שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[m3x7r3m3]

לפני 10 שעות, DareDevil כתב:

אפשרי לחלוטין אבל דירת5חדרים+חניהל2רכבים זה הנורמה ונראה לי שקשה לשנות נורמה.

 

זו לגמרי לא הנורמה באיזור המרכז המורחב.

אפילו בראש העין זו לא הנורמה, אלא אם כן יש לך מעל 2.5 מיליון.

[stum]

להוציא משקיעים מהשוק הזה היה צריך להתבצע מהרגע שגילו שיש פה בעיה של ביקוש והיצע שלא ניתן לפתור אותה בצד ההיצע.

ולהוציא אותם זה דווקא החלק הקל במשוואה - מיסוי אגרסיבי.

 

אבל הממשלה שבחרת בה לא מעוניינת לעשות את זה.

גם פוגע הכנסות המדינה.

גם עלול לפגוע בכלכלה.

 

וכל עוד ה34% שלא מחזיקים דירות, ממשיכים לקום בבוקר ללכת לעבודה לחזור בערבר, בסוף שנה לחדש חוזה שכירות. הכל בסדר.

[Katom]

לפני 14 דקות, stum כתב:

להוציא משקיעים מהשוק הזה היה צריך להתבצע מהרגע שגילו שיש פה בעיה של ביקוש והיצע שלא ניתן לפתור אותה בצד ההיצע.

איך הוצאת המשקיעים תפתור את בעית הביקוש ?

כנראה שמי שמחפש דירה להשכרה - עדיין יחפש דירה להשכרה.

כנראה שמי שמחפש דירה לקניה - עדיין יחפש דירה לקניה.

 

מה שכן קרה, זה שההיצע לדירות להשכרה ירד למרות שפחות אנשים יכולים לקנות.

דירה שבמקום להיות מושכרת בכמה אלפי שקלים נמכרת בכמה מליוני שקלים.

הוצאת פתרון דיור זול והכנסת פתרון דיור יקר.

 

 

[SlowRide]

לפני 11 שעות, DareDevil כתב:

1. שינוי תווי מטרו (יש overlay עם הר"קלת) - אני מעדיף את צורת הgrid locks - הערת אגב: אני בכלל מעדיף להפוך את כל הקווים שעדיין לא נבנו לקווי מטרו. מה שהתחילו כבר לבנות שיבנו אבל שאר הקווים למטרו.

2. בנייה צפופה ולגבוה

3. רפורמה בטרמינלים לאוטובוסים וקווי אוטובוס - שיפוץ טרמינלים (בנוסף להפעלת תחצ"ב 24/7)

4. רשת כבישי אופניים שמקשרים בין ערים ויישובים (ביישובי ספר - לחבר בין היישובים שקרובים אחד לשני)

5. הקמת שדות תעופה קטנים בדרום ובצפון (בשאיפה להתאמה למטוסי רחבי גוף)

6. חיזוק מטרופולין דרומי (באר שבע\אילת)

בנוסף צריך לשים דגש על התחדשות עירונית + שדרוג של תשתיות התנועה בתוך הערים במקום בניית עוד שכונות על שטחים פתוחים בשולי העיר. 

[פינדר]

לפני 37 דקות, Katom כתב:

איך הוצאת המשקיעים תפתור את בעית הביקוש ?

כנראה שמי שמחפש דירה להשכרה - עדיין יחפש דירה להשכרה.

כנראה שמי שמחפש דירה לקניה - עדיין יחפש דירה לקניה.

 

מה שכן קרה, זה שההיצע לדירות להשכרה ירד למרות שפחות אנשים יכולים לקנות.

דירה שבמקום להיות מושכרת בכמה אלפי שקלים נמכרת בכמה מליוני שקלים.

הוצאת פתרון דיור זול והכנסת פתרון דיור יקר.

 

 

קראתי איפשהו ניתוח של מצב השוק (אני לא מומחה גדול וגם לא מומחה קטן).

הוא טען שמחירי הדירות קפצו בעשרות אחוזים, אבל מחירי השכירות עלו באחוזים בודדים.

וזה מצביע על כך שאין מחסור בדירות למגורים, כי אנשים קונים דירה שניה ושלישית להשקעה, אבל אף אחד לא שוכר דירה, אם הוא לא צריך לגור בה.

לכן גם אם יבנו עכשיו עוד יחידות דיור מעבר למה שבונים, זה לא יצנן את השוק, כל עוד הריבית אפסית, האינפלציה עולה ואנשים רואים בנדלן אפיק השקעה משתלם.

לכן, לדעתי, כן יש מקום לצינון השוק ע"י העלאת מיסים על כל מה שקשור בהשקעה בנדלן (מס רכוש, מס רכישה, מיסוי הכנסות משכירות וכו).

[m3x7r3m3]

יש לי תחושה ש @פינדר צודק.

