שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Giri Giri]

אני דווקא מאמין שאם יהיה שינוי, אז עליית המחירים תפסק. אם לא תהיה החלטה מטופשת ופופוליסטית של הממשלה, שתגרום לתוהו ובואו, פשוט לא תהיה עלייה כל כך חזקה כמו שראינו בשנים האחרונות. משהו כאן כתב, שיש מצוקת דיור במגזר החרדי, אבל ככה אין ושזה מלאכותי כביכול. איך זה יכול להיות מלאכותי? מה גרות שם רוחות רפאים?

הריבית הנמוכה גרמה לאנשים להוציא יותר כסף עבור מגורים מבעבר, אבל היא לא ייצרה את הצורך.

[bobi]

המס החדש על המשקיעים בדירות הוא שולי. עוד 50,000₪ הם לא משמעותיים עבור מי שיש לו מעל למיליון שקל פנויים לרכישת דירה שהוא לא באמת זקוק לה למגורים.

זה לא מה שיגרום לו לוותר על רכישת הדירה.

אם באמת היו רוצים לחסל את תופעת אגירת הדירות היו צריכים להטיל מס של מינימום 25٪ מערך הדירה על רכישת דירה נוספת.

מה שמחזק את ההשערה שמטרת המס הנוכחי על משקיעי הנדל"ן היא בסך הכל להעשיר את קופת המדינה ע"י הטלת מיסים נוספים ולא באמת להוריד את מחירי הדיור.

[Giri Giri]

ממתי מס נועד למטרה אחרת, מאשר להעשיר את קופת המדינה? 25%? למה לא 50%? אז בטוח נחסל את כל המשקיעים המנוולים!!!!!

(נכתב בציניות כמובן).

[pooh-bear]

א. שכר הדירה כן עלה, לא מעט

ב. שכר הדירה עלה פחות מעליית מחירי הרכישה, דוקא בגלל שכ''כ הרבה משקיעים נכנסו לשוק

אתה טוען שהסיבה העיקרית היא היצע גבוה, אני טוען שביקוש קשיח. כנראה שלא נסכים.

 

ג. מה שמביא אותנו למצב ששכ''ד יעלה אם מחירי רכישה ירדו

ד. בסוף יפגעו השוכרים

ממש לא הבנתי את המעבר שביצעת ב-ג. איך ירידה במחירי הדירות תעלה את השכ"ד? מוכן להסביר?

[pooh-bear]

המס החדש על המשקיעים בדירות הוא שולי. עוד 50,000₪ הם לא משמעותיים עבור מי שיש לו מעל למיליון שקל פנויים לרכישת דירה שהוא לא באמת זקוק לה למגורים.

זה פשוט לא נכון.

 

אם יש לך מיליון שקל להשקעה, אתה רוצה להרוויח מהם עוד כסף. אם תקנה דירה ב-2 מיליון, תצטרך לשלם 8٪ מס רכישה, עוד למתווך ועו"ד, לפתיחת משכנתא, וכל חודש תצטרך לשלם החזר משכנתא. בנוסף תצטרך למצוא שוכרים, לשלם חשבונות כשאין שוכרים, לרדוף אחריהם כשהם לא משלמים, אולי לשלם למתווך בעצמך לשלם על תיקונים בדירה ושיפוצים בבניין, ועוד כהנה וכהנה.

 

אם גם משחילים לך מס שנתי כי יש לך עוד דירה להשכרה, התשואה שלך נופלת. אם היא ממש נמוכה אחרי כל הכאב ראש הזה, בסיכוי סביר עדיף לך למכור את הדירה ולהשקיע בשוק ההון. בטח אם המחירים מתחילים לרדת ואז אתה גם מפסיד את ההון ההתחלתי שלך.

[avargel]

כי יהיו פחות משקיעים = פחות דירות להשכרה

 

נכון שיש שוכרים שיצאו משוק השכירות, כי ירכשו דירות, אבל אלה שכן יישארו + החדשים שמתווספים בכל יום (מתחתנים, מתגרשים) יתמודדו על פחות דירות.

 

 

 

הדבר היחיד שבאמת יתקן פה משהו, יהיה הגדלת היצעים.

 

האם זה קורה או לא, אני לא יודע. כל יום מתפרסמים נתונים חדשים וקשה לי לגבש דעה.

[bobi]

אתם טוענים שמי שיש לו מספיק כסף זמין כדי לרכוש דירה נוספת ב 1.4 מיליון, לא יסכים לרכוש אותה אם היא תעלה 1.45 מיליון? ה 50k האלה הם מה שישברו אותו ויגרמו לו להתחרט?

[pooh-bear]

כי יהיו פחות משקיעים = פחות דירות להשכרה

ולמה, במטותא, אם מחירי הדיור ירדו, שכ"ד יעלה (כלומר, התשואה תעלה) שיהיו פחות משקיעים? זה דוקא אמור להעלות את האטרקטיביות של ההשקעה, מיד כשיגמרו הירידות.

