התלבטות לגבי לקיחת משכנתא בפרויקט "מחיר למשתכן"

[Mr.Hybrid]

לפני 6 דקות, car_me כתב:

קראתי שהיום קבלנים לא מסכימים לקחת מראש כסף במחיר למשתכן, כי המדד עלה מתחילת השנה די הרבה.

* הכותב הינו זוכה בדירה במחיר למשתכן, אך עדיין לא התחילה בחירת הדירות.

 

גם הקבלן שלי לא הסכים, 

יש לבדוק האם קיימת פירצה בחוזה שמאפשרת לשלם הכל "בכוח".

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2021 על ידי Mr.Hybrid

[אליהו שבת]

בתאריך 3.8.2021 בשעה 17:44, ישה כתב:

אם אברג'ל צודק ומדובר במתנה של מיליון ש"ח תתאבד על זה   אבל

 

יש לבדוק כיצד אתר רשות המיסים לא מתמחר כך את הדירות

 

האם המוכרים / קונים מעלימים בדיווח מיליון ש"ח?

 

שכונה של צדיקים

הדיווחים משנים קודמות, דווקא יש דיווחים לא מעטים (כמה מאות) במחירים גבוהים משמעותית מ2 מיליון ל100 מטר דירה ממוצע

ממוצע מטר 21,000 שקל 

זכייה של פעם ביובל

 

לפני 23 שעות, stum כתב:

אז אתה מתכנן לקחת הלוואה של פי 16 ממה שהצלחת לחסוך עד היום תוך וויתור על הפנסיה שלך,

ובגלל שהבנק מגדיר את העיסקה הזו כמסוכנת מאוד, אתה צריך לקחת הלוואה נוספת ממקור אחר, כדי להראות לו שיש לך למרות שאין לך

כל זה - לטובת השקעה בנדל"ן בפעם הראשונה בחייך.

 

או שלא קראתי נכון ?

 

למרות זה כדאי ובענק

סיבוב בטוח מאוד של כמה שנים בודדות, דווקא ייתן פוש ענק לפנסיה.

לפני 23 שעות, sperial כתב:

ומה יקרה ביום שבו מחירי הדיור (ערך הדירה ודמי השכירות) ירדו? כרגע אף אחד לא רואה את זה קורה, אבל לא לעולם חוסן. אתה תהיה ממונף עד צואר ופתאום דמי השכירות לא יכסו את פרעון המשכנתא?

 

האם המשאלה שלך מצדיקה את הסיכון שאתה לוקח, ואת הרבית שכנראה תהיה גבוהה במיוחד? 

 

חוץ מזה - האם חישבת את מחיר ההלוואות שאתה מתכוון לקחת, מה שיצביע על מחירה האמיתי של הדירה?

 

עריכה - תודה, stum, ביטאת יפה את מה הבחור צריך לדעת לפני שהוא קופץ להרפתקה הזו.

 

 

דרך אגב,  אתה מדבר על מחיר נומינלי. כלל לא דיברת על מה שהדירה כן או לא כוללת. תתחיל בכמה אלפי ש"ח הוצאות משפטיות, עוד כמה אלפים לחיבורים לרשתות השונות, התאמת הדירה למגורים (בדרך כלל אפילו הקונה הצנוע ביותר יצטרך להוסיף כל מיני תוספות), ריהוט וציוד - תגיע בקלות להוצאה של עוד 50,000-100,000 ש"ח. האם יש לך איך לממן את ההוצאות האלה?

 

עוד דבר - אתה מדבר על ההכנסות שלך, אתה כלל לא מדבר על מבנה ההוצאות שלך. למרות מה שכתב ישה, אתה צריך להביא בחשבון תקופות בהן הדירה לא מושכרת אבל עולה תחזוקה, ארנונה וועד בית, על האפשרות שההכנסות משכירות יהיו נמוכות ממה שאתה מצפה כעת, על עלויות התיקונים שיידרשו לדירה המושכרת - ומצד שני, אולי הוצאות יותר גדולות לתחזוקת המשפחה (ילדים?).

• עלויות עורך דין 5,850 ש"ח.
• עלות חיבור חשמל וכו עוד כמה אלפי שקלים.
• שכירות? עומדים בתור עד הכניסה לעיר.
• מה עוד?
• בקיצור לך על זה בלי לחשוב פעמיים.
• מדד תשומות הבניה ככל שלא תשלם לקבלן הכל ישר יעלה לך לא מעט ותחשב את זה כי את זה מביאים מהכיס (הריק)

 

תשלם הכל לקבלן (מדד תשומות הבניה מכה בעוז ויעלה כפי הנראה לא מעט מעל ריבית המשכנתא) כבר כעת ותעשה גרייס מקסימלי על המשכנתא עד לקבלת שכירות שתכסה את רוב המשכנתא.

