ועד בית- מי צריך לשלם?

[m3x7r3m3]

לפני 45 דקות, HybridBoy כתב:

זה לא שהחלטתי לא להצביע, באותה תקופה לא הייתי בעניינים של הועד מכל מיני סיבות, אבל זה כבר קרה, באסיפות הבאות אשתדל להגיע אם יתאפשר (קורונה בכל זאת).

"הוגן" זה יחסי, אני שואל מבחינה חוקית וחוזית.

 

החלטת לא להצביע, אפשר לתת לזה אלף סיבות אחרות, אבל בסופו של עניין, זו החלטה כמו כל החלטה אחרת.

הוגן זה אכן יחסי, להפיל עליהם את עלות המזוזות והעציצים שלא הייתה להם שליטה האם לקנות זה יותר הוגן מאשר להפיל עליהם החלפת דוד מים חמים או תיקון תקלה במעלית, ופחות הוגן מאשר שכל אחד יתמודד עם ההשלכות הכלכליות של ההחלטות שלו.

 

לפני 22 דקות, ay115 כתב:

עכשיו - אתה יכול להתווכח אם התקנת מזוזה או שתילת שתילים הינם חלק מההחזקה השותפת של המבנה או לאו.

 

על מנת לסבר את האוזן, בדברי ההסבר להצעת החוק הנ"ל - עשו שימוש בדוגמא להתקנת רשתות לדירה, שם ציינו אם ההתקנה נעשית לבקשת השוכר הוא ישא בתשלום, ואם נעשה ביוזמת המשכיר, הוא ישא בתשלום.

 

 

קשה לטעון ששתילת שתילים או התקנת מזוזה הם חלק מההחזקה השוטפת, אבל קל מאוד להתאים אותם לסעיף ב1.

[HybridBoy]

 

לפני 20 דקות, ay115 כתב:

בתיקון לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 - נקבעו הוראות חוק לדבר התשלומים בהאם יהא חייב השוכר, והשתלומים בהם יהא חייב המשכיר, ראה סעיף 25ט, המדובר על סעיף בעל חזקה ממעטת, קרי כי כל הוצאה שלא נקבעה בסעיף הנ"ל, החובה תהא על השוכר.

 

עכשיו - אתה יכול להתווכח אם התקנת מזוזה או שתילת שתילים הינם חלק מההחזקה השותפת של המבנה או לאו.

 

על מנת לסבר את האוזן, בדברי ההסבר להצעת החוק הנ"ל - עשו שימוש בדוגמא להתקנת רשתות לדירה, שם ציינו אם ההתקנה נעשית לבקשת השוכר הוא ישא בתשלום, ואם נעשה ביוזמת המשכיר, הוא ישא בתשלום.

 

 

* גילוי נאות,

עו"ד, אבל לא מתמחה בתחום, אז האמור בערבון מוגבל, ואינו מהווה ייעוץ משפטי.

**מתעסק בעיקר בדיני תכנון ובניה, ומיסוי מוניצפלי.

 

שתילים ומזוזות זאת לא בדיוק תחזוקה שוטפת, אכן אפשר להתווכח על זה אבל אני לא מתכוון להיכנס לדקויות כאלו עם השוכרים שלי, בטח לא בשביל סכום כזה.

בסך הכל אנחנו ביחסים מאוד טובים ואין טעם לפגוע בהם בשביל דבר כזה.

 

עכשיו בשביל ה"כיף":

נראה שסעיף ב.1 בעצם מתייחס לזה, אבל מדובר ספציפית בדירה או שזה כולל בתוכו גם את האיזור המשותף?

 

 

האמת שאת הרשתות בדירה עשיתי על חשבוני, אפילו שלא הייתי חייב והם אלו שביקשו.

 

[m3x7r3m3]

הבחירה במשפט "תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת..." במקום "הנמצאים בדירה המושכרת" או "הממוקמים בדירה המושכרת" נועד בדיוק להבחין.

כלומר אם אתם מחליטים לשדרג את המעלית או להקים קירוי לחניון, אלה מתקנים שלא נמצאים בדירה אבל משרתים אותה.

הלובי או חדר הדיירים הם שטח משותף שמשרת את הדירות.

