מורה נבוכים- נדלן?

[m3x7r3m3]

לפני 15 שעות, יבגניפ כתב:

האמת זה רעיון מעניין. על הנייר יש משהו שמונע מאדם לקנות דירה במחיר איקס, גם אם אין לו שום דרך לגייס את האיקס הזה, אבל כן יש לו מספיק לתלשום הראשון לקבלן, ולמכור לפני טופס 4??

לא משהו שהייתי עושה בעצמי, כנראה, אבל מעניין.

 

בד"כ במעמד חתימת ההסכם ידרשו לראות משכנתא מאושרת (שזה לא אומר שהיא בוצעה, אלא שהיא אושרה כולל כל הגורמים בבנק).

ואז לפי מועדי התשלומים רק עושים את הביצוע של השלבים (השלבים שהתשלום בהם זה מהמשכנתא).

[יבגניפ]

אני לא מכיר כזה דבר האמת, אבל גם אם זה קורה - זה תלוי בתכלס בקבלן.

זה מעניין, כי אולי זה מכניס גם טיפה של אמת לכל הדיווחים על הייטקיסטים שקונים דירות בתא ב-20% עכשיו - 80% אחר כך.

[m3x7r3m3]

בהחלט תלוי בקבלן - אם לא ידרוש את זה - לוקח על עצמו סיכון

[avargel]

 

לפני 31 דקות, m3x7r3m3 כתב:

בד"כ במעמד חתימת ההסכם ידרשו לראות משכנתא מאושרת (שזה לא אומר שהיא בוצעה, אלא שהיא אושרה כולל כל הגורמים בבנק).

 

באף דירה שקניתי עד היום לא דרשו לראות משכנתא מאושרת 

 

יותר מזה 

אין שום ערך לאישור משכנתא שפג תוקפו הרבה לפני מועד התשלום הבא

 

לא בדירות שקניתי עם לוח תשלומים רגיל, ולא בדירות של 20/80

 

 

לגבי אופי הפליפ

כמעט ואין קבלנים שישתפו פעולה עם מכירה לפני קבלת חזקה

וגם אם כן - כמעט ואין בנקים שיאשרו משכנתא לרוכש השני

 

 

בסיפורים על ההיטקיסטים התלאביבים שרוכשים ב20/80, אין הכוונה שמוכרים לפני קבלת מפתח, אלא משלמים 20 בחתימה 5 נוספים מהון עצמי 14 יום לפני קבלת מפתח, ו75 ממשכנתא

 

מוכרים מיד אחרי קבלת מפתח  (או מחכים שנה וחצי לחסוך מס שבח) פורעים את המשכנתא מיידית ונשארים עם רווח של 100% על ההון העצמי שלהם

 

לעשות? לא לעשות? יש בכלל עסקאות כאלה היום?

אני לא מייעץ פה

רק מתאר את ה"שיטה" באופן גס, וחלק ממה שנכתב למעלה הוא טעות גמורה.

 

 

לפני 15 שעות, Night Driver כתב:

כן, רשות המיסים.

 

אתה תשלם מס רכישה, פעמיים עו"ד, אגרת רישום וריביות ואת כל זה תשלם אחרי שמההפרש בין הקנייה למכירה יקחו לך 25% אלא אם זו דירתך היחידה.

 

עריכה: יש כל מיני קומבינציות להתחמק מתשלום המס אבל הן עולות לא מעט ולא כדאיות בהפרשים הצפויים.

 

לחדד, שהנ"ל רק במקרה של דירה שאינה יחידה

 

בדירה יחידה (וגם בדירה שניה אם מצהירים שמוכרים את הראשונה) אין מס רכישה (בכפוף לתקרה), אם מחזיקים בה שנה וחצי גם אין מס שבח. אגרות ועו"ד זה בטל בשישים ביחס לרווח בעסקה טובה, וריביות - בסביבת הריבית הנוכחית זה פרוטות, שוב, ביחס לרווח.

 

הנ"ל אמור כחכמה שבדיעבד למי שניצל זאת בשנים האחרונות.

 

האם העליות ימשכו? אני לא נביא. הסיכון לקפאון או אפילו ירידה קיים, וכל אחד יעשה את השיקולים שלו. אישית לא הייתי נכנס לעסקה כזאת *כיום* במחירי השוק. רק בפריסייל המשקף הנחה משמעותית (וקשה עד בלתי אפשרי למצוא את זה לבד)

[m3x7r3m3]

לפני כשעה, avargel כתב:

באף דירה שקניתי עד היום לא דרשו לראות משכנתא מאושרת 

 

יותר מזה 

אין שום ערך לאישור משכנתא שפג תוקפו הרבה לפני מועד התשלום הבא

 

לא אישור עקרוני, משכנתא מאושרת - חתומה, רק שלא בוצעה עדיין (כלומר לא הועבר הכסף מהבנק).

 

לצורך העניין - עלות פתיחת תיק משכנתא - שולם, תשלומי משכנתא - עוד לא.

[Night Driver]

מה זה עניינם?

 

אם אני לא צריך משכנתא לא ימכרו לי (הכנס פה את שאלת הבהמה מטיסת השוקולד)?

[m3x7r3m3]

ימכרו, אבל הנוהל הוא שונה (למשל רישום בטאבו אח"כ הוא ללא הערת אזהרה)

[avargel]

עזוב, אתה מחרטט (-; 

[m3x7r3m3]

ככה נמסר מ-2 קבלנים שונים.

לא דיברתי עם קבלנים אחרים

[יבגניפ]

לפני 3 שעות, avargel כתב:

בסיפורים על ההיטקיסטים התלאביבים שרוכשים ב20/80,

העניין הוא שהם עדיין צריכים את המשכנתא בשלב קבלת דמי מפתח. ואני לא בטוח שמישהו גם עם משכורת של 30 אלף ברוטו יכול לקחת משכנתא של 75% שתתאים לנכס שעולה 5-6 מיליון. 

אבל אני לא באמת עוקב מספיק אחרי התחום או יודע אם בכלל אנשים עושים את זה

[avargel]

במספרים האלה הם כבר בונים על האופציות שלהם. אני לא מוצא עכשיו אבל יש פוסט נהדר של זוהר ליבקוביץ' בנושא.

[יבגניפ]

כן לגמרי. צעד מאוד לא חכם בעייני. והצניחה בשווי של רוב המונפקות בחודשים האחרונים (שבטח גם מגיעה עכשיו לחברות פרטיות) מסבירה היטב למה.

אבל זה כבר נושא אחר לגמרי