אם כי הנתונים מהאיזור שאני מכיר הם שונים. אבל הסיבות לכך הם כנראה שונות.

 

כשאני עברתי לראש העין לפני כמעט 3 שנים, שכירות של דירת 4 חדרים הייתה בערך 4200, של 5 חדרים בערך 4400, דירת גן 5 חדרים 5300, פנטהאוס 6 חדרים 6000.

היום בקושי יש פנטהאוסים או דירות גן להשכרה, כאילו הלוחות דיי ריקים, ומה שיש עולה בערך 7000 שקל (דירת גן 4/5 חדרים), פנטהאוס 7500.

דירות 5 חדרים היום מבקשים 5300 ומעלה, 4 חדרים 5000 ומעלה.

 

אגב כל השינוי הוא מהשנה האחרונה, אולי קצת פחות. לפני כן המחירים כמעט עמדו במקום.

 

אבל זה כנראה קשור לזה שכל שוק הנדל"ן בראש העין ברתיחה ממש

[פינדר]

כל הארץ רותחת.

גם ברחובות, באיזור שלי (האיזור היקר של רחובות), פנטהאוס של 5 חדרים מוצע ב5.5 ומעלה. ויש אולי שניים בלוחות.

רצינו לעבור לבית קרקע,באיזור קצת יותר זול, ואין היצע. בתים של 4.5 נחטפים כאילו מדובר בגרעינים לשבת.

[Katom]

לפני 58 דקות, פינדר כתב:

וזה מצביע על כך שאין מחסור בדירות למגורים, כי אנשים קונים דירה שניה ושלישית להשקעה, אבל אף אחד לא שוכר דירה, אם הוא לא צריך לגור בה.

לכן גם אם יבנו עכשיו עוד יחידות דיור מעבר למה שבונים, זה לא יצנן את השוק

אם המטרה היא להוריד את מחירי הדיור, אז אני לא רואה איך העלאת מיסים כזאת תגרום לזה.

כמו שאמרתי, במקום שהמשקיע הזה יקנה דירה הוא יקנה מניות. 

במקום שהדירה הזאת תיהיה בלוח "דירות להשכרה" היא תיהיה בלוח "דירות למכירה".

וכמו שאמרת, אין מחסור בדירות למגורים - אבל מה שעשית זה לדחוף עוד דירות יקרות לשוק הדירות למכירה.

מצד אחד יש פחות דירות להשכרה וההיצע קטן אבל הביקוש נשאר, מצד שני יותר יקר למשקיע להחזיק את הדירה - מחירי שכירות עולים.

יצא (שלדעתי) הרחקת את הנדל"ן הזול ממי שיכול להרשות לעצמו רק נדל"ן זול.

אני לא רואה איך זה משפיע על הנדל"ן היקרומוריד את מחירי הדירות.

 

אם כבר לצנן את השוק - אולי הקשחת התנאים לקבלת משכנתא תביא תוצאה טובה יותר.

למה מחירי הדירות עלו הרבה יותר ביחס מחירי השכירות ? אולי גם (אולי בעיקר) בגלל המימון:

אם אני בא לקנות דירה עם 1,000 שקל, אני מקבל עוד 3,000 הלוואה מהבנק ויכול לקנות דירה ב4,000.

אם אני בא לשכור דירה עם 1,000 שקל, אני יכול לשכור דירה ב1,000 שקל.

עריכה אחרונה ב-28 לאוקטובר, 2021 על ידי Katom

[m3x7r3m3]

לפני 8 דקות, Katom כתב:

אם כבר לצנן את השוק - אולי הקשחת התנאים לקבלת משכנתא תביא תוצאה טובה יותר.

 

זה מה שעשו לפני חודש או חודשיים

[יבגניפ]

לפני כשעה, פינדר כתב:

קראתי איפשהו ניתוח של מצב השוק (אני לא מומחה גדול וגם לא מומחה קטן).

הוא טען שמחירי הדירות קפצו בעשרות אחוזים, אבל מחירי השכירות עלו באחוזים בודדים.

וזה מצביע על כך שאין מחסור בדירות למגורים, כי אנשים קונים דירה שניה ושלישית להשקעה, אבל אף אחד לא שוכר דירה, אם הוא לא צריך לגור בה.

לכן גם אם יבנו עכשיו עוד יחידות דיור מעבר למה שבונים, זה לא יצנן את השוק, כל עוד הריבית אפסית, האינפלציה עולה ואנשים רואים בנדלן אפיק השקעה משתלם.

לכן, לדעתי, כן יש מקום לצינון השוק ע"י העלאת מיסים על כל מה שקשור בהשקעה בנדלן (מס רכוש, מס רכישה, מיסוי הכנסות משכירות וכו).