עריכה אחרונה ב-15 לאוקטובר, 2020 על ידי m3x7r3m3

[A_lex]

זמן קצר לאחר שקניתי דירה, הוחלט בישיבת ועד (שבה השתתפתי והצבעתי נגד) לעשות עבודת גינון רצינית בעלות של כמעט 1000 ש"ח לדירה. מה ההבדל בין כמה שתילים לבין עבודת הגינון הזו? האם גם את זה היית מצפה שהשוכרים ישלמו?

אתה בעל הנכס ואם נאסף כסף באופן חד-פעמי למשהו, כנראה שזה לא חלק מהתחזוקה השוטפת.

בבניין שלי בערך שליש מהדירות מושכרות. תכלס, מזל שבעלי הדירות שמשכירים לא מגיעים לישיבות, כי לרובם יש אינטרס לא לאשר שום השקעה. ככה רק בעלי הדירות שבפועל גרים בבניין מקבלים את ההחלטות. ואת זה אני אומר למרות שאני בעל דירה כאן ולרוב בין המתנגדים לכל מיני "השקעות" שלטעמי אינן תורמות מאומה לבנין אבל מאושרות בגלל שיש הרבה כאלו שרוצים להראות כמה הם לארג'ים, ו"לבניין ההוא יש" וכו'.

 

@hans, השיטה של לגבות דמי ועד גבוהים כדי שתהיה קופה לכל מיני עבודות שיפור פני הבניין לא הוגנת כלפי שוכרים, אך בהחלט מקילה על התנהלות הבניין.

 

 

 

[GTאי]

שוכר טוב שווה יותר מ 1000 ש"ח.

 

כתבו כבר הכל ובכל זאת,  לדעתי הם צודקים בפרשנות שלהם (ואני רושם את זה בתור משכיר בעצמי)

[SlowRide]

לפני 11 דקות, A_lex כתב:

בבניין שלי בערך שליש מהדירות מושכרות. תכלס, מזל שבעלי הדירות שמשכירים לא מגיעים לישיבות, כי לרובם יש אינטרס לא לאשר שום השקעה. ככה רק בעלי הדירות שבפועל גרים בבניין מקבלים את ההחלטות. ואת זה אני אומר למרות שאני בעל דירה כאן ולרוב בין המתנגדים לכל מיני "השקעות" שלטעמי אינן תורמות מאומה לבנין אבל מאושרות בגלל שיש הרבה כאלו שרוצים להראות כמה הם לארג'ים, ו"לבניין ההוא יש" וכו'

בגלל זה קל מאד ללכת ברחוב ולנחש בכל בניין אם רוב הדיירים בעלי הדירות או גרים בשכירות.

[GTאי]

לפני 10 דקות, A_lex כתב:

 

@hans, השיטה של לגבות דמי ועד גבוהים כדי שתהיה קופה לכל מיני עבודות שיפור פני הבניין לא הוגנת כלפי שוכרים, אך בהחלט מקילה על התנהלות הבניין.

 

אצלנו הנהגתי את השיטה הזו, תוספת של 15-20 ש"ח לחודש מעבר למה שצריך.

זה מאפשר לא מעט גמישות:

1. אם מישהו לא משלם לא נתקעים

2. לא צריך לעשות גביה מיוחדת על כל מנעול שנשבר

3. כלפי השוכרים הרי שבסוף הם מייצרים בלאי לבניין כך שזה חצי הוגן שישאו בעלות מינימלית של דברים כאלה. מינימילית

[Blaz00r]

כמה חפירות והתפלפלויות משפטיות מיותרות. בעל הדירה צריך לשלם נקודה.

[ניקו פ.]

אני גם חושב שזה חכם לייקר את הועד, אבל החיסרון של זה שזה עלול להרתיע שוכרים פוטנציאליים. כלומר אם אני בעל דירה ברור לי שעדיף שהתשלום השוטף יהיה גבוה יותר ואז בעצם גם תשלום מיוחד מתגלגל על השוכרים שלי שהסכימו לקחת את הדירה במחיר הנוכחי וכשידעו שזה מחיר דמי הועד. יחד עם זאת, יהיה לי קצת יותר קשה למצוא שוכר אם הועד שלי יקר יותר מהאזור ויש עוד תחרות. במרכז ת"א מן הסתם לאף אחד לא יהיה אכפת לשלם אקסטרה 20 ש"ח דמי ועד, עומת זאת כשבונים דירות חדשות ויש הרבה היצע באזור והכל דומה זה יהיה חיסרון אולי מהותי.