תוכל לקבל משכנתא בסך 1,350,000 ש"ח 

 

לפני 6 דקות, Mr.Hybrid כתב:

 

גם הקבלן שלי לא הסכים, 

יש לבדוק האם קיימת פירצה בחוזה שמאפשרת לשלם הכל "בכוח".

הקבלן כאן מסכים לשלם מראש, רק לתאם מראש מול המשרד.

לפני 6 דקות, Mr.Hybrid כתב:

 

גם הקבלן שלי לא הסכים, 

יש לבדוק האם קיימת פירצה בחוזה שמאפשרת לשלם הכל "בכוח".

אין בכח, תלוי בהסכמת הקבלן, כאן ספציפי יש הסכמה

[אליעזר]

אפשר עוד הסבר על מה זה ״מדד תשומות הבניה״, ומה הכוונה לשלם הכל לקבלן מראש, לא מכיר בכלל את הנושא.

[sperial]

תשמע, אתה מתכוון ללכת על הקצה, אז כדאי שתתחיל להתעמק בחומר כדי לא ליפול. למד היטב מהי משכנתא (יש הרבה חומר ברשת, כולל סדרת הרצאות של חבר פורום בעבר הקרויה "150 משכורות" שנחשבת מומלצת, אם כי אינה לגמרי מעודכנת).

 

האם אתה מכיר את "מדד המחירים לצרכן"  - אותו מדד שמשקלל את עלויות המחיה של משפחה, ומודד את האינפלציה מנקודת מבט זו? אז יש מדד דומה, שמשקלל את "תשומות הבניה" - המחיר של, למשל, הבלוקים, הברזלים, שכר הבנאים ושכר החשמלאים - בקיצור את המחיר שמשלם הקבלן תמורת בניית הבניין. ההצמדה למדד זה נועדה להגן על הקבלן מפני עלית המחירים, כלומר שאם קנית דירה ב-2 מלש"ח ועלות הבניה (כפי שנמדדת באמצעות אותו מדד) עלתהב-10% מ-1.8 ל-1.98 מלש"ח, אתה תשלם 2.2 מלש"ח. למעשה מה שמוצמד הוא חלק המחיר שטרם שילמת, כלומר אם שילמת מקדמה של 0.4 מלש"J מה שיוצמד הוא 1.6 מלש"ח והשארית שתצטרך לשלם תעלה ל-1.76 מלש"ח.

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2021 על ידי sperial

[פינדר]

אני ממש לא מומחה למשכנתאות ואני לא מעודכן בתחום, בטח לא במה שקשור במחיר למשתכן.

אבל למה שהבנק ייתן גרייס של כל הסכום, שנתיים לפני סיום הבנייה, למי שאין לו עשירית מהסכום, וכנראה אין לו בטחונות מספקים?

[yaniv572]

לפני 53 דקות, פינדר כתב:

אני ממש לא מומחה למשכנתאות ואני לא מעודכן בתחום, בטח לא במה שקשור במחיר למשתכן.

אבל למה שהבנק ייתן גרייס של כל הסכום, שנתיים לפני סיום הבנייה, למי שאין לו עשירית מהסכום, וכנראה אין לו בטחונות מספקים?

לדעתי הם יתמחרו את זה יפה מאוד, אבל יתנו.

למה? כי הבנקים חזירים.

 

 

לפתוח השרשור - אני מאלה שחושבים שיש הזדמנות. 

אבל, ואבל גדול, ניראה שאתה גם לא שוחה בחומר וגם לא ביכולת הכלכלית לעמוד בזה.

הזכירו כאן את מדד תשומות הבניה  - בהנחה והקבלן לא מסכים לקבל את כל הסכום(מודה שלא עברתי על כל השרשור), האם תוכל להתמודד עם תשלום נוסף של 50k ?

רשמו כאן לקחת את כל המשכנתא עם גרייס - האם תוכל להתמודד כלכלית עם הוצאה קבועה של 3000~ שקלים עד לקבלת הדירה?

כל הדברים האלו עולים כסף, ואם גירדת 100k מהפנסיה בשביל זה - ניראה שאין לך כל כך גב כלכלי לטעויות.

צריך גם לזכור שגם לדירה לשכירות יש עלויות - כמו מזגן שיצטרכו להוסיף.

