התלבטות לגבי לקיחת משכנתא בפרויקט "מחיר למשתכן"

[אליעזר]

שלום

אשמח להתייעץ עם החברים המבינים במשכנתאות, כלכלה או שניהם יחד

 

זכינו ב"מחיר למשתכן" בפרויקט בירושלים (רייסדור, רמת שלמה)

 

להלן כמה נתונים:

1. המחיר של הדירה (הכי זולה) הוא m1.6
2. הון עצמי שלנו 200k וזה בהתבסס גם על 100k מקרן פנסיה שנמשוך בהפסד 35%
3. גג המשכנתא שניתן לקבל (בהתייעצות ראשונית) הוא 1,350,000 בהחזר של כ 6000 שח ל 30 שנה
4. חסר לנו כ 100k שאותם נצטרך להשיג איך שהוא ואז לשלם בנוסף עוד כ 800-1000 שח בחודש עבור ההחזר שלהם.
5. סך תשלומים לפחות ב 10 שנים ראשונות - כ 7000 ₪,
6. כ-5-6k יחזור מהשכרת הדירה.
7. ההנחה היא שלא נגור בדירה זו אלא נשתמש בה כהשקעה לטווח ארוך. (אם היה תקציב לקנות דירה יקרה יותר באותו פרויקט, היתה גם אופציה לגור בה, אבל לא מצאתי אופציה לממן דירה של 2.3m עם הון עצמי של 200k)

 

מסכם כמה התלבטויות לגבי העסקה הזאת:

1. באתר של רשות המיסים נראה שדירות זהות מבחינת גודל (כ - 100 מ"ר) נמכרות היום גם ב 1.6m כלומר ערך שוק זהה למחיר למשתכן, מצד שני חברים אמרו לי שאין מצב שהמידע הזה נכון. אבל על מי לסמוך?
2. האם זה נכון מבחינה כלכלית לשלם את כל הריביות האלו עבור דירה שתהיה שלנו רק באזור הפנסיה?
3. האם חשש למגמת ירידה בשוק הדירות עלול להיות סיכון בעסקה כזאת?

עריכה אחרונה ב-3 לאוגוסט, 2021 על ידי אליעזר

[avargel]

אני מכיר את רמת שלמה, ומכיר קצת את הפרויקט של מחיר למשתכן שם

 

שכח מזה, אין סיכוי שכזאת דירה עולה 1.6 בשוק חופשי.

 

מזל טוב

קיבלת מתנה מהמדינה צ'ק של קרוב למיליון ש"ח.

אני (וזה רק אני. לא ממליץ או מייעץ לך לעשות את זה) במצב הזה הייתי מתאבד על הדירה הזאת, ולא מוותר על הזכיה בשום אופן

 

 

תיכף יגיעו סופרי האפונים ומתקיני גופי התאורה שיספרו לך עד כמה זה מסוכן למנף את עצמך בצורה קיצונית כזאת. אז אני משאיר להם את התפקיד הם עושים אותו מצויין.

 

 

אני רק אומר, *דווקא* משום שאין לכם כסף, זאת ההזדמנות שלכם!

 

אגב

הדירה לא תהיה שלך רק בפנסיה

 

ברגע שיחלפו 5 שנים מקבלת המפתח או 7 שנים מהזכיה (המוקדם מביניהם) אתה מעיף את הבית - פורע את המשכנתא- ונשאר עם למעלה ממיליון שקל ביד. משם תתקדם לאן שבא לך, אבל אתה כבר תהיה במשחק.

 

 

בהצלחה!

[sperial]

לא כתבת דבר על הכנסותיכם והוצאותיכם  השוטפות והצפיות. מידע חיוני.

[אליעזר]

לפני 15 דקות, avargel כתב:

אתה מעיף את הבית - פורע את המשכנתא- ונשאר עם למעלה ממיליון שקל ביד

תודה על התשובה ממלאת המוטיבציה.

2 שאלות:

1. ראית את האתר של רשות המיסים? מה אני מפספס שם?
2. כתבת: ברגע שיחלפו 5 שנים מקבלת המפתח או 7 שנים מהזכיה (המוקדם מביניהם) אתה מעיף את הבית - פורע את המשכנתא- ונשאר עם למעלה ממיליון שקל ביד, זה נכון גם אחרי כל הריביות למיניהם?

 

עריכה אחרונה ב-3 לאוגוסט, 2021 על ידי אליעזר

[ישה]

אם אברג'ל צודק ומדובר במתנה של מיליון ש"ח תתאבד על זה   אבל

 

יש לבדוק כיצד אתר רשות המיסים לא מתמחר כך את הדירות

 

האם המוכרים / קונים מעלימים בדיווח מיליון ש"ח?

