו מ 1.3 והגיעו עד 2.2 לפנטהאוז.

 

עריכה: אני מדבר על שלטי חוצות ופרסום בטלויזיה.

עיתןנות כתובה ודיגיטל זה גרושים.

עריכה אחרונה ב-6 ליולי, 2022 על ידי Night Driver

[m3x7r3m3]

בחיי שלא ראיתי פרסום לדירות בטלוויזיה לפרוייקט באשקלון 🤣

ראיתי בת"א, ר"ג, גבעתיים, ולפעמים יש פרוייקטים מחוץ למשולש הזה שמפורסמים כי קשה למכור אותם (מישהו זוכר את הפרסומת שעשה ישראל קטורזה לשכונה עם שם מגניב 15 דקות מת"א שמסתבר שזו שכונה ברמלה?).

 

אבל פרוייקטים של Bread & Butter ממש לא מגיעים לפרסומים כאלה, לכל היותר פרסומים במדלן ופרסומות של גוגל.

[iluxxxa]

להגיד שכל מי שזוכה במחיר למשתכן בדירה בפרפריה הופך אוטומטית למשקיע בחסות המדינה זה קצת לא נכון.

 

קודם כל, בכל פרוייקט יש הקצאה של דירות לבני מקום, רובם בוחרים לעבור לגור בדירות אלו. כי הם כבר גרים ומכירים את האיזור, עוזבים את הדירה המעופשת שלהם בשכירות ועוברים לביניין חדש.

שנית, דוגמא מהפרוייקט שאני זכיתי בו (במחוז חיפה, ממש לא מרכז העניינים) - השיח הכללי בקבוצת הזכיה של וואטסאפ שהרוב רכשו על מנת להתגורר בדירות אלה. כך גם אני.

 

 

לדעתי הפרוייקט הזה עזר להרבה זוגות ומשפחות צעירות לשבור את מעגל השכירות האינסופי, ובמחיר שפוי יחסית, שבלי זה לא היו מגיעים לדירה משלהם אף פעם.

[MZN]

לפני 22 דקות, iluxxxa כתב:

להגיד שכל מי שזוכה במחיר למשתכן בדירה בפרפריה הופך אוטומטית למשקיע בחסות המדינה זה קצת לא נכון.

 

קודם כל, בכל פרוייקט יש הקצאה של דירות לבני מקום, רובם בוחרים לעבור לגור בדירות אלו. כי הם כבר גרים ומכירים את האיזור, עוזבים את הדירה המעופשת שלהם בשכירות ועוברים לביניין חדש.

שנית, דוגמא מהפרוייקט שאני זכיתי בו (במחוז חיפה, ממש לא מרכז העניינים) - השיח הכללי בקבוצת הזכיה של וואטסאפ שהרוב רכשו על מנת להתגורר בדירות אלה. כך גם אני.

 

 

לדעתי הפרוייקט הזה עזר להרבה זוגות ומשפחות צעירות לשבור את מעגל השכירות האינסופי, ובמחיר שפוי יחסית, שבלי זה לא היו מגיעים לדירה משלהם אף פעם.

אני פשוט לא מבין מה המטרה האמיתית של הפרויקט הזה.. זוגות צעירים? אם כך, למה לא להגביל את גיל המשתתפים?
יתרה מזאת, מה יעזור לזוג צעיר מקריית שמונה לזכות בדירה בדימונה? זה פשוט מתכון לגרום לכך שאנשים שלא באמת צריכים את זה יזכו.. 
לא יודע, נראה לי שיש אופציות הרבה יותר טובות מהאופציה הזו, וגם אם זו האופציה הכי טובה - זה פשוט מביך בתור מדינה לפתור בעיה של דור שלם בעזרת הגרלות.. אולי שפשוט ישלחו אותנו למלא לוטו? 

[laplug]

שתי הסנט שלי (לא לגבי השאלה המוסרית של מחיר למשתכן אלא לגבי מה שה שהפות"ש שאל)

 

