עלויות בניה עדכניות

[Nemesis]

היי,

 

צדה את עיני באחד הלוחות מגרש קטן לבניה באיזור בו אני גר.

אחרי ניעור ארוך של הכיסים וספירת המטבעות שנפלו ייתכן וזה ריאלי וכדאי לבנות עליו איזה בית קטן.

 

בזמנו עלויות הבניה המדוברות היו כ 6000 ש"ח למטר לסטנדרט סביר.

האם הסכום הזה עדיין רלוונטי? כולל אגרות, אדריכל פיקוח וכדומה? באיזור גוש דן אם זה משנה.

 

מדובר בבנייה של 135 מר שטח עיקרי בשתי קומות בעלות שטח זהה, 35 מר שטח שירות מעל הקרקע ועוד 75 מר מרתף.

 

מרתף מן הסתם עולה מעט יותר. האם מחשבים את הסכום לפי שטח עיקרי וסכום נמוך יותר לשטחי שירות, או שהסכום הוא ממוצע לכל השטח? בכמה גבוהה העלות למרתף אם אני רוצה לזווד אותו בצורה מלאה כיחידת דיור?

 

מודה מראש לכל מי שיוכל לשפוך אור בצורה גסה כדי לעשות חישוב ראשוני של העסקה.

סטנדרט סביר, נניח מה שנותן קבלן במרכז הארץ בבניין חדש לא יוקרתי במיוחד.

 

תודה,

[Smiro]

קודם כל אתה צריך לפנות לאדריכל שיבדוק מה זכויות הבנייה שיש בשטח. לאחר מכן הייתי ממליץ לעשות סקר שוק אצל קבלנים. לא חושב שיש קבלנים פה בפורום.

[ישה]

:mm_yeah:יש לך כנראה כיסים עמוקים מאוד

 

יש פה כמה בעלי מקצוע שתקווה שיענו לך

[Nemesis]

לא כיסים עמוקים עד כדי כך. צריך גם לנער מיליון וחצי מהכיסים של הבנק, למכור דירה מושכרת ואולי גם לפדות את קרן ההשתלמות. הזדמנות טובה אולי לאפס את השבח עליה כל עוד זה אפשרי.

המגרשים הם קטנים וצפופים כמו סרדינים. 191 מ"ר מגרש. על פניו עלות המגרש + בניה של 170 מ"ר מעל הקרקע בלבד מביאים אותי לעלות 5 חדרים סבירה בלבד במגדל באותה שכונה, שזו השכונה בה אני גר בשכירות. על הנייר נראה כמו עסקה מצויינת ששווה להתאמץ עבורה, רק צריך לראות שאני לא חי על הירח עם עלויות הבניה המשוערות.

 

קודם כל אתה צריך לפנות לאדריכל שיבדוק מה זכויות הבנייה שיש בשטח. לאחר מכן הייתי ממליץ לעשות סקר שוק אצל קבלנים. לא חושב שיש קבלנים פה בפורום.

 

את זכויות הבניה כבר בדקתי והן כפי שרשמתי. 135 מ"ר שטח עיקרי, 35 מ"ר שטח שירות ועוד 75 מ"ר מרתף. זה גם מה שאחרים בונים שם מה גם שזה חלק מדו, אז בכל מקרה המעטפת צריכה להיות דומה עד זהה.

 

לא חייב לקבל תשובה מקבלן, אבל אם יש מישהו שבנה בזמן האחרון או אדריכל שמתעסק או בעלי מקצוע אחרים בעניין - אולי אפשר לקבל הערכה גסה לפני שאני מתחיל לבלבל את השכל לכולם.

[train]

בדרך כלל רוב האנשים בבניה מגיעים ל- 7000 ש"ח למ"ר ומעלה. מדובר על עלות כוללת.

 

נקודות למחשבה במגרש שלך:

 

האם סביב המגרש יש מגרשים ריקים או שכבר הרוב בנוי?

