מחיר למשתכן - אפשר בבקשה טיפים/המלצות?

[Gosser1860]

9-10 אש"ח למ"ר.

בהתאמה למדד 12 אש"ח.

עריכה אחרונה ב-5 ליולי, 2022 על ידי Gosser1860

[oryo]

לפני 5 שעות, - XM - כתב:

@oryo

זה כמו דמוקרטיה, שיטה מאוד גרועה אבל טובה מהשאר..

מה התחליף?

נשים שניה בצד את הפתרון האמיתי (הורדת חסמי בניה). 

 

אם אתה מחפש פתרון מהיר יותר, אז האלמנט המרכזי אמור להיות שהדירה צריכה להיות לשימוש אישי (מגורים), וההתערבות במחירים עצמם צריכה להיות מינורית. בשליפה מהמותן: 

* המדינה נותנת הלוואת גישור בתנאים נוחים וחסומה בזמן אשר צריכה החזר מיידי אם עוברים מהנכס. (סיוע בבניית הון עצמי) 

* המדינה נותנת זיכוי במס הכנסה כנגד ריבית המשכנתא לנכס מגורים

* המדינה נותנת למפתח זיכוי מס על רווחי הון כנגד דירות שנמכרו למגורים 

 

אף אחת מהתכניות האלו לא טובה כמו הפתרון הארוך טווח והנכון (הורדת חסמים), ואני בטוח שיש בהן כשלים רבים, אבל אני גם די בטוח שהן עדיפות על לוטו דירות שרירותי במימוש הנוכחי שלו. כרגע התכנית בנויה כהנחה לרכישת דירה לכל שימוש עבור אנשים שיש להם כבר מספיק הון עצמי, על חשבון כלל האנשים. התכנית הזו כ"כ מטומטמת שזה ממיס לי תאי מח ואני אשכרה מגיב עליה - כנראה לא בגלל התכנית עצמה אלא זה שרבים בציבור נותנים קרדיט לפופוליסטים שיצרו אותה במקום לדרוש מהם דין וחשבון. בלי להבין את שורש הבעיה לעולם לא יהיה ניתן אפילו להתחיל לחשוב על תיקון. 

[Night Driver]

לשוק בארץ יש עוד בעיה שהיא הבעלות על הקרקע. רוב הקרקע לבנייה נמצאת בבעלות המדינה ומשווקת על ידה לכל המרבה במחיר.

[m3x7r3m3]

לפני 46 דקות, Gosser1860 כתב:

9-10 אש"ח למ"ר.

בהתאמה למדד 12 אש"ח.

 

מחירים מעולים

[- XM -]

לפני 57 דקות, Gosser1860 כתב:

9-10 אש"ח למ"ר.

בהתאמה למדד 12 אש"ח.

ברוב ההגרלות המדד מתחיל לצבור רק מחתימת חוזה, כך שהמחיר הוא 9-10.

[ניקו פ.]

תודה לכל מי שהגיבו. מודה על כל טיפ ודעה.

 

בתאריך 5.7.2022 בשעה 07:19, oryo כתב:

מתי אפשר לחטוף את השרשור ולדון בעד כמה התכנית הזו היא מטומטמת עובדתית - בהינתן שכ״כ הרבה אנשים רוכשים דירות *להשקעה* בסבסוד ציבורי?

אשכרה לוקחים לכם את כספי המסים ומממנים לאנשים שכבר יש להם עשרות/מאות אלפי שקלים דירות להשקעה, וקוראים לזה ״חברתי״. 

 

(למען הסר ספק: אין כאן פרומיל של ביקורת כלפי ניקו או כל משתמש אחר, הממשלה מציע לאזרח סובסידיה, כל אזרח סביר ייקח. הביקורת היא כלפי המדיניות בלבד)

תראה, זו לא באמת השקעה.

אם הייתה דירה במקום שבו אני רוצה לגור בהגרלה הנוכחית, אז היא הייתה משמשת אותי למגורים. סתם לדוגמה, בהגרלות קודמות היה רעננה שזה מצוין לי. בבאה תהיה רמת השרון שזה אחלה. 

היות ואין לי אפשרות לרכוש דירה למגורים היכן שאני רוצה נטו בגלל מה שנפתח בהגרלות, אז התכנון הוא לקנות את הדירה הזו כגשר, כדי שיהיה משהו ביד, ואז לשדרג לאן שנרצה. בינתיים היא פשוט תתקזז ראש בראש עם השכירות שאני גר בה.

אז אני לא רואה את זה כמימון השקעה במובן הישיר שלה זה. המדינה אומרת לי "קח סיכוי לעזרה בדירה ראשונה". מה אתה עושה איתה זו כבר בעיה שלך. מצד שני זה גם לא לגמרי נכון כי היא אוסרת עליי למכור אותה מספר לא מועט של שנים, בדיוק כדי שלא אעשה רווח מהיר של כמה מאות אלפי שקלים. 