1. אני אישית התחלתי להשתתף לפני הרבה שנים ותמיד הייתי משתתף רק איפה שאני באמת רוצה לחיות או במקומות שאני יודע שיש ביקוש- אין מה לעשות עם דירה בדימונה מבחינתי (לא מבחינת לגור ולא מבחינת להשכיר). לא זכיתי בהמון הגרלות, אך לבסוף, בינואר 2019 ב"ה זכיתי בירושלים (איפה שגרתי באותה עת). במשך שנתיים בכלל לא דיברו איתי, אבל יום אחד העסק התחיל להתגלל (הקבלן קיבל היתר בניה) וישר זימנו אותנו לבחור דירה, מטבח, שיש וכו. הדירה אמורה להיות בנויה בסוף השנה הבאה.
2. אני חושב שזאת עיסקת חייך ואסור בשום אופן לוותר על זה. אני משלם 14500~ למטר בפרוייקט הזה, בזמן שהדירות באותה שכונה עולות בערך 25000~ למטר- תעשה את החשבון. גם אם נותנים לך דירה של 3 חדרים- תקח. זאת מתנה שאסור להפסיד (לפי דעתי)
3. לא היה אכפת לי לחכות, לאן יש לי למהר? מביאים לי מיליון ש"ח מתנה- אני לוקח, גם אם אצטרך לחכות כמה שנים (למה אני משלם מעל 10K שח מס הכנסה כל חודש?)
4. בקשר למדד הבניה וכו- תשקיע 10K ש"ח (במידה ואתה הולך על זה) ותקח יועץ משכנתא. הוא יסדר לך הנחות טובות בשכנתא ויתן לך טיפים בכללי. אני למשל שילמתי את כל המחיר בחודש הראשון של הקניה ע"מ לא לשלם איזה 100K תשואות בניה במהלך השנים. כמו כן, לקחתי גרייס במשכנתא עד שאני אקבל את הדירה - ורק אז אני אתחיל לשלם את המחיר המלא (כשאני אתחיל להשכיר). בקיצר- תיקח איש מקצוע שילווה אותך בתהליך הרכישה- ה10K ש"ח יכולים לחסוך לך 200-300K בעתיד
5. בקשר לקבלנים, תעשה גוגל ותחפש כתבות רישמיות ותביעות יצוגיות- למשל היו כל מיני כתבות בזמנו על גינדי- אז כשהיה פרוייקט שלהם, לא השתתפתי.
6. לא יודע אם אתה יודע (לא יודע אם זה עדיין רלוונטי עם התוכנית החדשה)- אבל עד 1800000 (ערך דירה) אתה יכל לקחת עד 90% משכנתא- מעל זה, זה כבר נהיה מקסימום 70% (נדמה לי). 90% משכנתא זה הרבה, אבל אם אתה מתכנן למכוןר לאחר 7 שנים (או 5 מקבלת מפתח) אז זה אמור לחזור אליך תוך כמה שנים.
7. עוד דבר, אם יש לך קרן השתלמות והיא מניבה תשואה טובה, אתה יכל לקחת הלוואה מהקרן השתלמות בריבית נמוכה או בלי ריבית במקום להתשמש בה. ואז למשל לאחר 7 שנים להחזיר 200K בזמן שהקרן השתלמות שלך תתנפח פי כמה בגלל ריבית דריבית - אתה יכל לעשות חישוב פה כמה הקרן השתלמות שלך תהיה שווה בעוד 7 שנים https://www.profity.co.il/ribit-deribit

אלו הטיפים שלי- אף אחד לא חייב להסכים ואין לי כח לוויכוחים איסופיים היום- אני צריך לעבוד

עריכה אחרונה ב-7 ליולי, 2022 על ידי laplug

[omricn]

לפני 31 דקות, laplug כתב:

אתה יכל לקחת עד 90% משכנתא

מה?...

[laplug]

תקרא פה https://mashcantaman.co.il/מחיר-למשתכן/משכנתא-מחיר-למשתכן/

[iluxxxa]

לפני כשעה, MZN כתב:

אני פשוט לא מבין מה המטרה האמיתית של הפרויקט הזה.. זוגות צעירים? אם כך, למה לא להגביל את גיל המשתתפים?

למה להגביל? מכיר משפחה בני 40+ שזכו באחלה דירה בעיר מגוריהם שמתאימה בול לצרכים שלהם. הם עוברים אליה בעוד מס׳ חודשים והולכים לשלם משכנתא שהיא נמוכה במאות שקלים ממה שהם משלמים היום שכירות על דירה פחות טובה.
יתרה מזאת, מה יעזור לזוג צעיר מקריית שמונה לזכות בדירה בדימונה? זה פשוט מתכון לגרום לכך שאנשים שלא באמת צריכים את זה יזכו.. 

אף אחד לא מכריח את הזוג הצעיר הזה להרשם להגרלות בדימונה. ואף אחד גם לא יודע מה התוכניות שלהם. נתנו להם אפשרות - ושכל אחד שיעשה את השיקולים שלו.