אם בנוי בחלקות הצמודות למגרש, אתה תצטרך לדאוג לתמוך את הקרקע בגבול בין החלקות על מנת למנוע נזק לשכנים בזמן חפירת המרתף. יש לזה כל מיני פתרונות, בדרך כלל עושים קיר שיגומים (תכלס זה שם יפה לכלונסאות). כמובן עולה עוד כסף.

 

האם המטרה היא בניה על מנת לגור או בתור השקעה כלכלית ?

מדוע זה משנה?

בבניה למגורים עצמיים בדרך כלל הנטייה היא להעלות את הסטנדרט לעומת בבניה להשקעה.

(תחשוב על סעיפים יקרים כגון אלומיניום, ריצוף, מטבח. מה תגיד בת הזוג על אריחים זולים...)

 

לגבי המרתף.

על מנת להפוך אותו ליחידת דיור (לרוב לא חוקי) צריך שיכלול פונקציות כגון מטבח, חדרי רחצה ושירותים, מיזוג אוויר.

מכיוון שהוא מתחת לאדמה צריך משאבות כדי להעלות על הביוב למפלס של הביוב הציבורי, כל הדברים הללו עולים כסף.

כמה כסף ? בהנחה שהסטנדרט בינוני מינוס (רק במרתף) תכיון עוד איזה מאה אלף.

[ישה]

אם תבנה יחד עם הדו השני אפשר להוזיל

 

מרתף עניין יקר בתלות גם בסוג הקרקע, סלעית או חול הבדל עצום.

 

1500K משכנתא שפויה 7-8K החזר חודשי

 

תקציב הבניה וההוצאות בפועל נפגשים רק ביום הראשון משם הם מתרחקים אחד מהשני , פערים עד 20% נצפים לא אחת.

 

"מאמי לא נבנה את הכי טוב, בונים רק פעם אחת"

 

בהצלחה

[Nemesis]

תודה על התשובות.

הדו השני כבר בנוי, כך שלא ניתן לבנות יחד. המתווכת אמרה שהוא מוכן בשמחה לשתף את התוכניות ועלויות הבניה.

 

אנחנו מתייחסים לפרוייקט הזה כמעין השקעה עם אופציה לגור בבית מספר שנים.

יש ליד החלקה הזו חלקה נוספת, בה בנו רביעיות ב-177 מ"ר, כלומר 8% פחות שטח (וזכויות בניה בהתאם). אחד מהם פרסם עכשיו את הבית שלו מתוך הרביעיה ב- 3.9 מיליון למכירה. סטנדרט קבלן פשוט, שום דבר מיוחד. בשכונה יש 2 בתים דומים בערך שמפורסמים להשכרה עם מחירים מבוקשים של קרוב ל- 10,000 ש"ח לחודש. על פניו לפי 7,000 ש"ח למ"ר עלות הבנייה והקרקע יסתכמו בכ- 3 מיליון ש"ח.

בת הזוג שלי ממש לא מהטיפוס של - מאמי בונים רק פעם אחת, להיפך.

מאתר רשות המסים קשה למצוא את הידיים והרגליים, המון עסקאות קומבינציה וכנראה איחוד וחלוקה. ממספר העסקאות הבודדות שאני מבין 3.1-3.2 מליון הם עסקאות של ~2012.

 

לגבי מרתף:

כיתתי את רגלי בכל הבתים בשכונה והצצתי. לרובם יש מרתפים עם מדרגות חיצוניות. לא נראה כאילו הסתירו ופתחו לחר מכן. מעבר לכך באיזורים נוספים בעיר משכירים בגלוי יחידות דיור במרתפים.

 

לגבי משכנתא:

הדירה שנבחרה למכירה שווה כ- 1.3 ומושכרת בכ- 3,500. שכ"ד בדירה בה אנחנו גרים 5,050 ובשנה הבאה כ- 5,300.

אם המרתף מושכר בכ- 3,500 ש"ח מה שעל פניו נראה ריאלי, אני נשאר פלוס מינוס עם אותה רמת הוצאה.