 

שכונה של צדיקים

[אליעזר]

לפני 6 דקות, sperial כתב:

לא כתבת דבר על הכנסותיכם והוצאותיכם  השוטפות והצפיות. מידע חיוני.

אשמח לפירוט תשובה אם תלויה ברמת ההכנסה.

בכל אופן, אין חובות, יש תשלום על שכירות דירה שלנו במקביל, צפי של 4-6k לחודש.

עריכה אחרונה ב-3 לאוגוסט, 2021 על ידי אליעזר

[ישה]

לפני 3 דקות, sperial כתב:

לא כתבת דבר על הכנסותיכם והוצאותיכם  השוטפות והצפיות. מידע חיוני.

לא מעניין משתי סיבות

 

הראשון הוא כתב יעלה לו 7000 יקבל 5000-6000

 

שנית כשמקבלים כזו מתנה לא בודקים בשיניים

[davemustaine87]

לפני כשעה, avargel כתב:

אני מכיר את רמת שלמה, ומכיר קצת את הפרויקט של מחיר למשתכן שם

 

שכח מזה, אין סיכוי שכזאת דירה עולה 1.6 בשוק חופשי.

 

מזל טוב

קיבלת מתנה מהמדינה צ'ק של קרוב למיליון ש"ח.

אני (וזה רק אני. לא ממליץ או מייעץ לך לעשות את זה) במצב הזה הייתי מתאבד על הדירה הזאת, ולא מוותר על הזכיה בשום אופן

 

 

תיכף יגיעו סופרי האפונים ומתקיני גופי התאורה שיספרו לך עד כמה זה מסוכן למנף את עצמך בצורה קיצונית כזאת. אז אני משאיר להם את התפקיד הם עושים אותו מצויין.

 

 

אני רק אומר, *דווקא* משום שאין לכם כסף, זאת ההזדמנות שלכם!

 

אגב

הדירה לא תהיה שלך רק בפנסיה

 

ברגע שיחלפו 5 שנים מקבלת המפתח או 7 שנים מהזכיה (המוקדם מביניהם) אתה מעיף את הבית - פורע את המשכנתא- ונשאר עם למעלה ממיליון שקל ביד. משם תתקדם לאן שבא לך, אבל אתה כבר תהיה במשחק.

 

 

בהצלחה!

 

אמנם לא קשור לשאלת פותח השרשור אבל מאוד עצוב שזה מה שנהיה ממחיר למשתכן. 

 

ממגורים במחיר סביר הפך להזדמנות לעשות "מכה". כמעט בכול מקום אני רואה את זה. 

 

 

[אליעזר]

לפני שעתיים, davemustaine87 כתב:

ממגורים במחיר סביר הפך להזדמנות לעשות ״מכה״

 

אני דווקא אהבתי את ההגדרה של @avargel “להיות במשחק״.

זה מאפשר לאנשים להתחיל עם סכום ראשוני קטן יחסית, כשבכל מקרה אחר פשוט לא היה להם סיכוי.

עריכה אחרונה ב-3 לאוגוסט, 2021 על ידי אליעזר

[davemustaine87]

לפני 2 דקות, אליעזר כתב:

 

אני דווקא אהבתי את ההגדרה של @avargel “להיות במשחק״.

זה מאפשר לאנשים להתחיל עם סכום ראשוני קטן יחסית,לעשות מכה ולהרוויח מיליון על חשבון משלם המיסים כאשר הכוונה מלכתחילה היא בכלל לא לגור בה אלא להשכיר אותה, כשבכל מקרה אחר פשוט לא היה להם סיכוי.

תיקנתי לך 

[borsood]

לפני 3 שעות, ישה כתב:

שכונה של צדיקים

אכן. יש שם אפילו העתק של 770.

 

לדעתי, בהנחה שתוכל לעמוד בתשלומים כולל מרווחי בטחון זה כדאי. אם "מצפון תפתח הרעה" יכול להיות שיהיה קפאון\ירידה קלה של כמה שנים, אבל בטווח הארוך זה יעלם כמו שקרה בגילה.

 

[stum]

אז אתה מתכנן לקחת הלוואה של פי 16 ממה שהצלחת לחסוך עד היום תוך וויתור על הפנסיה שלך,

ובגלל שהבנק מגדיר את העיסקה הזו כמסוכנת מאוד, אתה צריך לקחת הלוואה נוספת ממקור אחר, כדי להראות לו שיש לך למרות שאין לך

כל זה - לטובת השקעה בנדל"ן בפעם הראשונה בחייך.