מס על הכנסות משכירות יגולגל אוטומטית על שוכרים. אני זוכר איך לפני 7-8 שנים כשדיברו על זה, זה נאמר בצורה מאוד מפורשת על ידי בעלי הדירות שיצא לי לדבר איתם.

 

אם חסרות דירות או לא אני לא יודע (אני חושב שהטענה העקרונית היא שכן, אבל אולי זה לא נכון). אני מכיר רק אזור אחד בישראל בערך. ופה על כל דירה יש רשימת המתנה של 30-50 אנשים בימים קשים. ואנשים בהחלט עוזבים אותו לטובת ישובים פריפריאלים יותר בגלל המחיר.

 

בכל מקרה, ההמלצות של oecd בנושא הן לעודד השכרה ארוכת טווח, כדי לייצר פחות לחץ אצל כולם, בטח זוגות צעירים, לקנות דירה כמעט בכל מחיר. אם לא חושבים כמו איילת שקד שרכישת דירה היא בdna שלנו או משהו (למרות שאולי כן יש פה עניין תרבותי) - זו הבעיה שצריך להתמודד איתה. 

 

 

 

[פינדר]

מס על הכנסות משכירות יגולגל על השוכרים, כל עוד הביקוש גדול מההיצע ואנשים מוכנים לשלם כל מחיר כדי לגור בת"א.

אז מי שמוכן לשלם, שישלם.

לפני 4 דקות, יבגניפ כתב:

פה על כל דירה יש רשימת המתנה של 30-50 אנשים בימים קשים.

אז שישלמו.

זה לא צריך להיות הצעד היחיד.

מצידי שיגדילו את ההיצע. שיבנו מגדלים במקום כל מני בניינים מכוערים, שהכריזו עליהם נכסים לשימור, יש בהם בקושי 10 דירות, ורק מליארדרים יכולים לגור בהם.

 

לפני 6 דקות, יבגניפ כתב:

לעודד השכרה ארוכת טווח,

אני בעד.

כבר התחילו לדבר (שוב) על הטבות שיעודדו בניה להשכרה לטווח ארוך.

נראה אם יצא מזה משהו.

[Nemesis]

לפני 17 דקות, יבגניפ כתב:

מס על הכנסות משכירות יגולגל אוטומטית על שוכרים. אני זוכר איך לפני 7-8 שנים כשדיברו על זה, זה נאמר בצורה מאוד מפורשת על ידי בעלי הדירות שיצא לי לדבר איתם.

 

אם חסרות דירות או לא אני לא יודע (אני חושב שהטענה העקרונית היא שכן, אבל אולי זה לא נכון). אני מכיר רק אזור אחד בישראל בערך. ופה על כל דירה יש רשימת המתנה של 30-50 אנשים בימים קשים. ואנשים בהחלט עוזבים אותו לטובת ישובים פריפריאלים יותר בגלל המחיר.

 

בכל מקרה, ההמלצות של oecd בנושא הן לעודד השכרה ארוכת טווח, כדי לייצר פחות לחץ אצל כולם, בטח זוגות צעירים, לקנות דירה כמעט בכל מחיר. אם לא חושבים כמו איילת שקד שרכישת דירה היא בdna שלנו או משהו (למרות שאולי כן יש פה עניין תרבותי) - זו הבעיה שצריך להתמודד איתה. 

 

 

 

 

זה לא כל כך פשוט. בסופו של דבר יש גבול לסכום שהשוכרים יכולים לשלם. אם עוברים את הגבול, השוכרים יתפשרו עד דירה קטנה יותר. דיירי הדירות הקטנות יותר אולי יעברו לדירת שותפים. דיירי דירות השותפים אולי יחזרו להורים.

[BarryG]

לפני 47 דקות, פינדר כתב:

כל הארץ רותחת.

גם ברחובות, באיזור שלי (האיזור היקר של רחובות), פנטהאוס של 5 חדרים מוצע ב5.5 ומעלה. ויש אולי שניים בלוחות.

רצינו לעבור לבית קרקע,באיזור קצת יותר זול, ואין היצע. בתים של 4.5 נחטפים כאילו מדובר בגרעינים לשבת.

באחוזת הנשיא דירת 4 חדרים שעזבנו הקיץ הושכרה לבאים אחרינו ב- 6 אלף...

[DareDevil]

לפני כשעה, m3x7r3m3 כתב:

אגב כל השינוי הוא מהשנה האחרונה, אולי קצת פחות. לפני כן המחירים כמעט עמדו במקום.

 

קשור יותר לעובדה שבשנה האחרונה היו סגרים ודירת גן או פנטהאוס נתנו מרחב מספק בשביל אמא אבא 3 ילדים וכלב.

[m3x7r3m3]

זה לגביהם כן, אבל לגבי הדירות 5 חדרים רגילות שמחירי ההשכרה שלהן עמדו כמעט במקום במשך שנתיים, ופתאום קפצו ב-25%?