 

סה"כ אם אני לא טועה בגדול בעלויות הבניה על פניו נראה שזה יהיה טפשי לא לקנות את המגרש.

[ישה]

המורה רינה הרימה גבה

 

היום יש לך הוצאה של 5000 ש"ח שכ"ד שלכם פחות 3500 שכ"ד שאתם מקבלים= 1500 ש"ח הוצאה כללית

 

מחר יש לך 8000 ש"ח משכנתא פחות 3500 שכ"ד מהמרתף ( כמה זה ריאלי אתה יודע למשך 12 חודש, שנה אחרי שנה אחרי שנה)= 4500 ש"ח הוצאה כללית.

[redroze]

מותר לשאול באיזה עיר מדובר?

האם אי פעם רכשתם דירה חדשה מקבלן?

[Nemesis]

מדובר בפ"ת.

לא רכשנו מעולם דירה חדשה מקבלן, רק יד שניה.

 

 

המורה רינה הרימה גבה

 

היום יש לך הוצאה של 5000 ש"ח שכ"ד שלכם פחות 3500 שכ"ד שאתם מקבלים= 1500 ש"ח הוצאה כללית

 

מחר יש לך 8000 ש"ח משכנתא פחות 3500 שכ"ד מהמרתף ( כמה זה ריאלי אתה יודע למשך 12 חודש, שנה אחרי שנה אחרי שנה)= 4500 ש"ח הוצאה כללית.

 

כמובן אתה צודק, לא פירטתי את החסכון המנדטורי של 5,000 ש"ח לפחות לחודש שבמקום מזומן מוזרם למשכנתא.

זה קצת צפוף יחד עם ההוצאות הצפויות על התאומים שצפויים להגיח בקרוב, אבל אפשרי. אפשר כמובן לפדות קרן השתלמות ואז מרווח הנשימה גדול יותר.

[redroze]

תוסיף לעלויות מפקח/יועץ בניה מטעמך כדי שהקבלים/ספקים שלך לא יעשו ממך קציצות.

מקווה שלפחות אחד מבני הזוג בעל עבודה גמישה בשעות כי יש הרבה בלתמים וצריך לבקר באתר כמה שיותר כדי לזהות טעויות כמה שיותר מוקדם (ותמיד יש טעויות).

בגדול נשמע פרויקט מעניין. אני הייתי מוותר על המרתף כי רוב הבעיות והתקלות בבתים פרטיים נגרמות בגלל המרתף. כאשר אתה חולם על בבית חלומותיך האם גרים אתך שותפים?

[Nemesis]

אני נוטה ללכת לפי הדוגמא הזו:

http://www.mynewhouse.co.il/121997/%D7%AA%D7%97%D7%A9%D7%99%D7%91%D7%99%D7%9D

יש כאן ייעוץ ופיקוח בסך 100,000 ש"ח. אם אני עובר על הטבלה, בקלות אני מוריד 1,000 ש"ח למטר ונמצא ב- 6,700 ש"ח למטר.

מבחינת הגמישות, אנחנו גרים עכשיו בשכירות 500 מטר מאתר הבנייה הפוטנציאלי ועובד 2.5 ק"מ מכאן. אין בעיה אפילו לקפוץ כל יום לראות מה קורה.

לגבי המרתף - לדעתי זו דווקא נקודת אור בבית הזה. היום אני גר בדירת 4 חדרים בבניין של כ-80 דיירים. אני לא חושב שלעבור מהדירה הזו לדו 6 חדרים כאשר מתחתי יש דיירים בכניסה יחסית נפרדת זו דגרדציה באיכות החיים. להיפך. בהשקעה של כ- 450,000 לקבל 3,500 ברוטו (3,200 בקיזוז ארנונה ומים שכלולים לרוב) בהחלט עוזר לחסל את ההלוואות מהר יותר. במידה ולא רוצים יותר תמיד אפשר להפסיק להשכיר ולהפוך את המרתף לחדר קולנוע ביתי, מרתף יינות וחדר ביליארד.