עריכה אחרונה ב-15 לאוקטובר, 2020 על ידי ניקו פ.

[HybridBoy]

גבית יתר של ועד הבית זאת לא בעצם עבירה?

כי אתה גורם לו לשלם בעקיפין את כל התיקונים שאתה אמור לשאת בהם.

או בגלל שכביכול הוא הסכים על הסכום מראש אז זה "בסדר".

[m3x7r3m3]

הסכום לתשלום של ועד הבית צריך לעבור אישור בהצבעה של אסיפת דיירים.

מאותו רגע הסכום שאושר (גם אם הוא גבוה ב-100 שקל לכל דירה בכל חודש מההוצאות השוטפות) הוא הסכום שמותר לגבות.

גבייה מעל אותו סכום היא גביית יתר, גבייה בסכום הזה היא לא גביית יתר.

 

הבעיה עם זה היא אחרת - רוב בעלי הדירות שלא משכירים לא ששים לשים כסף בקופת הוועד וחוששים ממעילות וכאלה.

מצד שני סכום וועד גבוה יכול להרתיע שוכרים פוטנציאליים, במיוחד אם אין לו הצדקה (חדר כושר, בריכה, חנייה תת קרקעית, גינה מטופחת ומתקנים אחרים יקרים לתחזוקה) או אם יש אלטרנטיבות זולות יותר באיזור (הבניין ליד משלמים 100 פחות בחודש)

[hans]

לפני 34 דקות, ניקו פ. כתב:

 במרכז ת"א מן הסתם לאף אחד לא יהיה אכפת לשלם אקסטרה 20 ש"ח דמי ועד, עומת זאת כשבונים דירות חדשות ויש הרבה היצע באזור והכל דומה זה יהיה חיסרון אולי מהותי.

הקטע של דמי ועד הבית שונה באופן תהומי בין הערים.

דווקא בירושלים, בגלל הגישה הרווחת של הסקה מרכזית מוזנת בסולר, תיתקל בדמי ועד בית ששום תל אביבי לא יסכים אליהם בחיים -

נדמה לי שאצלי זה 450 ש״ח, אצל ההורים שלי יותר בכיוון 650 ש״ח,

לא במגדל וללא שום חברת ניהול, אבל כן עם גינה ומבואה מטופחים ומסודרים.

כל פעם שאני מזכיר את הסכומים האלה מחוץ לירושלים אני נתקל בהרמות גבה...

 

[A_lex]

לפני כשעה, GTאי כתב:

 

אצלנו הנהגתי את השיטה הזו, תוספת של 15-20 ש"ח לחודש מעבר למה שצריך.

זה מאפשר לא מעט גמישות:

1. אם מישהו לא משלם לא נתקעים

2. לא צריך לעשות גביה מיוחדת על כל מנעול שנשבר

3. כלפי השוכרים הרי שבסוף הם מייצרים בלאי לבניין כך שזה חצי הוגן שישאו בעלות מינימלית של דברים כאלה. מינימילית

כל הסיבות שכתבת לא רלוונטיות.

1. בקופת הועד צריכה להיות יתרה שתאפשר לספוג עיכוב בתשלום של דירה-שתיים בכמה חודשים (ואני מדגיש - עיכוב. אין דבר כזה לא משלמים. תתבע אותם). אם אין כזו אז אפשר להעלות את דמי הועד לשנה אחת כדי לצבור את היתרה הזו ואז להחזיר לסכום הקודם.

2. מנעול שנשבר זה זניח וכדאי שדמי הועד יכסו הוצאות קטנות כאלו. לא מתייחס לזה בתור תוספת בכלל.

הבעיה עם גביית היתר שלאט לאט מצטברים סכומים שמגיעים לעשרות אלפים, ופתאום עושים עבודות גדולות שבטח לא היו אמורות להיות ממונות על ידי השוכרים. למשל בניין עם 32 דירות כפול 20 שקל לחודש לדירה זה 30 אלף שקל לאחר ארבע שנים! לכולנו ברור שפתאום ימצאו מה לעשות עם הכסף ואפילו יהיה קל לאשר את זה כי אף אחד לא צריך להוציא עכשיו כסף מהכיס, אבל יש סיכוי טוב שהשוכרים ששילמו חלק מאותו כסף כבר לא גרים שם בכלל.