 

או שלא קראתי נכון ?

 

עריכה אחרונה ב-3 לאוגוסט, 2021 על ידי stum

[אליעזר]

לפני 4 דקות, stum כתב:

אז אתה מתכנן לקחת הלוואה של פי 16 ממה שהצלחת לחסוך עד היום תוך וויתור על הפנסיה שלך.

ובנוסף תדרש ללוות עוד סכום, כפול ממה שהצלחת לחסוך עד היום, כהלוואה לכל מטרה, שלא כחלק מהמשכנתא שגם ככה כנראה תיהיה בתנאים לא טובים

לטובת השקעה בנדל"ן בפעם הראשונה בחייך.

 

או שלא קראתי נכון ?

חד כתער.

זו בדיוק הסיבה למה לא,

בצד השני עומדת המשאלה להשיג יום אחד דירה.

[stum]

אני מבין את זה. לגמריי. אבל באיזה מחיר ?

הריבית היום אפסית. זאת אומרת שההחזרים שלך יכולים רק לעלות, לא לרדת, וכבר עכשיו מדובר על 6,000 למשך 30 שנה.

 

בחישוב מהיר מדובר על 2,160,000 ש"ח חוב לבנק.

ומה אם עוד שנה, שנתיים, חמש שנים, הריבית עולה באחוז ? 2 ? 3 ?

מה אתה עושה בזמן שבונים את הבית ? שוכר ? ההכנסה שלך תספיק גם לשלם שכירות בתקופה הזו ? תצטרך עוד הלוואה ?

 

ואם לא תמצא שוכרים למשך תקופה ?

ואם תגלה שיש עוד אנשים כמוך, שמשכירים, ועכשיו אתם מתחרים על אותם שוכרים,

עם אותן דירות, וכל יתרון שיש לך על פני השכנים שלך הוא להציע במחיר נמוך יותר ככה שמה שחשבת שתקבל, אולי לא תקבל.

 

וכשתבוא למכור עוד 7 שנים, יש עוד דירות באותו פרוייקט שגם יוצאות למכירה בד-י-ו-ק עם הדירה שלך.

וגם פה, כשיש לי 100 דירות למכירה באותו בניין, כולן אותו דבר, כל מה שיש לך להציע לי זה מחיר נמוך יותר מהשכן שלך.

איך זה ישחק בתוכנית שלך ?

 

 

 

 

[sperial]

ומה יקרה ביום שבו מחירי הדיור (ערך הדירה ודמי השכירות) ירדו? כרגע אף אחד לא רואה את זה קורה, אבל לא לעולם חוסן. אתה תהיה ממונף עד צואר ופתאום דמי השכירות לא יכסו את פרעון המשכנתא?

 

האם המשאלה שלך מצדיקה את הסיכון שאתה לוקח, ואת הרבית שכנראה תהיה גבוהה במיוחד? 

 

חוץ מזה - האם חישבת את מחיר ההלוואות שאתה מתכוון לקחת, מה שיצביע על מחירה האמיתי של הדירה?

 

עריכה - תודה, stum, ביטאת יפה את מה הבחור צריך לדעת לפני שהוא קופץ להרפתקה הזו.

 

פות"ש - ה"משאלה" שלך נראית  בעייתית עם סיכון גבוה, אישית לא הייתי חושב על מינוף כזה רק כדי למלא אותה.

 

דרך אגב,  אתה מדבר על מחיר נומינלי. כלל לא דיברת על מה שהדירה כן או לא כוללת. תתחיל בכמה אלפי ש"ח הוצאות משפטיות, עוד כמה אלפים לחיבורים לרשתות השונות, התאמת הדירה למגורים (בדרך כלל אפילו הקונה הצנוע ביותר יצטרך להוסיף כל מיני תוספות), ריהוט וציוד - תגיע בקלות להוצאה של עוד 50,000-100,000 ש"ח. האם יש לך איך לממן את ההוצאות האלה?

 

עוד דבר - אתה מדבר על ההכנסות שלך, אתה כלל לא מדבר על מבנה ההוצאות שלך. למרות מה שכתב ישה, אתה צריך להביא בחשבון תקופות בהן הדירה לא מושכרת אבל עולה תחזוקה, ארנונה וועד בית, על האפשרות שההכנסות משכירות יהיו נמוכות ממה שאתה מצפה כעת, על עלויות התיקונים שיידרשו לדירה המושכרת - ומצד שני, אולי הוצאות יותר גדולות לתחזוקת המשפחה (ילדים?).

עריכה אחרונה ב-3 לאוגוסט, 2021 על ידי sperial