 

בכל מקרה זה לא יהיה בית חלומותינו. מגרש של 191 מטר הוא נורא קטן, בקושי נשאר שטח מסביב לבית אחרי 2 חניות טוריות. אבל איך שזה נראה יכול בהחלט להיות מקפצה לא רעה.

[ישה]

לא התעמקתי

 

אבל חפירת מרתף 10000 ש"ח . מצחיק

 

האא ולכל התחשיב להוסיף מע"מ

 

האא 8% בלת"מ בלבד

 

בקיצור לא הייתי בונה על התחשיב הזה.

[Nemesis]

[emoji17]

 

טוב, אני מקווה שמישהו יוכל לשפוך אור בצורה טובה יותר על העלויות.

[razmel]

 

מדובר בבנייה של 135 מר שטח עיקרי בשתי קומות בעלות שטח זהה, 35 מר שטח שירות מעל הקרקע ועוד 75 מר מרתף.

 

 

אם המ"ר הנ"ל ה"מטראז'" לבניה שאתה מתכוון לבנות בהיתר, לפי סכום של 6000 ש"ח למ"ר עליך לבדוק:

1. האם המחירים כוללים מע"מ. (בענף המחירים הם תמיד לפני מעמ והמחיר הסופי יהיה גבוה ב-17%).

2. האם המחיר כולל אגרות לרשויות?

3. האם המחיר כולל שכר טרחה למתכננים? מודד, אדריכל, מהנדס שלד, אינסטלציה, חשמל, מיזוג והרשימה עוד ארוכה.

4. האם המחיר כולל חומות / גדרות היקפיים? הם הרי לא במטראז' של הבניה אבל מחייבים תכנון (אדריכל ומהנדס) וביצוע - שלד, תשתיות וגמר.

5. האם המחיר כולל קירות דיפון? חצרות חפורות? חצרות אנגליות? משטחי בטון מרוצפים במשטחי חוץ? שבילים? מדרגות בפיתוח? גם הם לא במ"ר שספרת.

6. האם המחיר כולל את הגג? אתה רואה בהיתר 135 + 35 + 75 מ"ר שציינת. קבלן שלד סופר גם את התקרה העליונה כחצי קומה מלאה (כל תקרה כלולה ברצפה של הקומה שמעליה, הגג לא).

7. האם אתה כולל פרגולות? לא ספרת אותם במ"ר.

8. באיזה סעיף של מ"ר מוכנסת ההוצאה של הגינון? אדמה גננית, דשא, עצים (בוגרים או שתילים?).

 

* עלויות ביצוע מרתף יקרות יותר משטח עיקרי. חפירה, דיפון, איטום, משטחים מרוצפים בחצרות אנגליות / חפורות / משאבות / בורות חלחול ועוד.

 

בקיצור, אולי יש כאלו שמספרים שבנו ב-6000 ש"ח למ"ר את הבית, יש עוד הוצאות רבות בבניה / תכנון / רישוי שלא כלולות במטראז' הנ"ל.

 

כיתתי את רגלי בכל הבתים בשכונה והצצתי. לרובם יש מרתפים עם מדרגות חיצוניות. לא נראה כאילו הסתירו ופתחו לחר מכן. מעבר לכך באיזורים נוספים בעיר משכירים בגלוי יחידות דיור במרתפים.

מעטות הרשויות שמאפשרות ירידה למרתף מחוץ לבית, וגם אז - רק למשרד של בעל מקצוע חופשי הגר בבית ועובד ממנו.

או שהתקינו המדרגות לאחר הרישוי, או שאישרו בצורה "אחרת". בכל מקרה פיצול יחידת דיור נפרדת להשכרה אינה חוקית (למעט בהגשה של מספר יחידות דיור / צימרים להשכרה וכו - בכפוף לתב"ע).