את המכה הגדולה הביאו אנשים שלפני שנתיים זכו בהגרלה בנתניה בפרוייקט בריגה על הים. 5 בניינים קו ראשון לים ודירות במשתכן נסגרו שם בין 1.7-2.1 מיליון. בעוד שנתיים כשזה בנוי, זה שווה גם 7-8 מיליון. לא ברור לי איך דבר כזה קרה. 

 

אגב,

מישהו מכיר את האזור שליד שיבא? ברמת גן? זה ממש מאחורי שיבא צמוד לרמת אפעל. 

 

 

עריכה אחרונה ב-6 ליולי, 2022 על ידי ניקו פ.

[omricn]

לפני 14 דקות, ניקו פ. כתב:

היות ואין לי אפשרות לרכוש דירה למגורים היכן שאני רוצה

זה בדיוק מה ש ORYO אומר. לרוב הצעירים אין אפשרות לרכוש דירה נקודה. ההגרלות ההזויות האלו אמורות היו לעזור לצעירים לרכוש דירה למגורים ולא למסחר את זה ולגרום לאנשים לרכוש כדי להשכיר ולמכור ולגלגל ועוד פעלים כיד הדמיון.

[Night Driver]

עדיין הם רוכשים דירה אחת וגרים בדירה אחת אז הורדת מהביקוש זוג אחד.

מה שאני לא אוהב בכל התכניות האלה זה שההוזלה היא מלאכותית במקום ליצור סביבה עסקית שתעביר את התחרות מהרוכשים לקבלנים ושהם יתחרו על הלקוחות. רק ככה המחירים ירדו באמת.

[m3x7r3m3]

כמה הקבלנים יכולים להתחרות כשהקרקע כזו יקרה, והיא יקרה כי המדינה מוכרת אותה ביוקר?

הקבלן לא יוציא כסף מהכיס שלו כדי לבנות דירות, והוא גם לא יעבוד כדי להיות Break Even.

[ניקו פ.]

לפני 23 דקות, omricn כתב:

זה בדיוק מה ש ORYO אומר. לרוב הצעירים אין אפשרות לרכוש דירה נקודה. ההגרלות ההזויות האלו אמורות היו לעזור לצעירים לרכוש דירה למגורים ולא למסחר את זה ולגרום לאנשים לרכוש כדי להשכיר ולמכור ולגלגל ועוד פעלים כיד הדמיון.

אני חולק עליך. אני חושב שלרוב הצעירים אין אפשרות לרכוש במקום שהם רוצים. לדעתי חלק ניכר מהם יכולים לרכוש בשדרות/נהריה וכו'. מעל 50% נניח. 

אז מה אתה מציע? להגריל רק במקומות פריפריים?

הרי אם הייתה דירה בעיר שאני כן רוצה לגור בה, הייתי קונה למגורים והיית אומר התכנית טובה.

ואם הדירה לא בעיר שאני רוצה לגור בה, אז התכנית רעה כי היא נותנת לי השקעה. 

כולנו קפיטליסטים ורוצים שוק חופשי ונטול חסמים, אבל זה לא ריאלי משתי סיבות:

1. הקרקע שלנו היא FINITE. אז מתי שהוא תצטרך לדלל אוכלוסיה או לפתח את השממה. 

2. המדינה רואה בפתיחת חסמים פגיעה באותם זוגות צעירים בטווח הרחוק. אמנם אולי זה יוריד טיפה מחירים בהתחלה, אבל זה דווקא יטיב עם המשקיעים בטווח הרחוק, אבל אותו זוג צעיר עדיין לא יוכל לקנות דירה כי המחיר שלה לא ירד משמעותית. 

 

אז אני אתך ועם אור. אני חושב שהסרת חסמים ופתיחת השוק זה מה שאני הייתי רוצה.

אבל זה לא מה שממשלות ישראל הסוציאליסטיות לדורותיהן רוצות (כולן ללא הבדלה).

אז מה האופטימום? 

[Night Driver]

לפני 43 דקות, m3x7r3m3 כתב:

כמה הקבלנים יכולים להתחרות כשהקרקע כזו יקרה, והיא יקרה כי המדינה מוכרת אותה ביוקר?

הקבלן לא יוציא כסף מהכיס שלו כדי לבנות דירות, והוא גם לא יעבוד כדי להיות Break Even.

ברור שלא יוציא גרוש מהכיס.