 

 

הצעתי אליך - או שתוסיף לכאן יותר מידע כלכלי עליך (עצמאי/שכיר, שכר, קרן השתלמות, קופת גמל, נשוי,ילדים, שכר משותף, בטחון תעסוקתי) כדי שחברי הפורום המנוסים יוכלו להציף לך נקודות בעייתיות ותעשה את החושבים שלך, או שתפנה לבעל מקצוע (אולי יועץ משכנתאות טוב) שתפרוס בפניו את כל הנתונים הכלכליים והוא יוכל לעזור לך לקבל החלטה (השירות שלו בתשלום, כאן אנחנו עוזרים בחינם).

[פינדר]

לפני כשעה, yaniv572 כתב:

האם תוכל להתמודד כלכלית עם הוצאה קבועה של 3000~ שקלים עד לקבלת הדירה?

זה בהנחה שהקבלן יעמוד בזמנים.

אם הגרייס יפקע לפני שהקבלן יסיים, הוא עלול למצוא את עצמו בבור של עוד כמה עשרות אלפי שקלים.

 

לפני כשעה, yaniv572 כתב:

אבל יתנו.

יתנו 1.3 מליון שקל כשהבטוחה שלהם היא דירה שעוד לא נבנתה ולווה שפרע את הפנסיה שלו?

קשה לי לראות את זה קורה.

 

בהנחה שבאמת מדובר במתנה של מליון שקל (אני לא מכיר את המחירים) הייתי הולך על מסלול המשכנתא הרגיל (לא גרייס) ומנסה לרתום לעיניין הורים או בני משפחה אחרים שיוכלו לשמש גיבוי לתשלום החודשי, אם לא תעמדו בו עד סיום הבניה.

[אליהו שבת]

למה לא גרייס? בטח שיתנו עד למועד סיום הבנייה

גייס חלקי הכוונה, תשלום ריבית בלבד ללא קרן.

אכן תבדוק טוב טוב עם עצמך שאתה מסוגל לעמוד בתשלומים, זה לא מעט ולאורך שנים לא מועטות.

זה מתנה שווה מאוד שדורשת מאמץ ותשלום, לא משהו על הדרך.

לעניין מועד סיום הבנייה, הקבלן כנראה יעמוד בלוח הזמנים הקשיח, הוא מול משרד השיכון בעניין ועלול לשלם שכ"ד אם לא יעמוד בזמנים.

[אליעזר]

משתף עוד נתונים חסרים:

• נשוי + חמשה
• אשה כרגע לא עובדת (חל"ד מוארך), אבל יש לה במה לעבוד אם תרצה וזה יהיה נחוץ
• קהש"ת - אין. נמשכו לטובת כמה קניות חשובות
• הכנסות - לא אפרט סכומים, אך כן אשתף שאני עובד ב"ה, ובלי למצות אופציה של שעות נוספות, יכול לסיים חודש עם יתרה של 2000 שח לפחות.
  (נכון, לא שמרתי את כל ה 2000 האלו, או יותר נכון שמרתי והוצאתי כשהיה צריך, אבל הם קיימים)
• האם חסרים עוד פרטים?

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2021 על ידי אליעזר

[Michazzz]

חשבתי על הפוסט שלך והגעתי למסקנה שבמצבך הנוכחי אסור לך להכנס להרפתקאה הזו לבד. אתה הולך להחנק כלכלית, ומקרים כאלה נגמרים רע מאוד. או שתחפש משקיע שייכנס איתך או שתוותר, חבל על הכסף שכבר יש לך בבנק - שהכל יילך לכיסוי חובות. זו דעתי, בהצלחה.

[m3x7r3m3]

לפני שעה, פינדר כתב:

יתנו 1.3 מליון שקל כשהבטוחה שלהם היא דירה שעוד לא נבנתה ולווה שפרע את הפנסיה שלו?

קשה לי לראות את זה קורה.

 

בהנחה שבאמת מדובר במתנה של מליון שקל (אני לא מכיר את המחירים) הייתי הולך על מסלול המשכנתא הרגיל (לא גרייס) ומנסה לרתום לעיניין הורים או בני משפחה אחרים שיוכלו לשמש גיבוי לתשלום החודשי, אם לא תעמדו בו עד סיום הבניה.

 

אם מדובר במתנה של מיליון שקלים - למה שלא יתנו את ההלוואה? במקרה ה"גרוע" הם לוקחים את הדירה, מוכרים אותה במחיר השוק, מכסים את כל המשכנתא כולל הריבית והרוויחו את כל עלות המשכנתא של 30 שנה בתקופה קצרה בהרבה.

 

השאלה אם מדובר במתנה של מיליון שקלים, או פחות, ואני לא מכיר את המחירים שם כדי לדעת.

בראש העין זו הייתה מתנה של כ-700 אלף שקל ויותר.