 

למען הסר ספק אני לא כותב את זה מפוזיציה... אני גר בדירה בבעלותי בשלושת השנים האחרונות.

 

 

לפני 6 דקות, hans כתב:

הקטע של דמי ועד הבית שונה באופן תהומי בין הערים.

דווקא בירושלים, בגלל הגישה הרווחת של הסקה מרכזית מוזנת בסולר, תיתקל בדמי ועד בית ששום תל אביבי לא יסכים אליהם בחיים -

נדמה לי שאצלי זה 450 ש״ח, אצל ההורים שלי יותר בכיוון 650 ש״ח,

לא במגדל וללא שום חברת ניהול, אבל כן עם גינה ומבואה מטופחים ומסודרים.

כל פעם שאני מזכיר את הסכומים האלה מחוץ לירושלים אני נתקל בהרמות גבה...

 

אני משלם קצת מעל 300 בבניין עם מעליות, גנרטור גיבוי, ומשאבות העלאת לחץ. בעבר שילמתי סכום דומה ברחובות, בבניין ישן עם חימום מים מרכזי בסולר, ומעלית בודדת (ללא גנרטור או משאבות). נשמע לי הגיוני הסכומים שלכם. חלק מדמי הועד בעצם חוסכים לכם הוצאות על חימום ומתקזזים לדמי ועד רגילים.

עריכה אחרונה ב-15 לאוקטובר, 2020 על ידי A_lex

[איציק נ.]

לפני 4 שעות, HybridBoy כתב:

אני לא מדבר על דמי אחזקה, אלא על ועד בית עצמו.

ועד הבית בבניין שאני משכיר בו את הדירה שלי החליט לאסוף כסף חד פעמית בשביל דברים כמו שתילים ומזוזות (בניין חדש), לא מדובר בסכום גדול, אבל אני מנסה להבין מי אמור לשלם את זה.

מה זה דמי אחזקה ומה זה ועד בית ? מכבסת מילים חדשה ?!

 

איסוף חד פעמי של כסף בשביל תיקון גדול או שידרוג (שתילים או התקנה מזוזות למשל) - זה בעל הדירה צריך לשאת. אין לך SAY בעניין - זה בעל הדירה שצריך להיות נוכח בישיבת הוועד ולהשמיע קולו.

אתה משלם "וועד בית" כל חודש שאיתו מתחזקים את הבניין. אם יש פיצוץ בצינור ראשי ומגייסים עכשיו מכל דיירי 10,000 שח, אתה לא משלם את זה - בעל הדירה משלם. הכסף שאתה משלם חודש בחודשו מממן את התחזוקה הבסיסית של הבניין (חשמל, מים, ביטוח, מעלית, גנן, ניקיון וכד').

 

איציק

[sperial]

כאשר גרתי ברב קומות היתה גביית יתר מכוונת ומוסכמת על כל בעלי הדירות. הצטבר בקופה סכום של עשרות אלפי שקלים, לכאורה מיותר  מעשית איפשר לפתור, למשל, בעיות קשות בביוב, במעליות ובמערכת המים עם הוצאה של עשרות אלפי שקלים, בלי גביה נוספת. דרך אגב, הגורמים העיקריים לתקלות הביוב היו שוכרים שהשליכו תחבושות ומגבונים לאסלה ושום ניסיון לחינוך לא עזר.

 

הסכום הגדול נקבע כאשר הבניין היה חדש והיה צורך בכמה השלמות, בהמשך הופחת ב-20% אבל אחרי שנה הוגדל לסכום המקורי כיוון שכל הדיירים העדיפו שתהיה רזרבה שתאפשר תיקונים מהירים בלי להמתין לגביה נוספת.

 

חשוב מאד - ועד הבית התנהל בשקיפות עם מאזנים מדוייקים שפורסמו לפחות פעמיים בשנה.

עריכה אחרונה ב-15 לאוקטובר, 2020 על ידי sperial