 

אני פשוט מסתכל על פרוייקטים של כ 100 דירות בעלות ממוצעת של כ 1.7 לדירה שטורחים לפרסם בטלויזיה, בשלטי חוצות ובכל פינה אפשרית. אלה סכומי עתק שמגולגלים על הרוכש והסיבה שהם מרשים לעצמם כזה שיווק היא שיש להם מספיק שוליים בפרוייקט ועדיין זה מעמיס לפחות 100,000 על כל יחידת דיור.

 

לגבי הקרקעות כבר אמרתי שצריך לשחרר יותר. כשיהיה היצע מספיק גדול גם הסכומים שהקבלנים ישלמו ירדו (ובכלל אני חושב שהתכנית שליברמן רצה לעשות של מחיר לילחידת דיור ולא לקרקע כשהנמוך זוכה זה הפיתרון הכי נכון). בנוסף צריך לחייב סיום בניה תוך X זמן כדי לעצור את הסיפסור ואגירת הקרקעות.

[oryo]

לפני כשעה, ניקו פ. כתב:

 

תראה, זו לא באמת השקעה.

[הסבר למה זו השקעה] אם הייתה דירה במקום שבו אני רוצה לגור בהגרלה הנוכחית, אז היא הייתה משמשת אותי למגורים. סתם לדוגמה, בהגרלות קודמות היה רעננה שזה מצוין לי. בבאה תהיה רמת השרון שזה אחלה. 

היות ואין לי אפשרות לרכוש דירה למגורים היכן שאני רוצה נטו בגלל מה שנפתח בהגרלות, אז התכנון הוא לקנות את הדירה הזו כגשר, כדי שיהיה משהו ביד, ואז לשדרג לאן שנרצה. בינתיים היא פשוט תתקזז ראש בראש עם השכירות שאני גר בה.[\הסבר] 

זו השקעה, אתה גם מסביר בעצמך מדוע זו השקעה, ואני מסכים איתך שאם נותנים לך מתנות ופותחים לך אפיקי השקעה - אז אתה לוקח. 

אל תרגיש עם זה רע ואין צורך להעמיד פנים שהמצב שונה ממה שהוא, אתה עושה בדיוק את מה שכל שחקן רציונלי יעשה. Dont hate the player, hate the game 

[MZN]

לפני 23 שעות, oryo כתב:

 

* המדינה נותנת זיכוי במס הכנסה כנגד ריבית המשכנתא לנכס מגורים

 

אלוהים אדירים כמה פעמים צעקתי את הדבר הזה בשיחות אורחת שישי...
אם למישהו פה היה מזיז מזוגות צעירים היו עושים את זה מזמן, לא צריך אפילו להתעסק עם שוק הנדלן, קרקעות, קבלנים.. כל זה לא משנה.. 
תן לי משהו מה15 אלף שח אני וזוגתי משלמים ביחד למס הכנסה כל חודש, אני כבר אדאג להשיג לי דירה... אני אשכרה במדרגת המס הכי גבוהה בארה״ב, משרה ראשונה בחיי.. (במדרגות המס הישראליות יש לי עוד לאן לצמוח, אל תדאגו).
אבל באמת, כשרוב בעלי הקרקעות במדינה הם עובדי מדינה, האם למישהו יש אינטרס להוריד את מחירי הדיור? האם כל הדיונים על מה אפשר או צריך לעשות עם עקרים ממילא? 

[ניקו פ.]

לפני 9 דקות, oryo כתב:

זו השקעה, אתה גם מסביר בעצמך מדוע זו השקעה, ואני מסכים איתך שאם נותנים לך מתנות ופותחים לך אפיקי השקעה - אז אתה לוקח. 

אל תרגיש עם זה רע ואין צורך להעמיד פנים שהמצב שונה ממה שהוא, אתה עושה בדיוק את מה שכל שחקן רציונלי יעשה. Dont hate the player, hate the game 

ואם בהגרלה הייתה דירה בעיר שבא לי לגור בה. הייתי קונה את הדירה וגר בה. זו לא השקעה?

כל קניית דירה היא השקעה?

אני לא מרגיש רע בכלל. אני רק מנסה להבין. אולי אני לא לגמרי מבין מה זו השקעה. 

[Night Driver]

לפני 17 דקות, MZN כתב:

אלוהים אדירים כמה פעמים צעקתי את הדבר הזה בשיחות אורחת שישי...
אם למישהו פה היה מזיז מזוגות צעירים היו עושים את זה מזמן, לא צריך אפילו להתעסק עם שוק הנדלן, קרקעות, קבלנים.. כל זה לא משנה.. 

זה פיתרון מאוד זמני.

 

המחירים נקבעים לפי היצע וביקוש והביקוש נקבע לפי היכולות הכלכליות של הרוכשים. כשאתה מעלה את יכולת ההחזר אתה מגדיל ביקוש, המחירים עולים ובסוף אתה נשאר באותו המקום רק עם נדלן שעולה פי 2.