 

וגם, כל דירה שתמכר ע"י משקיע למישהו שיגור בה תוריד גם את הביקוש להשכרה (כי בסוף השרשרת תמיד תמצא מישהו שהוא שוכר פוטנציאלי), אז זה אמור בצורה כזו או אחרת להתאזן.

 

הדבר היחיד שבאמת יתקן פה משהו, יהיה הגדלת היצעים.

 

האם זה קורה או לא, אני לא יודע. כל יום מתפרסמים נתונים חדשים וקשה לי לגבש דעה.

על זה אנחנו מסכימים. אם אפשר היה לבנות פה היום עוד חצי מיליון דירות הכל היה נראה אחרת.

[pooh-bear]

אתם טוענים שמי שיש לו מספיק כסף זמין כדי לרכוש דירה נוספת ב 1.4 מיליון, לא יסכים לרכוש אותה אם היא תעלה 1.45 מיליון? ה 50k האלה הם מה שישברו אותו ויגרמו לו להתחרט?

זה מס שנתי, לא מס רכישה. זה משנה את התמונה לגמרי, וגם, מעבר לכסף, זה אמור לגרום לאותו משקיע להבין שהוא נמצא בסביבה של רגולציה משתנה, שעשויה להשתנות לרעתו שוב. וזה יותר מפחיד אפילו מהכסף.

 

אתה מתייחס לאנשים עם מיליון שקל להשקעה כאל עשירים מופלגים, אי שם באלפיון העליון - זה (ממש) לא ככה. זה יכול להיות מישהו שירש איזה סכום, פדה קרן השתלמות של המון זמן, או סתם חסך 20 שנה והשקיע בבורסה.

 

ואם אתה רוצה דוגמא ממש טובה - חפש את הסולידית.

[ישה]

המס המקסימאלי לדירה הוא 18000 ש"ח וזה במקרה ששוייה 1.8 מיליון ומעלה

 

בדירה ששוויה 500 אלף ש"ח המס הוא 5000 ש"ח וגם פחות אם שתי הדירות האחרות שלו הם בסכומים של כ 400 אלף ש"ח כל אחת

[קאררה]

מאחד שהשקיע בבורסה ובמקביל מחזיק דירה להשכרה אני יכול להגיד לכם:

1. הבורסה היא חרא (סלחו לי על השפה) התשואות עלובות לסוחרים פסיביים עם תיקי השקעות סולידיים.

2. 25% מס רווחי הון הוא רוצח תשואות. אין לי דרך לתאר את המס הזה מלבד פשע.

3. אחרי שנה וחצי העדפתי להעיף לעזעזל את התיק השקעות ולשים את הכסף בלהחזיר חתיכה מהמשכנתא.

4. לאחר שאסיים את המשכנתא שלי (תוך שנתיים כולי תקווה), אני בטוח שאקנה עוד דירה ברגע שאצליח לצבור מספיק הון עצמי.

 

בונוס:

5. לדעתי קפיצה בריבית יכולה לפוצץ את בועת הנדל"ן אך במקביל תיצור משבר כלכלי שלם בישאל כיוון שרוב נוטלי המשכנתאות יהיו חדלי פרעון. מיסוי אכזרי כגון מס רווחי הון לא יקרה בתחום הנדל"ן.

עריכה אחרונה ב-10 לפברואר, 2017 על ידי קאררה

[Nemesis]

אתם טוענים שמי שיש לו מספיק כסף זמין כדי לרכוש דירה נוספת ב 1.4 מיליון, לא יסכים לרכוש אותה אם היא תעלה 1.45 מיליון? ה 50k האלה הם מה שישברו אותו ויגרמו לו להתחרט?

ברור. זה המון כסף, ואין לזה סוף. בטח כאשר מדובר בהשקעה.

[pooh-bear]

מיסוי אכזרי כגון מס רווחי הון לא יקרה בתחום הנדל"ן.

 

סתם בשביל הקטע: אתה יודע שאין פטור ממס שבח לדירה שניה (לחלק היחסי מ-2014)? ושהוא גם עומד על 25٪? אם כי עדיין הכנסה משכירות לא ממוסה כמו דיווידנדים, אבל עוד חזון למועד.

 

אני מסכים שהמס הוא לא נעים, אבל הוא בוודאי יותר סביר ממס רכישה או בלו על דלק לדעתי. סה"כ ממסים רווחים, נשמע לי יותר מסביר למסות גם הכנסה מהון ולא רק מעבודה.

[קאררה]

לא מבין את הקטע הזה שצריך "להשוות" מיסים. האם כל מי שמרוויח קצת כסף במדינה הזאת צריך להענש במלא הצינור ?

[ChemGuy85]

מה הקשר?