[פינדר]

לפני 7 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אם מדובר במתנה של מיליון שקלים - למה שלא יתנו את ההלוואה? במקרה ה"גרוע" הם לוקחים את הדירה, מוכרים אותה במחיר השוק, מכסים את כל המשכנתא כולל הריבית והרוויחו את כל עלות המשכנתא של 30 שנה בתקופה קצרה בהרבה.

כי זו ספקולציה וסיכון?

לרוכש אסור למכור את הדירה למשך כמה שנים, אין לי מושג מה הדין של הבנק, במקרה שהוא מחלט את הדירה.

בעיקרון הבנק לא רוצה ולא אמור להיות סוחר נדלן.

אל תשכח שפה הבנק אמור לתת את כל הכסף מראש, ואם הלווה מפסיק לשלם את הריבית לפני השלמת הבניה, הבנק נשאר עם חוב גדול ודירה על הנייר.

[m3x7r3m3]

זו לא ספקולציה במחיר למשתכן, החוזים מול רמ"י ומשרד השיכון לא פשוטים.

 

לקונה אסור אכן למכור את הדירה (7 שנים מהזכייה או 5 מהאכלוס, הקודם מביניהם), אבל יש וועדת חריגים, ומבטיח לך שבמקרה כזה הבנק יקבל אישור למכירה מוקדמת.

 

נכון שאינו רוצה להיות סוחר נדל"ן, אבל זה לא הלוואה בסיכון גבוה.

הדירה לא תישאר על הנייר, וברגע שהדירה תקבל טופס 4, הבנק כבר יקבל אישור למכור אותה ויעשה את הרווח שלו.

 

אם היית אומר לי על עסקה כזו בשוק הפרטי, מסכים איתך.

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2021 על ידי m3x7r3m3

[om2]

לפני שעה, אליעזר כתב:

משתף עוד נתונים חסרים:

• נשוי + חמשה
• אשה כרגע לא עובדת (חל"ד מוארך), אבל יש לה במה לעבוד אם תרצה וזה יהיה נחוץ
• קהש"ת - אין. נמשכו לטובת כמה קניות חשובות
• הכנסות - לא אפרט סכומים, אך כן אשתף שאני עובד ב"ה, ובלי למצות אופציה של שעות נוספות, יכול לסיים חודש עם יתרה של 2000 שח לפחות.
  (נכון, לא שמרתי את כל ה 2000 האלו, או יותר נכון שמרתי והוצאתי כשהיה צריך, אבל הם קיימים)
• האם חסרים עוד פרטים?

אני לא יועץ משכנתאות.

אבל כדי שבנק יאשר בכלל הלווואת משכנתא, תצטרך יכולת החזר של לפחות פי 3 מסכום ההחזר החודשי.

 

כלל האצבע הוא כ500שח לכל 100 אלף 

ממה שהבנתי אתה מתכנן הלוואה של כ1.35 מיליון.

מה שמביא להחזר של סביב 6500-7000 

משמע תצטרך להציג תלושים של כ20 אלף נטו (לפחות) 

 

עם מספר הילדים הזה כנראה תוכל לקבל חלק מהכסף בתנאי זכאות מטעם המדינה 

 

אני אישית לא הייתי ממליץ להכנס לזה לבד,

לך ליועץ משכנתאות/כלכלי 

אומנם תשלם לו כמה אלפים בודדים.

אבל הוא יוכל לתת לך תמונה מלאה של המצב 

 

כאן קשה לאנשים לתת תשובה חד משמעית.

כי לא באמת יודעים את פרטים המלאים 

(הכנסות, חסכונות, מצב עו"ש. תעסוקה וכו')

 

הסיכון בנפילה במחיר למשתכן לדעתי הוא לא פחות גבוה 

כי אתה ממונף מעל מראש.

במקרה של פשלה הכי קטנה (פיטורין, צמצום משרה, וחס חלילה דברים גרועים יותר)

תמצא את עצמך מול החזר גבוה מאוד, שיצבור ריביות של פיגורים 

 

לא בטוח שמימוש מהיר של הנכס (במיוחד אם לא יהיה בגמור עדיין) יכסה את המשכנתא ואתה עלול למצוא את עצמך ללא הון עצמי וללא דירה.

 

אני לא אומר שלא ללכת על זה.

אפשר, תוך יעוץ מקיף ומקצועי.

 

אתה יכול לעשות מכה של מליון שח.

ואתה יכול לקבור את עצמך כלכלית.

זהירות.

 

 

 

 

[אליעזר]

לפני 4 דקות, om2 כתב:

עם מספר הילדים הזה כנראה תוכל לקבל חלק מהכסף בתנאי זכאות מטעם המדינה

יכול להסביר את המשפט הזה?